Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu

Untuk menjadi pengembang properti memang idealnya mendirikan PT (Perseroan Terbatas) karena PT memang ditujukan untuk berbisnis. PT ada undang-undang tersendiri yang mengatur, yaitu UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

Tentang PT (badan hukum) dan hubungannya dengan kepemilikan tanah juga ada yang mengatur yaitu UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Dimana dalam UUPA jelas dikatakan bahwa PT dapat memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).   

Bagi sebagian orang mudah saja mendirikan PT dan mengelolanya tetapi bagi sebagian lain mendirikan dan mengelola dianggap sulit, ribet, merasa ngga sanggup.

Intinya ada orang yang tidak mau mendirikan PT untuk berbisnis termasuk untuk mengembangkan proyek. Mereka nyaman dengan orang pribadi saja.

Menjadi developer atas nama perorangan saja bisa-bisa saja. Malah di satu sisi ini amat mudah, terutama dari sisi perizinan. Karena perizinan untuk proyek sebagai orang pribadi berbeda dengan perizinan proyek untuk PT.

Perizinan untuk proyek atas nama orang perorangan lebih sedikit, simpel atau sederhana dan murah tentu saja. Berbeda dengan perizinan proyek atas nama PT yang harus melengkapi banyak rekomendasi dan perizinan.

Banyak perizinan yang harus ada di PT tetapi tidak wajib ada untuk developer orang perorangan, diantaranya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal), Analisis Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Tempat Pemakaman Umum (TPU), Penerangan Jalan Umum (PJU), Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Advis Teknis Peil Banjir, dan lainnya.

Perizinan untuk proyek atas nama orang perorangan

Perizinan yang musti diurus oleh pengembang orang perorangan adalah PBG (Persetujaun Bangunan Gedung).

Dimana PBG diurus untuk tiap kaveling yang akan dibangun. Jika proyek terdiri dari 7 kaveling maka nantinya akan ada 7 PBG.

Untuk mengajukan PBG tiap kaveling ini yang diperlukan adalah sertifikat untuk tiap kavelingnya musti sudah dipecah.

Jadi langkah pertama yang harus dilakukan untuk mengurus PBG untuk developer perorangan adalah mengurus pemecahan sertifikat. Lalu langsung mengurus PBG untuk tiap kaveling atau unit rumah.

Setelah itu bangun dan pasarkan. Atau bisa juga pasarkan sambil bangun. Atau pasarkan saja dulu, ya monggo-monggo saja.

Kelebihan developer orang perorangan dibanding PT

Kelebihan orang perorangan menjadi developer adalah perizinan lebih sedikit, simple atau sederhana. Sehingga waktu yang diperlukan untuk mengurus perizinan lebih singkat.

Di samping waktu pengurusan lebih singkat, biaya yang diperlukan untuk mengurus perizinan juga lebih murah. Ini wajar kerena jumlah perizinan yang diurus tidak banyak.

Kelebihan lainnya adalah harga jual kepada konsumen bisa lebih murah karena developer perorangan tidak wajib memungut PPN (Pajak Pertambahan Nilai) sebesar 11%.

Tetapi apabila batasan penghasilan yang disyaratkan terlewati (Rp4,8 milyar) maka developer perorangan wajib pungut PPN. Jadi musti pintar-pintar mengatur cash in proyek.

Kekurangan dan kelebihan PT sebagai developer

Sebaliknya, kelebihan developer perorangan ini menjadi kekurangan PT. Yaitu banyak sekali perizinan yang wajib diurus.

Konsekuensinya jika perizinan banyak maka biaya yang diperlukan untuk mengurus perizinan tersebut juga menjadi lebih besar dan jangka waktu pengurusan perizinan lebih lama.

Kelebihan PT sebagai developer adalah pengelolaan PT bisa dilakukan secara profesional karena ada pemisahan antara pemilik PT (pemegang saham) dan pengelola. Pemegang saham bisa menunjuk dan mengangkat profesional untuk mengelola proyek.

Kelebihan selanjutnya PT sebagai developer adalah lembaga pembiayaan sangat terbuka untuk membiayai atau berkerjasama dengan PT karena pengelolaan PT diatur oleh undang-undang sehingga terdapat kepastian dalam kerjasama bisnis.

Karena bagaimanapun juga dalam menjalankan bisnisnya PT membutuhkan pembiayaan dari pihak luar. Ini terkait perencanaan finansial dari PT tersebut.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jadi Pengembang Tanpa Bank, Juga Tanpa Modal, Wuih Kereennn

Apakah mungkin jadi developer properti tanpa bank? Selain tanpa bank juga tanpa modal?

Ya, pertanyaan ini kerapkali ditanyakan ke saya. Terutama ketika sesi tanya jawab di workshop developer properti yang saya adakah.

Karena kebanyakan peserta memang ikut workshop karena kondisi yang kekurangan modal selain juga tidak punya tanah.

Jawab saya selalu kondisional. Tergantung kondisi, tergantung partner dalam pengembangan proyek tersebut seperti pemilik lahan, selain juga tergantung kepada tim pemasaran.

Kenapa tergantung pemilik lahan dan tim pemasaran?

Jadi kondisinya adalah si developer belum memiliki tanah, lalu ketemu dengan pemilik lahan dan pemilik lahan bersedia kerjasama. Dengan demikian tanah tidak perlu dibeli. Ngga butuh uang! Jadi tidak butuh bank dalam tahapan pembelian lahan.

Lalu selanjutnya tergantung tim pemasaran, apakah mereka pintar jualannya.

Karena kelancaran proyek tergantung kepada tim pemasaran. Uang untuk mengelola proyek tergantung jualan. Termasuk juga nanti uang untuk pembayaran tanah juga tergantung kepada mereka para tim pemasaran. (more…)

Lebih Bagus Mana Pecah Sertifikat Dulu Atau AJB Dulu

Jika seseorang memiliki sebidang tanah dengan dua unit rumah di atasnya kemudian karena sesuatu hal salah satu rumah mau dijual. Bagaimana langkah yang harus dilakukan terlebih dahulu?

Apakah sertifikat atas tanah yang dipecah terlebih dahulu atau membuat Akta Jual Beli terlebih dahulu?

Pemecahan sertifikat terlebih dahulu

Sebenarnya kedua langkahnya bisa saja dilakukan terlebih dahulu tidak ada larangannya. Bisa saja sertifikat dipecah terlebih dahulu lalu buat AJB atas tanah (rumah) yang akan dijual.

Atau bisa saja cara kedua yaitu dengan cara membuat AJB terlebih dahulu lalu berdasarkan AJB tersebut dilakukan pemecahan atas bidang tanah tersebut. Dalam hal ini AJB dilakukan atas sebagian bidang tanah.

Tetapi untuk kelancaran dalam proses jual beli atas sebagian bidang tanah tersebut akan lebih baik kalau langkah pertama yang harus dilakukan adalah pemecahan terlebih dahulu.

Pemecahan atas bidang tanah tersebut dilakukan berdasarkan pernyataan dari pemilik yang mencantumkan alasan pemecahan. Untuk kondisi ini alasan pemecahan adalah tanah dan bangunan tersebut akan dialihkan kepada pihak lain secara sebagian-sebagian.

Tetapi terdapat kondisi jika si pemilik membutuhkan uang saat ini juga, karena jika menunggu pemecahan selesai maka dibutuhkan waktu yang lama, mungkin sekitar dua atau tiga bulan. Maka untuk mengakomodir kondisi ini bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atas sebagian tanah yang akan dijual tersebut.

Atau mungkin saja di pemilik tidak punya uang untuk memecah sertifikat, maka dengan adanya PPJB yang diiringi dengan pembayaran uang muka maka si pemilik memiliki uang untuk membiayai pemecahan. Jika sertifikat telah selesai dipecah maka langkah selanjutnya adalah membuat AJB yang diikuti dengan permohonan baliknama sertifikat berdasarkan AJB tersebut.

AJB terlebih dahulu

Seperi sudah disinggung di atas bahwa langkah lainnya yang bisa dilakukan adalah dengan cara membuat AJB terlebih dahulu. Lalu setelah AJB diajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan luasan yang tercantuk dalam AJB.

Karena dalam AJB ini harus dicantumkan luas tanah yang menjadi objek jual beli. Karena objek jual beli hanya sebagian saja.

Berdasarkan AJB ini selanjutnya bisa diajukan pemecahan ke kantor BPN lalu setelah pemecahan selesai dilanjutkan dengan permohonan baliknama.

 

Berapakah Besarnya Komisi Broker Properti di Indonesia?

Kebutuhan terhadap jasa broker properti

Jasa broker properti terkadang sangat kita butuhkan disaat ingin menjual, membeli atau menyewa properti, terlebih bagi mereka yang awam terhadap dunia properti dan ingin sesegera mungkin menjual, membeli atau menyewa properti dengan harga yang wajar.

Persoalannya, mereka seringkali tidak tahu, berapa komisi broker properti yang harus diberikan sebagai imbalan jasa atas bantuan yang telah mereka berikan?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, satu hal yang harus digarisbawahi bahwa pemerintah memberikan batasan tentang besarnya komisi broker properti tersebut.

Pihak yang wajib memberikan komisi broker

Dalam sebuah transaksi properti yang melibatkan broker, pihak yang wajib membayarkan komisi broker adalah penjual karena dialah yang mendapatkan uang.

Lagipula pada umumnya kesepakatan tentang besaran fee brokerage tersebut sudah disepakati dengan pemilik properti di awal sebelum si broker membantu menjualkan propertinya.

(more…)

Perusahaan Manajemen Konstruksi Dan Proyek Perumahan Subsidi

Developer wajib mendaftar di Sireng melalui asosiasi

Sebagaimana kita ketahui, developer yang membangun rumah subsidi harus didaftarkan ke kementrian PUPR dengan aplikasi Sireng atau Sistem Registrasi Pengembang. Pendaftaran hanya bisa dilakukan melalui asosiasi.

Oleh karena itu Perusahaan harus menjadi anggota asosiasi dan asosiasi selanjutnya mendaftarkan Sireng. Dengan didaftarkan perusahaan melalui Sireng oleh asosiasi, pemerintah menjadi tahu nama-nama perusahaan yang membangun rumah subsidi.

Developer mendaftarkan proyeknya di Sikumbang

Untuk perusahaan yang sudah terdaftar di Sireng dan sedang membangun proyek rumah subsidi, perusahaan harus mendaftarkan proyeknya melalui aplikasi Sikumbang atau Sistem Informasi Kumpulan Pengembang.

Lihat di sini jadwal workshop developer properti, Anda akan diajarkan langkah demi langkah menjadi developer properti walaupun Anda seorang pemula

Dengan password Sireng tersebut perusahaan mendaftarkan proyeknya dengan cara upload berbagai informasi perumahannya. Dengan terdaftarnya proyek melalui aplikasi Sikumbang ini, pemerintah menjadi tahu berapa rumah subsidi yang akan atau sedang dibangun pengembang.

Informasi jumlah unit rumah yang didaftarkan ini menjadi dasar pemerintah menghitung kebutuhan dana subsidi yang dianggarkan melalui APBN.

Developer mendaftarkan perusahaannya sebagai perusahaan Manajemen Konstruksi

Dalam proses pendaftaran proyek perumahannya, developer juga harus mendaftarkan perusahaannya sebagai perusahaan konsultan konstruksi yang akan bertindak sebagai perusahaan MK atau Manajemen Konstruksi.

Dengan syarat perusahaan memiliki ijin LPJK atau Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi. Jika perusahaan tidak memiliki ijin LPJK atau bukan sebagai perusahaan MK, developer bisa mendaftarkan perusahaan lain yang memiliki sertifikasi MK. (more…)

Sertifikat Tanah Hilang, Lalu Diuruslah Sertifikat Pengganti, Eh yang Hilang Ditemukan Lagi, Apakah Sertifikat Awal Masih Berlaku?

Jika sertifikat atas tanah dan bangunan hilang atau rusak atau karena sertifikat masih menggunakan blangko sertifikat yang tidak digunakan lagi, maka pemilik bisa mengajukan sertifikat pengganti ke kantor BPN setempat. Tentang penerbitan sertifikat pengganti ini diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Langkah pertama yang harus dilakukan jika sertifikat tersebut hilang adalah dengan membuat laporan kehilangan ke kepolisian. Lalu kepolisian mengeluarkan surat berita acara pemeriksaan.

Setelah didapatkan berita acara pemeriksaan selanjutnya pemilik mengurus sertifikat pengganti ke kantor pengganti.

Nah di kantor BPN ini banyak langkah yang harus dilakukan, diantaranya adalah pemilik disumpah bahwa sertifikat miliknya benar-benar hilang.

Kemudian langkah selanjutnya adalah dibuat pengumuman di media nasional tentang khilangan tersebut. Ditunggu selama 30 hari jika ada yang menemukan sertifikat atau ada pihak yang merasa keberatan terhadap akan diterbitkannya sertifikat pengganti oleh BPN.

Setelah jangka waktu pengumuman terlewati maka BPN memproses penerbitan sertifikat pengganti.

Jadi banyak langkah yang harus dilakukan untuk menerbitkan sertifikat pengganti diantaranya adalah sumpah dari pemilik dan pengumuman di media nasional. Pada tahapan ini apabila sertifikat yang hilang ditemukan maka proses penerbitan sertifikat pengganti harus dihentikan. Sertifikat yang hilang tersebut kembali berlaku.

Namun apabila ketika sertifikat pengganti sudah terbit, ternyata sertifikat yang hilang ditemukan lagi maka sertifikat tersebut tidak berlaku lagi.

Langkah yang harus dilakukan adalah menyerahkan sertifikat yang hilang tersebut ke kantor BPN untuk disimpan atau dimusnahkan.

 

 

Wajib Baca Untuk Anda yang Sering Terima Penawaran Takeover Proyek

Proyek minta ditakeover karena bermasalah

“Proyek ini bermasalah!”
Dengan tegas saya katakan kepada seorang alumni workshop yang datang konsultasi membawa data-data proyek yang minta ditakeover.

“Lho kok bapak tahu?” sergahnya sambil mengerenyit dahi.

“Kalo proyek ini bagus, lancar dan menguntungkan tidak mungkin minta di-takeover bukan?” demikian saya beralasan.

“Sekurangnya masalahnya adalah proyek ini tidak bisa dijual, kalo bisa dijual ya dia akan kerjakan sendiri tidak mungkin datang ke seorang pemula seperti dirimu” lanjut saya.

“Memangnya si pemilik proyek orang yang pulang dari hutan setelah 40 tahun sehingga ngga paham proyek yang bagus? Dan dirimu adalah orang yang amat istimewa dan beruntung sehingga diminta melanjutkan proyek yang bagus?”

Itu dialog semi imajiner, tidak sepenuhnya seperti itu tapi intinya sebelas dua belas dengan pesan yang ingin saya sampaikan.

Takeover proyek untuk pengembang berpengalaman

Takeover proyek lebih cocok untuk orang yang sudah berpengalaman. Sudah tahu kisi-kisi yang musti disigi tentang sebuah proyek.

Apa itu? Kondisi legalitas, modal yg dibutuhkan untuk takeover, termasuk kewajiban-kewajiban proyek selama proyek running dulunya. (more…)

Siapa yang Menanggung Biaya dan Pajak-Pajak Dalam Jual Beli Properti?

Setiap transaksi properti akan timbul biaya dan pajak-pajak. Biaya dan pajak-pajak tersebut ditanggung secara proposional oleh para pihak, penjual dan pembeli.

Biaya dan pajak-pajak yang ditanggung oleh penjual

Pelunasan PBB sampai dengan tahun terjadinya transaksi.

Sebelum dilakukan transaksi jual beli semua pajak PBB terhutang harus dilunasi.

Sampai berapa tahun ke belakang? Patokan pembayaran tunggakan PBB bukan lamanya tahunnya. Tetapi semua pajak yang terhutang atau belum dibayarkan wajib dilunasi terlebih dahulu. Selagi itu masih tercatat terhutang oleh sistem PBB maka itu wajib dilunasi seluruhnya.

