bphtb-tanah-warisan
Jika seseorang meninggal dan mewariskan benda berupa tanah dan bangunan kepada para ahli warisnya, maka para ahli waris tertagih BPHTB

Bagaimana Cara Menghitung BPHTB pada Proses Baliknama Tanah Warisan/Turun Waris

Sebagaimana perolehan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisanpun dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB.

Karena para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan sehingga negara mengenakan pajak.

BPHTB karena warisan diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak. Jenis perolehan hak lain yang juga dikenakan BPHTB bisa dilihat disini.

Mengenai warisan dan siapa saja ahli waris dan bagian-bagiannya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan.

Khusus untuk yang beragama Islam juga merujuk kepada  Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Hukum Islam yang tidak dipositifkan (tidak dijadikan hukum tertulis di Indonesia, berlaku untuk seluruh umat Islam di dunia).

Tetapi dalam pembahasan ini hanya menghitung BPHTB warisan untuk kasus yang sederhana yang paling sering terjadi, yaitu seorang meninggal memiliki ahli waris berupa istri atau suami dan anak-anak.

Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula

Surat keterangan waris

Untuk menentukan siapa saja ahli waris dari pewaris ditentukan dengan Surat Keterangan Waris yang dibuat di bawah tangan saja, diketahui oleh lurah dan camat. Itu untuk pewaris Warga Negara Indonesia pribumi.

Untuk diketahui di dalam surat keterangan waris tidak ditentukan bagian masing-masing ahli waris terhadap harta yang tinggalkan.

Karena fungsi SKW hanya untuk menentukan siapa saja para ahli waris.

Selanjutnya untuk menentukan bagian masing-masing bagian ahli waris dihitung berdasarkan Hukum Islam bagi yang muslim dan dengan musyawarah atau penetapan pengadilan jika dibutuhkan.

Untuk WNI keturunan Tionghoa surat keterangan warisnya dibuat dengan akta Notaris, sedangkan untuk WNI turunan lainnya seperti Timur Jauh atau India, Arab dan lain-lain Surat Keterangan Waris dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.

NPOPTKP

Dalam memperhitungkan BPHTB ada faktor konstansta pengurang yang besarnya Rp250.000.000 sampai dengan Rp350.000.000,-

Jadi ketika sudah didapatkan NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak (sama dengan nilai transaksi dalam jual beli), nilai tersebut dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP selanjutnya dikali dengan 5%.

Penghitungan BPHTB jika pewaris pemilik tunggal hak atas tanah dan bangunan

mengurus-tanah-girik-jadi-shm
Adakalanya pewaris adalah pemilik tunggal atas harta warisan yang ditinggalkan yang ditandai dengan nama yang tertera dalam sertifikat adalah satu orang saja

Apabila pemilik tanah dan bangunan tersebut hanya atas nama satu orang saja, atau yang tertulis dalam sertifikat hanya nama satu orang pewaris saja, maka yang berhak menjadi ahli warisnya adalah istri atau suami dan anak-anaknya.

Maksudnya jika yang meninggalkan adalah istri maka ahli warisnya adalah suami dan anak-anak.

Jika yang meninggal adalah suami maka yang menjadi ahli waris adalah istri dan anak-anaknya. Ahli waris berupa suami/istri dan anak-anak merupakan golongan ahli waris I menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Para ahli waris menurut KUH Perdata

Selanjutnya, menurut KUHPer, jika si pewaris belum menikah maka yang menjadi ahli warisnya adalah golongan II yaitu orang tua, adik dan kakak atau saudara kandung.

Selanjutnya jika golongan I dan II tidak ada, maka ahli warisnya adalah golongan III yaitu keluarga dalam garis lurus ke atas setelah orang tua atau kakek nenek.

Jika golongan I sampai dengan III tidak ada maka ahli warisnya adalah ahli waris golongan IV yaitu paman dan bibi dari pewaris baik dari pihak orang tua laki-laki maupun dari orang tua perempuan.

Selanjutnya keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris.

Perhitungan BPHTB berdasarkan NJOP atau harga taksiran pasar

Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Namun adakalanya pemerintah daerah setempat melalui dinas pendapatan daerah tidak memperbolehkan perhitungan dasar pengenaan BPHTB karena waris ini berdasarkan NJOP karena menganggap bahwa nilai pasar dari objek waris jauh di atas NJOP.

Maka terhadap kondisi ini perhitungan BPHTB waris berdasarkan taksiran harga pasar yang diperkenankan oleh pejabat dinas pendapatan daerah tersebut.

Besarnya BPHTB karena warisan

Prinsip perhitungan BPHTB karena warisan sama saja dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP).

Dimana NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah.

Sebagai contoh NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350.000.000,- dan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi adalah Rp. 300.000.000,-

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Biasanya lebih praktis apabila kita menanyakan ke kantor PPAT setempat karena PPAT sering mengurus baliknama waris.

bphtb waris

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Kuasakan ke PPAT setempat

Proses permohonan balik nama sertifikat tersebut dilakukan di kantor pertanahan, sedangkan untuk mengurusnya bisa dilakukan sendiri oleh para ahli waris, bisa juga dikuasakan ke pihak lain.

Pihak lain yang mengurusnya bisa berupa orang pribadi bisa juga oleh Notaris atau PPAT.

Umumnya masyarakat lebih mempercayai balik nama tersebut ke Notaris atau PPAT. Karena Notaris adalah pihak yang dipercayai untuk mengurus surat-surat penting.

Penyebab lainnya adalah karena seorang Notaris dapat mengeluarkan tanda terima sertifikat asli yang sama kekuatan hukumnya dengan surat-surat yang terima oleh Notaris tersebut.

Nantinya tanda terima tersebut akan ditukarkan kembali dengan sertifikat asli ketika pengurusan sudah selesai.

Syarat permohonan baliknama waris ke kantor BPN

1. Sertifikat asli

2. Foto copy PBB dan bukti pembayaran tahun berjalan

3. Surat keterangan kematian si pewaris

4. Surat keterangan waris

5. Surat kuasa jika dikuasakan

6. Surat permohonan baliknama waris (form disediakan oleh kantor BPN)

7. Foto copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) seluruh ahli waris

8. Foto copy Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

9. Slip setoran BPHTB yang sudah divalidasi ke kantor dinas pendapatan daerah setempat

Itulah sudah dibahas tentang teknis pengurusan balik nama waris atau yang sering diistilahkan dengan turun waris.

Contoh perhitungan BPHTB karena waris

Sekarang kita lihat besarnya pajak dalam bentuk BPHTB atau pajak atas penerimaan hak atas tanah dan bangunan dalam contoh perhitungan.

Berikut data-data tanah yang menjadi objek warisan:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
  • BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-

Si pewaris meninggalkan 1 orang istri dan 3 anak dengan demikian orang yang berhak atas objek tersebut adalah 4 orang.

Cara penulisan di blangko BPHTB

Lantas bagaimana dengan penulisan di blanko BPHTB? apakah ke-empat orang tersebut harus dituliskan?

Jika ahli waris lebih dari satu orang maka penulisan subjek pajak di lembar BPHTB cukup dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti ‘dan kawan-kawan’, di belakang namanya.

Dengan adanya tanda CS semua yang berkepentingan sudah mahfum bahwa pemiliknya terdiri dari beberapa orang.

Sebaiknya diwakilkan oleh ahli waris yang sudah memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan berdomisili di dekat dengan lokasi.

Penghitungan BPHTB jika pewaris bukan merupakan pemilik tunggal atas tanah dan bangunan

Adakalanya karena situasi tertentu, tanah dan bangunan dimiliki oleh lebih dari satu orang. Penyebabnya bisa jadi karena pembelian dilakukan secara patungan beberapa orang untuk keperluan tertentu.

Atau pemiliknya merupakan ahli waris yang pada awalnya memperoleh hak secara bersama-sama.

Sebagai contoh, beberapa orang sepakat untuk membeli tanah dan bangunan secara bersama-sama sehingga di dalam sertifikat tercantum beberapa orang.

Setelah dilakukan AJB dari pemilik lama, maka tanah dan bangunan tersebut dibaliknama ke atas nama pembeli yang terdiri dari beberapa orang tersebut.

Oleh karena itu saat ini tanah tersebut beberapa orang, sehingga di sertifikat tercantum nama semua pemiliknya.

Contoh perhitungan warisan jika pewaris bukan pemilik tunggal atas harta warisan

Misalnya 5 orang sepakat untuk membeli sebidang tanah yang terletak di Pasar Minggu, Jakarta Selatan, mereka adalah:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Rajo Angek Garang

Dengan bagian masing-masing seperlima sama besar (atau berapapun bagian masing-masing, menurut kesepakatan).

Sebaiknya bagian masing-masing dicantumkan di dalam sertifikatnya sehingga para pemilik memiliki kepastian besarnya kepemilikannya tentang tanah tersebut.

Pada suatu hari Rajo Angek Garang meninggal dunia, sehingga haknya beralih ke ahli warisnya. Siapa saja ahli warisnya ditentukan oleh Surat Keterangan Waris yang dibuat oleh para ahli waris yang diketahui oleh lurah dan camat.

Dalam surat keterangan waris tersebut Rajo Angek Garang meninggalkan para ahli waris:

  1. Maknyak Jumas (istri)
  2. Andi Acin Garang (anak)
  3. Mariadi Putra Garang (anak)

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP), dimana 1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian yang merupakan hak dari Rajo Angek Garang.
  • BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
  • BPHTB = Nihil

Jika diajukan balik nama atas sertifikat tersebut maka jumlah BPHTB yang harus dibayar oleh para ahli waris Rajo Angek Garang adalah Nihil atau tidak ada.

Karena besarnya NJOP tanah yang beralih haknya lebih kecil dari angka pengurangan BPHTB untuk peralihan hak karena warisan.

Penulisan nama pemilik dalam sertifikat 

Apabila balik nama sudah selesai diajukan di Kantor Pertanahan maka dalam sertifikat akan muncul nama tujuh orang yaitu nama empat orang pemilik sebelumnya ditambah dengan ahli waris dari Rajo Angek Garang, selengkapnya pemilik tanah dan bangunan tersebut menjadi menjadi:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Maknyak Jumas (istri dari pewaris Rajo Angek Garang)
  6. Andi Acin Garang (anak dari pewaris Rajo Angek Garang)
  7. Mariadi Putra Garang (anak dari pewaris Rajo Angek Garang)

Dalam sertifikat ini juga bisa dicantumkan besarnya masing-masing bagian pemiliknya. Besarnya bagian masing-masing pemilik berdasarkan kesepakatan semua pemilik.

