Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?

kapan menjual perumahan

Pada prinsipnya pemasaran sudah bisa dimulai saat perijinan proyek (Ijin Mendirikan Bangunan, IMB) sudah terbit. Dimana IMB didapat setelah melalui proses perijinan mulai dari Ijin Lokasi (IL) sampai dengan disahkannya siteplan.

Namun supaya target pemasaran tercapai, pemasaran hendaknya dilakukan setelah ada persiapan lokasi disamping perijinan. Sekurangya sudah ada pengerjaan beberapa pekerjaan seperti perataan lokasi, pembangunan jalan kavling dan gerbang proyek. Apalagi proyek yang luas dan unitnya banyak sangat penting untuk melakukan persiapan lokasi agar calon konsumen yakin terhadap keberlangsungan proyek.

Kondisi idealnya tentu menjualkan proyek setelah unitnya terbangun, namun saat ini jarang developer yang menyiapkan unit ready stock karena dengan menyediakan unit yang ready stock developer membutuhkan modal yang besar untuk memulai proyek.

rumah readystock

Tidak hanya itu, jika pembangunan unit dilakukan sebelum terjual maka developer berpotensi rugi ketika unit yang dibangun tersebut tidak terjual dalam jangka waktu yang lama. Namun di sisi lain, menjual properti yang ready stock juga memberi keuntungan tersendiri bagi developer karena lebih mudah meyakinkan konsumen karena barangnya sudah ada.

Berbeda jika pembangunan proyek dilakukan setelah ada konsumennya atau yang lebih dikenal dengan istilah inden, developer tidak membutuhkan uang banyak untuk membangun karena pembangunan bisa dengan menggunakan uang muka dari konsumen. Bahkan developer tidak membutuhkan uang sama sekali untuk membangun unitnya apabila uang muka konsumen cukup untuk membiayai pembangunan. Jadilah ia menjadi developer tanpa modal!. (more…)

Share Button

Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh

membidik pangsa pasar perumahan

Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut. Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.

Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR. Karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai.

Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut. Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi.

itb jatinangor

Contohnya adalah pembangunan properti berupa apartemen di sekitar Jatinangor, Jawa Barat, beberapa tahun belakangan. Pembangunan properti di sekitar Jatinangor ditujukan untuk menyediakan hunian bagi para mahasiswa, dimana di Jatinangor banyak terdapat perguruan tinggi yang menjadi almamater bagi ribuan mahasiswa.

Developer yang pintar sanggup melihat peluang dan mengambil keuntungan dari kondisi ini: seorang mahasiswa sudah pasti memerlukan tempat tinggal, dimana selama ini mereka tinggal di rumah kost di sekitar kampus. Nah, sekarang para mahasiswa tersebut tidak perlu lagi tinggal di rumah kost, mereka dapat memiliki apartemen dengan harga cicilan yang tidak jauh berbeda dengan biaya yang dikeluarkan untuk menyewa rumah kost.

Keuntungan lainnya, tentu saja mereka akan mendapatkan fasilitas khas apartemen jika tinggal di apartemen. Tidak hanya itu, apartemennya juga bisa disewakan atau dijual dengan harga yang lebih mahal ketika mereka sudah tamat kuliah.

passive income dari properti

Dengan demikian mereka mendapatkan banyak manfaat dari apartemennya, diantaranya bisa digunakan untuk tempat tinggal selama kuliah, mendapatkan uang masuk tanpa harus bekerja (passive income) jika ingin disewakan ketika si pemilik sudah tamat kuliah dan pada akhirnya si pemilik mendapatkan keuntungan ketika menjualnya karena pada umumnya harga apartemen akan naik beberapa persen setelah beberapa tahun.

Keuntungan model terakhir ini tidak akan dapat dinikmati jika mahasiswa tersebut tinggal di rumah kos. Keuntungan dalam bentuk kenaikan harga akan didapatkan karena lamanya pendidikan S1 rata-rata membutuhkan waktu 4-5 tahun sampai selesai. Artinya apartemen tersebut akan dijual lagi setelah 4 atau 5 tahun setelah dibeli harganya bisa dipastikan akan naik. (more…)

Share Button

Perijinan untuk Perumahan: Izin dari Badan Lingkungan Hidup (AMDAL/UKL-UPL)

faktor marketing properti

1. AMDAL

Analisis Dampak Lingkungan (Amdal) adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan di Indonesia.

AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di sekitarnya.

Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL) adalah pengelolaan dan pemantauan terhadap usaha dan/atau kegiatan yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang  penyelenggaraan kegiatan.

Pentingnya Amdal untuk sebuah recana perumahan yang akan dibangun  adalah untuk menjamin tidak adanya gangguan lingkungan setelah dibangunnya proyek perumahan.

Oleh karena itu dalam dokumen Amdal diwajibkan mencantumkan saran dan pendapat dari masyarakat yang akan terkena dampak karena pembangunan perumahan.

Sehingga apabila masyarakat menilai bahwa pembangunan proyek perumahan akan berdampak buruk terhadap lingkungan maka masyarakat boleh saja mengajukan keberatannya. Dimana keberatan masyarakat ini akan menjadi pertimbangan dalam pengesahan dokumen Amdal.

Dokumen Amdal disusun oleh konsultan Amdal yang memiliki sertifikat kompetensi penyusun Amdal.

Jika suatu rencana perumahan tidak mewajibkan pembuatan Amdal maka perumahan tersebut diwajibkan pembuatan dokumen UKL-UPL. (more…)

Share Button

Pentingnya Memiliki PT Bidang Developer Properti dan Langkah Mendirikannya

Langkah pertama yang harus Anda lakukan untuk menjadi developer properti adalah mendirikan badan hukum dalam bentuk Perseroan Terbatas (PT).

Akta pendirian PT dibuat di hadapan Notaris, demikian juga pengurusan PT sampai terbitnya Surat Keputusan Perseroan Terbatas (SK PT) tentang pengesahan badan hukum perseroan juga bisa dilakukan oleh Notaris yang sama.

Dan biasanya Notaris juga bersedia mengurus legalitas perusahaan lainnya, seperti mengurus surat keterangan domisili perseroan, mengurus Nomor Pokok Wajip Pajak (NPWP), tanda daftar perusahaan dan lain-lain.

Jika Anda belum pernah mendirikan PT jangan terlalu difikirkan langkah ini, cukup datang saja ke kantor Notaris dan selanjutnya Notarislah yang akan membantu Anda sampai seluruh perijinan PT Anda selesai.

Mendirikan PT tidak Perlu Modal Besar

Kenyataannya, bagi sebagian orang, mendirikan PT merupakan perkerjaan yang sulit dan yang terbayang adalah butuh uang yang besar.

Mungkin saja yang menjadi kendala bagi mereka adalah setoran modal awal seperti yang diamanatkan oleh Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas atau yang lebih dikenal dengan UUPT.

Untuk diketahui, modal sebuah PT terdiri dari modal dasar, modal disetor dan modal ditempatkan. Masih menurut UUPT, modal dasar minimal sebuah PT adalah 50 juta rupiah.

Namun yang harus ditempatkan atau disetor adalah 25% saja dari modal dasar. Jadi untuk mendirikan perseroan terbatas bisa dengan hanya memiliki modal minimal Rp 12,5 juta saja, maksimalnya tentu saja tak berhingga.

Semakin besar modal PT semakin baik, dengan demikian PT tersebut memiliki modal yang cukup untuk memulai menjalankan usaha, apalagi PT yang didirikan akan menggeluti bisnis developer properti yang padat modal.

Sebenarnya para pendiri perseroan sudah harus menyetorkan modalnya sebesar bagian saham yang menjadi haknya pada saat akta pendirian perseroan ditandatangani.

Tetapi terdapat kesulitan membuka rekening bank atas nama PT, jika PT belum disahkan sebagai badan hukum dan legalitas perseroan tersebut belum lengkap. 

Sebagai jalan tengah maka untuk mengurus perijinan PT diperlukan surat pernyataan yang menyatakan para pendiri akan menyetorkan modal ke perseroan setelah PT disahkan sebagai badan hukum melalui SK Menteri Hukum dan HAM dan perijinan PT sudah diurus.

Dengan demikian surat pernyataan akan menyetor modal tersebut dianggap sebagai modal yang sudah disetor seperti yang tercantum dalam akta pendirian PT.

Setor Modalnya Setelah PT Berbadan Hukum

 

Jadi setelah perseroan berbadan hukum dan telah diurus kelengkapan legalitasnya maka perseroan sudah resmi sebagai badan hukum dan sudah bisa membuka rekening di bank.

Selanjutnya para pendiri atau pemegang saham diwajibkan menyetorkan modal sesuai besaran saham yang menjadi bagiannya seperti tercantum di dalam akta pendirian perseroan.

Kalau dihitung-hitung modal yang dibutuhkan untuk pendirian PT ya ngga perlu uang sama sekali sebagai modal perseroan. Biaya hanya dibutuhkan untuk biaya akta Notaris untuk pendirian PT dan pengurusan legalitas lainnya.

Besarnya biaya akta pendirian perseroan tergantung Notaris yang bersangkutan. Biaya legalitas lainnya juga tergantung pihak terkait. 

Satu lagi, bagi Anda yang akan mendirikan PT jangan terlalu ditawar secara sadis biaya akta pendirian perusahaan. Karena banyak juga orang yang menempatkan Notaris seperti pedagang kaki lima.

Ditanya beberapa Notaris, ditawar, kemudian dipilih yang paling murah. Beda Rp 500 ribu saja Anda memilih yang lebih murah. Jangan begitu ya.Hehehe!.

Jadikan law of attraction jadi pijakan Anda. Jika Anda memudahkan rejeki orang lain maka rejeki Anda juga akan dimudahkan, terjadilah hukum tarik menarik di sini. Kalau Anda sadis ke orang lain, ya jangan heran kalau ada orang lain yang tegaan pada Anda. Nanti rumah yang Anda jual juga ditawar sadis oleh konsumen. Nyesek kan?.

Nah, untuk lebih jelasnya, ini langkah-langkah Anda untuk mendirikan perusahaan PT:

  1. Menyiapkan beberapa alternatif nama PT.

Notaris akan mengecek nama perusahaan yang Anda ajukan terlebih dahulu. Apabila nama yang Anda ajukan sudah ada yang menggunakan maka Anda harus mengganti dengan nama yang lain. Saat ini pengecekan nama PT sangat mudah karena sistem pengecekan sudah dengan daring(online).

  1. Menyediakan identitas—Kartu Tanda Penduduk (KTP)—para pemegang saham dan pengurus PT.
  2. Tentukan modal dasar, modal ditempatkan dan modal disetor.
  3. Tentukan bagian saham yang diambil oleh masing-masing pendiri.
  4. Tentukan orang yang akan diangkat sebagai direksi dan komisaris.

Direksi dan komisaris bisa diangkat dari para pendiri atau pemegang saham, bisa juga orang lain di luar para pendiri dan pemegang saham.

  1. Penandatanganan akta pendirian PT di kantor Notaris sampai terbitnya Surat Keputusan Perseroan Terbatas (SK PT) yang menandakan bahwa sebuah perseroan terbatas sudah berbadan hukum.
  2. Menyiapkan kantor untuk pengurusan surat keterangan domisili perusahaan.

Kantor disiapkan di lokasi yang memang peruntukannya untuk kegiatan komersil. Karena saat ini lokasi yang diperbolehkan untuk pengajuan surat keterangan domisili perusahaan adalah lokasi yang berada di jalan utama. Peruntukan bangunan untuk kantor ini bisa dikonsultasikan ke kantor kelurahan atau kecamatan setempat.

  1. Selanjutnya mengurus surat keterangan domisili perusahaan.
  2. Mengurus Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) dimana perusahaan berkedudukan.
  3. Mengurus Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP).
  4. Mengurus Tanda Daftar Perusahaan (TDP).
  5. Mendaftarkan ke asosiasi bidang usaha, untuk pengembang properti asosiasinya adalah Real Estat Indonesia (REI), Asosiasi Pengembang Perumahan Seluruh Indonesia (APERSI) dan lain-lain. Mendaftar menjadi anggota asosiasi ini tidak wajib dilakukan. Tetapi dengan mendaftar di asosiasi bisa membuat perusahaan dan proyek Anda menjadi lebih dipercaya oleh konsumen. Selain, ada juga bank yang mensyaratkan kerjasama pembiayaan dengan developer yang sudah menjadi anggota asosiasi.
  6. Dan mengurus ijin-ijin lainnya yang disyaratkan peraturan.

Mendirikan PT Untuk Membentuk Kelembagaan Bisnis Anda

Mendirikan PT adalah langkah wajib yang harus Anda lakukan jika ingin sukses dan menjadi besar sebagai developer properti. Karena dengan mendirikan PT, branding dan kelembagaan bisnis Anda sebagai developer properti akan terbentuk, sehingga masyarakat percaya kepada Anda. Selain itu dengan terbentuknya kelembagaan bisnis, lembaga keuangan juga lebih percaya kepada Anda, sehingga proyek Anda lebih mudah mendapatkan bantuan pembiayaan. Akan tetapi jika Anda hanya ingin menjadi developer properti yang mengembangkan proyek dengan skala kecil, bisa dalam bentuk perseorangan saja, tidak perlu mendirikan PT. 

Seberapa penting mendirikan PT untuk menjadi developer properti?

Mendirikan PT ini adalah langkah wajib yang harus anda lakukan jika ingin sukses dan menjadi besar sebagai developer properti. Karena dengan mendirikan PT, branding dan kelembagaan bisnis anda sebagai developer properti akan terbentuk, sehingga masyarakat percaya kepada anda.

Selain kepercayaan masyarakat yang terbentuk dengan adanya kelembagaan bisnis, lembaga keuangan juga lebih percaya, sehingga proyek anda lebih mudah mendapatkan bantuan keuangan. Akan tetapi jika anda hanya ingin menjadi developer properti yang mengembangkan proyek dengan skala kecil, bisa dalam bentuk perseorangan saja, tidak perlu mendirikan PT.

Pada umumnya, suatu pemerintah daerah mengijinkan pengembangan proyek properti dilakukan oleh orang pribadi dengan jumlah kavling maksimal 5 (lima) unit saja.

Untuk proyek properti yang jumlah unitnya lebih dari 5 (lima) unit wajib dikelola oleh PT. Tetapi harap dicatat bahwa, peraturan tentang pembatasan orang pribadi mengelola proyek properti merupakan wewenang pemerintah daerah.

Ada daerah yang membolehkan orang pribadi mengembangkan sebuah proyek properti untuk luas tanah 1 hektar tetapi ada juga daerah yang tidak membolehkannya. Bahkan ada daerah yang mengharuskan pengembangan sebuah proyek perumahan seluas 1.000 meter persegi saja harus dilakukan oleh PT.

Nah, untuk mengetahui peraturan yang berlaku di suatu tempat, anda harus menanyakan langsung ke pemerintah daerahnya.

 

 

Masukkan Nama dan Email Anda untuk Mendapatkan Info Lengkap Workshop Developer Properti

Share Button

Ippho Santosa, Motivator Terbaik Indonesia

ippho santosa

Suatu waktu saya main ke toko buku Gramedia, sebuah buku yang judulnya agak serem menarik perhatian saya. Judulnya ’10 Jurus Terlarang’ dengan model tulisan dan pewarnaan yang rada gothic di sampulnya. Saya langsung membaca buku tersebut beberapa halaman dan membuat saya penasaran untuk terus membacanya. Selain tema pemasaran yang dibahas, hal lain yang membuat saya tertarik adalah bahasa yang digunakan dalam buku tersebut sangat mudah dicerna bahkan tak jarang membuat saya senyum sendiri karena si penulis menyelipkan juga bahasa yang lucu dan unik.

Singkat cerita, saya beli buku tersebut. Saya mendapatkan banyak sekali ilmu tentang pemasaran dan bisnis praktis dalam buku tersebut, selain ilmu otak kanan yang menjadi trademark-nya. Beberapa waktu berselang  saya kembali mampir ke toko buku dan membeli buku lainnya dari pengarang yang sama. Tidak hanya satu buku lagi saya beli tetapi beberapa buku sekaligus.

Dari beberapa buku selanjutnya saya pahami bahwa pengarang tidak hanya membahas tentang marketing dan bisnis tetapi juga tentang spiritual keagamaan terutama tentang bagaimana seseorang bisa sukses dalam hidupnya dan menjadi orang yang bermanfaat untuk orang lain. Beberapa materi yang masih saya ingat sampai sekarang adalah keharusan kita membahagiakan sepasang bidadari yaitu ibu dan istri kita supaya rezeki mudah datangnya dan tentang sedekah yang membahagiakan orang lain dan memberikan kebahagiaan bagi kita. (more…)

Share Button
Page 40 of 49« First...102030...3839404142...Last »