“Dijual cepat BU kos-kosan, lokasi dekat kampus, luas tanah 900 m2, 4 lantai, 80 kamar, 95 % terisi, pemasukan bersih 90 Juta/bulan, harga 35M, siapa cepat dia dapat!”. Menurut anda, broker yang mempromosikan property kos-kosan seperti ini pintar atau tidak pintar ya?

Sebagai broker anda harus pintar menilai suatu property itu layak hidang kepada buyer atau investor anda, apalagi buyer ini kategori buyer dua puluh empat karat.

Jika anda menghidangkan sesuatu yang aneh atau ngga masuk diakal maka semua barang yang anda tawarkan kepada klien anda akan berubah wujud menjadi barang yang aneh, ujung-ujungnya anda tidak akan dipercaya lagi oleh klien anda.

Itulah kerugian terbesar bagi anda sebagai seorang professional broker ataupun traditional broker.

Kembali kepada iklan di atas, apabila anda sebagai broker properti atau investor property apakah anda pernah mendapatkan pesan BBM atau SMS seperti ini? Ya, saya pernah mendapatkan pesan BBM seperti ini, saya hanya tersenyum dan tidak menggubris pesan ini karena saya fikir yang menjual tidak mengerti properti investasi sama sekali.

Dan sayangnya pesan ini dikirim berulang-ulang terkesan dia tidak mau mencari tahu kenapa property ini tidak ada respon. Saya pastikan jika suatu property memang ownernya menjual dalam kondisi Butuh Uang (BU) tidak akan butuh lama property tersebut ditubruk orang.

Jika dijual dalam kondisi BU ya harganya juga musti BU dimana harganya lebih rendah beberapa persen dari harga normal.

Jika berkaca kepada bank yang memberikan plafond kredit hanya sampai 70 persen dari nilai appraisal property maka seyogianya harga properti BU juga lebih kurang bak nantun-seperti itu.

Karena harga minus 30 persen itu merupakan perkiraan harga properti apabila dijual secara cepat pada saat debitur wanprestasi, dengan demikian bank terhindar dari kerugian karena sudah menjadi sifat dan kodratnya perbankan tidak mau rugi jika berhadapan dengan masyarakat..

Lain cerita jika BU yang dimaksud adalah Butuh Untung ya harus sabar menunggu… 😀

Saya bisa pastikan bahwa broker yang menawarkan property seperti ini adalah broker yang tidak berpengalaman, tidak smart dan tidak mau belajar. Mereka hanya ingin menjual semahal-mahalnya dengan harapan semakin mahal harga properti tersebut maka semakin besar pula komisi yang ia dapatkan.

Iseng-iseng suatu saat saya tanggapin juga dengan maksud memberikan pemahaman sedikit mengenai property investasi kepada si pemilik property atau sang promotor.

“Apa benar pemilik sedang BU Pak” tanya saya. “Ohya BU maksudnya butuh uang atau butuh untung Pak?” lanjut saya.

“Iya pak, butuh uang, karena dia sudah tua dan ngga mau ngurusin rumah kost-nya lagi” jawabnya. Dalam hati saya bilang “Ngurusin property?, biar aja gemuk propertinya pak ngga usah dikurusin, biar banyak susunya” hahahaha… (Cak Lontong style).

“Pak, investor property itu orang banyak uang, orang pintar, orang kaya, karena dia pintar makanya mereka kaya” terang saya, “Kos-kosan yang bapak jual ini tidak masuk akal harganya bagi seorang investor, kecuali untuk orang ML bisa jadi mau beli” imbuh saya selayaknya pakar property… hehehe…

“Gitu ya pak, ngomong-ngomong ML itu apa ya Pak” tanyanya penasaran, mungkin ia bermaksud mencari orang yang sedang ML sehingga bisa menjual rumah kos tersebut. hahahaha…

Money laundering, pencucian uang” jawab saya, “Yang mau beli property dengan harga seperti ini dan tingkat pengembalian investasi segitu hanya orang yang mendapatkan uang dengan cara yang mudah, atau uang harom.

Mereka hanya ingin mengamankan uang yang mereka peroleh dengan cara yang tidak halal dengan cara dibelikan property, dengan demikian jejak uang tersebut akan hilang dan diapun terlepas dari hukuman di dunia (upsss…).

Karena beli properti kan bisa atas nama orang lain, bisa office boy-nya di kantor, saudara jauhnya atau siapapun yang dia percaya yang bisa menghapus jejaknya dan hilang dari penciuman KPK”

Kalau dihitung-hitung penghasilan rumah kos tersebut adalah sekitar 1M-an/pertahun. Jadi jika dijual dengan harga 35 Milyar, harga tersebut menjadi sangat tinggi.

Bagaimana menghitung property yang layak dijadikan sarana investasi? Menurut Robert T. Kiyosaki property yang bagus dijadikan sarana investasi adalah properti yang menghasilkan ROI 10 persen per-tahun. Itu untuk kondisi di negeri Uwak Sam sana.

Karena beberapa hal, properti di Indonesia yang menghasilkan ROI 5 persen sudah cukup bagus untuk dijadikan sarana investasi. ROI yang bagus itu sekitar 7 persen tapi ini jarang ada di Indonesia. Dan ROI di bawah 5 persen tidak rekommend deh untuk dibeli.

Jadi silahkan hitung ROI rumah kos di atas, jika anda memiliki uang yang cukup yang didapat dari hasil jerih payah anda bertahun-tahun bukan hasil ML, apakah anda mau membelinya?

Jangan lupa kelayakan legalitas

Kelayakan diatas hanya dilihat dari sisi penghasilan, hal yang tidak kalah pentingnya adalah legalitas property tersebut seperti sertifikatnya, umur bangunan, IMB dan kesesuaian IMB dengan bangunan fisik.

Sertifikat sangat penting untuk mengetahui property tersebut tidak ada permasalahan hukum. Umur bangunan berhubungan dengan nilai appraisal dari bangunannya, semakin tua umur bangunan maka harga bangunannya dihitung lebih rendah. Kesesuaian IMB dengan bangunan fisik untuk mengantisipasi kemungkinan penambahan bangunan di luar yang diijinkan.

Karena banyak kejadian rumah kos dibangun melebihi ijin yang diberi pemerintah. Misalnya ijinnya hanya tiga lantai tapi dibangun menjadi empat lantai. Hal ini akan berpengaruh jika anda ingin menjaminkan property ini kepada lembaga keuangan.

Point-nya adalah cerdas dalam menghitung nilai properti berdasarkan ROI dan tetap hati-hati terhadap legalitas.

Selamat menjadi broker dan investor yang cerdas…

 

Lihat artikel lainnya:
Sebenarnya untuk ‘memiliki’ seorang broker properti yang bagus adalah melalui...
Menjadi seorang brokerpreneur atau yang lazim dikenal sebagai calo membutuhkan...
Sebelum ini sudah kita bahas langkah-langkah untuk mengurus legalitas tanah sampai...
Pada artikel kali ini saya akan ceritakan sebuah kisah sukses seorang developer...
Bagi seorang investor properti memiliki banyak informasi tentang property yang...
Untuk mengetahui dan merasakan keuntungan menggunakan jasa professional broker...

Article Tags:

Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi

3 thoughts on “Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi

  • December 3, 2015 at 10:42 am
    Permalink

    artikel yang cukup baik

    Reply
  • January 11, 2017 at 4:31 pm
    Permalink

    Harga 9 M, income per bulannya 70 jt. Bagus ga pak?

    Reply
    • January 11, 2017 at 11:10 pm
      Permalink

      Bagus pak

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *