Apa Saja Tugas Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti?

tugas bagian legal proyek

Pada pelaksanaan sebuah proyek properti, tugas divisi legal adalah mengurus dan mempersiapkan seluruh urusan legalitas proyek, seperti legalitas perusahaan, legalitas tanah, hingga legalitas ketika terjadi penjualan.

Sebuah proyek properti tidak akan bisa dilaksanakan dan dijual jika urusan legalitas belum clear.

Oleh karena itu, sewajarnya developer memiliki tim legal yang handal supaya proyek dapat dilaksanakan sesuai target dan perencanaan.

Tugas dan tanggungjawab divisi legal dalam hal mengurus legalitas proyek

Dalam hal mengurus legalitas proyek, kerjaan pertama divisi legal adalah memastikan tanah yang akan dijadikan proyek tidak bermasalah atau tidak ada sengketa.

Untuk memastikan tanah tidak sengketa, harus dilakukan pengecekan mulai di kantor lurah/desa, notaris atau kantor pertanahan.

Setelah memastikan status tanah tidak sengketa langkah selanjutnya adalah mengurus pembelian lahan sampai terbitnya sertifikat induk (HGB) atas nama badan hukum peseroan terbatas (PT). Kemudian setelah perijinan selesai dan siteplan sudah disahkan pekerjaannya dilanjutkan dengan memecah sertifikat menjadi sertifikat per-kavling sesuai dengan siteplan.

Untuk mengurus perijinan proyek, langkah pertama yang harus dilakukan oleh divisi legal adalah menyusun proposal dan dokumen perijinan proyek sesuai dengan ketentuan undang-undang, peraturan daerah (Perda) dan perarturan-peraturan lain yang berlaku. Pada umumnya, perijinan proyek dimulai dengan mengajukan proposal ijin lokasi, pengesahan siteplan dan IMB. (more…)

Apa Sajakah Tugas Seorang Arsitek dalam Pembangunan Proyek Perumahan?

tugas arsitek

Sebagai perusahaan pengembang (developer), maka orang yang bertanggungjawab di bidang perencanaan haruslah seorang arsitek yang memiliki pengetahuan dan skill merancang proyek, seperti membuat konsep rancangan dan prarancangan (schematic design).

Konsep rancangan dibuat dengan memperhatikan dan mengakomodasi kepentingan pasar dan selera konsumen. Karena konsumenlah yang menentukan suatu rancangan bagus atau tidak.

Bagaimana caranya menentukan sebuah rancangan bagus atau tidak? Caranya mudah sekali, jika rancangan bagus maka produknya akan laku dan diterima pasar. Begitu sebaliknya, jika rancangannya jelek maka konsumen tentu tidak berminat untuk membeli. Tentu saja dengan memperhatikan faktor lainnya.

Jika konsep rancangan sudah ok, maka tugas arsitek selanjutnya adalah membuat prarancangan proyek. Prarancangan ini harus memperhatikan efektifitas baik dari segi teknis pelaksanaan, biaya dan waktu maupun dari sisi desain, terutama desain tapak atau siteplan.

Arsitek yang jago mampu mendesain siteplan yang efektif sehingga tanah non komersil bisa diminimalisir, dengan demikian lahan komersil menjadi lebih besar. Lahan komersil yang lebih luas membuat harga jual produk lebih murah sehingga proyek bisa bersaing. Tapi harus diperhatikan bahwa desain siteplan harus selaras dengan peraturan daerah setempat.

Setelah schematic design desainnya disepakati, tugas selanjutnya adalah mendisain bagian yang lebih detil seperti membuat perencanaan pola ruang, gambar fasad bangunan termasuk gambar-gambar 3 dimensi (3D), gambar kerja termasuk denah, gambar potongan, gambar detil bangunan dan gambar situasi.

Tata ruang yang dihasilkan harus nyaman, fungsional dan ergonomic.

Sementara fasad bangunan harus mampu memberikan nilai tambah estetis kepada proyek secara umum yang semuanya diejawantahkan dalam disain 3D dengan rendering kualitas prima pada marketing tools. Kenapa perlu membuat gambar 3D yang berkualitas? Karena gambar tersebutlah sebagai sarana kita untuk memikat hati calon konsumen.

Bayangkan jika anda ditawari sebuah rumah tetapi gambar brosurnya serba buram dengan pewarnaan yang tidak menarik, tentu kondisi ini akan mempengaruhi ketertarikan anda untuk membeli.

Lain halnya ketika anda disodori sebuah rumah dengan kualitas disain brosur yang jempolan maka otomatis anda akan merasa tertarik untuk mengetahui lebih jauh, sekurangnya itulah yang terjadi karena pandangan pertama.

Hal ini terjadi karena otak anda dipengaruhi oleh penglihatan visual anda. (more…)

Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?

kapan menjual perumahan

Pada prinsipnya pemasaran sudah bisa dimulai saat perijinan proyek (Ijin Mendirikan Bangunan, IMB) sudah terbit. Dimana IMB didapat setelah melalui proses perijinan mulai dari Ijin Lokasi (IL) sampai dengan disahkannya siteplan.

Namun supaya target pemasaran tercapai, pemasaran hendaknya dilakukan setelah ada persiapan lokasi disamping perijinan.

Sekurangya sudah ada pengerjaan beberapa pekerjaan seperti perataan lokasi, pembangunan jalan kavling dan gerbang proyek.

Apalagi proyek yang luas dan unitnya banyak sangat penting untuk melakukan persiapan lokasi agar calon konsumen yakin terhadap keberlangsungan proyek.

Kondisi idealnya tentu menjualkan proyek setelah unitnya terbangun, namun saat ini jarang developer yang menyiapkan unit ready stock karena dengan menyediakan unit yang ready stock developer membutuhkan modal yang besar untuk memulai proyek.

Tidak hanya itu, jika pembangunan unit dilakukan sebelum terjual maka developer berpotensi rugi ketika unit yang dibangun tersebut tidak terjual dalam jangka waktu yang lama.

Namun di sisi lain, menjual properti yang ready stock juga memberi keuntungan tersendiri bagi developer karena lebih mudah meyakinkan konsumen karena barangnya sudah ada.

Berbeda jika pembangunan proyek dilakukan setelah ada konsumennya atau yang lebih dikenal dengan istilah inden, developer tidak membutuhkan uang banyak untuk membangun karena pembangunan bisa dengan menggunakan uang muka dari konsumen.

Bahkan developer tidak membutuhkan uang sama sekali untuk membangun unitnya apabila uang muka konsumen cukup untuk membiayai pembangunan. Jadilah ia menjadi developer tanpa modal!. (more…)

Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh

membidik pangsa pasar perumahan

Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut.

Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.

Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR. Karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai.

Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut. Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi.

 

Contohnya adalah pembangunan properti berupa apartemen di sekitar Jatinangor, Jawa Barat, beberapa tahun belakangan.

Pembangunan properti di sekitar Jatinangor ditujukan untuk menyediakan hunian bagi para mahasiswa, dimana di Jatinangor banyak terdapat perguruan tinggi yang menjadi almamater bagi ribuan mahasiswa.

Developer yang pintar sanggup melihat peluang dan mengambil keuntungan dari kondisi ini: seorang mahasiswa sudah pasti memerlukan tempat tinggal, dimana selama ini mereka tinggal di rumah kost di sekitar kampus.

Nah, sekarang para mahasiswa tersebut tidak perlu lagi tinggal di rumah kost, mereka dapat memiliki apartemen dengan harga cicilan yang tidak jauh berbeda dengan biaya yang dikeluarkan untuk menyewa rumah kost.

Keuntungan lainnya, tentu saja mereka akan mendapatkan fasilitas khas apartemen jika tinggal di apartemen. Tidak hanya itu, apartemennya juga bisa disewakan atau dijual dengan harga yang lebih mahal ketika mereka sudah tamat kuliah.

passive income dari properti

Dengan demikian mereka mendapatkan banyak manfaat dari apartemennya, diantaranya bisa digunakan untuk tempat tinggal selama kuliah, mendapatkan uang masuk tanpa harus bekerja (passive income) jika ingin disewakan ketika si pemilik sudah tamat kuliah dan pada akhirnya si pemilik mendapatkan keuntungan ketika menjualnya karena pada umumnya harga apartemen akan naik beberapa persen setelah beberapa tahun.

Keuntungan model terakhir ini tidak akan dapat dinikmati jika mahasiswa tersebut tinggal di rumah kos.

Keuntungan dalam bentuk kenaikan harga akan didapatkan karena lamanya pendidikan S1 rata-rata membutuhkan waktu 4-5 tahun sampai selesai. Artinya apartemen tersebut akan dijual lagi setelah 4 atau 5 tahun setelah dibeli harganya bisa dipastikan akan naik. (more…)

Perijinan untuk Perumahan: Izin dari Badan Lingkungan Hidup (AMDAL/UKL-UPL)

faktor marketing properti

1. AMDAL

Analisis Dampak Lingkungan (Amdal) adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan di Indonesia.

AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di sekitarnya.

Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL) adalah pengelolaan dan pemantauan terhadap usaha dan/atau kegiatan yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang  penyelenggaraan kegiatan.

Pentingnya Amdal untuk sebuah recana perumahan yang akan dibangun  adalah untuk menjamin tidak adanya gangguan lingkungan setelah dibangunnya proyek perumahan.

Oleh karena itu dalam dokumen Amdal diwajibkan mencantumkan saran dan pendapat dari masyarakat yang akan terkena dampak karena pembangunan perumahan.

Sehingga apabila masyarakat menilai bahwa pembangunan proyek perumahan akan berdampak buruk terhadap lingkungan maka masyarakat boleh saja mengajukan keberatannya. Dimana keberatan masyarakat ini akan menjadi pertimbangan dalam pengesahan dokumen Amdal.

Dokumen Amdal disusun oleh konsultan Amdal yang memiliki sertifikat kompetensi penyusun Amdal.

Jika suatu rencana perumahan tidak mewajibkan pembuatan Amdal maka perumahan tersebut diwajibkan pembuatan dokumen UKL-UPL. (more…)

Page 6 of 56« First...45678...203040...Last »