Pemerintah saat ini penuh gebrakan, beberapa waktu lalu beredar informasi bahwa dalam pembelian properti, pemerintah akan menggratiskan PPN dan BPHTB. Tentu saja ini disambut baik oleh insan properti. Karena jika ini diberlakukan maka konsekuensinya amat serius. Tentu saja konsekuensi dalam artian yang positif.
Penjualan properti akan meningkat, karena lebih murah dan mudah. Jika penjualan properti meningkat akan lebih banyak lagi proyek properti yang akan berjalan. Selanjutnya, akibat turutannya adalah membuat semua bisnis yang berada di sekitar bisnis properti akan turut bergerak juga. Ini akan menjadi snow ball effect yang membuat beberapa industri bergerak.
Orang-orang yang terlibat di industri tersebut akan kecipratan pekerjaan. Mulai dari business owner-nya sampai dengan karyawan. Dan tidak ketinggalan negara mendapatkan pemasukan berupa pajak-pajak atau pemasukan negara bukan pajak.
Tentu saja Bebas PPN dan BPHTB memang akan mengurangi pendapatan negara, baik pusat maupun daerah, tapi akan memberikan penghidupan kepada rakyat terutama yang bekerja dalam ekosistem bisnis properti. Itu banyak sekali, karena dalam ekosistem tersebut terdapat tak kurang 170 an bidang bisnis terkait di dalamnya.
Cicilan rumah 300 ribu tenor 40 tahun
Selain bebas PPN dan BPHTB ada lagi program lainnya pemerintah, yaitu cicilan rumah hanya Rp300.000,- dengan tenor cicilan sampai dengan 40 tahun. Wow. Seperti bebas PPN dan BPHTB, this is Rock!. Ini setara dengan membeli hape dengan paylater!
Hanya saja perlu dihitung bener-bener, dengan cicilan tersebut harga properti harus murah betul. Jika dihitung dengan simulasi kredit cicilan Rp300.000,- an perbulan dan tenor 40 tahun maka harga properti sekira Rp35.000.000,- berupa plafond KPR. Jika dihitung dengan simulasi KPR dengan data diatas maka tepatnya cicilan perbulan adalah Rp324.903,-
Bisa saja jika plafond KPR sebesar 35 juta tetapi ada uang muka besar sekali. Misalnya harga 150 juta maka uang muka 115 juta. Ini lah lagi yang lebih tidak mungkin. Seperti mencari jarum di perumahan subsidi jika kita ingin mencari orang yang terperangkap backlog punya uang 115 juta!.
Developer swasta angkat tangan
Dengan kondisi ini, jika yang akan menyediakan rumah adalah developer swasta maka hal ini berat sekali kalau ngga mau dikatakan tidak mungkin. Angkat tangan. Untuk biaya konstruksi rumah saja rumah tipe paling kecil dan layak, taroklah tipe 30, maka biaya membangun sekitar Rp50 sampai dengan 70 juta.
Bahkan ada daerah yang biaya membangunnya lebih dari itu karena ada perbedaan sumber daya seperti ketersediaan material dan besaran upah. Itu baru membangun rumah belum lagi biaya infrastruktur dan tanah. Dari mana logikanya harga rumah bisa 35 juta? Ngga masuk di nurul.
Pemerintah berjuang sendiri
Setelah dibolak-balik tidak mungkin cicilan 300 ribu dengan tenor 40 tahun dan suku bunga 11%. Itu hil yang mustahal. Jika pemerintah ingin membuat program tersebut nyata maka pemerintah harus berjuang sendiri.
Maksudnya tanahnya punya pemerintah yang tidak perlu hitungan untung rugi secara bisnis. Membangunpun juga dengan biaya pemerintah. Atau nodong perusahaan besar untuk minta dana CSR untuk membangun rumah dengan kondisi ini. Tapi seberapa kuat?
Berapa uang yang dibutuhkan?
Untuk membangun 3 juta unit rumah tipe sederhana yang layak, tipe 30 atau 36 misalnya, butuh sekurangnya 70 juta (rata-rata) dikalikan 3 juta, yaitu 210 triliun. Infrastruktur dasar 60-an triliun. Hitungan ini berlaku jika tanahnya gratis. Mungkin dari tanah koruptor yang disita oleh kejaksaan.
Jika tanah sitaan ini betul akan diberdayakan, ada resiko lainnya, yaitu tuntutan hukum dari pihak yang terkait dengan tanah itu. Walaupun merupakan tanah sitaan, di tangan lawyer yang pintar selalu ada celah hukum untuk menggarapnya.
Kononnya seperti itu. Jika kandas tuntutan pidana, bisa lari ke tuntutan perdata, mungkin juga masuk tuntutan di peradilan Tata Usaha Negara atau peradilan lainnya yang tidak relevan tapi direlevankan. Jika suatu permohonan diterima oleh pengadilan maka tanah tersebut kondisi status quo. Semua kegiatan di tanah itu musti berhenti sampai inkrah.
Kondisi ini amat mungkin terjadi karena ini program pemerintah, besar peluangnya akan diseret-seret jadi polical issue. Tidak semua orang senang jika program pemerintah berhasil, akan selalu ada pihak yang tidak senang. Ini normal dan wajar, residu dari lose of election.
Kabar burung dan Bobby
Sebelas dua belas dengan bebas PPN dan BPHTB, program cicilan 300 ribu ini masih berupa kabar burung. Entah burung yang mana. Belum jelas implementasinya seperti apa. Tetapi selayaknya, niat baik ini perlu diapresiasi.
Langkah pertama jika ini akan diberlakukan tentulah pemerintah perlu membuat payung hukum terlebih dahulu, sehingga program dapat dilaksanakan dengan baik dan pelaksana memiliki dasar berpijak dalam menjalankan program tersebut. Kita tunggulah burung mengabarkan, atau Bobby Kertanegara!
Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Gempita Developer Menyambut Bebas PPN dan BPHTB
- Rencana Relaksasi Aturan Pajak Properti Mewah dari Pemerintah
- Begini Cara Menerapkan Gimmick Marketing Free Biaya-Biaya, BPHTB dan PPN
- Bebas Uang Muka dan Bebas PPN Sudah Kawin. Langgengkan!
- Kementerian Khusus Perumahan Akan Ada Lagi. Ini Harapan Insan Properti untuk Kementerian Perumahan Rakyat
- Dalam Menjual Fleksibellah Terhadap Calon Pembeli
- WOW! Membeli Rumah Saat Ini Bebas PPN
- Bagaimana Kondisi Bisnis Properti di Tahun 2021?
- Relaksasi Bebas PPN Perlu Diperpanjang, Tidak Hanya Sampai Bulan Agustus
- Strategi Gimmick Marketing Yang Bisa Dipraktekkan
- Menjual Perumahan Subsidi, Free Biaya-Biaya, Ndak Bahaya Ta?
- Ini Stimulus di Properti yang Sudah Diberikan; DP 0%, PPN 0% dan BPHTB Juga 0
- Dampak Himbauan Penggunaan Produk Dalam Negeri Untuk Proyek Properti oleh Pak Menteri
- Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
- Rumah Subsidi Dijual Komersial, Bagaimana Menghitung Harga Jualnya? Dan Tambahan Biaya Konsumennya
