asriman.com – Page 26 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Cara Mudah Menjadi Pengembang Properti Syariah

mengembangkan properti syariah — Mengembangkan sebuah proyek properti bisa dengan tanpa bank. Orang mengenal strategi pengembangan ini dengan istilah Developer Properti Syari’ah

Pengembangan proyek properti secara syariah saat ini makin diminati, baik oleh konsumen maupun oleh developer.

Developer properti syariah adalah pengembang yang membangun dan memasarkan proyek properti yang sesuai dengan syariat Islam. Perwujudannya adalah dalam pengembangannya tidak melibatkan bank konvensional.

Apakah bisa mengembangkan proyek properti tanpa melibatkan bank?

Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta Workshop Developer Properti yang saya adakan. Saya jawab, bisa!.

Untuk lebih mengetahui secara detil, mari kita runut langkah-langkah yang kita lakukan ketika akan membangun proyek properti.

Dari langkah-langkah tersebut kelihatan mana step yang membutuhkan campur tangan perbankan dan cara mengatasinya.

Mengakuisisi lahan

Langkah pertama ketika akan mengembangkan sebuah proyek adalah mengakuisisi tanah. Langkah ini diperlukan jika seorang developer belum memiliki tanah.

Ketika kita mengakuisisi lahan tidak ada bank yang terlibat. Kita hanya membeli dari pemilik tanah dan membaliknama ke atas nama kita atau PT sebagai developer. (more…)

Panduan Cara Menjual Tanah Warisan

Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli biasa.

Perbedaan hanya terletak pada pihak penjual dan pajak-pajak yang timbul karena jual beli tersebut.

Jika dalam jual beli biasa penjual atau orang yang namanya tercantum di sertifikat hadir untuk menandatangani akta jual beli, namun pada proses jual beli tanah warisan ini yang menjadi penjual adalah ahli waris dari orang yang meninggal (pewaris) dan adanya kewajiban membayar pajak waris.

Surat Keterangan Waris untuk Beberapa Golongan Penduduk

Siapa saja ahli waris harus dibuktikan secara tertulis dalam bentuk Surat Keterangan Waris (SKW). Untuk WNI asli, SKW dibuat di bawah tangan dengan ditandatangani oleh dua orang saksi dan disahkan oleh lurah dan dikuatkan oleh camat setempat. Sementara untuk WNI keturunan Tionghoa dan Eropa, SKW dibuat dengan akta Notaris dan untuk Warga Negara Indonesia keturunan Timur Asing seperti Arab dan India, SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.

(more…)

Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB

Apakah Yang Dimaksud Dengan PPJB, PJB dan Akta Jual Beli

Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun property lainnya sering kita mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), Akta Jual Beli (AJB).

Kesemua istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada proses dan bentuk perbuatan hukumnya.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPJB pada umumnya dibuat dengan perjanjian di bawah tangan saja atau tanpa akta notaris. Dalam praktek penjualan oleh developer kepada konsumen PPJB sering dibuat ketika objek masih belum dibangun. Demikian pula sertifikat dari unit rumah yang sedang dijual juga belum selesai diurus di kantor BPN.

Atau mungkin juga sertifikat masih dalam tahap pengurusan pemecahan untuk masing-masing unit sehingga belum bisa dilakukan AJB.

Dalam PPJB tercantum kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian uang tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan.

Demikian juga PPJB juga dalam PPJB tersebut menyatakan kesediaan pembeli untuk membeli objek. Beerikut beberapa hal yang wajib ada pada sertiap PPJB: (more…)

Cara Mudah Jadi Developer Tanpa Modal

Pelajari Strategi Menjadi Developer Properti Bagi Anda yang Kekurangan Modal dalam Workshop Developer Properti

mengajukan-imb

Provokatif, itulah kesan yang saya tangkap ketika membaca judul di atas, mengundang rasa ingin tahu lebih jauh. Apa benar bisnis properti yang nota bene-nya padat modal dan skill bisa dilakukan hanya dengan modal dengkul alias tanpa modal?

Berita baiknya adalah menjadi developer properti (dikhususkan untuk developer perumahan, selanjutnya hanya disebutkan developer) memang bisa dilakukan dengan modal dengkul atau tanpa modal.

Tanpa modal maksudnya bahwa untuk menjadi developer seseorang bisa memulai tanpa menggunakan uang sendiri.

Statement ini bukan bermaksud menggampangkan profesi developer properti, bahkan sebaliknya menjadi developer properti tidak bisa dijalankan secara serampangan. Karena akibatnya bisa amat panjang jika pengelolaan sebuah proyek properti asal jadi.

Satu hal yang harus dipahami bahwa menjadi developer tanpa modal harus dipahami secara benar dan proporsional karena sebenarnya tidak mungkin bisa menjadi developer tanpa modal (hehehe pusingkan?). (more…)

Cara Mengurus Sertifikat dari Tanah Girik

Saat ini masih banyak bidang-bidang tanah di Indonesia yang belum bersertifikat. Alas haknya mungkin saja masih dalam bentuk girik, petok D, kikitir, letter C, pipil, yasan, Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR), eigendom verponding dan jenis tanah lainnya.

Nah, dalam artikel kali ini saya akan bahas khusus tentang mengurus sertifikat dari tanah girik.

