perumahan mbr

Anda mungkin sering mendengar mantra sakti developer, yaitu hanya ada tiga syarat agar proyek yang kita kembangkan sukses, yaitu: lokasi, lokasi dan lokasi.

Kita harus jeli dalam memilih lokasi karena ada lokasi bagus ada yang kurang bagus untuk dikembangkan untuk jadi perumahan.

Lokasi bagus adalah jaminan proyek sukses dan terjual cepat dan lokasi kurang bagus diperlukan kerja ekstra untuk mengelola proyek.

Berikut adalah beberapa lokasi yang kurang bagus untuk dijadikan proyek perumahan:

  • Harga lebih tinggi dari rata-rata harga tanah sekitar, jika kita mengakuisisi lahan yang harganya lebih tinggi dari harga tanah sekelilingnya maka kita akan kalah bersaing dalam menetapkan harga. Harga pembelian tanah yang tinggi menyebabkan harga jual menjadi tinggi dari competitor.
  • Bentuk lahan tidak teratur, bentuk lahan yang tidak teratur menyebabkan efektifitas lahan berkurang. Dengan berkurangnya efektifitas lahan menyebabkan banyak lahan yang terbuang, dimana harga tanah yang terbuang tersebut akan ditanggung oleh masing-masing unit sehingga harga jual menjadi lebih tinggi.
  • Cara bayar lahan harus tunai, cara bayar lahan berhubungan dengan modal awal yang harus dikeluarkan untuk memulai proyek. Jika kita mengakuisisi secara tunai maka modal awal yang dibutuhkan menjadi lebih besar karena harga tanah merupakan komponen yang signifikan dalam struktur permodalan proyek. Menurut pengalaman harga tanah mengambil porsi sekurangnya 30 % dari RAB proyek. Modal awal yang besar menyebabkan persentase keuntungan menjadi kecil. Kabar baiknya adalah bisnis property memungkinkan developer memulai dengan modal kecil dalam membeli lahan, teknisnya bisa dengan cara menaikkan harga tunda bayar, bayar bertahap dan bagi hasil atau kerjasama lahan. Menurut Panangian Simanungkalit (seorang pakar property Indonesia) jika kita berinvestasi di sektor property harus bisa menghasilkan ROI 150 % dalam setahun, suatu hal yang sulit tercapai jika kita paksakan dengan mengakuisisi lahan secara tunai.
  • Dekat rumah sakit, rentan terhadap penyakit menular dari pasien
  • Dekat sungai, ada kemungkinan abrasi dan banjir
  • Dekat pom bensin, khawatir terhadap bahaya kebakaran
  • Dekat turunan dan tanjakan, rentan terhadap kecelakaan lalu lintas, karena di turunan laju kendaraan lebih kencang dan lokasi tanjakan dibutuhkan konsentrasi pengemudi
  • Dekat atau di bawah sutet, khawatir terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara sutet
  • Dekat pabrik, khawatir terhadap polusi dan bising suara pabrik dari karyawan dan bunyi mesin pabrik
  • Dekat komplek militer, sering latihan militer dan suara tembakan
  • Lokasi setelah perumahan lain, jika berbarengan dalam pemasaran maka konsumen lebih memilih lokasi yang lebih dekat
  • Tanah sawah, diperlukan waktu tambahan untuk pengeringan fisik dan perubahan peruntukan dari sawah ke pemukiman pada instansi terkait
  • Akses jalan masuk jalan tanah, rentan terhadap banjir dan terkesan kotor dan becek
  • Akses jalan masuk kecil, khawatir kesulitan masuk dan keluar lokasi dan macet
  • Membutuhkan pengurugan, pengurugan dibutuhkan jika terdapat bagian-bagian lahan yang lebih rendah dari rata-rata, seperti bekas tanah sawah, rawa atau ada bekas empang tempat pemancingan. Diperlukan tambahan waktu dan biaya untuk pengurugan yang berpengaruh terhadap RAB dan time schedule project. Tapi ada kondisi dimana lahan lebih rendah bisa lebih menguntungkan seperti lahan yang berada di tengah kota terutama di Jakarta, sehingga bisa dibangun rumah dengan basement. Dengan dibangunnya basement bisa mengurangi biaya untuk pengurugan atau pemindahan tanah, dimana diperlukan tambahan biaya jika pembuatan basement dengan proses galian. Hal ini ditunjang dengan adanya Peraturan Gubernur (Pergub) Nomor 72 tahun 2013 tentang Pembangunan Rumah Tinggal 3 Lantai di Jakarta.
  • Lebih rendah dari jalan, gampang terjadi genangan dan banjir
  • Pemakaman, khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman
  • Dekat lembaga pemasyarakatan, berbahaya jika ada napi yang kabur dan konotasi negatif terhadap lokasi
  • Dekat pembuangan sampah, polusi udara atau bau yang kurang sedap dan penyebaran penyakit
  • Dekat lokasi peternakan, khawatir terjangkit wabah dari hewan ternak, seperti flu burung, dll
  • Dekat lokalisasi, konotasi negatif terhadap lokasi dan berpengaruh terhadap perkembangan anak
  • Jalan satu arah, kesulitan akses dari dan keluar lokasi
  • Di pinggir jalan tol, berisik karena suara kendaraan sepanjang hari
  • Banyak preman nongkrong, khawatir terhadap keamanan
  • Dekat menara BTS, khawatir robohnya menara jika terjadi kecelakaan atau bencana alam
  • Daerah banjir, jangan deh…

Info tentang Workshop Developer Property

Masukkan Nama dan Email Utama Anda untuk Mendapatkan Info Detil dan Jadwal Workshop

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Jika lokasi proyek anda bukan di pinggir jalan utama, maka perlu anda perhatikan...
Bisnis townhouse merupakan bisnis yang sangat menguntungkan, apalagi di kota metropolitan...
Beberapa minggu lalu saya mendisain lahan untuk dibangun townhouse. Lokasinya di...
Bisnis townhouse amat gurih untuk digeluti karena lokasi townhouse yang selalu di...
Sebelum ini sudah kita bahas langkah-langkah untuk mengurus legalitas tanah sampai...
Pembebasan lahan adalah kegiatan membeli tanah kepada penduduk dalam jumlah besar...

Article Tags:

Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan

One thought on “Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan

  • April 25, 2015 at 7:00 pm
    Permalink

    saran yang baik.. thanks ya gan

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *