Keuntungan Membuat Studi Kelayakan Proyek atau Project Feasibility Study

Studi kelayakan sebelum proyek dijalankan

Studi kelayakan adalah penelitian yang dilakukan untuk mengetahui bahwa suatu proyek menguntungkan untuk dilaksanakan. Studi kelayakan dilakukan sebelum proyek dijalankan.

Studi kelayakan ini menganalisa seluruh bidang yang berkaitan dengan proyek, seperti AMDAL, ekonomi, sosial, budaya dan lain-lain.

Studi kelayakan penting untuk stake holder

Dengan adanya studi kelayakan proyek ini, para stake holder dapat mengetahui apakah suatu proyek memberikan keuntungan atau tidak.

Studi Kelayakan proyek juga bertujuan untuk mengetahui apakah proyek tersebut menguntungkan untuk para stake holder. Secara umum stake holder yang dalam suatu proyek properti adalah sebagai berikut:

Investor

Pertimbangan investor bersedia berinvestasi di proyek salah satunya adalah keuntungan yang akan diperoleh dari proyek.

Umumnya investor berinvestasi dengan cara mengambil bagian saham pada perusahaan pengelola. Nantinya investor memperoleh keuntungan proporsional sesuai dengan besarnya bagian saham yang diambil.

Ada juga model investor yang menanamkan uangnya tanpa ikut ambil saham dalam perusahaan, metoda ini dilakukan dengan perjanjian investasi, yang tertuang di dalam surat perjanjian yang memuat hak dan kewajiban masing-masing, yaitu pengelola dan investor.

Kreditor

Kreditor adalah pihak yang memberikan uang dalam suatu proyek dengan perjanjian pengembalian uangnya dengan cara tertentu.

Berbeda dengan investor, kreditor tidak mendapatkan keuntungan usaha. Kreditor hanya mendapatkan pengembalian uangnya ditambah dengan bunga yang disepakati dalam jangka waktu tertentu.

Pada umumnya kreditor ini dari lembaga keuangan perbankan atau non bank baik dari dalam negeri atau dari luar negeri.

Pemerintah

Dalam skala tertentu pertimbangan pemerintah terhadap pelaksanaan suatu proyek adalah besarnya pengaruh proyek terhadap perekonomian nasional.

Pemerintah tidak mengharapkan keuntungan seperti investor atau kreditor. Pemerintah menginginkan proyek sedapat mungkin membuka lapangan kerja bagi masyarakat dan memberikan pemasukan kepada negara dalam bentuk pajak-pajak.

Developer

Developer adalah pihak yang mengelola proyek.

Aspek-aspek yang Dianalisa dalam Studi Kelayakan Proyek 

Menganalisa Aspek Pasar pada sebuah Studi Kelayakan Proyek Properti

Aspek pasar adalah inti dari penyusunan Studi Kelayakan Proyek, karena permintan pasar terhadap produk merupakan dasar untuk menyediakan produk.

Oleh karena itu studi mengenai Aspek Pasar bertujuan untuk mengetahui besarnya permintaan terhadap produk yang akan disediakan dan menempatkan produk yang akan dipasarkan pada posisi yang menguntungkan sehingga proyek bisa dijalankan.

Aspek pasar yang dianalisa meliputi permintaan pasar terhadap produk yang akan disediakan, analisa tingkat persaingan dan strategi pesaing dalam memasarkan produknya, sehingga bisa dirancang produk dan metode pemasaran yang bisa memenangkan persaingan.

Hal yang tak kalah pentingnya adalah analisa mengenai pangsa pasar yang akan diperoleh dengan mempertimbangkan tingkat permintaan, penawaran dan program pemasaran yang akan diterapkan.

Untuk melakukan penelitian mengenai Aspek Pasar perlu dilakukan studi secara informal dan formal. Penelitian secara informal bisa dilakukan dengan melakukan tes pasar di rencana lokasi proyek. Tes pasar dilakukan dengan menyebar brosur atau membuat spanduk yang mengiklankan produk kita. Dari spanduk dan brosur yang disebar dapat diketahui respon pasar terhadap produk yang akan ditawarkan.

Analisa Permintaan Pasar Terhadap Perumahan di Lokasi yang akan Dibangun Proyek

Besarnya permintaan perumahan di lokasi yang akan dibangun proyek dapat diketahui dengan melakukan penelitian. Penelitian bisa dilakukan sendiri atau dengan bantuan konsultan property.

Memperkirakan Permintaan Perumahan di Masa yang Akan Datang

Perkiraan terhadap permintaan pasar di masa yang akan datang dapat dilakukan dengan melihat dan mempelajari kondisi permintaan pasar hari ini. Khusus di bidang property kondisi makro ekonomi sangat mempegaruhi pasar, jika kondisi makro ekonomi baik maka akan berpengaruh terhadap daya beli masyarakat.

Penelitian Pasar

Penelitian formal dilakukan dengan mencari data-data penjualan produk sejenis sesuai dengan pangsa pasar yang dituju. Data-data tersebut bisa diperoleh dari laporan perusahaan sejenis, laporan pemerintah, asosiasi seperti Real Estate Indonesia (REI), Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) dan sumber lainnya.

Penelitian Aspek Pasar juga bertujuan untuk mengetahui karakteristik permintaan pasar saat ini. Karakteristik pasar meliputi pangsa pasar, besarnya permintaan riil saat ini terhadap produk yang akan disediakan.

Perencanaan Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran yang dirancang harus meliputi semua faktor yang berhubungan dengan produk, seperti kondisi pasar pada saat ini, analisa SWOT (Strength, Weakness, Opportunity, Treaty) atau analisa mengenai kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman, strategi promosi, strategi perolehan laba dan pengendalian.

Strategi pemasaran diperlukan untuk mengetahui cara yang paling cocok untuk memasarkan produk kita. Strategi pemasaran yang tepat menjamin kesuksesan proyek sesuai dengan timeline proyek yang sudah disusun.

Strategi pemasaran pada dasarnya tergantung pada segmentasi pasar yang dituju. Produk yang dirancang untuk kalangan orang-orang kaya seharusnya berbeda cara pemasarannya dengan produk yang dirancang untuk kalangan menengah ke bawah.

Produk untuk kalangan menengah ke atas biasanya dilakukan dengan mengadakan pameran di mal-mal di pusat kota, mengikuti pameran property skala besar dan diikuti dengan penyebaran brosur eksklusif.

Bisa juga dengan undangan gathering di hotel berbintang untuk kalangan tertentu, mengadakan press release dan acara yang dapat mengumpulkan massa dari segmen pasar yang dituju.

Pemasaran dengan metode ini tidak efektif jika dilakukan untuk produk untuk kalangan menengah ke bawah, terutama karena besarnya biaya yang dibutuhkan untuk metode pemasaran tersebut.   

Secara singkat dapat dibuat bahwa penelitian mengenai Aspek Pasar menyangkut hal-hal sebagai berikut:

• Pasar potensial
• Segmentasi pasar
• Analisa pesaing

Menganalisa Aspek Teknis pada Studi Kelayakan Proyek Properti

Aspek Teknis dalam studi kelayakan proyek adalah analisa mengenai dapat tidaknya proyek dilaksanakan secara teknis. Analisa tersebut mengenai hal-hal sebagai berikut:

• Analisa Kelayakan Lokasi
• Analisa Legalitas Lahan
• Analisa Legalitas Perusahaan Pelaksana
  1. Akta Pendirian Perusahaan Pengelola
  2. Surat Keputusan Pengesahaan Badan Hukum (SK PT)
  3. Ijin-ijin yang Dimiliki oleh Perusahaan Pengelola
  4. Perencanaan Proyek
  5. Perencanaan Arsitektur

• Perencanaan
• Konstruksi
• Dokumen Kerja
• Metode Pematangan Lahan
• Pembangunan Prasarana Sarana dan Utilitas (PSU)
• Pembangunan Konstruksi Utama

Menganalisa Aspek Finansial pada Studi Kelayakan Proyek Properti

Analisa mengenai Aspek Finansial adalah analisa mengenai rencana keuangan keuangan proyek, sehingga dapat menggambarkan proyeksi keuntungan proyek dan pengembalian investasi.