Karena tanah-tanah yang belum bersertifikat yang paling banyak adalah jenis tanah girik. Untuk tanah selain girik pada umumnya sama saja langkah untuk mensertifikatkannya. Hanya saja mungkin persyaratannya saja yang berbeda.

Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik?

Pertanyaan ini sering saya dengar dari beberapa teman, terutama developer baru dan mungkin ini banyak ditanyakan oleh masyarakat awam.

Mereka masih jarang mendengar tentang tanah girik. Apalagi untuk masyarakat perkotaan yang pada umumnya kondisi legalitas tanah sudah bersertifikat, baik sertifikat hak milik (SHM), sertfikat hak guna bangunan (SHGB) maupun sertifikat hak pakai (SHP). Inilah jenis sertifikat yang sering dijumpai di kota.

Untuk diketahui girik merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi haknya ke negara melalui kantor pertanahan.

Bukti girik bukan merupakan hak atas tanah tapi berupa bukti bahwa atas bidang tanah tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik.

Jika dianalogikan kondisi saat ini girik itu sama dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). (more…)

Contoh Surat Perjanjian Sewa Menyewa Rumah

Seperti perjanjian pada umumnya, Perjanjian Sewa Menyewa Rumah juga tunduk kepada KUHPer (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) khususnya Pasal 1548, dimana yang dimaksud dengan Perjanjian Sewa Menyewa adalah suatu perjanjian yang mana salah satu pihak mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang terakhir itu.

Berdasarkan pengertian di atas ada beberapa unsur yang harus ada dalam Surat Perjanjian Sewa Menyewa, diantaranya:

Adanya subjek perjanjian, yaitu pemilik objek sewa dan pihak penyewa.
Adanya kesepakatan antara kedua belah pihak, baik berupa besarnya uang sewa ataupun jangka waktu berlakunya sewa.
Adanya objek sewa menyewa, dalam hal ini rumah.
Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan atas objek sewa kepada pihak penyewa.
Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang sebagai pengganti kenikmatan yang diperolehnya terhadap objek sewa.

Untuk lebih jelasnya berikut akan saya lampirkan Notariel Akta Perjanjian Sewa Menyewa Rumah. Format ini bisa di-costumize sesuai dengan kebutuhan masing-masing pihak dan bisa juga dijadikan Surat Perjanjian Sewa Menyewa Rumah di bawah tangan. (more…)

Tata Cara WNA Menjadi Developer di Indonesia

Harga properti di Indonesia masih lebih rendah dibanding negara lain

Seorang teman saya menceritakan bahwa dia punya kenalan seorang Warga Negara Asing (WNA) dari Malaysia yang tertarik berinvestasi di bidang properti di Indonesia.

Tapi teman saya bingung, terutama karena dia tidak tahu bagaimana tata caranya seorang WNA bisa membuka usaha di Indonesia.

Seperti kita ketahui bahwa sampai saat ini bisnis properti di Indonesia masih menjadi sektor yang seksi untuk digeluti.

Ditambah dengan analisa dari para pakar bahwa harga properti di Indonesia masih lebih rendah dibandingkan dengan harga properti di negara lain terutama negara tetangga, walaupun persentase kenaikan harga properti di Indonesia terutama Jakarta dan Bali mengalahkan kota-kota besar lainnya, seperti Dubai, Miami, Shanghai, Kuala Lumpur, Singapura dan lain-lain.

Artinya masih terbuka ruang untuk kenaikan harga di masa datang yang akan menguntungkan bagi investor ataupun penggiat properti lainnya. (more…)

Naik Kelas Jadi Developer, Naik Kelas Pula Gaya Manajerialnya

Beberapa hari yang lalu, saya ketemu anggota DEPRINDO yang semula seorang pemborong atau kontraktor di proyek-proyek perumahan saat ini tengah bersiap untuk menjadi developer.

Istilah keren di kalangan developer adalah naik kelas. Naik kelas dari sekedar pemborong perumahan menjadi developer perumahan.

Dia meminta saran saya dari sisi manajerial apa yang harus dilakukan. Berikut sudut pandang saya.

Kurangi Eagle View ubah ke Helicopter View

Ketika masih pada posisi kontraktor, kita lebih banyak berfokus hanya pada 1 titik dari sistem mata rantai bisnis properti, yaitu membangun dan membangun.

Fokus kita untuk menbangun unit-unit rumah, bak mata elang kita sangat cermat, teliti dan detail pada kegiatan ini.

Kita tahu jumlah bata merah atau hebel dari 1 unit rumah, kita tahu jumlah batu belah untuk pondasi, kita detail dengan volume cat, kebutuhan lantai keramik dll.

Secara detil pula kita tahu berapa jumlah tukang dan berapa lama sebuah pondasi bisa diselesaikan, berapa lama masa kering lantai dak dst.

Ketika berubah menjadi developer, perlahan tapi pasti, kita akan mengurangi detail mata elang kita dan memulai mempelajari, mengenal, membaca, mengerti seluruh persoalan pada industri properti.

Berkurang dari hal-hal detail membangun unit rumah karena kita harus paham zonasi lahan, harus paham penguasaan ijin lokasi, harus mengerti apa itu tanah girik, letter C, Petuk Desa, SKT, SHM atau SHGB.

Harus paham bagaimana menaklukkan pemilik tanah, harus paham cara mengatur arus kas, harus paham ruwetnya perijinan dan sertifikasi tanah. (more…)