Cara Mudah Mendapatkan Untung Dengan Membeli Aset Properti Lelang

 

Aset lelang dijual under value

Jika tahu caranya anda bisa mendapatkan untung besar dengan membeli aset yang sedang dilelang di bank atau Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

Dimana aset yang sedang dilelang biasanya under value karena sebenarnya lelang dilakukan untuk menghindari kreditur dari kerugian, alih-alih keuntungan untuk pemilik atau debitur.

Caranya mudah yaitu dengan cara mendaftarkan diri untuk ikut lelang dengan harga yang sudah ditentukan oleh bank atau KPKNL.

Ikut mekanisme lelang

Anda harus mengikuti mekanisme yang ditetapkan oleh panitia lelang, seperti penyetoran uang jaminan, ikut lelang secara fisik atau dengan lelang online melalui internet atau e-Auction.

Tapi dengan cara itu harga pembelian tidak bisa di bawah harga limit lelang yang sudah ditetapkan karena sudah diatur dalam sistem lelang bahwa harga penawaran tidak boleh di bawah harga limit.

Cara mendapatkan harga di bawah harga lelang

Kita bisa memanfaatkan aturan lelang yang mengatakan bahwa lelang bisa saja dibatalkan jika debitur menyatakan akan melunasi utang sampai sesaat sebelum lelang dilaksanakan.

Nah.. inilah pintu masuk kita menawarkan solusi kepada debitur. Solusinya berupa jual beli objek yang bersangkutan.

Jadi prosesnya adalah kita membeli objek yang akan dilelang bukan dengan mekanisme lelang tetapi dengan mekanisme jual beli. Sehingga segala persyaratan lelang bisa dikesampingkan.

Memang cara ini membutuhkan upaya hunting untuk menemui pemilik objek yang akan dilelang. Kita perlu tahu alamatnya dan menemuinya untuk melakukan negosiasi harga.

Komponen harga yang perlu kita tahu adalah jumlah hutang yang harus dilunasi di bank dan harga permintaannya.

Dengan demikian kita bisa menghitung kemungkinan penawaran harga yang akan kita ajukan.

Biasanya pemilik sangat terbuka sekali untuk negosiasi karena jika penjualan melalui mekanisme lelang akan ada aturan lelang yang harus dipenuhi.

Bisa jadi harga limit lelang sangat jauh di bawah harga pasar karena kepentingan kreditur hanyalah uang mereka kembali, dimana jika kondisi ini terjadi tentu saja pemilik akan rugi.

Satu lagi ketakutan debitur adalah jika nantinya pemenang lelang akan menggunakan cara-cara tertentu untuk melakukan eksekusi terhadap objek lelang yang sudah dimenanginya.

Mungkin saja pemenang lelang menggunakan cara-cara preman untuk mengusir pemilik atau dengan cara resmi melalui eksekusi dari pengadilan.

Ketika kita datang menawarkan solusi kita akan dianggap sebagai dewa penolong bagi orang yang mengerti utang piutang. Kenapa saya katakan hanya bagi orang yang mengerti utang-piutang?

Karena jamak terjadi ada orang yang tidak sanggup melunasi utangnya juga tidak mau kreditur mengambil haknya, ini yang repot. Bagi orang yang mengerti utang-piutang, hutang ya harus dibayar tho? Apapun resikonya.

Kondisi inilah yang menyebabkan sering terjadi sengketa terhadap objek lelang, yang mana ini harus kita hindari.

Kembali ke laptop…

Cara yang benar kalo kita mau bisnis properti lelang adalah dengan cara menegosiasikan harga dengan pemilik objek lelang, teknisnya nantinya kita akan menyelesaikan seluruh hutang si debitur kepada kreditur.

Negosiasi dengan kreditur

Sebenarnya kepada krediturpun kita bisa menegosiasikan besarnya hutang yang tertagih karena dalam komponen hutang ada utang pokok, bunga dan denda dan lain-lain.

Hutang pokok tidak bisa kita negosiasikan karena memang haknya bank, tetapi pada umumnya bunga dan denda bisa dibicarakan.

Ini pernah saya lakukan terhadap hutang seorang keluarga di salah satu bank pelat merah dengan jaminan satu unit rumah di kawasan Tangerang.

Dimana dengan negosiasi dan niat baik tagihan yang semula mencapai 1,8 Milyar rupiah bisa dilunasi dengan membayar hanya 1,1 Milyar saja.

Satu lagi, sebenarnya objek ini sudah harus dilelang tapi kami menjanjikan kepada pihak bank bahwa akan mencari pembeli yang bersedia melunasi seluruh hutang, dan dalam waktu singkat kami sudah berhasil menemukan pembeli karena dijual dengan harga di bawah harga pasar.

Pembeli bersedia membeli dengan harga di atas jumlah hutang tapi masih di bawah harga pasar, sehingga si pemilik masih menerima uang sisa penjualannya.

Jadi secara teknis pembayaran, pembeli melunasi seluruh hutang pemilik ke bank untuk selanjutnya bank mengembalikan surat-surat rumah seperti sertifikat dan lain-lain sekaligus dengan surat royanya, yang menandakan bahwa catatan Hak Tanggungan yang melekat di sertifikat bisa dihapus. Penghapusan catatan hutang tersebut nantinya bisa diajukan ke Kantor Pertanahan.

Selanjutnya dilakukan jual beli secara normal karena sudah tidak ada lagi sangkutan dengan bank..

Semua diuntungkan

Dengan kondisi ini pembeli sangat diuntungkan karena berhasil mendapatkan properti dengan harga murah dan juga membantu si pemilik menyelesaikan hutangnya di bank. Dan bankpun mendapatkan piutangnya kembali.

Selanjutnya si pembeli bisa memutuskan apakah akan menggunakan sendiri properti tersebut atau menjual lagi dengan harga normal.

Menjual dengan harga normalpun sudah memberikan keuntungan yang lumayan, apalagi dijual dengan santai yang biasanya akan memberikan keuntungan yang lebih besar.

Jika memang Anda berbisnis properti lelang seperti ini lebih baik dijual lagi dengan mengambil margin yang tidak terlalu besar karena nantinya uang hasil penjualan tersebut bisa lagi digunakan untuk mengambil properti lainnya, yup… mengutamakan putaran omset dari pada keuntungan…

Tapi ini tergantung Anda sendiri karena Anda yang punya uang… ^_^

---

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

• Membeli Properti Lelang, Cara Tepat Mendapatkan Properti di Bawah Harga Pasar
• Mau Membeli Properti Lelang? Perhatikan Ini
• Balai Lelang Swasta, Salah Satu Cara Menjual Properti dengan Cepat dan Aman
• Fungsi sebuah Perjanjian Kredit
• Pralelang, Tahapan Krusial dalam Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
• Ini Dia Strategi Jitu Mencari Properti di Bawah Harga Pasar
• Ini Dia Beberapa Pilihan Bisnis yang Bisa Anda Lakukan di Bisnis Properti
• Apa yang Harus Dicermati dalam Membeli Properti Lelang Eksekusi
• Ini Penyebab Properti Dijual di Bawah Harga Pasar
• Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
• Bank Sangat Menyukai Agunan Berupa Properti
• Sumber-Sumber Listing untuk Professional Broker
• Ini Dia Alasan Kuat Anda Harus Berbisnis Properti
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final 2.5% atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
• Pertanyaan-pertanyaan Sulit Tentang Pembangunan Perumahan, Tetapi Ada Jawabannya