Kondisi ini kerap kali terjadi ketika akan mentransaksikan sebidang tanah atau tanah dan bangunan. Kondisinya adalah sertifikat atas tanah dan bangunan yang akan ditransaksikan belum dibaliknama ke atas nama pemilik sekarang. Jadi sertifikatnya masih atas nama pemilik lama.
Pemilik sekarang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB) sebagai pegangan bahwa ia telah membeli objek tersebut dari pemilik sebelumnya.
Apa langkah yang harus dilakukan jika kondisi tersebut terjadi pada Anda?
Ajukan baliknama berdasarkan AJB
Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan baliknama atas sertifikat tersebut ke kantor BPN. Baliknama diajukan berdasarkan AJB dengan melampirkan persyaratan baliknama sebagaimana peraturan yang berlaku.
Syarat balikannama tersebut diantaranya:
- Asli sertifikat
- Asli AJB
- Foto copy KTP dan KK penjual, beserta KTP pasangan
- Foto copy NPWP penjual
- Foto copy KTP dan KK pembeli
- Foto copy NPWP pembeli
- Bukti pembayaran PPh yang sudah divalidasi atas nama pernjual
- Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi atas nama pembeli
- Bukti pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak); PNBP ini dibayarkan setelah adanya bukti Surat Perintah Setor yang dikeluarkan oleh petugas BPN
Setelah baliknama selesai (kemungkinan dalam waktu 2 minggu atau lebih) maka selanjutnya bisa dilakukan penandatanganan AJB dengan pembeli sekarang.
Langkah ini adalah yang paling aman untuk semua pihak. Pembeli sekarang terlindungi karena ia membayar hanya setelah sertifikat atas nama pemilik yang akan menjual sekarang.
Tetapi langkah ini memiliki kelemahan yaitu terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan pembeli dengan waktu dilaksanakannya jual beli. Penjual tidak menerima uang penjualan tanah miliknya saat ini terjadi kesepakatan karena harus menunggu baliknama.
Sementara proses baliknama bisa saja melebihi waktu yang diharapkan. Ini bisa membuat pembeli berubah fikiran atau membatalkan rencana pembelian.
PPJB terlebih dahulu
Untuk menghindari kerugian penjual karena terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan diterimanya uang penjualan atas tanah miliknya maka dapat dilakukan penandatanganan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) terlebih dahulu. Penandatanganan PPJB bisa dengan pembayaran lunas atau dengan sebagian.
PPJB lunas
Jika pembayaran atas harga jual beli tersebut dengan PPJB lunas maka pembeli memberikan uang jual beli seluruhnya walaupun sertifikat beluk dibaliknama ke atas nama penjual sekarang.
Dalam PPJB tersebut dicantumkan pasal yang menyatakan bahwa AJB akan dilaksanakan setelah sertifikat dilakukan baliknama ke kantor BPN. Dimana nanti dalam AJB tersebut yang bertindak sebagai penjual adalah pembeli berdasarkan kuasa di dalam PPJB.
Jadi pada saat penandatanganan AJB tidak diperlukan kehadiran pemilik karena mungkin saja ia sudah tidak bisa dihubungi karena ia sudah menerima uang hasil penjualan tanah miliknya.
Jika PPJB lunas yang disepakati terdapat keraguan dari pembeli tentang proses jual beli selanjutnya. Karena mungkin saja ia ragu apakah bisa proses baliknama lancar saja. Bagaimana jika baliknama ada kendala di kantor BPN.
Untuk mengantisipasi ini diperlukan ketelitian Notaris yang akan membuat akta PPJB. Notaris harus memastikan bahwa atas sertifikat tersebut tidak ada kendala. Sertifikat tidak ada sengketa, tidak dalam kondisi terblokir atau ada catatan apapun.
Jadi sebelum penandatanganan PPJB Notaris wajib melakukan pengecekan ke kentor BPN atau saat ini pengecekan sertifikat sudah bisa dilakukan secara online dari kantor Notaris saja.
PPJB tidak lunas
Jika pembayaran atas harga jual beli dilakukan hanya sebagian saja ketika penandatanganan PPJB maka nantinya ketika penandatanganan AJB penjual wajib hadir untuk menandatangani AJB. Penandatanganan AJB diiringi dengan pelunasan jual beli.
