Saya kan Tidak Punya Modal, Sementara untuk Menjadi Developer Properti Butuh Modal Besar

Butuh Uang Besar untuk Membeli Tanah, Mengurus Legalitas, Membuat Desain dan Mengerjakan Persiapan Lahan

Ketidakpunyaan modal merupakan penghalang utama orang untuk menjadi developer properti. Karena memang untuk menjadi developer properti dibutuhkan modal besar.

Mari kita lihat suatu contoh, apabila seorang developer properti akan mengembangkan proyek dengan luas tanah 2 hektare, tak kurang dibutuhkan uang 6 milyar rupiah untuk membeli tanahnya saja, apabila tanah tersebut harganya 300.000 permeter persegi.

Pertanyaannya tentu saja, dari mana Anda mendapatkan uang 6 milyar rupiah tersebut?.

Itu suatu contoh yang besar, ok sekarang mari kita lihat tanah yang tidak begitu besar, katakanlah luasnya 2.000 meter persegi dengan harga 500.000 rupiah per-m2.

Maka biaya yang dibutuhkan untuk membeli tanahnya saja 1 milyar rupiah. Masih merupakan angka yang besar bagi sebagian orang.

Biaya tersebut masih akan membengkak lagi jika dihitung biaya untuk membuat perencanaan, mengurus legalitas dan pekerjaan persiapan.

Anggap saja untuk membuat perencanaan tarifnya tidak terlalu besar sehingga bisa kesampingkan. Tapi untuk mengurus legalitas harus diperhitungkan benar-benar. Jika bisa diasumsikan biaya untuk legalitas—termasuk perijinan—adalah 15 juta rupiah per-unit, sehingga biaya yang dibutuhkan adalah 150.000.000 rupiah jika tanah ini akan dibangun 10 unit rumah.

Tidak sampai di situ, biaya akan bertambah lagi jika kondisi tanah belum siap bangun atau memerlukan pengurugan atau pekerjaan persiapan lainnya. 

Perlu Biaya Besar juga untuk Membangun Proyek

Selanjutnya, biaya besar juga diperlukan untuk biaya pembangunan fisik proek atau konstruksi. Misalkan Anda akan membangun rumah tipe 45 (luas bangunan 45 m2), maka diperlukan biaya untuk membangun 1 unit rumah sebesar 135.000.000 rupiah dengan asumsi biaya konstruksi 3 juta rupiah permeter persegi.

Bisa dihitung biaya untuk membangun 10 unit rumah, tak kurang dibutuhkan modal 1,35 milyar rupiah.

Belum lagi biaya untuk pembangunan prasarana, sarana dan utilitas, semakin banyaklah uang yang dibutuhkan.

⊛⊛⊛

Dari perhitungan sederhana di atas dapat dilihat bahwa kebutuhan modal untuk memulai sebuah proyek properti itu memang amat besar. Sehingga tidak semua orang merasa sanggup menjalani profesi sebagai developer properti. 

Menganggap Bahwa Tidak Semua Orang Bisa Menjadi Developer Properti

Seorang teman saya mendapatkan penawaran dari kawannya yang bekerja di oil and gas industry. Kawannya ini memiliki tanah seluas 1500 meter persegi.

Lokasi tanahnya masih di sekitaran kota Bekasi, Jawa Barat. Bentuk lahannya kira-kira empat persegi panjang dengan lebar menghadap jalan kira-kira 76 meter dan panjang ke belakang kira-kira 19 meter, tetapi tanah ini tidak persis persegi panjang.

Dengan ukuran seperti di atas, bentuk lahan ini sebenarnya sangat bagus, efektifitasnya 100% karena tidak ada tanah yang terbuang. Untuk mendesainnya, cukup membagi tanah tersebut menjadi kaveling-kaveling. Kira-kira bentuk lahannya seperti gambar di bawah ini:

Sayangnya, kawan saya tidak punya ilmu dan keberanian untuk menjadi developer properti, sehingga dengan gagah berani dia menolak mengerjakan tanah tersebut menjadi townhouse.

Kenapa dia menolaknya? Karena dia sudah membayangkan rumitnya menjadi developer properti. Di benaknya langsung muncul pertanyaan-pertanyaan:

“Gimana ngurus perijinannya ya, kemana ngurusnya” fikirnya.

“Gimana membuat perencanaanya ya.”

“Gimana mengerjakan kontruksinya.”

“Gimana memasarkannya.”

“Dimana beli materialnya dan apa saja material yang perlu dibeli.”

“Dari mana saya dapat biaya untuk membangun, kan biayanya besar.”

 “Trus nanti siapa yang mendisain rumahnya, saya ngga bisa menggambar rumah, apalagi membangun.” katanya.

Itulah pertanyaan-pertanyaan yang muncul di benaknya. Hal ini menunjukkan bahwa memang tidak semua orang bisa menjadi developer properti.

Orang yang berfikiran seperti ini, sebelum memulai, dia sudah membayangkan rumitnya mengelola sebuah proyek properti.

Dia sudah terkungkung oleh pemikirannya sendiri bahwa dia tidak memiliki kemampuan menjadi developer properti.

Padahal dengan kondisi seperti tanah di atas—tanah tidak perlu dibeli karena milik temannya—hanya diperlukan sedikit ilmu dan keberanian untuk mengerjakan tanah tersebut menjadi proyek properti.

Pertanyaannya, jika Anda mendapat penawaran seperti di atas apakah Anda akan menolak juga? Saat ini mungkin Anda akan menolak, tetapi setelah membaca buku ini diharapkan Anda tidak lagi menyia-nyiakan peluang yang datang.

Persiapkan diri Anda menyambut peluang, karena jika ada peluang pada saat Anda siap maka alamat sukses bisa diraih. Ingat, peluang yang bagus biasanya tidak datang dua kali. 

Bagaimana Jika Anda sudah Memiliki Ilmu Menjadi Developer Properti

Bayangkan jika Anda yang sudah memiliki ilmu menjadi developer properti saat mendapatkan penawaran seperti di atas, sudah pasti Anda caplok bukan? Karena bentuk tanah seperti ini sangat ideal karena tidak ada tanah terbuang untuk fasum dan fasos.

Perijinannyapun sangat mudah, langsung pecah-pecah sertifikatnya dan ajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) per-unit rumah. Mengurus IMB-pun cukup di kantor kecamatan saja. Beres!.

Inilah yang saya maksud, ada orang yang berfikiran bahwa tidak semua orang bisa menjadi developer properti.

Mereka beranggapan bahwa hanya orang-orang tertentu yang bisa sukses sebagai developer properti. Pemahaman ini ada betulnya tetapi tidak sepenuhnya benar.

Karena untuk menjadi developer properti lebih dibutuhkan keinginan kuat, bersedia belajar dan menjalani prosesnya.

Dengan belajar maka Anda akan paham metodologi kerja sebuah proyek properti. Setelah paham maka Anda akan memiliki keberanian untuk menjadi developer properti. Dan kalimat di atas dengan sendirinya akan berubah menjadi ‘semua orang bisa menjadi developer properti’.

Takut Memulai Karena Terbayang Rumitnya Menjadi Developer Properti

Hal lainnya yang menjadi penghalang seseorang menjadi developer properti adalah membayangkan rumitnya mengelola sebuah proyek properti seperti yang dibayangkan oleh teman saya di atas.

Sayangnya, kerumitan seperti yang dia bayangkan itu memang benar karena memang itulah pekerjaan seorang developer properti.

Yaitu mulai dari mendesain proyek, mengurus perijinan sampai dengan pembangunan unit dan memasarkannya. Untuk tanah yang tidak begitu luas bolehlah prosesnya mudah, murah dan cepat.

Tetapi untuk proyek yang lebih luas prosesnya lebih kompleks, lebih memerlukan biaya dan memakan waktu lebih lama. Tak pelak lagi, itulah pemikiran-pemikiran yang menggelayut di benak seorang developer properti pemula.

Dan amatlah wajar jika seseorang dihinggapi ketakutan-ketakutan saat memulai sesuatu yang baru, apatah lagi sesuatu yang baru itu adalah untuk memulai sebuah proyek properti.

Tetapi, coba Anda fikirkan lagi tentang ketakutan atau kekhawatiran Anda dan bagaimana akhirnya Anda bisa mengatasinya. Mungkin bisa dianalogikan ketika Anda belajar mengemudi mobil, khususnya ini pengalaman saya sendiri.

Pada waktu itu, ketika saya duduk di belakang kemudi untuk pertama kalinya saya sudah keringatan padahal mesin mobil belum dinyalakan.

Jantung rasanya berpacu lebih cepat ketika mesin mobil dinyalakan, rasanya semua orang memperhatikan saya. Tapi karena tekad yang sangat kuat untuk bisa mengemudi mobil, saya berusaha menghilangkan kegugupan-kegugupan saya.

Perlahan-lahan saya menghirup udara dalam-dalam dan mengatur pernafasan sepelan mungkin untuk menenangkan diri.

Kemudian saya mulai menjalankan mobil dengan tergesa-gesa dan masih dalam keadaan gugup, jalan mobilpun sangat pelan dan agak kasar.

Tanpa terasa tangan saya mencengkram setir mobil dengan sangat kencang dan berkeringat.

Ketika mobil berjalan lebih kencang kekhawatiran dan kegugupan makin memuncak, khawatir kalau-kalau kaki salah tekan antara gas, rem atau kopling, khawatir kalau-kalau menabrak orang di depan.

Awalnya saya hanya berani memakai gigi satu, belum berani memasukkan gigi dua. Namun beberapa saat kemudian saya bisa menguasai diri menghilangkan kegugupan walaupun masih dengan tingkat kehati-hatian yang sangat tinggi.

Pandangan terus lurus ke depan, kedua tangan tidak pernah lepas dari kemudi dan selalu memegangnya dengan amat kuat.

Hari selanjutnya berjalan lebih mudah, saya sudah berani memakai gigi tiga dan empat dengan kecepatan lebih tinggi dari hari pertama.

Pendek cerita, karena sering mengendarai mobil lama kelamaan saya menjadi terbiasa.

Saya yang dulunya saat belajar mengemudi, bahkan untuk menengok dan bicara dengan teman sebelahpun tidak berani, sekarang sudah sangat biasa mengendarai mobil dengan kecepatan di atas 100 kilometer perjam bahkan dengan hanya sebelah tangan memegang kemudi dan sambil bercanda dengan teman pula.

Begitulah jika kita melakukan sesuatu untuk pertama kali, kita selalu disergap ketidakbiasaan, kegugupan, kekhawatiran dan keragu-raguan.

Namun seiring berjalannya waktu, kondisi tersebut akan berubah menjadi kebiasaan yang berujung kemahiran.

Kondisi itu sangat biasa dalam berproses karena begitulah alam mengaturnya. Tidak mungkin Anda akan langsung lihai pada saat pertama kali melakukan sesuatu.

Ada pepatah yang amat cocok untuk diingat yang sering diucapkan guru-guru di kampung saya dulu, “Repetition is The Mother of Skill”, atau Pengulangan Ibu dari Kemahiran, sebenarnya guru saya juga mengutip Anthony Robbins, The world’s Authority on Peak Performance and Achievement.

Begitu juga di bidang properti sebagai developer, ketakutan memulai harus Anda hilangkan dengan tekad kuat, latihan, belajar dan yang paling penting adalah Action!.

Kekhawatiran Anda tentang rumitnya pengelolaan sebuah proyek properti bisa pelahan-lahan hilang ketika Anda sudah belajar dan menjalaninya.

Nantinya Anda akan tahu bahwa rumitnya pengelolaan sebuah proyek properti bisa disederhanakan.

Nah, setelah Anda membaca buku ini sampai tuntas maka Anda akan memahami bahwa tidaklah rumit-rumit amat untuk menjadi developer properti.

Ada banyak strategi yang bisa Anda terapkan walau bagaimanapun kondisi Anda. Memang tidak ada yang mudah tetapi juga tidak ada yang tidak mungkin.

Semua berpulang ke fikiran Anda, jika Anda fikir bahwa Anda tidak mungkin menjadi developer properti maka saya pastikan Anda tidak akan bisa menjadi developer properti. Tapi jika Anda yakin Anda bisa menjadi developer properti, maka alam akan membantu Anda. Mestakung, alam semesta akan mendukung cita-cita Anda.

 

Lihat artikel lainnya:
Ketidakpunyaan modal merupakan penghalang utama orang untuk menjadi developer...
Pembebasan lahan adalah kegiatan membeli tanah kepada penduduk dalam jumlah besar...
Dalam kerjasama lahan, pemilik lahan mendapatkan 2 keuntungan. Pertama, dia mendapatkan...
Pada artikel kali ini saya akan ceritakan sebuah kisah sukses seorang developer...
Berbeda dengan praktek kerjasama lahan dengan pola bagi hasil atau pembayaran...
Bisnis, apapun jenisnya selalu memberlakukan hukum ekonomi yaitu bagaimana mendapatkan...
Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *