Tidak semua tanah layak untuk dijadikan proyek properti—yang dalam pembahasan ini dikhususkan properti berupa perumahan, banyak faktor yang harus dianalisa seperti tentang lokasi, harga tanahnya, cara bayar tanah kepada pemiliknya, bentuk tanahnya dan lain-lain.
Kesemua faktor tersebut akan mempengaruhi kesuksesan pelaksanaan proyek Anda nantinya.
Oleh karena itu seorang developer wajib hukumnya untuk membekali diri dengan pengetahuan tentang strategi menganalisa kelayakan tanah.
Karena jika salah dalam menganalisa dan mengambil keputusan maka akibatnya bisa fatal. Ujung-ujungnya penjualan proyek Anda bisa terkendala, bahkan proyek bisa mangkrak.
Dimana Lokasinya
Mungkin Anda pernah mendengar mantra sukses sebuah proyek properti, sebuah mantra yang sederhana, unik dan mudah dipahami.
Begini bunyinya:
Syarat sukses sebuah proyek properti hanya ada 3 saja, syarat pertama adalah lokasi, syarat kedua adalah lokasi dan syarat ketiga adalah lokasi.
Intinya bangunlah sebuah proyek di lokasi yang bagus, maka proyek Anda akan sukses.
Secara umum lokasi yang bagus untuk mengembangkan proyek properti adalah lokasi yang tinggi tingkat kebutuhan huniannya. Itulah sebabnya permintaan properti di perkotaan lebih tinggi daripada pedesaan.
Logikanya, dengan banyaknya penduduk di perkotaan, mereka akan membutuhkan tempat tinggal sementara persediaan tanah untuk dibangun hunian semakin sempit sehingga dengan sendirinya harga naik.
Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti
Ingat kata-kata Mark Twain “Buy land, they’re not making it anymore.” Intinya, tanah tidak akan diciptakan lagi, tidak ada lagi bumi kedua.
Harganya Berapa?
Harga tanah merupakan faktor yang sangat penting dalam pengembangan proyek properti karena berhubungan dengan harga jual properti Anda nantinya.
Harga akuisisi tanah yang tinggi menyebabkan harga jual produk Anda juga tinggi, demikian sebaliknya. Sebenarnya tingginya harga tanah tidak ada masalah jika memang harga tersebut sesuai dengan kelayakannya.
Yang menjadi masalah adalah jika Anda mengakuisisi lahan dengan harga yang lebih tinggi dari harga pasar sehingga harga produk Anda akan kalah bersaing dengan produk dari developer lain.
Itulah pentingnya Anda pintar dalam menaksir harga tanah, jangan sampai salah harga.
Untuk menilai harga tanah ada beberapa cara yang bisa Anda praktekkan, yaitu dengan melihat di SPPT PBB, bertanya kepada orang sekitar lokasi, menyewa appraisal, bertanya kepada broker properti, cari informasi harga di internet, dan lain-lain.
Lihat di SPPT PBB-nya
Untuk menaksir harga tanah yang ditawarkan Anda bisa berpedoman kepada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ada di Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Memang nilai NJOP bukanlah harga pasar karena harga tanah sesungguhnya biasanya lebih tinggi dari harga yang tertera di SPPT PBB.
Tapi sekurangnya Anda sudah tahu gambaran harga tanah tersebut, hanya saja Anda harus melakukan analisa lanjutan untuk mengetahui kelayakan harga tanah tersebut.
Bertanyalah ke Orang di Sekitar Lokasi, Petugas RT, RW, Pejabat Desa dan Notaris
Cara lainnya untuk mengetahui harga tanah di suatu lokasi adalah dengan bertanya ke tetangga lokasi atau orang yang tinggal di sekitar lokasi tersebut, petugas Rukun Tetangga (RT), petugas Rukun Warga (RW), petugas desa, Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan lain-lain.
Orang yang tinggal di sekitar lokasi biasanya tahu jika ada transaksi jual beli tanah di daerah mereka, demikian juga petugas RT atau RW dan pejabat desa. Mereka biasanya sering terlibat dalam jual beli properti di wilayah mereka. Tak jarang mereka nyaloin jika ada warga yang berniat menjual tanah.
Selain itu, Notaris di daerah bersangkutan bisa dimasukkan sebagai sumber informasi karena mungkin saja mereka pernah membuat akta jual beli properti di wilayah tersebut.
Menyewa Appraisal juga Bisa
Cara lain yang lebih mudah adalah dengan menyewa appraisal (jasa penilai properti) untuk menilai harga tanah, tentu saja dengan konsekuensi biaya.
Hasil appraisal biasanya lebih akurat dan bisa dijadikan pedoman untuk langkah selanjutnya karena dalam menilai properti tenaga appraisal tersebut sudah memiliki Standard Operating Procedure (SOP) tersendiri.
Bertanya juga kepada Agen Properti
Selain itu Anda juga bisa bertanyalah kepada agen properti yang beroperasi di wilayah tersebut.
Seorang agen properti tentu mengetahui harga pasar dari properti yang sedang dipasarkan, karena itu adalah pekerjaan mereka sehari-hari.
Manfaatkan Internet
Selanjutnya, cara yang juga mudah untuk Anda praktekkan adalah dengan mencari informasi di internet. Buka website jual beli properti dan lihat di bagian tanah dijual di sekitar lokasi, bandingkan harganya. Mudah sekali!.
Misalnya Anda ditawarkan sebidang tanah di Depok, Jawa Barat, maka untuk mengetahui pedoman harga tanah di lokasi tersebut Anda bisa mencarinya di bagian ‘tanah dijual di Depok’.
Hasil pencarian akan menampilkan banyak sekali tanah yang sedang dijual di Depok lengkap dengan harganya. Lihat tanah yang dijual yang paling dekat dengan lokasi incaran Anda.
Jika tidak yakin, telpon saja penjualnya untuk mengetahui detil tanah yang dijual. Menelepon kan tidak harus membeli. Iya kan?
Berapa Besarnya Kaveling Efektif, KDB dan GSB Menurut Peraturan Daerah Setempat?
Luas Kaveling Efektif
Luas kaveling efektif—sering juga disebut tanah efektif—adalah prosentase luasan lahan yang bisa dijadikan kaveling untuk dijual dibandingkan dengan luas lahan secara keseluruhan.
Menurut pengalaman, prosentase tanah efektif yang ideal adalah 60%. Maksudnya, luas tanah yang bisa dijual adalah 60% dari luas lahan, sementara 40% sisanya harus disediakan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum dan fasos), diantaranya untuk jalan dan fasilitasnya, untuk penghijauan atau taman, fasilitas olah raga, untuk fasilitas ibadah, dan fasilitas umum dan fasilitas sosial lainnya.
Contohnya jika Anda memiliki lahan 10.000 m2 dan menurut peraturan di daerah tersebut luas tanah efektifnya adalah 60% maka luas tanah yang bisa dijadikan kaveling untuk dijual adalah 6.000 m2 saja, yaitu 60% dari 10.000 m2.
Sedangkan sisanya harus diperuntukkan bagi fasum dan fasos yang tidak boleh dijual.
Peraturan tentang prosentase kaveling efektif ini penting untuk diperhatikan karena ada lokasi tertentu yang pemerintah daerahnya menerapkan peraturan kaveling efektif lebih kecil dari 60%.
Kondisi ini memberi kesulitan tersendiri bagi developer karena kaveling yang bisa dijual menjadi berkurang sehingga harga jual menjadi lebih tinggi dan mungkin saja produk Anda akan sulit bersaing.
Sebaliknya ada juga pemerintah yang mengijinkan kaveling efektifnya lebih besar dari 60%.
Nah, ini yang luar biasa, Anda memiliki kaveling yang bisa dijual menjadi lebih besar sehingga Anda bisa menjual dengan harga lebih rendah.
Dengan catatan Anda adalah developer baik yang tetap pada target keuntungan tertentu. Jika tidak, tentu Anda akan tetap pada harga semula—dengan perhitungan kaveling efektif 60%—supaya keuntungan bisa menjadi lebih besar. Hehehe!.
Koefesien Dasar Bangunan (KDB)
Selanjutnya pengaturan lain yang harus Anda perhatikan adalah besarnya KDB. Dimana KDB adalah prosentase luas tapak bangunan yang diperbolehkan terhadap luas kaveling.
Contohnya jika di suatu daerah KDB-nya 60% maka untuk luas kaveling 100 m2, luas tapak bangunan yang diperbolehkan adalah 60 m2.
Pengaturan tentang besarnya KDB juga tergantung pemerintah daerah setempat. Ada daerah yang menerapkan peraturan KDB yang besar dan ada juga daerah yang menerapkan peraturan KDB kecil.
Seperti di Kecamatan Jagakarsa, Jakarta Selatan, kebanyakan KDB yang diperbolehkan adalah 30%, karena Jagakarsa ditetapkan sebagai daerah resapan air oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.
Tetapi untuk daerah lain menerapkan peraturan tersendiri. Untuk mengetahui pengaturan KDB Anda bisa men-cek ke bagian perijinan daerah tersebut.
Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Pengaturan lainnya tentang pembangunan perumahan yang harus Anda perhatikan adalah besarnya GSB. Dimana GSB adalah jarak bebas yang tidak boleh dibangun yang dihitung dari pinggir jalan ke arah kaveling.
Biasanya besarnya GSB adalah 50% dari lebar jalan di depannya. Jika lebar jalan di depannya 10 meter maka GSB-nya 5 meter, tetapi tidak tertutup kemungkinan daerah tertentu yang mengatur besarnya GSB tidak menurut aturan ini.
Sebenarnya jika Anda sudah melangkah lebih jauh, informasi tentang besarnya kaveling efektif, KDB, GSB dan lain-lainnya tertera lengkap di advice planning, dimana advice planning adalah keterangan rencana berisi ketentuan dan persyaratan teknis serta ruang yang harus dilaksanakan dalam pembangunan fisik di lokasi.
Hal lain yang harus diperhatikan adalah apakah ada rencana pelebaran jalan atau pembangunan jalan baru di lokasi. Karena rencana pelebaran jalan akan memberikan konsekuensi bahwa lokasi yang terkena rencana pelebaran jalan tidak bisa dibangun.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Owner of asriman.com
Lihat artikel lainnya:- Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
- Membuka Proyek Baru Di Lokasi Baru, Lakukan Ini Supaya Proyek Sukses
- Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!
- Ini Dia Beberapa Syarat Untuk Sukses Menjadi Developer Properti Walaupun Tidak Punya Modal
- Cara Mudah Menilai Kelayakan Lahan Untuk Dikembangkan Jadi Proyek
- Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti
- Berapa Keuntungan Developer Perumahan di Suatu Proyek?
- Ini Dia Kriteria Lahan yang Layak untuk Dibangun Proyek Perumahan
- [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
- CATAT, Ini Kunci Sukses Seorang Pengembang Properti
- Cara Mudah Mencari Lahan Untuk Dijadikan Proyek Properti
- Cara Mudah Berternak Properti Bagi Developer