Yang wajib melunasi tentu saja pemilik atau penjual karena belum ada andil pembeli dalam PBB ini. Semuanya masih atas nama penjual.

Tetapi tidak tertutup kemungkinan PBB ini dibayarin terlebih dahulu oleh pembeli jika penjual tidak memiliki uang untuk membayarnya.

Pajak Penghasilan

Pajak penghasilan (PPh) tanggungjawab penjual untuk membayarnya. Besarnya PPh ini adalah 2,5% dari nilai jual beli.

Sebenarnya dasar pengenaan PPh ini adalah nilai transaksi jual beli dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Nanti dilihat mana yang lebih besar.

Jadi jika nilai transaksi di bawah NJOP maka dasar pengenaan PPh adalah NJOP. Kondisi ini mungkin saja terjadi di daerah yang nilai NJOP-nya sudah kadung tinggi tetapi tidak diikuti oleh harga pasar.

Pengecekan sertifikat

Sebelum transaki jual beli dilakukan, dalam hal ini adalah penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, maka sertifikat atas tanah bangunan tersebut dicek terlebih dahulu ke kantor BPN.

Pengecekan sertifikat dilakukan untuk mengetahui apakah ada catatan atau blokir di sertifikat tersebut. Apakah ada sengketa atas tanah dan bangunan tersebut.

Jika ada catatan atau blokir di sertifikat tersebut (dalam buku tanah) maka transaksi tidak dapat dilakukan sampai catatan yang ada dalam sertifikat tersebut dibersihkan terlebih dahulu.

Namun jika di sertifikat tersebut tidak ada catatan atau blokir maka sertifikat bisa dilakukan pengecekan. Dengan demikian penandatanganan AJB bisa dilakukan.

Biaya pengecekan sertifikat ini murah saja, Rp50 ribu per-sertifikat.

Biaya dan pajak-pajak yang ditanggung pembeli

Selain biaya dan pajak-pajak yang ditanggung oleh penjual ada komponen biaya yang menjadi tanggungjawab pembeli dalam setiap transaksi jual beli properti atau tanah dan bangunan.

Biaya dan pajak-pajak tersebut adalah:

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Besarnya BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi yang tertera di dalam AJB. Sama dengan PPh dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi dan NJOP, dilihat mana yang lebih besar.

Biaya baliknama sertifikat

Biaya selanjutnya yang menjadi tanggungjawab pembeli adalah biaya baliknama sertifikat. Dalam komponen biaya baliknama sertifikat terdapat beberapa jenis biaya, diantaranya biaya pelayanan dan biaya jasa untuk notaris sebagai penerima kuasa dalam permohonan baliknama.

Biaya APHT dan pemasangannyaa

Jika pembelian dengan menggunakan bantuan dari perbankan maka ada biaya APHT (Akta Pemasangan Hak Tanggungan). Komponen biaya dalam APHT ini ada yang untuk negara dalam bentuk PNBP atau biaya pemasangan APHT tersebut dan ada juga untuk Notaris/PPAT sebagai fee atas pembuatan APHTB.

Biaya SKMHT

Ada juga kondisi bahwa ketika penandatanganan APHT belum bisa ditandatangan karena sertifikat belum atas nama debitur, maka langkah yang harus dilakukan adalah dengan menandatangani SKMHT (Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan) jadi si debitur atau pembeli memberikan kuasa kepada pihak kreditur atau bank untuk menandatangani APHT jika baliknama sertifikat sudah selesai.

Kelonggaran untuk penjual

Ada juga situasi dimana si penjual tidak memiliki uang untuk membayar biaya dan pajak-pajak dalam transaksi ini. Caranya adalah bisa saja semua biaya ditanggung oleh pembeli. Tinggal dihitung berapa besarnya nanti diperhitungkan dalam pembayaran harga. Mantap kan itu.

Jadinya akhir yang bahagia; penjual dapat uang, pembeli dapat rumah atau tanah, notaris dapat uang dalam bentuk biaya akta dan jasa baliknama, sedangkan negara juga untung karena ada pajak yang masuk ke kas negara seperti PPh, BPHTB, PNBP.  

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas