asriman.com – Page 29 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Property, I Love You!

Kompleks, itulah karakter dasar bisnis developer properti. Banyak sektor yang mempengaruhi perjalanan bisnis developer. Disamping sifatnya yang kompleks bisnis properti juga sangat peka terhadap legalitas.

Oleh karena itu dibutuhkan ketekunan dan kesabaran untuk menjalankannya. Ada beberapa hal yang harus kita pahami berkaitan dengan menjadi developer property:

Tidak semua orang bisa menjadi developer properti

Kalimat diatas mungkin saja membuat semangat kita yang baru akan melangkahkan kaki sebagai developer menjadi berkurang. Saya hanya mencoba untuk mengajak kita melihat situasi sebenarnya bisnis properti. Disamping itu kalimat diatas juga mengandung pengertian bahwa ada yang akan sukses sebagai developer dan ada yang tidak akan sanggup menjadi developer.

Sudah menjadi hukum alam bahwa dalam setiap bidang usaha selalu ada yang sukses dan ada yang kurang sukses. Dengan usaha dan ketekunan belajar dan bekerja resiko gagal bagi kita bisa diminimalisir. (more…)

Miliki Mental Sang Pengembang!

pengembang-properti-sukses — Mental yang kuat untuk jadi pengembang dibutuhkan tidak hanya ketika proyek terkendala tetapi juga ditbutuhkan ketika proyek sukses

Perlu mental kuat ketika bisnis terkendala atau sukses

Menjadi Pengembang Properti membutuhkan mental yang kuat. Mental yang kuat tidak hanya dibutuhkan pada saat bisnis mengalami hambatan, tetapi juga dibutuhkan pada saat bisnis di pintu sukses.

Tanpa mental yang kuat Sang Pengembang mudah menyerah jika menghadapi hambatan.

Begitupun sebaliknya tanpa mental yang kuat Sang Pengembang akan mudah tergoda jika proyek di pintu kesuksesan. Dalam skala tertentu proyek yang sukses menjamin Sang Pengembang menjadi kaya raya. (more…)

Aspek Dasar Developer Properti

aspek dasar properti — Bisnis properti memiliki banyak aspek seperti aspek perencanaan, legalitas, konstruksi, pemasaran dan keuangan

Developer properti, yang dalam tulisan ini dikhususkan developer perumahan, untuk selanjutnya hanya ditulis developer, memiliki beberapa aspek dasar yang harus dikuasai oleh orang yang akan menggeluti developer sebagai bisnisnya.

Penguasaan aspek-aspek ini adalah wajib hukumnya agar proyek berjalan sesuai dengan yang telah direncanakan dan menghasilkan seperti apa yang diharapkan.

Tanpa penguasaan aspek-aspek dasar tersebut hanya akan menjadikan developer berpotensi akan menuai masalah yang bisa mengacaukan seluruh proyeksi yang sudah direncanakan. (more…)

Apa yang Harus Dicermati dalam Membeli Properti Lelang Eksekusi

Hati-hati membeli properti lelang

Seorang teman saya bercerita bahwa beberapa tahun lalu dia membeli properti berupa rumah secara lelang di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

Tapi sampai sekarang dia tidak bisa menguasai rumah tersebut karena pemilik lama masih menempatinya. Sedangkan berkas-berkas kepemilikan tanah sudah milik teman saya secara sah.

Bahkan sertipikat atas rumah tersebutpun sudah dibalik nama ke atas nama teman saya, artinya secara legal yang berhak atas rumah tersebut adalah teman saya itu. (more…)

Cara Mengurus Sertifikat Tanah yang Hilang

Siang itu saya dikejutkan oleh hp saya yang berdering keras, kebetulan ringtone yang saya pasang adalah lagu Enter Sandman nya Metallica

“Selamat siang pak” kata suara di seberang

“Siang” jawab saya

“Pak tolong bantu saya, saya baru saja kena musibah pak” sambungnya lagi dengan nada kalut.

“Ada apa tho pak” jawab saya dengan nada santai, supaya dia bisa tenang.

“Sertifikat saya yang baru saya ambil dari bank untuk diroya, lupa saya tarok dimana pak, sekarang saya takut sertipikat saya sudah diambil orang dan disalahgunakan” katanya lagi.

“oh kalau itu bapak ngga usah khawatir, sertipikat bapak ngga bisa diapa-apain orang kok…” lalu saya menerangkan langkah yang harus dilakukannya untuk mengurus sertipikatnya.

Apa yang harus dilakukan jika kita kehilangan sertifikat?

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah melaporkan perihal kehilangan sertipikat tersebut kepada pihak berwenang yaitu kepolisian. (more…)

Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan

Beberapa minggu lalu saya mendisain lahan untuk dibangun townhouse. Lokasinya di tengah kota Jakarta, dimana harga tanah sudah sangat mahal, lebih dari 10 juta/meter. Luas total lahan tersebut lebih kurang 3.968 m2. Bentuk lahan seperti gambar di bawah ini:

Sebagaimana dilihat di atas bahwa bentuk lahan tidak beraturan sehingga luas tiap-tiap kavling berbeda. Cukup memerlukan kejelian untuk mendisain siteplan dengan tanah seperti diatas. Disain harus tetap menjaga kenyamanan bagi penghuni dan memiliki nilai estetis, indah dan cantik. Meminimalisir tanah yang terbuang juga tidak kalah pentingnya, sehingga harga jual bisa bersaing.

Setelah melalui beberapa kajian dan mencoba beberapa kemungkinan-kemungkinan disain, didapat disain optimal seperti gambar di bawah ini.

Disain siteplan diatas didapat setelah melalui pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

Lebar kaveling minimal 6 meter

Untuk townhouse kelas menengah ke bawah lebar kavling 6 meter sudah cukup bagus. Akan tetapi untuk high end townhouse yang berada di tengah kota dan exclusive, lebar minimal harus lebih besar dari 6 meter.

Hal ini disebabkan oleh tipikal konsumen yang dibidik yaitu orang-orang yang lebih mengutamakan prestige dan kepuasan.

Lebih baik mendisain tanah yang lebih besar, sehingga konsumen lebih puas. Harga jual yang lebih tinggi tidak terlalu berpengaruh kepada minat beli calon konsumen.

Tetapi saat ini ada juga developer yang membuat desain townhouse di tengah kota dengan lebar tanah kurang dari 6 meter, bahkan ada yang hanya 3 meter saja.

Hal ini disebabkan oleh semakin mahalnya harga tanah di kota. Sehingga untuk menekan harga jual maka satu-satunya langkah adalah dengan mengurangi luas tanah. Dengan demikian harga jual bisa lebih murah dan dapat dibeli oleh banyak orang.

Desain townhouse dengan luas tanah yang kecil itu saat ini disebut aparthouse. Kira-kira maksudnya adalah rumah tersebut mirip apartemen tetapi bertingkat dan berupa rumah tapak.

Panjang kaveling minimal 10 Meter

Panjang kavling untuk townhouse kelas menengah sebaiknya lebih besar dari 10 meter. Hal ini untuk mengakomodasi tipe calon konsumen yang rata-rata memiliki kendaraan.

Dengan one gate system tidak diperlukan garasi untuk mobil, cukup disediakan carport ukuran panjang rata-rata 5 meter.

Sedangkan untuk kesesuaian dengan kecukupan ruang untuk penghuni, di lantai atas bisa dibuat ruangan yang menjorok ke depan dengan metoda kantilever, sehingga ruangan bisa menjadi lebih luas.

Kaveling harus tegak lurus terhadap jalan

Adalah penting untuk mendisain kavling menjadi tegak lurus terhadap jalan di depannya. Ini berhubungan dengan nilai estetis dari perumahan secara keseluruhan.

Juga untuk kemudahan disain ruang. Jika ada ketidak teraturan, disain sebaiknya menempatkan ketidakteraturan bentuk tersebut di bagian belakang rumah.

Lebar kaveling huk minimal 6 Meter tambah 3 Meter

Kavling huk terkena Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar setengah dari lebar jalan di depannya. Jika lebar jalan di depannya 6 meter, maka GSB harus sebesar 3 meter, sehingga untuk kavling huk lebar minimal harus 9 meter.

Kaveling yang pinggirnya tidak lurus didisain dengan lebih lebar

Kavling pinggir biasanya harus menderita bentuk yang tidak beraturan. Mau tidak mau, jika kita memiliki tanah dengan bentuk tidak teratur, bisa dipastikan kavling pinggir tidak bisa di buat segi empat.

Kecuali jika kita memang mengeluarkan bagian yang tidak teratur itu menjadi fasilitas umum atau fasos (fasum fasos). Resikonya adalah tanah efektif menjadi berkurang. Harga jual bisa menjadi lebih tinggi secara signifikan.

Selalu sediakan ruangan terbuka di bagian belakang rumah

Ruang terbuka di belakang rumah memberikan kesan luas bagi rumah secara keseluruhan. Apalagi didukung oleh disain rumah yang memberikan keleluasaan pandangan ke bagian belakang rumah yang tersedia ruang terbuka dengan banyak dipenuhi tanaman-tanaman hijau.

Ruang terbuka di bagian belakang juga berfungsi untuk bernafasnya bangunan dan memberikan cahaya tambahan ke dalam rumah, sehingga dalam jangka panjang bisa menghemat daya listrik yang signifikan.

Sediakan lahan untuk children playground dan atau Taman

Lahan untuk playground atau taman diperlukan untuk memberikan kesan dinamis dan hijau pada lingkungan. Apalagi ditambah dengan disediakannya jogging track, sehingga memberikan kesan lebih bersahabat antar penghuni.

Ruang terbuka hijau bisa dimanfaatkan oleh penghuni untuk saling bersosialisasi.

Pertimbangan-pertimbangan disain ini berdasarkan pengalaman penulis sendiri dalam membuat feasibility study (FS) untuk proyek-proyek yang dikembangkan.

Jangan Lupa Perhatikan Lebar Akses Jalan ke Proyek Anda

jalan-masuk-proyek

Lebar jalan akses penting untuk menarik minat pembeli

Jika lokasi proyek Anda bukan di pinggir jalan utama, maka perlu Anda perhatikan lebar jalan akses ke lokasi proyek Anda. Misalnya jalannya masih berupa jalan tanah atau lebarnya masih kurang dari 5 meter.

Apabila jalannya masih berupa jalan tanah lebih baik Anda membuat perkerasan jalannya terlebih dahulu, dengan paving block saja sudah cukup.

Apabila jalannya masih kurang lebar, atau jalannya tidak masuk untuk satu mobil maka sangat penting bagi Anda untuk memperlebar jalannya terlebih dahulu karena lebar akses masuk ke lokasi amat berpengaruh kepada minat beli konsumen dan performance proyek Anda.

Karena saat ini, walaupun di daerah terpencil pada umumnya konsumen menginginkan jalan masuk ke lokasi minimal masuk mobil. Tentu saja langkah ini memerlukan biaya, dimana hendaknya biaya ini sudah dimasukkan ke dalam anggaran biaya persiapan proyek. (more…)

Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 2)

Pada tulisan terdahulu Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1), sudah dibahas mengenai tanah yang cocok dan profitable untuk dibangune townhouse.

Ya, bentuk lahan dan dimensi lahan sangat menentukan efektifitas penggunaan lahan, dimana ujung-ujungnya berimbas pada minimalisasi harga jual.

Dengan harga jual yang kompetitif kemungkinan project sukses dan sold out dengan cepat akan lebih besar. (more…)