Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek

 

Tentang UUPA

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang lebih dikenal dengan UUPA merupakan kitab suci masalah pertanahan di Indonesia.

Banyak kalangan yang berpendapat bahwa UUPA merupakan salah satu karya masterpiece anak bangsa Indonesia di bidang hukum, mengingat perjuangan gigih dan memakan waktu yang lama dalam penyusunannya.

Tercatat dalam sejarah bahwa panitia penyusunan cikal UUPA dibentuk sejak tahun 1948 di Yogyakarta. Ya, kurang lebih 12 tahun sejak mulai digulirkan rencana penyusunan UUPA sampai diundangkan pada tahun 1960.

UUPA menjadikan peraturan pertanahan terunifikasi dengan ciri khas masyarakat Indonesia yang sebelumnya merupakan peraturan warisan kolonial yang bersifat eksploitatif, dualistik dan feodalistik.

UUPA adalah lex generalis

Seperti Undang-undang yang bersifat umum (lex generalis) UUPA juga hanya memuat peraturan pertanahan secara global.

Baca juga; Ini jadwal workshop cara benar memulai bisnis developer properti bagi pemula

Aturan secara khusus mengenai pertanahan ini diatur dalam UU yang bersifat lex specialis (aturan yang bersifat khusus) dari UUPA dengan memperhatikan norma-norma yang berlaku dalam UUPA.

Undang-undang yang merupakan lex specialis dari UUPA seperti UU No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Pemukiman, UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan lain-lain.

Selain lex specialis UUPA juga memerintahkan pelaksanaan berbagai pasal-pasal yang dikandungnya dengan aturan yang secara hierarki lebih rendah (lex inferior), seperti Peraturan Pemerintah (PP), Peraturan Menteri (Permen), Peraturan Kepala Badan (Perkaban), dan lain-lain.

Dalam UUPA diatur jenis hak atas tanah yang sudah didaftarkan ke negara melalui Kantor Pertanahan daerah setempat.

Sehingga tanah-tanah yang belum didaftarkan, seperti tanah milik adat (seperti girik, letter D, petuk, ketitir dan lain-lain, yang berlaku menurut daerah) tidak diatur dalam UUPA.

Dalam UUPA hanya diakui bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara.

Sementara mengenai pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 Mengenai Pendaftaran Tanah.

Jenis hak tanah dalam UUPA

Adapun jenis-jenis hak atas tanah dalam UUPA tersebut meliputi:

1. Hak milik,
2. Hak guna usaha,
3. Hak guna bangunan,
4. Hak pakai,
5. Hak sewa,
6. Hak membuka tanah,
7. Hak memungut-hasil hutan,
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut

Namun yang akan dibahas disini hanyalah jenis hak tanah yang umum dijumpai terutama untuk kepentingan kita sebagai developer. 

Jenis Hak Tanah yang berhubungan dengan developer dalam artian bisa dikembangkan menjadi proyek, baik untuk proyek hunian, perkantoran dan hotel, resort seperti villa, bungalow, untuk kawasan industri ataupun pergudangan atau proyek-proyek lainnya.

Jenis hak tanah yang bisa dibangun proyek properti

Jenis hak yang bisa dikembangkan menjadi proyek properti adalah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai

Hak milik

• Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
• Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain dan menjadi jaminan atau objek hak tanggungan
• Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
• Hak milik juga bisa dipunyai oleh badan hukum tertentu seperti yayasan dan badan lainnya yang diatur oleh pemerintah dengan syarat-syarat tertentu.
• Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan juga warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik yang kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak milik didalam jangka waktu satu tahun hilangnya kewarganegaraannya. Jika sesudah jangka waktu 1 tahun terlampaui tanpa melepaskan hak milik itu, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara.
• Perolehan hak milik juga bisa dari perubahan dari Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menurut peraturan yang berlaku.

Hak guna bangunan

• Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun
• Hak guna-bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
• Hak guna-bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
• Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah

1. Warga-negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Hak pakai

• Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang.
• Hak pakai dapat diberikan:

1. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

• Yang dapat mempunyai hak pakai ialah
  1. Warga-negara Indonesia;
  2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak Guna Usaha (HGU)

Jika sertifikat atas tanah tersebut masih HGU maka harus dilakukan perubahan terlebih dahulu menjadi HGB. Karena jika tanah masih HGU tidak bisa dibangun proyek properti.

Hal ini disebabkan oleh HGU diberikan untuk pertanian, perkebunan dan perikanan. Termasuk pertambangan juga sertifikat tanahnya juga HGU.

Pengajuan perubahan HGU menjadi HGB diajukan ke kantor pertanahan setempat. Tergantung luasannya, untuk luasan tertentu diurus di kantor pertanahan atau kantor wilayah atau bahkan bisa juga diurus di kementrian di tingkat pusat.

Satu lagi pertimbangan perubahan HGU menjadi HGB adalah peruntukan lokasi. Jika memang di lokasi tersebut sekarang sudah menjadi area permukiman menurut RTRW/RDTR maka HGU bisa diubah menjadi HGB.

Tetapi jika peruntukan lokasi masih untuk pertanian, perkebunan atau perikanan maka HGU tidak bisa diubah menjadi HGB.

SHM, SHP juga diubah menjadi HGB

Tidak hanya HGU, jenis sertifikat lainnya seperti SHM dan SHP jika akan dibangun proyek properti oleh sebuah perusahaan harus diubah terlebih dahulu menjadi HGB.

Demikian macam-macam hak atas tanah yang bisa dikerjakan menjadi proyek properti. Masing-masing hak atas tanah memilki syarat-syarat berbeda jika diajukan perijinan, disamping harus memperhatikan kebijakan yang berlaku di daerah setempat.

Yang tak kalah pentingnya untuk diperhatikan adalah Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) yang berlaku di suatu daerah.

Karena mungkin saja kita menemukan kasus bahwa lahan sudah sertifikat hak milik (SHM) tetapi tidak bisa diaajukan perijinan untuk proyek pemukiman atau perumahan karena perencanaan di daerah tersebut bukan untuk pemukiman.

Bagaimana jika lahan yang akan dikerjakan menjadi proyek properti belum sertifikat?

Tidak ada jalan lain, lahan tersebut harus diajukan pengurusan sertifikat terlebih dahulu dan proyek hanya hanya bisa dikerjakan jika sertifikasi lahannya sudah selesai.

Mengenai teknis pelaksanaan bisa saja paralel antara mulai membuat perencanaan dengan pengurusan legalitas lahan.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

• Cara Meningkatkan Sertifikat Hak Pakai Menjadi SHM
• Aspek Hukum WNA Membeli Properti di Indonesia
• Eigendom Verponding adalah…
• Pengertian-Pengertian Pada PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
• Ini Dia SK Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 yang Membatasi Pemilikan SHM Hanya 5 Bidang
• Ini Dia Aturan Tentang Perolehan Dan Harga Rumah Tempat Tinggal Untuk Orang Asing Setelah UU Cipta Kerja Disahkan
• Cara Mengurus Sertifikat dari Tanah Girik
• Bagaimana Cara PT Membeli SHM? Kok Ngga Bisa Langsung AJB?
• Pentingnya Mengukur Ulang Tanah Yang Akan Dibeli
• Apakah yang Dimaksud Dengan Tanah Girik? Bagaimana Cara Mengurusnya Menjadi Sertifikat?
• Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Girik? Bagaimana Cara Mengurusnya Menjadi SHM?
• Begini Cara Mensertifikatkan Tanah untuk Dibangun Proyek Properti
• Cara Meningkatkan Status Tanah HGB menjadi SHM
• Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
• Pemberlakuan Sertifikat Elektonik Ditunda