Analisa mengenai Aspek Finansial terdiri dari:

• Jumlah Investasi
• Sumber Investasi, diantaranya: Modal dari internal perusahaan, dari investor, dari kreditor
• Struktur Permodalan
• Rencana Alokasi Dana Pembiayaan
• Analisa Aliran Kas
• Analisa Nilai Waktu, diantaranya: Future Value, Present Value, Rate on Investment (ROI), Internal Rate of Return (IRR)
• Harga Pokok Produksi
• Rencana Rugi Laba
• Rencana Jumlah Pendapatan
• Jumlah Biaya Operasional
• Jumlah Laba Bersih
• Jangka Waktu Pengembalian Investasi

Menganalisa Aspek Manajemen pada Studi Kelayakan Proyek Properti

Analisa Aspek Manajemen Proyek adalah analisa mengenai pihak-pihak yang bertanggungjawab terhadap pelaksanaan proyek. Aspek Manajemen merupakan aspek yang sangat penting untuk mendapatkan perhatian dalampelaksanaan proyek. Suatu proyek, walaupun ditunjang oleh struktur keuangan yang sehat dan dibekali personal dengan kemampuan teknis yang sempurna akan gagal jika tidak ditunjang oleh manajemen yang baik.

• Bentuk badan usaha yang cocok dalam pelaksanaan proyek
• Bentuk manajemen pengelola proyek
• Menetapkan tanggungjawab masing-masing pelaksana
• Memberikan fasilitas untuk masing-masing pelaksana
• Struktur organisasi proyek
• Struktur kepemilikan proyek
• Strategi pengawasan dan pengendalian

Mengnalisa Resiko pada Studi Kelayakan Proyek Properti

1. Resiko terhadap tidak tercapainya target penjualan dalam waktu yang ditentukan
2. Resiko persaingan dengan kompetitor
3. Resiko kondisi makro ekonomi indonesia
4. Resiko perubahan regulasi pemerintah

Membuat Studi Kelayakan Proyek untuk Memudahkan Perencanaan Proyek Properti

Dengan adanya Studi Kelayakan Proyek maka perencanaan terhadap proyek menjadi lebih mudah, karena di dalam Laporan Studi Kelayakan Proyek sudah mencakup semua aspek yang mempengaruhi proyek.

Seperti perencanaan megenai harga jual dan tema arsitektur yang akan diusung, perencanaan ini bisa dilihat di bagian analisa pesaing yang menggambarkan harga jual produk pesaing dan tema arsitektur yang ditawarkan.

Contoh:

Setelah dilakukan Studi Kelayakan Proyek untuk perumahan di kawasan Cinere, Kotamadya Depok, Propinsi Jawa Barat, didapat bahwa harga perumahan yang laku di daerah tersebut adalah sekitar satu milyar rupiah dengan tema arsitektur minimalis modern dengan green concept.

Maka perencanaan proyek harus mengacu pada penyediaan rumah dengan harga satu milyar dengan disain arsitektur minimalis modern dengan green concept.

Sangat beresiko jika kita nekad menyediakan rumah dengan harga dua milyar dengn tema arsitektur klasik. 

Di dalam Laporan Studi Keloyakan Proyek sekurangnya mengandung perencanaan proyek, yang meliputi: 

1. Berapa jumlah dana yang dibutuhkan.
2. Kapan proyek akan dijalankan.
3. Dimana lokasi proyek akan dibangun.
4. Siapa yang akan melaksanakan.
5. Bagaimana cara melaksanakannya.
6. Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh.
7. Bagaimana cara mengawasinya jika terjadi penyimpangan

Penyajian Studi Kelayakan Proyek Properti

Lihat artikel lainnya:

• Studi Kelayakan Proyek Properti
• Pentingnya Aspek Pasar Dalam Penyusunan Studi Kelayakan Proyek Properti
• CATAT, Ini Kunci Sukses Seorang Pengembang Properti
• Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
• [WAJIB TAHU] Ini Dia Pihak Terkait yang Merupakan Stake Holder Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti
• Fakta Ekonomi Aset Properti: Resiko Investasi Rendah
• Merencanakan Proyek Properti dengan Pola Menyerang 3-4-3
• Syarat Menjadi Developer Perumahan
• Metoda Pelaksanaan Proyek, Swakelola atau Sub-kan ke Kontraktor
• Pentingnya Mengukur Ulang Tanah Yang Akan Dibeli
• Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek
• Berapa Keuntungan Developer Perumahan di Suatu Proyek?
• Cara Menjual Properti Dengan Menerapkan Uang Muka 0 Rupiah
• Begini Cara Kerjasama Lahan untuk Developer
• [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja