Pertanyaan diatas merupakan sebuah kisah nyata. Silahkan lanjut dibaca…

Jual beli atas benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan harus dibuat dengan akta yang dibuat oleh pejabat publik yang dikenal dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Prosesnya adalah setelah para pihak memberikan kelengkapan formal seperti data-data mengenai subjek dan objek jual beli, PPAT akan menyiapkan Akta Jual Beli (AJB).

Jadi ketika hari yang disepakati tiba para pihak akan datang ke kantor PPAT untuk menandatangani AJB tersebut. Akan sangat mudah kalau penjual dan pembeli sudah saling kenal dan objek jual belipun sudah sama-sama diketahui sehingga tidak ada lagi kemungkinan masalah mengenai objek jual beli tersebut.

Halnya pembayaranpun, karena sudah saling kenal dan saling percaya, mungkin saja sudah lunas diterima oleh penjual sehingga keperluan ke kantor PPAT hanya mensyahkan proses jual beli sehingga bisa dilakukan balik nama atas sertifikatnya.

 

Karena balik nama sertifikat hanya bisa dilakukan berdasarkan akta-akta yang dibuat oleh PPAT, seperti akta jual beli, akta hibah, akta pembagian hak bersama dan lain-lain, begitulah Undang-undang mengatur.

Lain halnya jika penjual dan pembeli belum saling mengenal, dimana pembeli memperoleh informasi rumah atau tanah dijual ini dari iklan koran atau internet atau melalui jasa broker property. Proses pembayaran harus betul-betul membuat para pihak merasa aman bin nyaman.

Masalah tidak akan timbul kalau saja para pihak melek hukum, mengerti proses jual beli, mengerti fungsi Notaris/PPAT.

Nah jika para pihak ini tidak mengerti tentang proses jual beli, maka akan menimbulkan kesulitan tersendiri dalam proses penandatanganan AJB dan pembayaran harga jual beli.

Jika pembayaran jual beli bisa dilakukan dengan uang tunai atau pembeli sanggup membayar secara tunai di kantor Notaris pada saat penandatangan AJB maka proses jual beli akan lancar jaya. Begitu tandatangan AJB selesai pembeli membayar kepada penjual.

Akan tetapi jika pembayaran tidak bisa dilakukan secara tunai di kantor Notaris karena hal tertentu, misalnya jumlahnya yang besar sehingga tidak efektif jika membawa uang tunai maka pembayaran harus dilakukan melalui proses perbankan.

Dimana proses perbankan ini memerlukan jeda waktu antara penandatanganan AJB dengan proses pembayaran di bank.

Tandatangan dulu atau transfer dulu?

Pertanyaan dan kondisi ini merupakan situasi yang pernah terjadi di kantor seorang teman pada saat mentransaksikan objek yang bernilai cukup besar, sehingga pembayaran tidak memungkinkan dengan pembayaran uang tunai, pola pembayaran yang disepakati adalah dengan proses transfer rekening.

Dan para pihak belum saling mengenai secara baik, sehingga belum timbul rasa saling percaya diantara mereka… weleh weleh…

Kondisinya adalah, penjual tidak mau menandatangani AJB sebelum uang pembayaran masuk ke rekeningnya sementara pembeli sudah siap-siap akan mentransfer uang jika penjual sudah menandatangani AJB. Keduanya sama-sama ngotot. Keduanya sama-sama tidak mau mengalah dan saling merasa paling benar. Kenapa?

Penjual sangat khawatir jika setelah ia menandatangani AJB, pembeli tidak mentransfer uangnya. Sebaliknya pembeli juga memiliki kekhawatiran yang tidak kalah hebatnya jika setelah uang ditransfer penjual tidak mau menandatangani AJB. Ketakutan yang berlebihan memang…

Untuk mengatasi masalah ini, Notaris/PPAT harus mampu memberikan pengertian kepada masing-masing pihak terutama kepada penjual bahwa AJB yang ditandatangani oleh para pihak tidak akan ada artinya jika belum ditandatangani oleh PPAT dan diberi nomer akta.

PPAT yang merupakan pejabat publik harus berdiri di kedua belah pihak, tidak boleh memihak ke salah satu pihak. Dalam kasus ini PPAT akan menandatangani AJB dan memberi nomer akta sehingga AJB dianggap sah apabila penjual sudah menerima pembayaran harga seluruhnya, hal ini harus disampaikan kepada penjual sehingga doi tidak ada keraguan lagi untuk menandatangani AJB terlebih dahulu sebelum menerima uang pembayaran dari pembeli.

Begitu juga kepada pembeli bahwa pembayaran dilakukan setelah dipersilahkan dibayar oleh PPAT. Dia harus percaya bahwa jika PPAT sudah mempersilahkan membayar berarti segala sesuatunya mengenai proses jual beli sudah tidak ada kendala. Legalitas sudah ok dan penjual sudah menandatangani AJB secara sempurna.

Jadi bagi anda yang akan menjual dan membeli property, harus mempercayakan segala sesuatunya kepada PPAT. Untuk penjual, jika PPAT sudah mempersilahkan tandatangan ya anda harus tandatangan. Begitu juga bagi anda sebagai pembeli, jika diminta PPAT untuk membayar ya silahkan dibayar…

Dengan demikian akhir bahagia lagi tho?

Penjual dapat uang, pembeli dapat rumah atau tanah, PPAT mendapat uang jasa dan negara mendapatkan uang dari PPh dan BPHTB… hehehehehe…

Masukkan Nama dan Email Utama Anda untuk Mendapatkan Info Detil dan Jadwal Workshop Developer Properti

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun...
Seorang broker properti seyogyanya memberikan manfaat kepada pihak yang terlibat...
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran...
Sebelum mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti anda harus memastikan...
Mengenai bagaimana sebuah Perseroan Terbatas (PT) menjual aset berupa tanah ini...
Transaksi jual beli dengan kondisi normal hanya butuh waktu dan cara yang sangat...

Article Tags:

Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

14 thoughts on “Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

  • June 9, 2015 at 8:53 am
    Permalink

    Penjelasan yang sangat lengkap bisa membantu serta menambah pengetahuan baik yang awam maunpun yang sudah biasa menjalan bisnis property. Terima kasih

    Reply
  • October 19, 2015 at 12:25 pm
    Permalink

    Mau tanya,saya menjual sebuah rumah dan sdh ada pembelinya sepakat dng harga yg telah disetujui,tetapi si pembeli menggunakan KPR dari salah satu bank,dengan demikian apakah saya bisa mendapatkan uang hasil penjualan rumah tersebut secara tunai dan apakah perlu saya serahkan sertifikat aslinya? .

    Demikian pertanyaan saya dan saya ucapkan banyak2 terima kasih.

    Reply
  • November 16, 2015 at 5:47 pm
    Permalink

    saya mengalami kasus seperti artikel diatas, tanah saya yg saya jual ke pihak perusahaan saya tandatangai dulu aktenya karena kami saling kenal.Tapi uangnya oleh pihak pembeli/perusahaan sampai detik ini belum dibayarkan kpd saya. Bagaimana caranya agar uang saya tsb bisa saya minta ?

    Reply
    • November 17, 2015 at 11:13 pm
      Permalink

      Lebih baik mediasi pak.

      Reply
  • February 22, 2016 at 9:29 am
    Permalink

    Saya mau bertanya,saya niat membeli rumah dgn status msh PPJB antara owner dan developer luas tanah 135m..ternyata status tanah tsb 120m sudah pecah n 15m nya msh tanah kirik..apakah bs AJB?kewajiban pajak apa saja yang hrs saya lakukan selaku buyer n kewajiban apa saja yg hrs diselesekan owner tsb?trmksh

    Reply
    • February 23, 2016 at 2:32 pm
      Permalink

      Bisa dilakukan AJB untuk masing-masing jenis tanah.
      Untuk tanah yang sudah sertifikat dibuatkan AJB demikian juga untuk tanah yang masih girik. Yang penting adalah alas haknya jelas.
      Kewajiban penjual:
      1. PPh final
      2. Pelunasan PBB
      Kewajiban pembeli:
      1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
      2. PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
      3. Biaya Balik Nama
      4. Biaya Akta (Bisa ditanggung setengahnya oleh penjual, tergantung kesepakatan)

      Reply
  • June 29, 2016 at 3:49 am
    Permalink

    Mohon penjelasannya Pak Asriman prosedur dan aturannya : Kebetulan ayah saya mau beli tanah kav kepada pihak developer dimana Beliau minta utk pakai notaris tdk mau dengan bawah tangan. Kemudian setelah ttd PPJB baru Beliau mau bayar kpd pihak developer.

