Harus Kreatif Mencari Lahan, Menawarkan Kerjasama dan Mencari Investor

Untuk menjadi developer properti dalam keadaan tidak punya uang Anda harus kreatif, baik dalam proses mencari lahan, negosiasi dengan pemilik lahan dan investor.

Selain itu kreatifitas juga dibutuhkan dalam membuat desain proyek dan pemasaran supaya proyek Anda lebih mudah dalam pemasaran.

Dalam proses mencari lahan Anda tidak bisa hanya mengandalkan cara-cara tradisional seperti mencari di koran, internet, teman BBM, teman WhatsApp, teman Facebook dan lain-lain.

Memang tidak ada yang salah jika Anda mem-follow up iklan dari media-media tersebut, tetapi kondisinya adalah informasi yang tersaji merupakan informasi massal yang bersifat terbuka yang juga didapat oleh orang lain.

Anda akan bersaing dengan orang lain, tentu saja Anda akan kalah jika ada orang lain yang memiliki sumber daya yang lebih dari Anda.  

Nah, salah satu cara kreatif untuk mendapatkan sebanyak mungkin informasi tanah yaitu dengan cara membuat iklan sendiri tentang Anda sedang mencari lahan.

Bisa jadi Anda membuat iklan di koran, majalah, internet, dengan pamflet yang ditempel di pinggir jalan.

Memang membutuhkan usaha dan biaya tetapi ini sangat efektif mengundang orang menawarkan lahan kepada Anda.

Kreatifitas selanjutnya yang bisa Anda lakukan adalah dengan menyewa beberapa orang broker tanah untuk hunting tanah, suruh mereka mencari dan men-survey lokasi tanah yang sedang dijual.

Jangan lupa edukasi mereka tentang kriteria tanah incaran Anda. Tentu saja mereka harus Anda beri biaya atau sekedar ongkos jalan.

Jangan lupa janjikan juga mereka akan mendapatkan komisi jika terjadi deal. Strategi ini sangat efektif untuk dilakukan. Coba deh buktikan!.

Selanjutnya, kreatifitas Anda juga dibutuhkan dalam menawarkan kerjasama kepada pemilik pemilik lahan, baik untuk membeli secara tunai atau dengan scheme pembayaran lunak. Dengan pembayaran tunai, Anda bisa memasukkan banyak item sebagai materi negosiasi.

Misalnya legalitas lahan yang belum sertifikat bisa menjadi alasan bagi Anda untuk mendapatkan harga yang bagus, demikian juga kondisi tanah yang masih berupa sawah, rawa, empang, berbukit dan jurang juga bisa menjadi materi negosiasi bagi Anda.

Jangan lupa bahwa jika Anda ingin menawarkan pembayaran bertahap atau kerjasama lahan Anda dituntut lebih kreatif lagi dalam bernegosiasi.

Intinya adalah ajukan penawaran yang tidak mungkin mereka tolak. Kondisi yang harus Anda ciptakan adalah mereka akan merasa sangat rugi jika menolak penawaran Anda.

Contohnya jika mereka menawarkan lahan dengan harga 200 ribu rupiah permeter persegi, maka Anda bisa menawar dengan harga lebih tinggi supaya mereka bersedia menerima pembayaran dicicil.

Ini salah satu contoh saja, masih banyak strategi kreatif lainnya yang bisa Anda coba.

Harus Yakin akan Sukses di Bisnis Properti

 

Inilah penyebab lainnya developer properti pemula gagal, yaitu tidak yakin akan sukses menjadi developer properti.

Ketidakyakinan akan sukses menyebabkan mereka tidak memperjuangkan impiannya dengan sungguh-sungguh. Sehingga ketika menemui kendala sedikit saja mereka berhenti dan melupakan impiannya menjadi developer properti.

Dalam hal inipun impiannya juga tidak terlalu kuat sehingga tidak bisa menjadi bahan bakar untuk menyalakan mesin semangatnya.

Jadi, jika Anda ingin sukses sebagai developer properti Anda harus memiliki keyakinan (belief) di samping impian (dream) untuk menjadi developer properti.

Keyakinan yang setengah-setengah dan impian yang tidak kuat—apalagi Anda ingin menjadi developer properti ketika Anda juga memiliki bisnis lain—tidak akan cukup mendorong Anda sukses menjadi developer properti.

Karena dengan kondisi ini, fikiran Anda akan memberikan signal bahwa jika Anda tidak berhasil sebagai developer properti toh Anda masih bisa menghasilkan uang dari sektor lain.

Inilah yang banyak terjadi. Tentu hal ini tidak salah, hanya saja impian Anda menjadi developer properti tidak tercapai. Itu saja!.

Harus Cermat dalam Menganalisa Harga Tanah dan Lokasi Strategis

 

Penyebab lain gagalnya seorang developer properti pemula adalah tidak cermat dalam menganalisa harga tanah dan lokasi strategis.

Sekurangnya kondisi ini saya temui ketika banyak developer properti pemula yang berkonsultasi dengan saya tentang proyeknya.

Suatu ketika datang seorang developer properti berkonsultasi tentang proyeknya, dia mengatakan bahwa dia sudah membayar uang muka pembelian lahan. Kemudian dengan kepercayaan diri tinggi dia mulai mengerjakan perijinan lantas menjualnya.

Tapi apa mau dikata harga produknya tidak menarik bagi konsumen. Karena proyek sebelah harganya lebih murah. Kenapa bisa terjadi? Karena dia membeli tanah lebih mahal dari seharusnya. 

Jika dilihat lebih jauh, ini terjadi karena dia membeli tanah tanpa menganalisanya lebih dahulu. Dia memperkirakan harga tanah yang dibelinya lebih murah dibandingkan dengan kompetitor tetapi yang terjadi sebaliknya.

Dia membandingkan harga tanah yang dibelinya dengan tanah matang perumahan yang sedang dijual, ya pasti lebih murah tanah yang dibelinya. Disinilah letak kesalahannya, tidak tahu cara menganalisa kelayakan tanah untuk dijadikan proyek. 

Tidak Boleh Melakukan Kesalahan dalam Negosiasi dengan Pemilik Lahan

 

Penyebab lain gagalnya developer properti pemula gagal adalah melakukan kesalahan dalam negosiasi dengan pemilik lahan.

Karena bagi pemula yang tidak memiliki modal, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mencari tanah yang pemiliknya bersedia menyerahkan tanahnya dijadikan proyek tanpa dibayar tunai di awal.

Melihat proses ini, pekerjaan Anda yang paling penting adalah menegosiasikan pembayaran kepada pemilik lahan. Dalam negosiasi Anda harus mampu meyakinkan pemilik lahan untuk menyetujui rencana proyek Anda.

Anda tidak boleh melakukan kesalahan dalam bernegosiasi, dimana kesalahan umum yang sering dilakukan orang saat negosiasi adalah tidak sanggup meyakinkan pemilik lahan. Sebabnya, mungkin saja Anda gagal membangun kedekatan dengan mereka.

Mereka merasakan kehadiran Anda sebagai orang asing yang akan mengambil keuntungan dari mereka alih-alih sebagai orang yang akan membantu mereka.

Oleh karena itu penting bagi Anda untuk membangun kedekatan emosional dengan lawan negosiasi sebelum masuk kepada materi negosiasi.

Selain itu kesalahan fatal yang dilakukan oleh developer properti pemula dalam negosiasi tentang pembayaran dengan pemilik lahan adalah tidak menguasai materi negosiasi.

Ketika Anda tidak menguasai materi negosiasi Anda kelihatan tidak percaya diri ketika bicara, lebih banyak ragunya ketimbang berbicara dengan penuh keyakinan.

Jika Anda tidak percaya diri tentu akan sulit bagi orang lain untuk mempercayai Anda. Solusinya, pastikan Anda menguasai strategi negosiasi dengan pemilik lahan seperti yang dibahas pada Bab 11.

Harus Cermat dalam Menganalisa Perijinan

 

Penyebab lain gagalnya developer properti pemula adalah salah dalam menganalisa perijinan proyek. Kesalahan dalam menganalisa perijinan menyebabkan biaya proyek membengkak di luar perkiraan.

Untuk menghindari kesalahan ini Anda wajib mempelajari tata cara perijinan yang berlaku di suatu daerah dan sanggup memperkirakan biayanya. Ini terjadi pada sebuah proyek kami  di sekitar Jakarta.

Ketika kami akan memulai sebuah proyek, kami memperkirakan bahwa untuk mengurus perijinan hanya membutuhkan uang 90 juta rupiah sampai selesai terbit Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) karena tanahnya juga tidak terlalu luas, hanya 1600 m2 saja.

Tapi perkiraan kami salah, ketika kami mengurus perijinan ternyata kebutuhan biaya membengkak dari perkiraan semula.

Sudah habis uang 100 juta-an rupiah perijinan proyek belum juga selesai karena di daerah tersebut berlaku peraturan bahwa perijinan proyek untuk luas 1.600 m2 harus dengan menggunakan siteplan dan atas nama Perseroan Terbatas (PT). Akhirnya kami kehabisan uang dan proyek ini urung kami lanjut. 

Pelajaran yang bisa diambil dari kejadian ini adalah pastikan Anda bisa menghitung biaya untuk perijinan. Jangan sampai perkiraan biaya meleset, meleset sedikit tidak apa-apa karena wajar terjadi deviasi antara nilai proyeksi dengan nilai sebenarnya.

Tetapi pada rencana proyek ini, perkiraan biaya perijinan meleset jauh, amat jauh bahkan. 

Harus Mengerti Bagaimana Konsep Dasar Menjadi Developer Properti Tanpa Modal

Penyebab selanjutnya developer properti pemula gagal adalah tidak mengerti bagaimana konsep dasar menjadi developer properti tanpa modal bagi Anda yang tidak punya modal ketika ingin menjadi developer properti. Anda harus memahami konsepnya dengan benar.

Kalimat tersebut sebenarnya ada sambungannya. ‘Anda bisa menjadi developer properti tanpa modal sendiri’.

Ini penting Anda pahami bahwa sebenarnya tidak mungkin menjadi developer properti tanpa modal, tanpa modal sendiri mungkin bisa. Itulah yang benar.  

⊛⊛⊛

Nah, dari pembahasan di atas dapat dilihat bahwa kesemua penyebab kegagalan tersebut ditujukan bagi Anda yang ingin menjadi developer properti tapi tidak punya modal untuk memulainya.

Karena bagi Anda yang memiliki uang, menjadi developer properti amat mudah. Hanya beberapa hal saja yang harus Anda perhatikan, seperti harga akusisi tanah yang cocok dan legalitas lahan yang tidak bermasalah.

Selebihnya bisa Anda lakukan dengan meng-outsource-kan kepada orang lain—jika Anda tidak bisa melakukannya sendiri.

Mendesain bisa Anda serahkan kepada konsultan perencana, mengurus perijinan bisa Anda serahkan ke Notaris atau biro jasa, membangun fisik proyek bisa Anda serahkan ke kontraktor begitu juga pemasaran juga bisa Anda serahkan ke agen properti.

Walaupun sebenarnya pengurusan semua itu bisa Anda lakukan dengan tim sendiri. Terserah Anda.

Masukkan Nama dan Email Utama Anda untuk Mendapatkan Info Detil dan Jadwal Workshop Developer Properti

Lihat artikel lainnya:
Untuk menjadi developer properti anda harus kreatif, baik dalam proses mencari...
Sebelum ini sudah kita bahas langkah-langkah untuk mengurus legalitas tanah sampai...
Saat ini Facebook adalah media sosial yang paling populer dan paling banyak penggunanya. Orang...
Workshop internet marketing properti diperlukan untuk mempersiapkan tenaga marketing...
Ketidakpunyaan modal merupakan penghalang utama orang untuk menjadi developer...
Mencari properti untuk investasi memang gampang-gampang susah, kadang kita sudah...
Ini Dia Beberapa Syarat Untuk Sukses Menjadi Developer Properti Walaupun Tidak Punya Modal

2 thoughts on “Ini Dia Beberapa Syarat Untuk Sukses Menjadi Developer Properti Walaupun Tidak Punya Modal

  • June 2, 2017 at 3:17 am
    Permalink

    pak Asriman, bgmn sebaiknya kita sebagai broker bisa meyakinkan ke calon investor utk tertarik menginveskan dananya di lahan kosong, sedangkan kita hanya bermodalkan kenal dgn si Pemillik lahan ? mhn info. TQ

    Reply
    • June 4, 2017 at 5:36 am
      Permalink

      Jika lahannya memang prospektif dari sisi bisnis pasti banyak investor yang bersedia membeli suatu lahan. Yang masalah adalah broker memasarkan lahan yang tidak potensial kepada investor atau developer, jelas saja tidak ada yang mau beli.

      Harus diketahui bahwa seorang investor itu punya hitungan sendiri terhadap lahan yang akan dibelinya, dan mereka adalah orang pintar. Karena mereka pintarlah maka mereka punya uang dan menjadi developer atau investor. Mereka tidak akan terpengaruh oleh kata-kata lahan murah, lahan bagus, lahan strategis, besok harga akan naik. Mereka punya hitungan sendiri.

      Hitungan mereka tentu tidak sama dengan broker yang hanya menginginkan menjual dengan semahal-mahalnya sehingga mendapatkan fee lebih besar.

      Tentang status tanah tidak masalh bagi mereka, karena mereka sudah punya lawyer atau petugas sendiri yang menklarifikasi tentang legalitas.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *