Bagi sebagian orang mendirikan Perseroan Terbatas atau PT merupakan perkerjaan yang sulit dan yang terbayang adalah butuh uang yang besar dan prosesnya yang rumit.
Yang menjadi kendala adalah setoran modal awal seperti yang diamanatkan oleh Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas atau yang lebih dikenal dengan UUPT.
Untuk diketahui modal sebuah PT terdiri dari modal dasar, modal disetor dan modal ditempatkan. Masih menurut UUPT modal dasar minimal sebuah PT adalah Rp50 Juta.
Namun yang harus ditempatkan atau disetor adalah 25 % saja dari modal dasar. Jadi untuk mendirikan perseroan terbatas bisa dengan hanya memiliki modal minimal Rp12.5 Juta saja, maksimalnya tentu saja tak berhingga.
Semakin besar modal PT tentu semakin baik dengan demikian PT tersebut memiliki modal yang cukup untuk memulai menjalankan usaha, apalagi PT yang didirikan akan menggeluti bisnis developer properti yang padat modal.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Perlu detil KBLI ketika mengajukan SK PT
Ketika pengajuan SK PT ke kementrian hukum dan hak asasi manusia, ada data yang harus diinputkan yaitu klasifikasi usaha PT nantinya.
Klasifikasi usaha itu tercantum di dalam daftar Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI), dimana KBLI adalah rujukan yang dipakai untuk mengelompokkan aktifitas ekonomi ke dalam beberapa bidang usaha yang dibedakan berdasarkan jenis kegiatan ekonomi yang menghasilkan produk barang atau jasa.
Untuk berusaha bidang properti ada beberapa KBLI yang bisa dimasukkan diantaranya adalah 41011, 68111 dan 68200. Karena KBLI yang bisa dimasukkan ketika mengajukan perizinan bisa 4 buah.
KBLI 41011: Konstruksi Gedung Hunian
Kelompok ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk hunian, seperti rumah tinggal, rumah tinggal sementara, rumah susun, apartemen dan kondominium.
Termasuk pembangunan gedung untuk hunian yang dikerjakan oleh perusahaan real estat dengan tujuan untuk dijual dan kegiatan perubahan dan renovasi gedung hunian.
KBLI 68111: Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa
Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan hunian dan bangunan non hunian (seperti fasilitas penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan.
Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan hunian untuk rumah yang bisa dipindah-pindah.
KBLI 68200: Real Estat Atas Dasar Balas Jasa (Fee) Atau Kontrak
Kelompok ini mencakup kegiatan penyediaan real estat atas dasar balas jasa atau kontrak, termasuk jasa yang berkaitan dengan real estat seperti kegiatan agen dan makelar real estat, perantara pembelian, penjualan dan penyewaan real estat atas dasar balas jasa atau kontrak, pengelolaan real estat atas dasar balas jasa atau kontrak, jasa penaksiran real estat dan agen pemegang wasiat real estat.
Proses setoran modal perseroan
Sebenarnya para pendiri harus sudah menyetorkan modalnya pada saat akta pendirian perseroan ditandatangani.
Dalam prakteknya saat ini hanya dibutuhkan Surat Pernyataan bahwa para pendiri akan menyetorkan modal ke perseroan setelah PT tersebut disahkan sebagai badan hukum melalui SK Mentri Hukum dan HAM.
Karena terdapat kesulitan membuka rekening atas nama PT di bank jika perseroan belum berbadan hukum.
Dengan demikian Surat Pernyataan akan menyetor modal tersebut dianggap sebagai modal yang sudah disetor seperti yang tercantum dalam akta pendirian PT.
Jadi setelah perseroan berbadan hukum dan telah diurus kelengkapan legalitas seperti Surat Keterangan Domisili, NPWP, NIB (Nomor Induk Berusaha) maka perseroan sudah resmi sebagai badan hukum dan sudah bisa membuka rekening di bank.
Setelah perusahaan membuka rekening di bank maka selanjutnya para pendiri atau pemegang saham diwajibkan menyetorkan modal sesuai besaran saham yang menjadi bagian masing-masing seperti tercantum di dalam akta pendirian perseroan.
Kalau dihitung-hitung modal yang dibutuhkan untuk pendirian PT ya ngga perlu uang sama sekali sebagai modal perseroan. Biaya hanya dibutuhkan untuk biaya notaris untuk akta Pendirian PT dan pengurusan legalitas lainnya.
Besarnya biaya akta pendirian perseroan tergantung Notaris yang bersangkutan.
Biaya legalitas lainnya juga tergantung pihak terkait. Misalnya untuk mengurus NIB bisa dikerjakan sendiri. Jika masih kagok dalam melakukannya bisa dimintakan kepada notaris untuk mengurusnya. Bisa juga diserahkan kepada biro jasa atau pihak lainnya.
Berapa biayanya? Silaken ditanyakan sendiri ke masing-masing pihak karena sifatnya hanyalah biaya jasa.
Yang termasuk biaya wajib hanya akta pendirian perseroan dan pengesahan di Kemenkumham untuk mendapatkan SK PT atau surat keputusan pendirian PT.
Biaya akta pendirian PT bisa negosiasi dengan notaris
Satu lagi bagi Anda yang akan mendirikan PT jangan terlalu ditawar secara sadis biaya aktanya, yang wajar saja. Biasanya notaris sudah memiliki standar tersendiri dalam menarik biaya akta kepada kliennya.
Ada juga orang yang akan mendirikan PT menempatkan Notaris seperti pedagang kaki lima.
Ditanya beberapa notaris ditawar kemudian dipilih yang paling murah. Beda Rp500 ribu saja ia memilih yang lebih murah… hehehehe kasian Notarisnya…
Jadikan Law of Attraction jadi pijakan Anda. Jika Anda memudahkan rejeki orang lain maka rejeki anda juga akan dimudahkan.
Kalau anda sadis ke orang lain ya jangan heran kalau ada orang lain yang kejam pada Anda.. 😀
Mungkin saja nanti ketika menjual perumahan, konsumen juga menawar harga perumahan Anda dengan sadis.
Mulai mengurus perizinan proyek
Setelah mendirikan PT dan mendapatkan NIB maka PT sudah siap untuk melakukan usaha.
Jika PT tersebut akan mengembangkan sebuah proyek properti maka langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengurus perizinan proyek tersebut.
Perizinan awal yang harus diurus adalah perizinan standar di website oss.go.id. Perizinan ini bisa langsung dicetak ketika diurus di OSS (online single submission).
Diantaranya adalah Sertifikat Berusaha Standar, Pernyataan Mandiri tentang Menjaga Keselamatan, Keamanan, Kesehatan dan pelestarian fungsi Lingkungan (K3L), Pernyataan Mandiri Kesediaan Memenuhi Standar Usaha, Pernyataan Usaha Mikro atau Usaha Kecil Terkait Tata Ruang, Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Dan Pemantauan Lingkungan Hidup (SPPL).
KPR dan PKKPR
Setelah mengurus beberapa perizinan dan pernyataan di OSS selanjutnya perizinan yang diurus adalah KPR (Konfirmasi Peruntukan Ruang). Dalam KPR nantinya akan terlihat peruntukan lokasi.
Jika peruntukan lokasi adalah zona hunian maka selanjutnya proses perizinan bisa dilanjutkan. Tetapi apabila di lokasi tidak diperkenankan dibangun hunian maka perizinan selanjutnya tidak bisa diurus.
Setelah KPR didapatkan, selanjutnya yang diurus adalah KKPR atau Konfirmasi Kegiatan Pemanfaatan Ruang ke kantor Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional setempat.
KKPR wajib diurus di awal karena KKPR adalah salah satu perizinan dasar yang wajib didapatkan sebelum pelaku usaha dapat melanjutkan proses perizinan berusaha.
Dulunya KKPR ini bernama izin lokasi, izin prinsip atau izin pemanfaatan ruang.
Namun setelah adanya perubahan perizinan bangunan dari IMB menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), maka izin lokasi dan izin prinsip sudah tidak ada lagi.
PT mengurus perzinan selanjutnya
Setelah PT mendapatkan perizinan awal maka selanjutnya PT mengurus perizinan dan rekomendasi-rekomendasi dari dinas setempat sebagai syarat untuk mendapatkan PBG.
Rekomendasi-rekomendasi tersebut diantaranya; rekomendasi warga, rekomendasi lurah dan camat, rekomendasi peil banjir dari dinas di lingkungan kementrian pekerjaan umum, rekomendasi dari dinas pemadam kebakaran.
Selanjutnya diurus juga pertimbangan teknis pertanahan, pertimbangan teknis baku mutu air dari dinas lingkungan hidup, rekomendasi penerangan jalan umum, rekomendasi tempat pembuagan sampah, Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) atau Usaha Pengelolaan Lingkungan Hidup-Usaha Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL), juga dari dinas lingkungan hidup dan rekomendasi lainnya.
Semua rekomendasi ini nantinya sebagai syarat untuk mendapatkan pengesahan siteplan. Setelah siteplan disahkan maka selanjutnya PT bisa mengajukan PBG setelah membayar retribusi.
Butuh modal untuk mengakuisisi lahan mengurus perizinan
Kebutuhan PT yang paling besar adalah untuk mengakuisisi lahan dan selanjutnya mengurus perizinan, selain modal juga dibutuhkan untuk mengerjakan persiapan lahan.
Jadi modal awal untuk mendirikan PT sebenarnya harus bisa untuk memulai usaha, tetapi untuk mendirikan PT dalam bentuk akta notaris, SK kemenkumham dan NIB tidak diperlukan modal selain biaya notaris.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Pentingnya Memiliki PT Bidang Developer Properti dan Langkah Mendirikannya
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Tata Cara WNA Menjadi Developer di Indonesia
- Pola Kerjasama Developer dengan Investor Patungan
- Bagaimana Membuat Perjanjian Untuk Mendukung Pelaksanaan Proyek Tanpa Modal?
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Begini Cara Perusahaan Menjual Tanah
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek Â
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Merancang Proyek Properti tanpa Modal: Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula dan Cara Mengatasinya
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
Pingback:Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat | www.asriman.com
hehehe baru tahu saya kalau bisa tanpa modal..makasi sangat bermanfaat
Jika anda memudahkan rejeki orang lain maka rejeki anda juga akan dimudahkan. Kalau anda sadis ke orang lain ya jangan heran kalau ada orang lain yang kejam pada anda.. 😀
“Sangat Setuju Sekali”
Pak sy mau tanya bukankah di akta notari diuluslan maks 60hr setelah pt ditandatangi akta modal hrs disetor, kalo siup dan tdp belum siap sedangkan waktunya sdh mau habis bagaimana cr kt buka rekening giro agar bs menyetorkan modal pt ?
Solusinya cuma 1, selesaikan SIUP dan TDP sebelum 60 hari.
1)Kalau mendirikan PT kelas Menengah dan Atas juga apa bisa tanpa perlu setor modal ?
2)Bukankan bukti setor modal harus dikirimkan secara elektronik sewaktu permohonan pengesahan PT ke Kemenkumham ?
1. Bisa.
2. Tidak perlu. Mana mungkin kita setor modal jika belum buka rekening PT di bank. Mana mungkin kita buka rekening PT di bank jika PT belum badan hukum dan legalitas PT belum lengkap semua?
1. Berlaku untuk semua kategori PT, baik PT kecil, menengah dan besar.
2. Tidak perlu. Mana mungkin kita setor modal jika belum buka rekening PT di bank. Mana mungkin kita buka rekening PT di bank jika PT belum badan hukum dan legalitas PT belum lengkap semua?
Nomor 1, Berlaku untuk semua kategori PT, baik PT kecil, menengah dan besar.
Nomor 2, Tidak perlu. Mana mungkin kita setor modal jika belum buka rekening PT di bank. Mana mungkin kita buka rekening PT di bank jika PT belum badan hukum dan legalitas PT belum lengkap semua?
1. Berarti setelah buka rekening di Bank harus wajib setor modal ya pak?
2. Kalau di Akta tertulis modal 500jt, yg kita setor 125jt. Betul begitu pak?
untuk modal dasar ditempatkan diberikan waktu 60 hari. Apakah memungkinkan untuk penyetoran tidak dilakukan sekaligus, misalnya 3 kali menyetoran., sehingga memiliki 3 bukti penempatan modal untuk diupload/dilaporkan?
masih belum kesampaian untuk buat PT, baru sebatas usaha di rumah, tapi terimakasih infonya ya bang, jadi tercerahkan