Tanah adalah bahan baku wajib sebuah proyek properti, kalau tidak ada tanah tentu tidak mungkin ada proyek properti.
Selain itu, biaya untuk pengadaan tanah juga mengambil porsi modal yang cukup besar dalam sebuah proyek properti.
Biasanya biaya untuk pengadaan tanah tak kurang 30% dari nilai proyek. Sehingga apabila Anda berhasil memperoleh lahan tanpa dibeli tunai, maka hal itu cukup mereduksi modal kerja Anda.
Tetapi tantangannya adalah bagaimana Anda menemukan pemilik lahan yang bersedia tanahnya Anda kelola menjadi proyek properti tanpa dibeli?
Kenapa hal itu menjadi tantangan terberat Anda?
Karena tidak mudah membuat orang percaya kepada Anda agar mau menyerahkan tanahnya untuk dibangun proyek properti tanpa dibeli.
Apalagi pemilik tanah tidak mengenal Anda sebelumnya, sehingga semakin sulitlah bagi Anda untuk mengajukan penawaran.
Namun sebagai seorang pengembang, haram hukumnya bagi Anda untuk berputus asa.
Berikut beberapa strategi yang bisa Anda praktekkan untuk mendapatkan tanah tanpa harus dibayar tunai.
Bentuk Personal Branding Anda sebagai Developer Properti
Ebrochure adalah alat untuk memperkenalkan produk kepada calon konsumen. Dengan melihat ebrosur mereka sudah mengetahui dan memahami produk yang sedang dipasarkan
Internet of things dan work from home
Tak dapat dipungkiri bahwa zaman sudah berubah. Sudah semakin maju. Di bidang apapun. Tak terkecuali di bidang teknologi, termasuk teknologi internet.
Saat ini hampir seluruh bidang kehidupan telah tersentuh oleh internet. Baik urusan pribadi ataupun urusan pekerjaan. Internet of things, semua dilakukan dengan bantuan internet. Generasi 4.0 kata orang
Urusan pribadi, misalnya berbelanja, orang sudah amat mudah membeli apapun melalui internet. Dengan membuka internet orang bisa belanja apapun, bahkan belanja dari luar negeri sekalipun.
Membuka internet bisa melalui gadget saja di tangan. Amat mudah dan murah. Karena gadget bisa dibuka dimanapun. Amat fleksibel. Baik di rumah, di kantor, di cafe atau di tempat tidur sekalipun.
Saat ini biaya untuk mendapatkan sambungan internet amat murah. Karena banyak sekali provider internet yang menyediakan layanan dengan harga murah.
Dalam hal bekerja, tak jauh beda. Semua bidang kerja sudah dapat dibantu dengan internet. Bahkan saat ini orang bisa berkerja tidak harus ke kantor.
Bisa berkerja dari manapun juga, dari rumah, dari coffee shop dan tempat lainnya. Yang penting bisa berhubungan dengan melalui sambungan internet.
Bahkan untuk meeting kerjapun saat ini tidak harus ngumpul di satu ruanga. Bisa meeting secara online dengan suasana yang sama dengan table meeting. Sangat interaktif.
Jadi saat ini orang-orang bekerja bisa dari jarak jauh, bisa melakukan pekerjaan yang harusnya dilakukan di kantor, dilakukan di rumah atau di lokasi manapun. Work from home kerennya.
Bahkan ada jenis pekerjaan yang dikerjakan tanpa perlu bertemu muka. Order via internet, kerjakan, ketika selesai hasilnyapun dikirim dengan internet.
Tak berlebihan kalau orang berujar bahwa Internet adalah salah satu keajaiban abad millenium.
Memasarkan properti dengan internet
Tak terkecuali dalam memasarkan properti, saat ini wajib hukumnya menggunakan media internet sebagai sarana memasarkan produk. Atau sekurangnya memberikan product knowledge kepada calon pembeli.
Apalagi ketika ada pandemi seperti Covid19 yang mengharuskan orang sedikit mungkin berinteraksi langsung, tak pelak lagi media digital menjadi sesuatu yang wajib untuk digunakan.
Jika dulu developer berlomba-loba membuat dan mencetak marketing tools berupa brosur sebagus mungkin, tetapi saat ini cara yang sama sudah kurang efektif. Bukan tidak bisa membuat brosur yang bagus, tetapi sulit men-deliver brosur tersebut kepada calon konsumen. Secara ketika ada pandemi orang-orang tidak boleh berkumpul dan berinteraksi secara langsung untuk menghindari penularan penyakit. (more…)
Saya baru saja kedatangan tamu, teman lama yang sekarang menjadi developer. Proyek perdana dia di Cianjur seluas 8.000 m2 dengan perijinan atas nama perusahaan, namun sertifikat sudah pecah dalam bentuk SHM perorangan an komisaris sebanyak 62 bidang.
Dalam salah satu obrolan, sebagai pemula dia heran, kenapa banyak pihak mempertanyakan legalitas lahannya yaitu SHM pecah perorangan. Kenapa tidak SHGB atas nama PT?
Sebagai pemula, kita sering bertanya, jika sertifikat bisa pecah an perorangan atau SHM, kenapa mesti disarankan atas nama perusahaan (SHGB)? Bukankah penjualan dengan alas hak SHM jauh lebih hemat dibanding dijual dalam bentuk SHGB.
Sebagai contoh, SHM tidak kena PPN, sementara SHGB kena PPN. Jika lahan perorangan di balik nama ke PT, akan terkena PPN, BPHTB dan biaya lainnya. Kenapa disarankan SHGB jika pecah SHM perorangan bisa?
Tentu yang kita bahas bukan luasan lahan 200 m2 atau 500 m2 dan jadi 2 atau 3 unit rumah. Namun pada sekala 5000m2 sd 10.000m2, dimana bisa dibuat 40 sd 90 unit rumah. (more…)
Kebanyakan orang yang akan memulai menjadi developer properti, ketika ditawarin lahan oleh seorang broker malah bingung.
Mereka masih ragu-ragu, apakah harga tanah ini apakah murah atau malah kemahalan, ini yang musti diketahui. Jangan sampai salah dalam menganalisa lahan.
Proyek mangkrak karena salah dalam menganalisa lahan di awal
Karena mayoritas proyek mangkrak karena salah dalam menganalisa lahan. Tanah yang harganya mahal dikiranya murah, ya tentu saja kalah bersaing dengan kompetitor karena kempetitor bisa menjual produknya lebih murah, karena si kompetitor sudah menganalisa kelayakan tanahnya.
Bagaimanapun harga jual produk sangat berpengaruh terhadap penjualan. Apalagi produk yang dijual adalah produk untuk kalangan menengah ke bawah.
Dimana pembelinya adalah orang-orang yang masih sensitif terhadap harga.
Berbeda jika halnya Anda menjual produk untuk kalangan atas, dimana pembelinya adalah orang-orang yang tidak lagi membeli karena harga tetapi karena dorongan lain. Misalnya membeli karena dorongan kebanggaan atau prestise, investasi, atau karena dorongan lainnya.
Kita ambil contoh, misalnya Anda ditawarin lahan dengan harga 500.000 per-m2, apakah lahan ini layak dibeli?
Nah, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah melihat harga jual perumahan yang sedang dijual di sekitar lokasi tersebut.
Jika di lokasi tersebut perumahan yang sedang dijual adalah perumahan subsidi maka harga tersebut jelas mahal ngga ketulungan.
Karena apabila harga tanahnya 500.000 per-meter maka perumahan yang dibangun di situ adalah perumahan non subsidi. Harga jualnya harus di atas 200 juta-an untuk tipe kecil. (more…)
Bagi seorang pemula yang ingin menjadi seorang developer properti, mutlak Anda membutuhkan ilmunya.
Ilmu bisa Anda dapatkan dari belajar dari buku-buku tentang bisnis developer properti, bisa juga dengan belajar langsung.
Salah satu cara belajar langsung adalah dengan cara mengikuti seminar atau workshop untuk menjadi developer properti.
Bisnis developer properti yang sukses mengantarkan pelakunya memiliki uang karena salah satu sifat dari bisnis developer properti adalah padat modal dan uang.
Bisnis ini bisa menjadi tambang uang yang menjanjikan keuntungan materi bagi pelakunya. Hanya saja, Anda harus rasional melihat peluang di bisnis properti ini.
Anda boleh saja mengimpikan seperti Li Ka Sing, si raja properti sekaligus orang terkaya di Asia, atau memiliki perusahaan yang menggurita seperti Sinar Mas Land, Agung Podomoro Group, Agung Sedayu Group, Lippo Group, serta yang lain.
Tapi Anda harus sadar bahwa semua butuh proses, semua butuh tahapan. Hindari fikiran bahwa Anda bisa menjadi seperti mereka dengan proses abrakadabra.
Bagi Anda yang akan mengawali menjadi seorang developer properti, tips tentang cara menjadi developer perumahan bagi pemula di bawah ini bisa membantu: (more…)
Perumahan Bersubsidi atau dikenal juga dengan Rumah Sederhana Tapak (RST) atau Rumahan Sederhana Sehat (RSH) merupakan perumahan yang diperuntukkan bagi masyarakat berpendapatan rendah (MBR). Dimana dalam pembeliannya MBR mendapat bantuan subsidi dari pemerintah.
Bantuan tersebut berupa bunga yang kecil dan fix sampai lunas. Selain itu MBR dalam membeli rumah juga mendapatkan bantuan untuk uang muka pembelian rumah. Program bantuan uang muka tersebut dinamakan SBUM (Subsidi Bantuan Uang Muka).
Karena dalam pembelian rumah tersebut masyarakat mendapatkan bantuan dari pemerintah maka harga perumahan bersubsidi dibatasi oleh pemerintah, tidak hanya itu pembelipun dibatasi dengan melihat penghasilan konsumen.
Harga perumahan subsidi berbeda-berbeda tergantung propinsi atau zona. Contohnya untuk Pulau Jawa saat ini harga perumahan subsidi adalah Rp150.500.000 sama dengan harga perumahan subsidi di Pulau Sumatera.
Ada beberapa skema subsidi yang sudah pernah ditetapkan oleh pemerintah, diantaranya FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), BP2BT (Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan) dan SSB (Subsidi Selisih Bunga).
FLPP
Dengan skema subsidi FLPP pemerintah memberikan subsidi atas bunga atau margin Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Sehingga bunga atau marginnya hanya 5%. Jauh lebih rendah jika dibandingkan dengan KPR non subsidi, yang bunganya di atas 10%.
Dengan skema FLPP ini cicilan masyarakat dalam membeli rumah hanya sekitar 1 juta-an. Ini sangat menarik bagi masyarakat karena cicilan 1 juta tersebut terjangkau oleh masyarakat.
BP2BT
Dengan skema BP2BT ini pemerintah memberikan bantuan di depan sampai dengan Rp40 juta. Dengan adanya bantuan ini maka besarnya kredit menjadi lebih kecil. Lalu masyarakat yang membeli rumah dengan KPR BP2BT ini dikenakan bunga atau margin floating.
Walaupun bunganya atau marginnya normal besarnya cicilan rendah juga, yaitu sekitar 1 juta perbulan karena besarnya plafond kredit lebih kecil karena adanya bantuan uang muka di depan sebesar Rp40 juta tersebut.
SSB
Dengan skema SSB, masyarakat mendapatkan bantuan selisih bunga dari pemerintah. Besarnya bunga atau margin yang wajib dibayarkan oleh MBR hanya 5%, sehingga pemerintah yang menanggung sisanya.
Jika bunga atau margin normalnya adalah 13% maka bunga atau margin yang dibantu pemerintah adalah 8%.
Adanya bantuan PSU dan bebas PPN
Bantuan lainnya yang meringankan pengembang perumahan subsidi adalah adanya subsidi terhadap biaya pembangunan Prasarana Sarana dan Utilitas (PSU) juga pembebasan biaya Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Bantuan PSU diberikan untuk perumahan dengan batasan luasan tertentu atau batasan jumlah unit. Saat ini pengaturan tentang developer yang boleh mengajukan bantuan PSU adalah perumahan dengan jumlah unit minimal 50 unit.
Dalam sistem ketatanegaraan Indonesia, kita mengenal triumvirat kekuasaan yang bersifat sementara dan berhak memimpin negara jika terjadi kekosongan kekuasaan karena presiden dan wakil presiden tidak dapat memimpin jalannya pemerintahan karena suatu hal.
Ia terdiri dari Menteri Dalam Negeri, Menteri Luar Negeri, dan Menteri Pertahanan, yang ketiganya secara bersama-sama akan menjalankan pemerintahan untuk sementara waktu, hingga DPR mengusulkan calon Presiden dan Wakil Presiden baru kepada MPR.
Di bidang properti khususnya dalam penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) juga ada triumvirat, yaitu pemerintah, perbankan dan pengembang.
Triumvirat ini bahu membahu untuk membantu masyarakat untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak terutama bagi MBR.
Pemerintah sebagai regulator
Sebenarnya peran pemerintah dalam hal penyediaan tempat tinggal yang layak bagi warga negara tidak terbatas hanya sebagai regulator saja. (more…)