Kesepakatan bersama tentang besarnya bagian masing-masing

Untuk menentukan bagian masing-masing pemilik atas tanah tersebut dibuatkan kesepakatan bersama yang menyetujui bagian masing-masing pemilik.

Kesepakatan dibuat di bawah tangan saja dengan ditandatangani oleh seluruh nama yang tercantum di dalam sertifikat. 

Berdasarkan pernyataan inilah BPN akan mencantumkan besarnya bagian masing-masing pemilik.

Menurut hitung-hitungan di atas, maka besarnya hak masing-masing pemilik adalah sebagai berikut:

  1. Irwandy, 1/5 bagian.
  2. Riza Surya Dharma, 1/5 bagian.
  3. Fadli Aulia, 1/5 bagian.
  4. Eldwin Syarif, 1/5 bagian.
  5. Maknyak Jumas, 1/15 bagian. 
  6. Andi Acin Garang, 1/15 bagian. 
  7. Mariadi Putra Garang, 1/15 bagian.

Para ahli wari Rajo Angek Garang memperoleh bagian 1/5 bagian secara bersama-sama yang merupakan bagian yang menjadi hak Rajo Angek Garang. Oleh karena itu satu orang ahli waris Rajo Angek Garang menerima bagian secara total 1/15.

Besarnya bagian ini tentu untuk menyederhanakan saja karena perhitungan hak masing-masing pihak atas warisan harus ditentukan berdasarkan ketentuan.

Jika beragama Islam, maka penentuan berdasarkan pembagian warisan menurut ajaran Islam.

Demikian juga pembagian waris untuk agama lain juga menurut peraturan yang berlaku menurut agama tersebut.

Baliknama PBB

Sedangkan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tanah tersebut bisa dibaliknama ke atas nama salah satu orang saja.

Baliknama PBB dilakukan di dinas pendapatan daerah setempat dengan melampirkan sertifikat hasil baliknama.

Untuk melengkapi permohonan biasanya petugas dari dinas pendapatan daerah juga meminta copy berkas-berkas seperti permohonan baliknama sertifikat di kantor BPN. Ya, lengkapi saja toh sudah ada berkasnya.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Author book of Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Properti
Owner of asriman.com | #1 Property Blog in Indonesia

Lihat artikel lainnya:

Tags

Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan

127 thoughts on “Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan

  • November 21, 2013 at 1:32 pm
    Permalink

    salam hormat,

    terima kasih pencerahannya tentang seluk beluk hukum jual beli dan balik nama, mohon ijin bertanya, sy sudah baca tentang bphtb,……hanya mungkin kurang jelas……saya ada keponakan 3 (tiga) + ibunya (ayahnys sudah meninggal)…. mau urus balik nama waris, apakah bphtb nya di bagi empat (sperti contoh yg tanah dibeli pstungan oleh 5 orang)

    saya mohon ijin diberikan penjelasannya, saya tunggu dan terkma kasih

    Kuwat cirebon

    Reply
    • November 21, 2013 at 3:39 pm
      Permalink

      Dear Pak Kuwat,
      Pembayaran BPHTB waris cukup satu ahli waris saja namanya dicantumkan, boleh salah satu anaknya atau ibunya saja. Supaya lebih mencepat proses sebaiknya pilih ahli waris yang sudah memiliki NPWP secara format BPHTB sudah mengharuskan wajib pajak menuliskan NPWP-nya. Di belakang nama ahli waris tersebut diberikan kode CS yang menggambarkan ia membayar bersama-sama dengan wajib pajak (ahli waris) lainnya.

      Demikian semoga membantu

      Reply
      • November 29, 2013 at 2:27 pm
        Permalink

        Saya bertanya karena saya tidak tahu hukum dan saya tanya ke notaris yang satu dan yang lainnya beda rumusannya, sehingga besar biayanya, setelah membaca ini saya jadi tercerahkan, akhirnya saya menemukan notaris yang rumusannya sesuai dengan rumusan Bung Asriman.
        Atas pencerahan dan perhatiannya saya ucapkanterima kasih, semoga budi jasa baiknya mendapatkan balasan dari Tuhan Allah YME, Aamiiiiiiin

        Reply
    • April 19, 2018 at 10:01 pm
      Permalink

      Sy ahli waris dr org tua sy yg memiliki rmh d kemayoran jakarta pusat, saat ini sy sedang mengikuti program prona pembuatan sertifikat sekaligus balik nama atas nama sy sebagai ahli waris, program prona membebaskan biaya BPHTB bagi peserta yg berdomisili DKI Jakarta, bagaimana dgn sy yg berdomisili d luar jakarta apakah d bebaskan biaya BPHTB atau sebaliknya?

      Reply
  • December 19, 2013 at 4:26 am
    Permalink

    selamat siang, mohon pencerahannya ada tanah waris dimana tanah tersebut pada semasa hidup almarhumah dijual sebagian tapi belum dipecah oleh almarhumah. yang jadi pertanyaan bagaimana cara penghitungan pajak warisnya apakah tanah tersebut dikurangi dulu atau musti bayar pajak bphtb warisnya. catatan tanah tersebut sudah bersertifikat.terima kasih .

    Reply
    • December 19, 2013 at 4:24 pm
      Permalink

      Dedy,
      Pada prinsipnya pembayaran BPHTB waris atau jual beli dibayarkan hanya sebesar hak yang diterima. Jika hanya dibeli sebagian atau tanahnya hanya sisa sebagian maka yang wajib dibayarkan adalah sebesar yang dibeli saja atau hanya sebesar sisa saja..

      Reply
      • December 23, 2013 at 2:48 am
        Permalink

        terima kasih atas pencerahannya, tapi ada stu pertanyaan lagi gimana dengan transaksi tanah yang sebagian dijual waktu semasa almarhumah hidup. Tanah tersebut dijual hanya dibawah tangan ( pakai kuitansi dan materai ) gimana cara perlakuan BPHTB nya ??

        Reply
        • December 25, 2013 at 4:42 am
          Permalink

          To Pak Dedy,
          Jika tanah tersebut belum sertifikat, maka belum timbul kewajiban untuk membayar BPHTB. Yang harus dibayar hanya PPh final oleh penjual saja. BPHTB dibayar pada saat pembeli membuat sertifikat tanahnya. Bisa juga dibayarkan sesuai dengan luas yang dibeli pada saat jual beli bawah tangan tersebut, tetapi akan membayar kekurangan pada saat pengajuan sertfikat ke PBN oleh pembeli. Hal ini terjadi jika pengajuan sertifikat dilakukan pada tahun pajak yang berbeda dengan waktu jual beli.
          Tetapi jika tanah sudah sertifikat harus dilakukan jual beli ulang dengan akta PPAT atas objek jual beli walaupun hanya sebagian, dengan kewajiban membayar BPHTB sebesar yang dibeli saja..
          Demikian semoga membantu

          Reply
          • December 27, 2013 at 1:23 am
            Permalink

            terima kasih atas pencerahannya.oo iya pak, ada dasar hukumnya mengenai hal tersebut di atas ??

          • December 27, 2013 at 2:17 am
            Permalink

            lihat UU BPHTB Pasal 2 ayat (3)

    • October 13, 2020 at 3:15 am
      Permalink

      Salam hormat
      Maaf saya mau bertanya,orang tua saya mempunya APHB yg di buat notaris berdasarkan girik,dan rencana orang tua saya naikan jadi sertfikat dari girik kemaren datang kenotaris untuk meminta estimasi biaya dan di rinci ternya biayanya sangat besar karena alasannya dasar aphbnya dari girik bukan dari sertifikat .apa benar seperti itu padahal klo liat biaya blm nya itu kurang dr satu 1 ini kena 10x lipatnya.
      Mohon pencerahannya blm biaya notaris dllnya

      Reply
      • October 22, 2020 at 11:19 pm
        Permalink

        mungkin saja biaya dihitung semua, termasuk pembuatan sertfikat dan BPHTB. memang menjadi sangat besar jika BPHTB dimasukkan.
        Karena untuk membuat sertifikat baru ada BPHTB yang wajib dibayarkan. besarnya 5% dari perkiraan harga pasar

        Reply
  • May 30, 2014 at 4:45 am
    Permalink

    saya mao tanya
    saya mau buat akta tanah.dalam SPPT PBB atas nama nenek.
    luas tanah 135m2(2 bangunan rumah)
    NJOP per m2= Rp.702.000

    kasus seperti ini ,bisa buat akta hibah atau akta waris.Lalu cara menghitung biaya ,apabila saya membuat akta tanah hanya pada bagian rumah saya saja.

    thanks

    Reply
  • Pingback:www.asriman.com » Persetujuan Suami atau Istri dan Anak dalam Menjual Rumah dan Tanah

  • June 25, 2015 at 4:59 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman,
    Saat ini saya sedang mengurus sertifikat rumah dinas orangtua saya.
    SK dari BPN sudah kami terima dan pihak BPN meminta kami untuk membayar BPHTB sebagai persyaratan pendaftaran/pengurusan sertifikat.
    Note; kedua orangtua sudah meninggal.
    Saya 4 bersaudara. dan saya diberi kuasa untuk mengurus sertifikat.
    Mohon infonya bagaimana kami mngisi BPHTB ini.
    Terimakasih
    Lita

    Reply
    • June 25, 2015 at 11:03 pm
      Permalink

      Dear Bu Lita,
      SK Hak yang sudah terbit harus direvisi menjadi atas nama para ahli waris berdasarkan Surat Keterangan Waris. Kemudian BPHTB diisi cukup atas nama salah satu ahli waris saja.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • August 24, 2015 at 6:18 am
    Permalink

    Ini artikel penting dan perlu di sebarkan, karena banyak yang belum tahu hingga menyerahkan pengurusannya kepada calo yang meminta harga selangit, mohon ijin untuk dapat share sebagian artikel anda, saya cantumkan linknya sebagai sumber, terima kasih.

    Reply
  • October 9, 2015 at 9:03 am
    Permalink

    Pak Asriman,

    Orang tua kami tinggal seorang (Ayah) saja, lalu rencananya harta sudah ingin dibagi, dan pembagiannya pun sudah jelas dan disepakati bersama. Pertanyaan kami :
    1. Apakah pembagian ini masuk Hibah atau Waris ?
    2. Lalu ketika itu adalah Hibah/Waris, pada saat Balik Nama Waris kan muncul BPHTB yaitu sebesar (NJOP-300Jt)x5%, nantinya bisa langsung ke nama masing-masing ahli waris sesuai dengan kesepakatan pembagian tersebut atau semua ahli waris dituliskan di sertifikat tersebut ?
    3. Setelah proses itu apakah ada Biaya lainnya untuk Balik nama seperti BPHTB (NJOP-60jt)x5% ?

    Mohon pencerahannya.

    Terimakasih

    Reply
  • November 2, 2015 at 3:16 am
    Permalink

    Pak, mohon bantuannya..ibu saya mempunyai sebidang tanah girik yg berasal dari kakek. bagaimana untuk pengurusan sertifikatnya? dan berapa besar bphtb yg dikenakan untuk tanah tersebut? tanah ibu saya seluas 315 m2 di daerah jakarta timur.
    Terimakasih.

    Reply
    • November 2, 2015 at 11:22 pm
      Permalink

      Langkah2 yang harus dilakukan untuk membuat sertifikat:
      1. Minta legalisir giriknya di kelurahan, legalisir letter C
      2. Minta surat keterangan riwayat tanah di kelurahan
      3. Minta surat keterangan tidak sengketa di kelurahan
      4. Minta surat keterangan penguasaan tanah sporadik di kelurahan
      5. Lengkapi asli-asli surat tanahnya (girik dan SPPT PBB)
      6. Lengkapi identitas pemilik tanah sekarang
      Bawa seluruh perlengkapan tanah tersebut dan bawa ke BPN, BPN akan memeriksa perlengkapan permohonan tersebut dan meminta akan melengkapi persyaratan jika ada persyaratan masih kurang

      Reply
  • November 23, 2015 at 9:48 am
    Permalink

    Mas,

    mau tanya, apakah benar ada potongan untuk NPOPTKP adalah sebesar rp. 60 juta untuk daerah Bekasi.

    mohon info lengkap dan juga case-study nya.

    thanks

    Andi

    Reply
    • November 23, 2015 at 11:57 pm
      Permalink

      Untuk daerah Jakarta 80 juta, Bodetabek 60 juta.

      Reply
  • December 29, 2015 at 11:37 am
    Permalink

    Master, saya septiaan saat ini saya mau membuat sertifikat, surat awal saya Verponding indonesia dan orang tua saya sudah meninggal dan di wariskan k anak2 nya.. Apa benar untuk pembuatan sertifikat dari Verponding indonesia hanya di potong 80jt saja

    Reply
    • December 30, 2015 at 3:32 am
      Permalink

      Untuk pembayaran BPHTB ketika membuat sertifikat betul dipotong 80jt untuk tanah yang berada di Jakarta. Biaya-biaya lain bisa ditanyakan ke BPN setempat

      Reply
    • October 6, 2021 at 11:02 am
      Permalink

      Selamat malam…
      Saya denagan ricky, ijin bertanya pak.
      Ada ruko awalnya sertifikat atas nama mama. Mama saya meninggal. Papa saya urus turun warus ke atas 4 orang ( papa dan 3 anak). Kemudian papa saya meninggal. Kemudian ruko ini mau di jual.
      Pertanyaan:
      1. Sertifikat sekarang atas nama ahli waris ( alm papa+3anak). Apakah dalam proses turun waris ada pajak? Bagaimana hitungan unt turun waris ke atas nama anak(3orang) sebelum ruko ini dijual?
      2. Ketika di jual, apa rumus pajak jualnya?
      Terima kasih..
      Ricky

      Reply
      • February 17, 2022 at 1:55 am
        Permalink

        1. iya ada proses turun waris dan dikenakan bphtb terhadap seperempat bagian milik bapak. hitungannya proporsional saja yaitu seperempat nya yang dikenakan pajak.
        2. jika akan dijual, para ahli waris dikenakan pajak penghasilan pph 2,5%

        Reply
  • April 25, 2016 at 4:54 am
    Permalink

    Saya mau tanya.
    Saya punya rumah dan luas tanahnya 65 m2 tapi surat jual belinya atas nama ibu saya dan ibu saya sudah meninggal. yang mau saya tanyakan surat apa yang harus saya buat,surat hibah atau langsung sertifikat.

    berapa biayanya pembuatan surat tersebut.

    Trims

    Reply
    • April 26, 2016 at 12:27 am
      Permalink

      1. Buat surat keterangan kematian orang tua
      2. Buat Surat Keterangan Waris
      Berdasarkan kedua surat itu ditambah dengan asli surat-surat tanah dan foto kopi identitas bisa langsung dimohonkan sertifikat ke BPN

      Reply
  • April 29, 2016 at 12:32 pm
    Permalink

    Maaf pak Asriman, saya mau tanya
    Sekitar 7 atau 8 thn yg lalu om saya menjual tanah AJB 100m2 ke ibu saya tapi tdk langsung diurus surat2 pindah kepemilikannya. Sekarang om dan ibu saya sdh meninggal dan AJB tsb diberikan kpd saya. Om saya punya 1 istri dan 3 anak. Saya mau merubah AJB tsb jd SHM. Tapi saya bingung harus mulai darimana. Mhn dibantu. Terima kasih

    Reply
    • May 1, 2016 at 10:18 am
      Permalink

      Saya beranggapn bahwa AJBnya dibuat secara sah dengan persetujuan istrinya dulu.
      Jika akan dimohonkan SHM bisa dengan cara membawa asli surat-surat tanah termasuk AJB ke BPN, syarat lainnya:
      -PBB tahun terakhir dan seluruh pembayarannya sudah harus lunas.
      -Surat keterangn kematian an. ibu
      -Surat keterangan waris dari Ibu
      -KTP dan KK seluruh ahli waris
      -Isi blangko permohonan di BPN

      Sertifikat akan terbit atas nama seluruh ahli waris…

      Reply
      • May 1, 2016 at 3:29 pm
        Permalink

        Apakah harus membuat surat pernyataan bahwa tanah tsb memang dulu sdh dibayarkan oleh ibu saya karena AJB msh atas nama om saya atau adakah surat lainnya yg harus disertakan?

        Reply
  • June 22, 2016 at 7:09 am
    Permalink

    Siang pak Asriman, sy berkeluarga abang adik laki laki ada 4 org dan semuanya sdh mendapat rmh msg msg. Sy mau mengurus balik nama sertifikat dari bpk sy ke sy.org tua sy kondisinya msh hidup. Biaya apa sj yg akan timbul. Dan apakah pemberi hibah di kenakan pajak jg.sy tinggal di dpk jawabarat.tks.

    Reply
    • June 23, 2016 at 10:49 pm
      Permalink

      Pemberi hibah dari orang tua ke anak tidak dikenakan pajak. Hanya BPHTB penerima hibah yang dikenakan.

      Reply
  • June 22, 2016 at 9:13 am
    Permalink

    Pak Asriman,

    Mohon bantuannya untuk KASUS di bawah ini :

    A dan B (tidak ada ikatan keluarga antara A dan B) mempunyai tanah dan bangunan dalam 1 sertipikat HM di daerah Bekasi.
    Luas tanah = 1.745 M2 (NJOP Rp 285.000/M2)
    Luas Bangunan = 540 M2 (NJOP Rp 505.000/M2)
    NJOPTKP Bekasi = Rp 300.000.000,-

    Mereka berdua meninggal dalam waktu yang sama karena kecelakaan maka Ahli Waris dari A dan B mengurus Balik Nama Sertipikat dibantu oleh teman yang biasa mengurus urusan Balik Nama Sertipikat.

    Untuk PPh Waris para Ahli Waris sudah mendapatkan SKB PPh Waris.

    Dari contoh yang Bapak sampaikan maka Ahli Waris menghitung sbb :

    Luas Tanah untuk Ahli Waris keluarga A = 1/2 x 1.745 M2 = 873 M2
    Luas Tanah untuk Ahli Waris keluarga B = 1/2 x 1.745 M2 = 872 M2
    Luas Tanah berbeda 1 M2 untuk A dan B karena luas tanah tidak bisa desimal.

    Luas Bangunan untuk Ahli Waris Keluarga A = 1/2 X 540 M2 = 270 M2
    Luas Bangunan untuk Ahli Waris Keluarga B = 1/2 X 540 M2 = 270 M2

    Maka BPHTB yang disetorkan :

    Oleh Ahli Waris A :
    Tanah = 873 x Rp 285.000 = Rp 248.805.000
    Bangunan = 270 x Rp 505.000 = Rp 136.350.000
    NPOP sama dengan Total NJOP = Rp 385.115.000
    NJOPTKP = Rp 300.000.000
    BPHTB = 5% x Rp (385.115.000 – 300.000.000) = Rp 4.255.750

    Oleh Ahli Waris B :
    Tanah = 872 x Rp 285.000 = Rp 248.520.000
    Bangunan = 270 x Rp 505.000 = Rp 136.350.000
    NPOP sama dengan Total NJOP = Rp 384.870.000
    NJOPTKP = Rp 300.000.000
    BPHTB = 5% x Rp (384.870.000 – 300.000.000) = Rp 4.243.500

    Dan itu sudah dibayarkan pada awal Maret 2016 dan pada pertengahan Mei 2016 teman yang mengurus Balik Nama memberitahukan bahwa kemungkinan digabungkan harus bayar lagi sebesar Rp 15 juta (yaitu 5% dari Rp 300 juta). BPN akan mengabulkan tidak akan bayar lagi apabila kita bisa dapat surat penegasan dari Pemda yang menerangkan bahwa BPHTB Waris dimungkinkan untuk dapat dilakukan pengurangan 2 kali pada 1 objek tanah. Tapi sampai sekarang Pemda tidak memberikan surat tersebut.

    Logikanya kalau melihat contoh yang diberikan oleh Bapak Asriman, penghitungan kita sudah betul.
    Kalau dalam kasus yang dicontohkan hanya baru 1 orang pemilik yaitu Rajo Angek Garang yang meninggal tapi kalau ada pemilik lain yang meninggal lagi maka menghitungnya pasti seperti perhitungan ahli waris Rajo Angek Garang yaitu berhak mendapatkan NJOPTKP Rp 350 juta untuk wilayah Jakarta.

    Kembali ke kasus A dan B meninggal dalam waktu yang sama, apakah BPN Bekasi tidak bisa secara bijaksana untuk memutuskan bahwa Ahli Waris A dan B berhak mendapatkan NJOPTKP masing-masing sebesar Rp 300 juta untuk wilayah Bekasi.

    Mungkin BPN belum pernah mengalami kasus dimana 2 pemilik sertipikat meninggal dalam waktu yang sama.

    Atas perhatian dan bantuan Bapak, kami mengucapkan terima kasih.

    Reply
    • June 23, 2016 at 10:46 pm
      Permalink

      Itu kebijakan masing-masing daerah. BPHTB dihitung berdasarkan objek bukan berdasarkan penerima haknya. Ahli waris A dan B dianggap sebagai 1 ahli waris maka pengurangan NJOPTKP hanya sekali.

      Reply
      • July 11, 2016 at 7:18 am
        Permalink

        Yang dicontohkan oleh Bapak Asriman adalah 1 bidang pemilik 5 orang yaitu :
        Irwandy
        Riza Surya Dharma
        Fadli Aulia
        Eldwin Syarif
        Rajo Angek Garang

        Dari 5 orang tersebut yang meninggal duluan adalah Rajo Angek Garang, sehingga ahli warisnya mengurus balik nama waris dan dalam hal pembayaran BPHTB mendapatkan pengurangan NJOPTKP.
        Bagaimana dengan nasib ahli waris dari pemilik lain meninggal beberapa tahun kemudian (Irwandy, Riza Surya Dharma, Fadli Aulia, Eldwin Syarif) ? Apakah ahli waris dari mereka ini tidak berhak lagi mendapatkan pengurangan NJOPTKP karena sudah keduluan diambil oleh keluarga Rajo Angek Garang ?

        Reply
        • July 11, 2016 at 1:37 pm
          Permalink

          Meninggalnya pemilik lainnya dalam waktu yang tidak bersamaan maka dihitung sebagai peristiwa baru, sudah tidak ada hubungan lagi dengan peristiwa sebelumnya (Meninggalnya Rajo Angek Garang). Perhitungan BPHTB dihitung sebagai kejadian baru sehingga untuk menghitung BPHTB, NJOP dikurangi dengan NPOPTKP terlebih dahulu sebelum dikali 5%.

          Tetapi apabila satu atau dua pemilik atau semua meninggal dalam waktu bersamaan maka pengurangan NPOPTKP hanya satu kali saja.

          Reply
          • July 14, 2016 at 8:10 am
            Permalink

            Terima kasih Pak Asriman atas jawabannya.

          • July 15, 2016 at 7:52 am
            Permalink

            Sama-sama bu 🙂

        • November 3, 2020 at 1:41 pm
          Permalink

          Pak minta pencerahan.
          Orang tua saya memberikan tanah ke saya dengan luas: 60 x 100. Dengan NJOP 27.000
          Karna ini tanah belum bersertifikat, jdi saya mau mengurus sertifikat atas nama saya. Tapi dari pihak pertanahan meminta pembayaran BPHTB sebesar 8 jt lebih.

          Dari perhitungan saya. Seharusnya tidak dikenakan BPHTB. karna NPO PTKP di daerah saya karna tanah warisan 350 juta.

          Catatan ; NPO PTKP yang di kenakan pertanahan ke saya sebesar 60 juta.
          Mohon pencerahannya.

          Reply
          • December 18, 2020 at 3:38 am
            Permalink

            jika mengurus sertifikat baru maka bphtb bukan karena waris tapi bphtb karena permohonan hak baru. jadi memang npoptkp adalah 60jt

  • September 8, 2016 at 2:57 am
    Permalink

    Pak, Asriman, saya mau tanya kalau ibu saya ada akta rumah atas nama beliau, apa saja yang dibutuhkan untuk balik nama setelah ibu saya meninggal? Saya adalah anak satu-satunya, dan ada juga surat dari pengadilan dulu waktu ibu saya balik nama setelah ayah saya meninggal dan di surat itu ada nama saya sebagai anak satu-satunya. Apakah saya cukup ke notaris dengan akta kematian, akta tanah untuk membuat surat waris dan balik nama? Terima kasih.

    Reply
    • September 9, 2016 at 10:26 am
      Permalink

      Syarat-syarat balik nama:
      1. Surat keterangan kematian orang tua
      2. Surat keterangan waris
      3. Asli surat-surat tanahnya (sertifikat)
      4. PBB dan pembayarannya
      5. Bayar BPHTB waris

      Reply
      • September 14, 2016 at 9:42 am
        Permalink

        Surat ket waris yang dikeluarkan siapa Pak? RT/RW/Kel/Kec atau notaris? Bisa tidak dengan berita acara penghadapan yang dikeluarkan Balai Harta Peninggalan Departemen Hukum dan HAM yang dibuat ibu saya waktu ayah saya meninggal yang menyatakan bahwa ayah dan ibu saya menikah dan dari pernikahan itu lahir satu orang anak dan ada nama dan no akte kelahiran saya?
        Terima kasih.

        Reply
        • September 16, 2016 at 12:44 am
          Permalink

          Bisa SKW dari lurah dan camat, notaris atau balai harga peninggalan, kekuatan hukumnya sama. Tergantung (maaf) jenis kewarganegaraan.

          Reply
  • Pingback:Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan – Natanedan's Blog

  • September 30, 2016 at 5:08 am
    Permalink

    Pak Arisman, sy mau menanyakan hal berikut: ortu sy msh hidup dan hendak membagi tanah 1000m d daerah bekasi kepada 4 org anaknya. Sy mendapat informasi hrs membuat akte hibah. Yg sy tanyakan: 1. Setelah pembuatan akte hibah apakah nanti masing2 anak dpt mengurus sertifikat balik nama atas nama masing2 ? 2. Utk pembayaran BPHTB itu bs masing2 anak sesuai dgn luasnya tanah yg d dpt atau hrs sama2 (krn tiap anak mendapat luas tanah yg berbeda)? Terima kasih sebelumnya

    Reply
    • September 30, 2016 at 3:32 pm
      Permalink

      1. Bisa sekali. Bisa juga tanah dipecah dulu atas nama orang tua berdasarkan luas tanah yang dijatahkan kepada masing-masing anak kemudian barulah diajukan baliknama.
      2. BPHTB dibayarkan dengan besaran sesuai dengan luas tanah yang diperoleh.

      Reply
  • October 4, 2016 at 3:17 pm
    Permalink

    Selamat malam Pak Arisman.

    Mohon pencerahannya..
    Saya mendapat hibah tanah beserta bangunan dari orang tua yg masih hidup. Berencana akan membuat sertifikat atas nama saya sendiri dan domisili di jawa barat-bekasi.
    Surat yg ada sekarang berupa ajb atas nama orang tua.
    Kira – kira apa persyaratan dan langkah yg harus di tempuh..beserta estimasi biayanya?
    Terima kasih sebelumnya
    Supri

    Reply
    • October 5, 2016 at 10:30 pm
      Permalink

      Cara untuk mensertifikatkan:
      1. Buat akta hibah
      2. Bawa akta hibah dan surat-surat tanah lainnya ke BPN
      3. Penerima hibah akan dikenakan BPHTB sebesar 5%

      Reply
  • November 2, 2016 at 12:56 pm
    Permalink

    Selamat malam pak asriman
    Saya mau menanyakan hal berikut:orang tua sya sudah lama meninggal,dan meninggalkan tanah 2000meter untuk empat orang anaknya,jika sya mau membeli tanah itu dari kakak2 ,apa saja syarat yg harus sya lengkapi?
    Terima kasih sebelumnya
    Rahmawati

    Reply
    • November 2, 2016 at 1:26 pm
      Permalink

      Malam.
      Jika tanahnya sudah bersertifikat langkah pertama yang harus dilakukan adalah membaliknama sertifikat ke atas nama seluruh ahli waris kemdudian dilanjutkan dengan membuat Akta Pembagian Hak Bersama di PPAT.
      Kemudian berdasarkan APHB tersebut bisa diajukan balik nama ke atas nama salah satu pihak.
      Yang perlu dipersiapkan:
      1. Asli sertifikat
      2. PBB tahun berjalan
      3. KTP dan KK seluruh ahli waris
      4. Surat keterangan kematian orang tua
      5. Surat keterangan waris
      6. Membayar pajak-pajak

      Reply
  • November 6, 2016 at 9:45 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman ,
    alm ,Tarman & Istri mempunyai sebidang tanah 375 m.
    semasa hidupnya (tarman memberikan 90m ) kepada ponakannya (Eni).
    Dan sisanya untuk kedua anaknya . (bella & Galih)
    Namun surat tanah tersebut masih atas nama tarman hingga sekarang 2016.
    Sebelum Alm Galih meninggal sudah ada surat yang menyatakan semua tanah diserahkan kepada (Bella) .
    Bella ingin menghibahkan tanahnya kepada 5 anaknya (A, I , U , E, O ) sama besar dan ingin mengurus tanah atas Eni untuk menghindari masalah d kemudian hari.

    1. apa saja proses yang harus dilakukan terlebih dahulu.
    2. bagaimana cara pembuatan akte hibah ke PPAT dan berapa biasanya besar biaya pembuatannya.
    3. pajak apa saja yang harus dibayarkan dan bagaimana cara perhitungannya.

    Reply
    • November 6, 2016 at 10:01 am
      Permalink

      IN ADDITION , IBU ENI sudah meninggal dan meninggalkan 4 orang ankanya ( H, I , J, K telah meninggal )

      Reply
    • November 6, 2016 at 10:37 pm
      Permalink

      Saya asumsikan tanah sudah bersertifikat.
      1. Langkah-langkah yang harus dilakukan:
      -Lakukan baliknama ke atas nama seluruh ahli waris Tarman terlebih dahulu.
      -Buat APHB antara Bella dan ahli waris alm. Galih yang menyatakan menyerahkan tanah kepada Bella.
      -Setelah tanah atas nama Bella, buat hibah dan baliknama ke atas nama 5 anaknya.
      2. Datang saja ke kantor PPAT, PPAT sudah biasa membuat akta hibah.
      3. Pajak2:
      -Baliknama ke atas nama ahli waris Tarman dikenakan BPHTB waris.
      -APHB juga dikenakan pajak PPh dan BPHTB secara proporsional.
      -Hibah ke anak Bella juga dikenakan BPHTB

      Reply
  • November 23, 2016 at 7:43 am
    Permalink

    selamat siang pak arsiman,

    saya mau tanya , saya hanya pny surat tanah dalam bentuk Akte Jual Beli dan girik juga ada , an bpk saya , tapi sudah meninggal 19thn yang lalu , trus saya mau balik nama menjadi an saya anak pertama nya , istri dan adik saya masih ada , itu biaya nya berapa ya ? dan jika menjadi sertifikat biaya berapa ? karena mengurus dengan orang dalam di kenakan biaya terlalu besar untuk saya , luas tanah saya : bumi 146 , bangunan 150 , bagaimana perhitngan nya ya pak,

    Reply
    • November 23, 2016 at 10:17 pm
      Permalink

      Mohon maaf menegenai biaya saya tidak bisa menjelaskan karena sangat subjektif sekali.

      Reply
  • December 13, 2016 at 2:45 pm
    Permalink

    Saya mau tanya bgaymana cara menghitung hibah,waris di bphtb
    Luas tanah saya 343 m2 njop nya = 54,488,000,
    Brapakah bphtb hibah dan waris yg saya harus bayarkan dan berikan saya contoh cara menghitungnya..

    Reply
    • December 14, 2016 at 2:09 am
      Permalink

      BPHTB hibah = nihil karena kurang dari 60jt.
      BPHTB waris juga nihil karena kurang dari 300jt

      Reply
  • December 14, 2016 at 2:23 am
    Permalink

    yg saya bingung knapa ktika saya mengurus itu ke desa akta hibah ..surat
    keterangan waris saya di kenakan biaya 1,200,000,00 alasan staff desa karena saya harus membayar bphtb dan akta hibah jg waris…mohon bantuannya apakah saya bisa mengurus itu semua tanpa melalui orang desa.??

    Reply
    • December 14, 2016 at 1:36 pm
      Permalink

      Akta hibah dibuat di PPAT tidak ada hubungannya dengan desa.
      BPHTB karena hibah dan waris minta tolong dihitung ke PPAT/Notaris, tidak ada hubungannya dengan orang desa.

      Keperluan ke kantor desa hanyalah membuat surat keterangan waris.

      JIKA TANAH BELUM BERSERTIFIKAT tidak ada kewajiban BPHTB karena tanah yang belum bersertifikat belum ada haknya, ingat BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Kewajiban BPHTB hanya timbul ketika tanah tersebut akan disertifikatkan, dan itupun dibayarkan di bank, tidak ada hubungannya dengan orang desa.

      Reply
  • December 14, 2016 at 3:23 pm
    Permalink

    jd jelasnya bgini saya mohon bantuannya dr pk arsiman kakek sya punya anak berjumlah 8 orang masing2 sudah mendapatkan bagian atau warisan…temasuk ibu saya dpt warisan pula dr kakek sy berupa tanah seluas 1372 m2 untuk 4 orang anak kakek saya dan 4 orangnya lagi sudah mendapat bagian pula dilahan yg lain…nah niatnya tanah yg luasnya 1372 m2 trsebut akan di pecah di bagikan ke 4 orang anak yg trmsuk ibu sy dan buatkan sertifikat ..
    karena di surat tanah tersebut masih berupa leter c atau girik itupun masih atas nama orang tua kakek sy atau kakek dr ibu saya …
    leter c atau girik tersebut masih atas nama kakek ibu sy
    nahh ibu saya bersama ke 3 saudara yg lain mau memecah surat trsebut membagikan tanah trsebut sm rata..lalu kemudian di sertifikat…
    nahh pertanyaannya adalah bagaimana langkah2nya,ke kantor mana sjkah ibu sy harus mengurusnya dan apa saja syaratnya jika ibu saya mau membuat sertifikat…
    pada tanah yg telah di bagikan sama rata tersebut …

    Reply
    • December 15, 2016 at 3:18 pm
      Permalink

      Panjang sekali jalannya Pak.
      1. Buat surat keterangan waris atas nama kakek dari ibu.
      2. Berdasarkan girik atas nama kakek dari ibu ajukan sertifikat ke atas nama seluruh ahli waris, sehingga terbit sertifikat atas nama seluruh ahli waris. (saya asumsikan bahwa penyerahan tanah ini kepada 4 orang anaknya hanya di bawah tangan, sehingga secara hukum tanah tersebut menjadi hak seluruh ahli waris).
      3. Lalu dibuatkan Akta Pembagian Hak Bersama yang menyerahkan tanah tersebut kepada orang yang berhak.
      4. Kemudian tanah tersebut dipecah sesuai kesepakatan.

      Reply
  • December 20, 2016 at 1:47 am
    Permalink

    Ass, pg pak, sy istri sy di warisi 3 kontrakan seluas total 87m2, oleh Almh ibunya.. tp saat ini surat akte tanah nya itu brupa hibah dr kakeknya ( PIHAK PERTAMA) ke ibunya istri sy (PIHAK KEDUA) yg kedua2nya sdh meninggal dunia.. istri sy ingin minta dipecah 1 kontrakan sj yg nantinya pake nama istri sy, dan 2 kontrakan lg atas nama kakak dr istri sy… jd kesimpulan nya jd 2 nama ahli waris… gmn cr perhitungan dan biayanya?

    Reply
    • December 22, 2016 at 3:52 pm
      Permalink

      Biaya yang timbul hanyalah BPHTB waris atas nama istri Bapak CS ketika mengajukan permohonan sertifikat ke atas nama 2 orang, istri Bapak dan kakaknya. Ditambah dengan biaya-biaya lain seperti biaya APHB dan biaya baliknama.
      Setelah sertifikat atas nama istri Bapak dan kakaknya, maka dibuatkan akta pembagian hak bersama. Kemudian sertifikat tersebut dipecah sesuai keinginan.

      Reply
  • February 18, 2017 at 9:18 am
    Permalink

    Selamat siang Pak Asriman,
    terima kasih atas tulisan bapak di atas. mohon pencerahan nya pak .
    Saya, salah satu ahli waris, mengurus peningkatan tanah dari surat kavling 1973 (yang dibeli alm, orang tua kami melalui Surat penglepasan Hak 1984), kami mengurus sendiri ke BPN tanpa melalui PPAT/Notaris.
    Saat ini SK penetapan hak ( HGB ) telah keluar juli2016. selanjutnya Kami akan melakukan pembayaran BPHTB yang ditetapkan oleh Kantor Pajak kec. Pulogadung 5%.
    pertanyaan saya :
    1. Apakah benar BPHTB untuk kasus diatas 5% ? mengapa tidak 2,5% ( apakah tidak diatur dalam PP atau pergub yg baru )
    2. Membaca perhitungan NPOPTKP diatas, yg Pak Asriman tulis, untuk DKI Jakarta Rp. 350.000.000 (350juta) sedangkan kami ditetapkan hanya Rp. 80.000.000 (80juta). Adakah peraturan sebagai referensi untuk penetapan angka-angka yang sebenarnya?

    informasi tambahan :
    luas tanah : 162 m2
    NJOP/NPOP : Rp. 1.093.170.000,00
    NPOPTKP : Rp. 80.000.000 (DKI Jakarta) mengapa berbeda dengan tulisan Anda.
    BPHTB : 5% x Rp. 1.013.170.000,00

    Terima Kasih
    Salam Hormat.

    Reply
    • February 18, 2017 at 10:34 pm
      Permalink

      1. Hanya PPh yang diatur dalam PP 34 2016 menjadi 2,5%. Sehingga BPHTB tetap 5%.
      2. NPOPTKP 350 juta dikenakan apabila perolehak karena warisan untuk objek yang sudah bersertifikat. Untuk objek yang belum bersertifikat atau ahli waris memohonkan hak baru dianggap sebagai perolehan hak untuk pertama kali sehingga dikenakan BPHTB dengan NPOPTKP sebesar 80 juta, bukan 350 juta.

      Reply
      • August 11, 2021 at 12:20 pm
        Permalink

        Malam Pak Arisman, mau tanya Pak. Untuk kasus seperti diatas, yg di-post oleh Pak Harry P. Saya ingin bertanya atas jawaban Pak Arisman ke Pak Harry untuk point nomor 2: “NPOPTKP 350 juta dikenakan apabila perolehak karena warisan untuk objek yang sudah bersertifikat. Untuk objek yang belum bersertifikat atau ahli waris memohonkan hak baru dianggap sebagai perolehan hak untuk pertama kali sehingga dikenakan BPHTB dengan NPOPTKP sebesar 80 juta, bukan 350 juta.”
        Apakah ahli waris juga dibebankan pajak PPh Pak?
        Soalnya yg saya baca dari artikel Bapak diatas, PPh kan hanya untuk penjual, sedangkan pembeli/ahli waris hanya dibebankan pajak BPHTB

        Reply
        • March 9, 2022 at 1:38 pm
          Permalink

          jika prosesnya hanya turun waris saja, maka para ahli waris tidak dikenakan PPh.
          tetapi jika para ahli waris akan menjual maka akan dikenakan pph final 2,5%

          Reply
  • March 17, 2017 at 5:45 am
    Permalink

    Slamat siang pak. Kalo balik nama sertifikat karena hibah tp yg memberi hibah bukan orang tua kandung. Yg saya tanyakan apakah pemberi hibah jg dikenakan pajak. Trimakasih…

    Reply
    • March 21, 2017 at 2:09 am
      Permalink

      Iya. Kena PPh. Yang tidak kena PPh jika hibah vertikal. Maksudnya hibah dari orang tua ke anak atau anak ke orang tua.

      Reply
  • March 23, 2017 at 10:21 am
    Permalink

    assalamualaikum wr wb
    selamat sore …

    sebelm ayah saya meninggal,beliau menghibahkan tanah kepada saya dan kakak laki2 saya ttp sertifikat masih an. ayah saya.karna hibahan untuk kakak saya sudah dijual punya saya belum.qodarullah ayah sya meninggal 1 bulan yg lalu.. insyallah bulan dpan mau mengurus waris.. apa perhitungan nya sma sperti diatas?
    tanah seluas 185m
    bangunan 8×8( saya yg mendirikan pribadi )
    jika NJOP tanah 600rb /m
    NJOP bangunan 1.700.000/m
    NP0PTKP 300.000.0000

    perkiraan biaya balik nama brp ya pak..

    jazakallah.

    Villah

    Reply
    • March 25, 2017 at 1:05 am
      Permalink

      Iya. BPHTB dihitung berdasarkan luas tanah yang menjadi hak Bu Villah saja.

      Betul. Perhitungannya seperti di atas.
      [NJOP tanah dan bangunan dikurangi 300.000.000] x 5%

      Biaya baliknama waris nggak mahal Bu apalagi mengurus sendiri. Langsung saja ke BPN mengurusnya.

      Reply
  • July 25, 2017 at 10:03 am
    Permalink

    Kakek saya meninggalkan warisan tanah ke pada 12 anak,
    Saat ini setiap anak ingin membayar bphtb,untuk nilai npoptkp nya kena yg 80jt atau 360jt?karena pd saat ke uppd diberi rincian npoptkpnya hanya 80jt.
    Tolong penjelasannya pak asriman

    Reply
    • July 25, 2017 at 10:33 am
      Permalink

      Ralat npoptkpnya 350jt/80jt (daerah jakarta)

      Reply
    • July 28, 2017 at 1:02 am
      Permalink

      Harusnya BPHTB karena warisan NPOPTKP adalah 350jt. Tetapi jika mengurus permohonan sertifikat baru maka BPHTB dikenakan pengurangan NPOPTKP 80juta.

      Reply
      • July 28, 2017 at 4:08 am
        Permalink

        Apa mungkin karena baru APHB mknya dikenakan 80jt?terus minta penjelasannya pak,klo sdh byr bphtb.bgmn proses untuk membuat sertifikat ke an ibu saya,
        Terima ksh pak asriman

        Reply
  • August 22, 2017 at 12:52 am
    Permalink

    saya mohon bantuan untuk menghitung pajak waris. ceritanya saya beli tanah SHM yg luasnya 126m dengan NJOP Rp 3.325.000/m2 atas nama Minarni suaminya bernama Kasroni dan Minarni sudah meninggal. dengan akta nikah tebit dulu sebelum akta jual beli terbit ( harta gono – gini ). terimakasih atas informasi dan bantuannya.

    Reply
  • August 27, 2017 at 10:41 am
    Permalink

    Sore pa asriman,
    Saya beli rumah di sertifikat an.almarhumah nah rencana nya saya mau balik nama. tahapan dan syarat apa saja yg harus saya siapkan.thk

    Reply
    • August 30, 2017 at 5:56 am
      Permalink

      Silahkan baca lagi artikel di atas. Biasakan baca dulu.

      Reply
  • September 2, 2017 at 4:21 pm
    Permalink

    Malam Pak Asriman,

    Utk pengenaan BPHTB waris sebesar 50% dari yang terutang apa masih berlaku sampai sekarang?

    Terima kasih

    Reply
  • September 22, 2017 at 9:20 pm
    Permalink

    Halo pak Risman,

    Mohon pencerahannya. Kedua orang tua saya sudah meninggal dan ternyata setelah di cek Sertifikat rumah itu HGB yang sudah mati dari 2008. Saya dan kakak2 saya sudah mengurus pembuatan Sertifikat SHM.
    SK BPN sudah terbit, setelah dihitung2 ternyata BPHTB yang harus dibayarkan agak tinggi. Yang mau saya tanyakan
    1. Berapa lama waktu masa aktif SK BPN?
    2. Dan apa bila jangka waktunya habis SK BPN itu di perpanjang atau di ajukan SK baru?
    3. Apakah ada biaya?.

    Terima kasih banyak sebelumnya.

    Reply
    • September 24, 2017 at 11:20 pm
      Permalink

      1. SK BPN memang ada jangka waktu berlakunya. Kalau tidak salah 6 bulan.
      2. Langkah pertama diperpanjang, jika sudah berakhir masa perpanjangan maka SK tersebut tidak berlaku dan harus dimohonkan hak baru.
      3. Biaya perpanjangan SK ada. Ada setoran yang wajib dibayar.

      Reply
      • October 1, 2017 at 8:02 pm
        Permalink

        Apakah dgn sertifikat HGB yg sudah mati tahunnya hendak di jadikan sertifikat SHM, Maka pembayaran perhitungan BPHTB nya di kurang 80jt atau yang 350jt?. Rumah itu warisan dari kedua org tua.

        Terima kasih, mohon pencerahannya.

        Reply
        • October 1, 2017 at 9:58 pm
          Permalink

          Pengurangannya 80jt. Karena dianggap sebagai permohonan sertifikat baru bukan sebagai peralihan hak karena waris.

          Reply
  • September 27, 2017 at 9:18 am
    Permalink

    Halo…
    Langsung aja, Tante saya ingin membelikan kepada saya sebuah Rumah Tapak (beserta tanah) sebagai hadiah / warisan terhadap saya.

    Pertanyaannya… Apakah ini dilaporkan sebagai Harta Hibah atau Warisan ?

    Reply
    • September 28, 2017 at 5:43 am
      Permalink

      Hallo juga,
      Termasuk hibah

      Reply
  • October 10, 2017 at 10:21 pm
    Permalink

    Halo pak Arisman,
    Saya sebagai ahli waris mau peningkatan sertifikat rumah menjadi shm. Sudah ada SK BPN dan SK Bebas BPHTB 0%. Saya mau mengajukan SKB PPH juga tp masalahnya saya tidak bisa membuktikan rumah tersebut warisan karena saya tidak tau ayah saya punya NPWP atau tidak dan rumah tersebut dimasukan dalam Spt atau tidak. Ayah saya sudah meninggal dr thn 2000.
    Bagaimana solusinya?

    Mohon pencerahannya.
    Terima kasih

    Reply
  • October 21, 2017 at 3:45 am
    Permalink

    Assalamualaikum…
    Mhn izin bertanya pak…
    Kami memiliki sebidang tanah peninggalan ayah kami seluas 2373m. Tanah tersebut blm bersetifikat masih akte camat. Kami berniat akan mensertifikatkan tanah tersrbut. Sesuai surat keterangan dr camat setempat yg menjadi waris sebanyak 6 org yaitu ibu saya dan kami 5 orang bersaudara. Yg ingin saya tanyakan bgmn hitungan BPHTB nya pak.
    NJOP yg tertera si SPPT adalah 916.000/M.
    luas tanah 2373 M.
    Apakah dalam pengurusan sertifikat nantinya di kenakan pajak pph pak.
    Terimakasih .

    Reply
    • October 23, 2017 at 1:46 am
      Permalink

      Ketika akan mengurus sertifikat akan dikenakan BPHTB atas permohonan hak pertama kali. Besarnya 5% (NJOP-NPOPTKP). NPOPTKP menurut daerah masing-masing. Untuk jakarta 80jt sedangkan luar jakarta 60jt.
      Ini bukan dihitung sebagai perolehan hak secara warisan yang NPOPTKP-nya 350.000.000.

      Permohonan hak ini tidak dikenakan PPh.

      Reply
      • November 13, 2017 at 8:16 pm
        Permalink

        Assalamualaikum wr…wb…
        Ijin bertanya pak Asriman.
        Mohon pencerahannya,
        Semasih orang tua ada saya dihibahkan sebidang tanah dgn luas 612 m2
        NJOP 128.000.- rb/meternya
        = 78.336.000.-
        Dgn luas bangunan 20×16 meter, setelah orang tua meninggal saya baru mempunyai kesempatan utk balik nama surat tanah tersebut.
        Yg ingin saya tanyakan
        Akta apa yg harusnya saya buat ?
        Apa kewajiban yg harus sy bayarkan BPHTB atau yg lainnya,
        Berapa besaran biaya yang harus saya keluarkankan ?
        Saya sangat tidak mengerti tentang hal ini, mohon penjelasannya pak.
        Sebelumnya saya ucapkan ribuan terimakasih.
        JAELANI BEKASI

        Reply
        • November 14, 2017 at 10:31 pm
          Permalink

          1. Jika hibah dulu dilakukan dengan akta hibah, tinggal diajukan baliknama ke BPN berdasarkan akta hibah.
          2. Jika tidak ada akta hibah, maka baliknama sertifikat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan waris.
          3. Menghitung BPHTB silahkan baca lagi artikel di atas.

          Reply
        • November 14, 2017 at 10:32 pm
          Permalink

          -Jika hibah dulu dilakukan dengan akta hibah, tinggal diajukan baliknama ke BPN berdasarkan akta hibah.
          -Jika tidak ada akta hibah, maka baliknama sertifikat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan waris.
          -Menghitung BPHTB silahkan baca lagi artikel di atas.

          Reply
  • November 4, 2017 at 5:02 pm
    Permalink

    Assalamu’alaikum .. izin bertanya pak asriman. Ayah saya memiliki rumah plus halaman di samping dalam bentuk AJB , Ayah berniat menghibahkan rumah nya untuk saya ( anak tunggal) dan halaman samping untuk adiknya ayah (paman saya) .. Pertanyaan saya adalah ;
    1. Bagai mana sebaiknya, apakah proseanya langsung di pecah dahulu dg akta hibah menjadi atas nama Saya dan paman saya, atw kah langsung di tingkatkan ke Sertifikat.

    2. Biaya2 apa saja yg timbul apabila di buatkan akta hibah utk saya dan paman.

    3. Apabila mau di sertifikat, Apakah perhitungan BPHTB atas hibah kepada sya di kenakan 5%x(NJOP-NPOPTKP). atw ada perhitungan BPHTB lainnya atas hibah rumah ayah kepada anak.

    4. Untuk hibah tanah ayah ke pada paman, ( status AJB) apabila ingin di tingkatkan apakah di kenakan pajak penjual dan pajak pembeli. bagai mana cara hitungannya termasuk hitungan BPHTB nya..

    Jazakallahu khairon

    Reply
    • November 5, 2017 at 10:12 pm
      Permalink

      1. Saran saya dibuatkan dulu akta pengikatan hibah dengan notaril akta. Lalu sertifikatkan seluruh tanah menjadi 1 sertifikat. Setelah terbit sertifikat lalu pecah sertifikat menjadi dua bidang sesuai luasan yang akan dihibahkan ke paman dan ke Anda sendiri. Setelah dipecah buatkan akta hibah untuk dua bidang yang sudah dipecah tersebut. Lalu ajukan baliknama ke kantor pertanahan.
      Tanpa akta pengikatan hibah juga bisa. Jadi langsung buat sertifikat, pecah lalu buat akta hibah dan baliknama.
      2. BIaya untuk akta hibah:
      -BPHTB hibah untuk kedua bidang
      -PPh untuk hibah dari ayah ke paman karena hibah horizontal dikenakan PPh final. Sementara untuk ayah ke anak tidak dikenakan PPh final.
      3. Betul
      4. Pajak penjual (PPh) iya kena ketika akan buat akta hibah. BPHTB dikenakan hanya ketika akan mengurus sertifikat.

      Reply
  • November 9, 2017 at 4:27 am
    Permalink

    Siang Pak Asriman,
    Saya mau tanya.. suami saya akan mendapatkan warisan sebidang tanah dari ibu yang mana sertifikat masih atas nama kakek suami (orang tua ibu). Maka besar biaya BPHTB berapa ya?

    -Tanah tsb. akan dibagiakan ke beberapa pewaris (saudar-saudara ibu suami)
    – ibu masih hidup
    – Tanah yang menjadi bagian suami saya sebesar 336m2
    – NJOP : 840.000/m2
    -NPOPTKP : 60.000.000
    – NPOPTKP waris : 350.000.000

    Reply
  • November 25, 2017 at 5:01 am
    Permalink

    Selamat Siang.
    Mohon pencerahan, saya 3 Orang bersaudara, mendapat warisan sebidang tanah, saya mendapat bagian 1/3, dan adik-adik saya masing-masing 1/3.
    Tanah SHM, dengan luas tanah seluruhnya sekitar 600 M2, dengan nilai Rp. 600 Juta.
    Saya ingin mendaftarkan hak waris saya ke BPN, sementara adik saya tidak.
    Pertanyaan:
    1. Apakah bisa saya saja yang dulu mendaftarkan hak waris saya, yakni 1/3 x 600 M2= 200 M2?
    2. Apakah kena BPHTB, jika nilai tanah 200 M2 hanya sekitar Rp. 200 Juta?
    3. Apakah bisa saya yang dulu bayar BPHTB, sesuai dengan luas tanah yang saya peroleh?

    Reply
    • November 26, 2017 at 10:54 pm
      Permalink

      Langkah yang harus ditempuh adalah, tanah ini harus dibaliknama terlebih dahulu kepda seluruh ahli waris. Kemudian dipecah sesuai dengan luasan kesepakatan. Setelah dipecah dilakukan APHB supaya masing-masing bagian ahli waris bisa dibaliknama kepada satu orang pemilik.

      BPHTB dikenakan apabila nilai NJOP lebih dari 300 juta, apabila objek di luar Jakarta. Jika di Jakarta 350 juta.

      1. Apakah bisa saya saja yang dulu mendaftarkan hak waris saya, yakni 1/3 x 600 M2= 200 M2? Tidak bisa
      2. Apakah kena BPHTB, jika nilai tanah 200 M2 hanya sekitar Rp. 200 Juta? Tidak.
      3. Apakah bisa saya yang dulu bayar BPHTB, sesuai dengan luas tanah yang saya peroleh? Tidak. Pengurusan sertifikat harus secara bersamaan untuk keseluruhan bidang.

      Reply
  • January 9, 2018 at 7:07 am
    Permalink

    Saya mau tanya jika ayah menghibahkan rumah dan tanah kepada seorang anaknya itu bagaimana prosesnya dan berapa biaya atau cara hitung besaran pajak yang harus di bayarkan

    Reply
  • January 31, 2018 at 11:58 am
    Permalink

    Assalamualaikum pak,
    Luas yang dihitung itu luas tanah atau luas bangunan atau luas tanah dijumlah luas bangunan?

    Reply
    • February 1, 2018 at 12:40 am
      Permalink

      dipisah-pisah.
      tanah luasnya berapa dikalikan dengan harga tanahnya.
      bangunan luasnya berapa dikalikan juga dengan harga bangunan.
      nanti dijumlahkan tanah dan bangunan baru dihitung sebagai dasar pengenaan bphtb

      Reply
    • February 1, 2018 at 12:41 am
      Permalink

      dipisah-pisah.
      tanah luasnya berapa dikalikan dengan harga tanahnya.
      bangunan luasnya berapa dikalikan juga dengan harga bangunan.
      nanti dijumlahkan tanah dan bangunan baru dihitung sebagai dasar pengenaan bphtb.

      Reply
    • February 1, 2018 at 12:42 am
      Permalink

      waalaikumsalam
      dipisah-pisah.
      tanah luasnya berapa dikalikan dengan harga tanahnya.
      bangunan luasnya berapa dikalikan juga dengan harga bangunan.
      nanti dijumlahkan tanah dan bangunan baru dihitung sebagai dasar pengenaan bphtb.

      Reply
    • February 1, 2018 at 12:46 am
      Permalink

      waalaikumsalam

      dipisah-pisah menghitungnya.
      tanah luasnya berapa dikalikan dengan harga tanahnya.
      bangunan luasnya berapa dikalikan juga dengan harga bangunan.
      nanti dijumlahkan tanah dan bangunan baru dihitung sebagai dasar pengenaan bphtb.

      Reply
  • February 2, 2018 at 10:38 pm
    Permalink

    Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

    Luas 1.000 m2
    NJOP = 1.000.000,- per meter
    NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
    NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)
    Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

    BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP), dimana 1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian yang merupakan hak dari Rajo Angek Garang.
    BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
    BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
    BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
    BPHTB = Nihil

    TERIMA KASIH BANYAK, PENJELASAN INI YANG SAYA CARI-CARI KARENA SAYA MEMPUNYAI KASUS SERUPA. Penjelasan ini mengacu pada BPHTB karena warisan yang diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB.

    Karena sekarang BPHTB dikategorikan sebagai Pajak Daerah, Bagaimana perhitungannya berdasarkan UU Nomor 28 Tahun 2009 ? Terimakasih sebelumnya.

    Reply
  • March 11, 2018 at 6:58 am
    Permalink

    Siang Pak Asriman,
    Saya mau bertanya, jadi ayah saya sudah meninggal dan meninggalkan 4 ahliwaris diantaranya ibu, saya, dan kedua saudara saya. Ayah saya meninggalkan sebuah rumah yang bersertifikat hak milik atas nama ayah saya. Lalu rumah tersebut akan kami jual, dan hasil penjualan telah dibagikan oleh ibu saya masing2 sebesar 1/4 bagian. Yg menjadi pertanyaan saya:
    1. ketika hendak mengurus PPH Final, Apakah id billing harus menggunakan NPWP atas Ibu saya? Atau bisa menggunakan NPWP atas KK saya?
    Keterangan: (kaka saya telah memiliki NPWP namun penghasilan masih belum kena pajak, saya dan adik saya belum memiliki npwp)
    2. Jika yg digunakan adalah NPWP ibu saya, apakah Ibu saya melaporkan keseluruhan hasil penjualan rumah pada SPT tahunannya, atau hanya sesuai bagian Ibu saya saja?
    3. Jika untuk mengurus ID Billing digunakan NPWP kakak saya, lalu kakak saya melaporkan keseluruhan hasil penjualan rumah tersebut di SPT tahunanya, maka biaya pajak apa saja yang dikenakan terhadap kakak saya? Dan bagaimana cara perhitunganya jika harga jual rumah tersebut sebesar 2M?
    Mohon pencerahanya pak dan saran apa saja yang sebaiknya dilakukan agar pembeli tetap dapat melakukan proses balik nama meskipun pph final dibayarkan melalui NPWP kakak saya. Terimakasih sebelumnya Pak Asriman.

    Reply
  • May 23, 2018 at 8:34 am
    Permalink

    assalamualaikum wr wb, izin bertanya pak Arisman
    Seertipikat sudah selesai turun waris ke atas nama ahli waris A,B,C,D dan E, dan mereka berlima sepakat untuk menyerahkan ke satu orang yaitu D, berapa pajak PPH dan BPHTB yang harus dibayar pak, dan kalau bisa sekalian pingin tahu juga dasar hujum nya pak, biar kalau orang pajaknya ngeyel karena tidak tahu, saya bisa suruh mereka baca undang-undang nya pak, sebelum dan sesudahnya terima kasih banyak ya pak Arisman

    Reply
    • May 23, 2018 at 8:44 am
      Permalink

      maaf pak tambahan untuk NjOP PBB 150 jt dan NJOPTKP 60 jt makasi pak

      Reply
  • May 23, 2018 at 8:40 am
    Permalink

    maaf tambahan nya pak untuk NJOP nya 150 jt , dan NJOPTKP 60 jt makasi pak

    Reply
  • August 18, 2018 at 4:48 am
    Permalink

    Salam hormat pak
    Pertanyaan saya…berapa pajak turun waris dengan harga jual 4 milyar.

    Berapa pajak penjual an dari harga 4 milyar, NJOP 5.700.000
    Dan apa saja yg harus saya bayar dan lakukan mohon penjelasannya.
    terimakasih

    Reply
  • October 20, 2018 at 10:38 pm
    Permalink

    Pak, saya ingin balik nama waris (jakarta), sudah berserifikat. ahli waris hanya 2 org dgn kakak saya.. Bagaimana bila luas bangunan sebenarnya berbeda dengan di spt PBB. di spt luas bangunan hanya 80m2, Total NJOP tanah +bangunan di spt PBB 400jt, sedangkan orangtua saya sudah menambah bangunan di kiri kanan bangunan lama kurang lebih menjadi 2 x luas bangunan (160m2) .Luasan Mana yg menjadi acuan perhitungan bphtb pak. terimakasih

    Reply
  • October 25, 2018 at 4:09 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum Wr Wb

    Selamat siang Bapak Asriman, Saya mau tanya kebetulan Saya disuruh mengurus untuk menjual rumah warisan orang tua (Saya anak ke 4 dari 5 bersaudara) tinggal di Kota Tangerang Selatan.

    Yang Saya mau tanyakan adalah biaya-biaya/pajak-pajak apa saja yang akan timbul dari proses jual rumah warisan orang tua Saya dan mohon kalau bisa diberikan contoh perhitngannya secara detail.

    Atas perhatian dan bantuannya diucapkan terima kasih.

    Reply
  • November 4, 2018 at 5:48 pm
    Permalink

    Askum, saya mau tanya shgb atas nama ayah, terus meninggal ayahnya, anaknya 3 + istri, akta notarisnya tentang ahli waris ada akta pembagian waris ada, bilamana shgb ter sebut mau saya shm kan atas nama anak sesuai akta pembagian warisnya gmn

    Reply
  • November 16, 2018 at 11:37 pm
    Permalink

    Mau tanya, kalau untuk minta legalisir keperluan balik nama waris di camat ppat itu ada biaya nya atau tidak ya? Soalnya dikhawatirkan ada pungli, apakah ada pp yang menerangkan tentang biaya biaya nya?
    Terimakasih..

    Dan untuk membuat bphtb apakah ada biaya nya juga?

    Reply
  • August 2, 2019 at 3:22 pm
    Permalink

    Selamat malam pak, saya mau urus BPHTB waris namun terkendala perhitungan BPHTB, karena 2kali saya ke UPPRD tapi mendapatkan perhitungan BPHTB yg berbeda.

    Almarhum meninggal tahun 2015, akta waris tahun 2017,

    Perhitungan pertama NPOP berdasarkan NJOP tahun 2017 (berdasarkan akta waris tahun 2017).

    Perhitungan kedua NPOP berdasarkan NJOP tahun 2019(berdasarkan tahun berjalan)

    Kemudian saya dapat info dari pihak UPPRD kalau perhitungan yang benar berdasarkan Perda No 18 tahun 2010 pasal 8 ayat 1 huruf e, pada saat yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke BPN.

    Tapi setelah saya pelajari Perda No 18 tahun 2010 berulang2 kali.

    Saya berkesimpulan Perda No 18 tahun 2010 pasal 8 ayat 1 huruf e.

    Kurang tepat sebagai dasar perhitungan NPOP, karena pembahasannya mengenai saat terhutang BPHTB.

    Sedangkan pada Perda No 18 tahun 2010 pasal 5 ayat 2 huruf e, waris adalah nilai pasar.

    Dan diperjelas dengan Perda No 18 tahun 2010 pasal 5 ayat 3, apabila NPOP sebagaimana dimaksud ayat (2) huruf a sampai dengan huruf o tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan , dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.

    Nah, berdasarkan info diatas saya mau bertanya, apakah perhitungan NPOP BPHTB waris yang tepat berdasarkan NJOP tahun 2017 ?

    (tahun perolehan adalah tahun 2017 sesuai dengan akta waris 2017)

    (Dan berdasarkan Pergub No 18 pasal 5 ayat 3, menerangkan NJOP yang digunakan pada tahun terjadinya perolehan)

    Sebelumnya saya mau berterima kasih pak, atas masukannya.

    Reply
  • August 5, 2020 at 10:43 pm
    Permalink

    mohon pencerahan bapak..kebetulan saya kerja di pemda yang ngurusi BPHTB…. untuk penghitungan BPHTB Waris dimana seorang A dapat warisan lebih dari 1 objek pajak dari orang tua dan diurus di tahun yang sama, apakah setiap objek dapat NJOPTKP 300 jt…dan apabila objek yang dia peroleh ada 5 NJOPTKPnya juga dapat 5 kali…jadi apabila NPOP tanah/bangunan tersebut nilainya kurang dari 300jt si A tidak kena BPHTB sama sekali? mohon pencerahannya serta apa dasar hukum yang mendasarinya…terima kasih

    Reply
    • September 29, 2020 at 11:59 pm
      Permalink

      1. Iya harusnya pengurangan NPOPTKP berlaku untuk tiap objek. Namun ada juga pemda yang menerapkan aturan bahwa di tahun yang sama hanya dapat pengurangan NPOPTKP 1 objek saja. Jadi untuk objek kedua di tahun yang sama tidak ada pengurangan NPOPTKP.
      2. Jika NPOP kurang dari NPOPTKP maka ia tidak dikenakan BPHTB sama sekali alias BPHTB nihil.

      Reply
      • November 3, 2020 at 11:45 am
        Permalink

        Saya mau bertanya juga mohon pencerahannya,karna saya liat koment²nya sangat bermanfaat dan informatif,, Saya mau balik nama dari org tua yg sdh alm keduanya, jd tinggal 4 ahli waris,, dengan luas tanah 143m dengan kondisi 43 msh blm ada bangunan, apabila saya mau pecah dan balik nama utk yg 43m yg msh blm ada bangunannya,, brp pajak yg harus kami tanggung dan pajak apa sajakah itu?,, utk njop sekitan 600jt di pbb thn 2020 ini

        Reply
        • December 18, 2020 at 3:44 am
          Permalink

          langkah2nya:
          1. seluas 143m2 diajukan dulu baliknama waris (wajib bphtb dengan npoptkp 300jt)
          2. lakukan pemecahan luas; 100 dan 43 m2 (ngga kena pajak karena tidak ada peralihan hak)
          3. nilai2nya hitung sendiri ya

          Reply
        • June 12, 2021 at 7:53 am
          Permalink

          Selamat Sore
          Saya mau bertnya.
          Soal:
          Seorang Pria (A) sudah menikah dating ke kantor saudra selaku seoang Notaris,ingin menjual tanahnya/rumahnyq (SHM) (Harta Gono Gini) di medan dengan harga transaksi sebesar Rp. 150.000.000 kepada C. Akan tetapi isi A (B) tidak dapat hadir ke hadapan anda karena sedang berda di palembang.
          Pertanyaan
          1. Sebelum dilakukan proses balik nama nya di BPN,akta apa yang saudara buat selaku notaris)
          . Dokumen dokumen apa yang harus saudara meminta kepada penghadap?
          . Coba buat komparasinya
          . Coba hitung BPHTB dan PPH nya
          Note: a. Luas Tanah 350m2
          b. Harga dasar/m = rp. 300.000,-

          a. Luas bangunan 200m2
          b. Harga sadar/m= rp 450.000,-

          Terima Kasih.

          Reply
  • March 15, 2021 at 1:32 am
    Permalink

    Ass..wwb.. Mohon pencerahan,, ada keluarga di daerah jatim kondisi seorang bapak telah wafat dan meninggalkan se orang istri dgn 2 anak yg masih di bawah umur. Almarhum mempunyai hak waris rumah dari orang tuanya tapi.. rumah waris tsb masih atas nama orangg tuanya ( belum balik nama a/n almarhum) . Bila hak waris almarhum akan di turunkan pada keluarga yg ditinggalkan…. bagai mana proses turun warisnya ….bila penggalihan waris tersebut harus kena BPHTB bahagai mana menghitung nya dan bila penerima waris tidak mampu bayar BPHTB karena tidak punya pendapatan ( untuk memenui kebutuhan hidup harian saja sudah sangatt sulit)…truss.. apa jalan keluarnya ???? sedang tingggalan harta waris almarhum menjadi satu 2 nya harapan menyangga hidup anak istri nya..Mohon petunjuk solusinya….Wss

    Reply
    • March 9, 2022 at 9:38 am
      Permalink

      langkah pertama yang harus dilakukan adalah membuat surat keterangan waris atas nama pewaris pertama (kakek/nenek) atau pewaris yang namanya tercantum dalam surat tanah. surat keterangan waris cukup satu saja tetapi mancantumkan juga bahwa si ayah juga sudah meninggal sehingga ahli warisnya adalah cucu dari nama yang tercantum dalam surat tanah. memang nanti akan tertagih bphtb. coba minta keringan di dinas pendapatan daerah setempat.
      kemungkinan bisa dikabulkan jika kondisi tidak memungkinkan.
      bisa juga dicantumkan di sertifikat tersebut bahwa bphtb belum dibayar.

      Reply
  • August 9, 2021 at 6:01 am
    Permalink

    selamat siang Pak Asriman, terima kasih atas tulisan ini, sangat bermanfaat dan informatif.
    -saya seorang PPAT yang sedang mengurus turun waris sertifikat yang pemiliknya ada 6 orang yaitu satu bapak dan 5 orang anaknya yang sudah dewasa. sertifikat ini sebelumnya juga turun waris dari atas nama suami isteri yang kemudian turun waris ke nama suami dan 5 anak tersebut karena isteri meninggal.
    -saat ini hendak dilakukan turun waris lagi karena bapak meninggal, ahli warisnya yaitu lima orang anak tersebut yang namanya sudah di sertifikat tersebut (jadi hanya menghilangkan nama almarhum ayah dari sertifikat)
    – saya menemukan tulisan ini waktu saya menggoogling bagaimana cara penghitungannya, dan Tulisan Pak Asriman adalah satu-satunya yang menerangkan contoh perhitungan BPHTB turun waris yang pemilik di sertipikat lebih dari satu nama.
    – rekan rekan di kota saya dan di kabupaten sebelah belum pernah ada yang menghitung dengan cara demikian, mereka selalu hitung full, karena BPPRD nya maunya begitu, walaupun yang meninggal 1 orang, dan pemilik lebih dari tapi cara perhitungannya tetap hitung full.
    berikut perhitungan yang saya buat berdasarkan contoh perhitungan pak asriman:
    pemilik sertipikat:
    1. alm bapak
    2.anak 1
    3. anak 2
    4. anak 3
    5. anak 4
    6. anak 5
    NJOP Rp. 951.232.000

    Hitungan 1
    cara perhitungan saya, karena tanah tsb dahulu adalah harta bersama, maka saya berasumsi punya alm bapak 1/2 (harta bagiannya) ditambah 1/6 warisan dari ibu jadi total milik bapak 7/12. dan milik masing masing anak adalah 1/12.
    jadi bphtb warisnya:
    BPHTB = 5 % (7/12 NPOP – NPOPTKP), dimana 7/12 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 7/12 bagian yang merupakan hak dari alm Bapak.
    BPHTB = 5 % (7/12 x Rp. 951.232.000 – RP. 300.000.000)
    BPHTB = 5 % (Rp. 554.885.333 – Rp. 350.000.000)
    BPHTB = 5 % (- 254.885.333)
    BPHTB = 12.744.266

    Hitungan 2
    (seperti aphb bagiannya tapi mengikuti cara pak Asriman) mengingat di sertipikat engga ditulis bagian2nya.
    BPHTB = 5 % (1/6 x Rp. 951.232.000 – RP. 300.000.000)
    BPHTB = 5 % (Rp. 158.538.666 – Rp. 350.000.000)
    BPHTB = 0

    Hitungan 3
    BPHTB = 5 % ( NPOP – NPOPTKP),
    BPHTB = 5 % ( Rp. 951.232.000 – RP. 300.000.000)
    BPHTB = 5 % (Rp. 651.232.000)
    BPHTB = 32.561.600

    hitungan 3 adalah hitungan yang harus dibayar menurut BPPRD, saya mencoba berdebat berdasarkan hitungan diatas, mereka tidak bisa menerima perhitungan saya.
    akhirnya setelah saya tunjukan cara hitung pak Asriman, mereka mau menerima kalau ada dasar hukumnya.
    saya mencoba membuka undang-undang dan peraturan2 tentang ini tapi belum ketemu pak.
    berikut beberapa hal yang ingin saya tanyakan kepada bapak:
    1. apa dasar hukum perhitungan bphtb waris jika hanya 1 orang yang meninggal sementara jumlah pemilik di sertipikat lebih dari 1?
    2. menurut pak Asriman bagaimana cara perhitungan yang benar? hitungan 1, hitungan 2 atau hitungan 3? apabila ketiganya salah bolehkah minta tolong perhitungannya pak?
    3. apabila BPPRD bersikeras hanya ingin memakai perhitungan seperti pada hitungan 3, langkah apa yang bisa saya ambil? karena tidak adil untuk para ahli waris kalau harus membayar diluar apa yang menjadi kewajibannya.

    terima kasih banyak sebelumnya pak,
    salam, Stefani

    Reply
  • December 8, 2021 at 8:48 am
    Permalink

    Pertanyaan saya.. sertifikat a/n kakek, kakek punya anak 1 (tunggal) / Bapak, dan mempunyai cucu 3(tiga). Kakek/nenek dan Bapak/ibu sudah meninggal. Cucu3 mau urus turun waris , bagai mana penghitungan pajak turun waris nya.. apakah sama pengurangan nya.. terimakasih..

    Reply
    • February 17, 2022 at 1:21 am
      Permalink

      jika turun waris maka pengurangan pajak untuk mengurus BPHTB adalah 300jt

      Reply

Leave a Reply to Wilke Hutagalung Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 20-21 Januari 2024 di Jakarta

× Info Workshop Developer Properti