Banyak pemilik tanah yang menawarkan tanahnya kepada developer dengan harga yang sangat mahal.
Mereka berpatokan kepada harga tanah yang sudah jadi atau dalam istilah developer properti sering dinamakan tanah matang.
Tanah matang
Tanah matang disini artinya adalah tanah tersebut dijual sudah berbentuk kaveling-kaveling atau berupa unit rumah sehingga tidak diperlukan lagi mengeluarkan bagian tanahnya menjadi fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum fasos).
Salah satu ciri-ciri tanah matang ini adalah transaksi dilakukan sudah dalam bentuk unit rumah.
Misalnya developer menjual satu unit rumah tipe 45/84, notasi ini menggambarkan bahwa luas rumah adalah 45 m2 dan tanahnya seluas 84 m2. Luas tanah 84 m2 ini dinamakan tanah matang.
Jika penjualan hanya dalam bentuk kaveling kosong lebih mudah lagi melihatnya. Misalnya satu unit tanah kaveling seluas 100 m2, maka luasan 100 m2 ini sudah dalam bentuk tanah matang.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Tanah mentah
Sementara tanah yang ditawarkan ke developer sudah pasti masih dalam kondisi tanah mentah baik dari segi fisik atau legalitas.
Secara fisik tanah mentah masih berupa hamparan tanah kosong. Untuk dibangun proyek mungkin saja memerlukan proses pematangan lahan.
Bisa jadi pematangan lahan tersebut membutuhkan pembersihan lahan atau land clearing, mungkin juga membutuhkan cut and fill atau perataan atau mungkin juga membutuhkan pengurukan.
Tanah mentah butuh land clearing
Pembersihan lahan dibutuhkan apabila kondisi lahan belum bersih. Masih dalam bentuk semak belukar atau pohon-pohon tidak beraturan.
Mungkin juga kondisinya banyak bekas bangunan tempoe doeloe yang masih berserakan di lokasi. Semua itu harus dibersihkan agar siap untuk dibangun.
Pekerjaan land clearing ini pada umumnya bisa dilakukan dengan tenaga manusia saja, atau pacul man.
Selain perlu membersihkan lokasi untuk siap dibangun, pembersihan lokasi juga amat penting untuk memberikan kesan yang bagus kepada calon konsumen.
Atau memberikan awareness kepada masyarakat yang lalu lalang di sekitar lokasi, bahwa di lokasi tersebut akan dibangun proyek properti.
Kesan awareness ini perlu ditimbulkan agar dapat meng-grab pemikiran mereka bahwa jika mereka ingin membeli rumah, lokasi ini bisa menjadi salah satu pilihan untuk dipertimbangkan.
Karena orang membeli rumah biasanya setelah melalui pertimbangan matang. Jarang sekali membeli rumah ketika survey pertama kali.
Pertimbangan terutama sekali berhubungan dengan aktivitas sehari-hari. Dimana masyarakat pada umumnya menginginkan tempat tinggal yang memberikan akses yang dekat dan mudah ke tempat kerja.
Selain kemudahan akses ke tempat bekerja pertimbangan selanjutnya adalah kedekatan kepada sekolah anak dan kebutuhan lainnya. Ini harus menjadi perhatian bagi developer.
Tanah mentah butuh pekerjaan perataan lokasi
Pekerjaan pematangan lahan selanjutnya yang mungkin harus dilakukan adalah perataan lokasi. Karena kondisi lokasi yang masih berupa tanah asli yang belum rata.
Pekerjaan ini intinya adalah mengambil tanah di lokasi yang lebih tinggi untuk ditimbunkan ke lokasi yang lebih rendah.
Dalam bahasa yang lebih keren proses perataan lokasi ini dinamakan cut and fill, atau memotong lokasi yang tinggi untuk diisikan ke lokasi yang lebih rendah.
Biasanya supaya pekerjaan dapat memberikan hasil yang bagus dan cepat pengerjaan cut and fill dilakukan dengan alat berat.
Tanah mentah mungkin juga butuh pengurukan
Selain itu, jika kondisi lokasi masih kerendahan maka perlu dilakukan pengurukan. Kerendahan ini maksudnya adalah elevasi site proyek lebih rendah dari tanah sekitar.
Sehingga perlu pekerjaan pengurukan untuk menaikkan elevasi proyek supaya tidak banjir atau genangan air.
Untuk mengetahui apakah elevasi proyek ini aman dari banjir maka harus diajukan rekomendasi peil banjir ke dinas terkait yang ada di lingkungan Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (KemenPUPR).
Dengan adanya rekomendasi tentang peil banjir ini akan kelihatan elevasi proyek yang aman dari banjir.
Jadi tentang elevasi proyek ini tidak bisa diterka-terka saja, harus ada kajian empiris oleh instansi yang berwenang sehingga hasilnya bisa dipertanggungjawabkan.
Legalitas tanah mentah bisa juga masih mentah
Sementara dari segi legalitas tanah tersebut masih belum sertifikat atau masih dalam kondisi girik atau jenis tanah yang belum sertifikat lainnya, seperti eigendom verponding, petok, Surat Keterangan Tanah (SKT), Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR), pipil, yasan, surat hak garap, tanah sewa dan jenis tanah lainnya.
Jika tanah belum bersertifikat maka diperlukan langkah awal untuk mensertifikatkannya. Langkah awal ini dilakukan di kantor desa atau kelurahan setempat.
Dari kepala desa atau lurah nantinya mengeluarkan surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik dan surat keterangan riwayat tanah.
Dengan adanya beberapa surat keterangan tersebut tanah yang akan diajukan permohonan sertifikat ke BPN sudah memiliki kelengkapan.
Surat keterangan tidak sengketa menggambarkan bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa kepemilikan. Orang yang mengajukan permohonan itulah pemiiliknya.
Sementara surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik menggambarkan bahwa si pemohon memang menguasai fisiknya.
Dan surat keterangan riwayat tanah mencantumkan riwayat penguasaan tanah sejak girik atas tanah tersebut terbit.
Jadi dalam surat keterangan riwayat tanah tersebut terlihat semua riwayat penguasaan atau riwayat peralihan sampai dengan pemilik saat ini.
Tanah matang lebih mahal dibanding tanah mentah
Harga tanah matang lazimnya beberapa kali lipat lebih tinggi daripada harga tanah mentah karena peraturan daerah setempat melalui dinas terkait mewajibkan setiap pengembang menyediakan lahan untuk fasum fasos disamping lahan yang boleh dibangun atau dinamakan kavling efektif.
Dimana nilai lahan fasum fasos yang tidak bisa dijual harus dibebankan kepada kaveling efektif. Itulah salah satu penyebab tingginya harga tanah matang dibanding tanah mentah.
Secara umum pemerintah daerah mewajibkan pengembang menyediakan lahan fasum fasos ini empatpuluh persen dari luas total lahan, tetapi ada juga yang lebih kecil.
Dari sini dapat dilihat bahwa sudah ada sempat puluh persen lahan yang harus dibuang dan harga tanah yang terbuang ini tentu saja harus ditanggung oleh kaveling efektif yang bisa dijual.
Bagi pengembang tentu saja semakin kecil lahan fasum fasos ini menjadi semakin baik dengan demikian lahan efektif yang bisa dijual semakin besar.
Ujung-ujungnya berpengaruh terhadap harga jual dan daya saing dengan kompetitor.
Besaran lahan fasum fasos ini berbeda-beda untuk tiap daerah, bahkan untuk daerah yang sama tetapi berbeda lokasi sedikit saja maka besaran kavling efektif bisa jadi sudah berbeda, tergantung ijin yang diberikan pemerintah dan peruntukan atau zona lokasi.
Penyebab mahalnya harga tanah matang
Selain penyediaan lahan untuk fasum fasos, hal lain yang menyebabkan naiknya harga tanah matang adalah pematangan fisik lahan, pengurusan sertifikasi dan perijinan, pembangunan fisik infrastruktur pada lahan fasum fasos tersebut, seperti pembangunan jalan komplek, saluran, main gate dan lain-lain.
Sebagai contoh perhitungan kelayakan harga tanah mentah yang berada di sebelah perumahan existing yang memasarkan rumah tipe 45/90 dengan harga Rp350 Juta dan menjual kaveling siap bangun Rp. 2,5 Juta/m2.
Maka, jika ada pemilik lahan menjual tanahnya di sebelah perumahan ini harga tanah mentah yang layak beli oleh developer adalah lebih kurang Rp. 800.000,-/m2 atau maksimal Rp. 900.000,-/m2 karena developer juga bisa memperhitungkan kenaikan harga pada saat perumahan ini dipasarkan nantinya.
Pemilik lahan yang ‘pintar’ bisa dipastikan akan menjual tanahnya di harga mendekati Rp2,5 Juta/m2. Jelas saja developer sebelah tidak mau mengakuisisi lahannya.
Tetapi kita kembali lagi kepada prinsip membeli properti yaitu: Beli properti hanya dari pemilik yang ingin menjual…
Jika dipaksakan membeli tanah dengan harga mendekati harga tanah matang bisa dipastikan developer tidak bisa menjual produknya karena akan kalah bersaing dengan kompetitor.
Bisa juga sih dijual tapi dengan marjin yang yang sangat kecil… Ndak Balabo galeh doh… hehehe…
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?
- Bolehkan Seorang Developer Menjual Tanah Kaveling?
- Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
- Strategi Membuat Perencanaan Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Strategi Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah, Hindari BOM Waktu
- Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse
- Begini Kerjasama Lahan dengan Perhitungan Bagi Unit untuk Pembangunan Proyek Properti
- Ini Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan yang Banyak Diabaikan Orang
- Dapat Tanah Lebih Malah Menuntut
- Begini Cara Penerapan Strategi Harga untuk Penjualan Perumahan
- Bisnis Properti yang Menciptakan Kekayaan
- Cara Memecah SHM yang Luas dan Lebih Dari 5 Bidang Sekaligus
- Pembebasan Lahan Itu Apa Sih?
- HATI-HATI! Menjadi Developer Properti Itu Pasti Ketemu Banyak Masalah
- Begini Cara Menjadi Pebisnis Kavling Tanah
Pingback:Begini Cara Take Over Proyek Properti | www.asriman.com
Pak Mau Tanya, Jika Ada tanah Mentah Tapi Harganya TInggi, Karna adanya perkembangan Dari Proyek Pemerintah Itu Bagaiamana ? Bahkan lebih tinggi dari Tanah Matang.
ya jangan dibeli. Tandanya pemilik sedang tidak butuh uang 😀