    Terimakasih

    Zaky

    Reply
    • June 29, 2016 at 5:57 am
      Permalink

      Memang lebih bagus menggunakan akta Notaris untuk PPJB.

      Reply
  • July 27, 2016 at 4:16 pm
    Permalink

    Mohon penjelasan nya pak, bisakah membeli tanah dalam status jaminan bank dan sertifikat tidak di angkat dulu berkasnya dari bank, namun beberapa waktu kemudian ada ajb tanpa pihak penjual tahu kapan ajb itu di buat dan sertifikat masih atas nama penjual berada di bank tersebut. Apakah mungkin ajb ini palsu pak? Kalau keduanya asli lebih kuat mana hak kepemilikan nya? Mohon pencerahan nya. Terima kasih

    Reply
    • July 29, 2016 at 12:47 am
      Permalink

      Tidak mungkin ada AJB apabila sertifikat masih jadi jaminan. Lihat di Perjanjian Kredit/APHT, ada kuasa dari debitur kepada kreditur untuk menjual, itupun setelah debitur wanprestasi. Wanprestasi maksudnya debitur tidak sanggup melunasi atau membayar cicilan sesuai kesepakatan. Prosesnyapun tidak boleh jual beli tetapi lelang, itupun setelah kreditur mengirimkan beberapa kali surat peringatan.

      Reply
  • May 6, 2017 at 2:16 pm
    Permalink

    Malam pak , sy mau ty… Sy menjual rumah dan sdh di sepakati harga… Namun pembeli minta sy tandatangn akta jual beli di hadapan notaris…. Dan seolah olah telah ada transaksi padahal dia br akan memberikan seperempat uang dr harga rumah… Dengan dalih dia tidak ada waktu dan ingin cepat sy menandatangani … Apakah salah sy menolak… Mihon penjelasanx

    Reply
    • May 15, 2017 at 3:23 am
      Permalink

      Sebaiknya penandatanganan akta jual beli dilakukan apabila pembayaran sudah diterima seluruhnya. Atau minta notaris/PPAT untuk mengatur penandatanganan AJB karena seorang PPAT tentu tidak boleh merugikan atau menguntungkan salah satu pihak. Dia harus menjamin keamanan kedua belah pihak.

      Reply
  • June 2, 2017 at 1:43 pm
    Permalink

    malam,saya mau tanya ni..sayakan beli rumah dr depeloper,proses pembayarannya 2x,pertama saya sudah byr dgn harga 30%,dah rmh sedang proses dibagun,pertanyaan saya,ada baik kan dgn cara pembayaran 2x,dan apa yg harus saya lakukan ketika waktu pelunasan rumah saya,apakah saya harus minta surat jaminan diatas materai bahwa setelah lunas pembagunan dipercepat da tdk ada penundaan,secara pribadi saya masih ragu,

    Reply
    • June 4, 2017 at 5:30 am
      Permalink

      Ketika pembayaran pertama harusnya ada PPJB dengan developer (sebaiknya dalam bentuk akta notaris). Dalam PPJB tersebut akan disepakati kapan pembangunan dimulai dan kapan selesainya. Dan kapan serah terimanya. Harus dicantumkan secara jelas, kapan tanggal serah terimanya.

      Demikian juga dicantumkan kapan pelunasan oleh pembeli.

      Selanjutnya harus ditentukan juga sanksi-sanksi jika developer tidak memenuhi janji tentang serah terima kepada konsumen. Juga sanksi jika pembeli tidak melunasi pembayaran sesuai yang diperjanjikan.

      Jika sanksi-sanksi tidak disepakati maka perjanjian itu tidak ada kekuatan untuk memaksa para pihak menepati apa yang sudah disepakati.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *