Sebelum kita bahas tentang boleh tidaknya memperjualbelikan tanah yang masuk PKKPR sebuah perusahaan, kita bahas terlebih dahulu pengertian PKKPR.
Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (PKKPR) adalah dokumen yang menyatakan kesesuaian antara rencana kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan Rencana Tata Ruang (RTR) selain RDTR. Dimana RDTR adalah Rencana Detil Tata Ruang.
Saat ini ada daerah yang sudah memiliki RDTR tetapi masih ada juga daerah yang belum memiliki RDTR, tentang rencana tata ruangnya masih dalam bentuk RTRW.
Tentang PKKPR ini diatur di dalam Peraturan Menteri dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang atau PP 13/2021.
Dalam prakteknya sebuah perusahaan mengajukan PKKPR di suatu lokasi terlebih dahulu sebelum tanah tersebut dimiliki. Tetapi nantinya terdapat kewajiban perusahaan pemegang PKKPR untuk membebaskan lahan yang masuk ke dalam PKKPR-nya dari penguasaan pihak lain.
Pembebasan dalam arti membeli tanah, ganti rugi, konsolidasi atau dengan cara apapun untuk mendapatkan tanah tersebut.
Tetapi ada kejadian umum yang sering terjadi, ada seseorang pemilik lahan yang masuk ke dalam PKKPR tersebut yang tidak bersedia menjual tanahnya.
Alasannya bisa macam-macam, alasan yang umum adalah ia tidak cocok dengan harga yang ditawarkan oleh pemegang PKKPR.
Misalnya harga tanah rata-rata 100 ribu per-m2 tetapi ia meminta lebih tinggi, bisa dua kali lipatnya. Mungkin saja ia merasa tanahnya posisinya lebih bagus dibanding tanah yang lain.
Atau karena tanahnya sudah bersertifikat, sementara rata-rata tanah lainnya belum bersertifikat, masih berupa girik.
Terhadap kondisi ini, tidak ada larangan ia menjual tanahnya ke pihak lain selain perusahan pemegang PKKPR. Mungkin saja ada orang lain yang bersedia membeli dengan harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan perusahaan pemegang PKKPR.
Tetapi pembelinya harus orang perorangan, tidak boleh badan hukum (PT). Karena jika PT yang membeli maka pada saat transaksi Notaris/PPAT akan meminta PKKPR dari PT pembeli tersebut.
Jika yang membeli orang perorangan tidak ada kewajiban Notaris/PPAT untuk meminta PKKPR.
Masa berlaku PKKPR
PKKPR ini ada masa berlakunya, yaitu 3 tahun. Jadi jika dalam waktu 3 tahun PKKPR tidak ada pembebasan lahan oleh pemegang PKKPR maka PKKPR tersebut gugur dengan sendirinya.
Tanah yang bisa dibangun atau dibuat usaha oleh pemegang PKKPR adalah tanah-tanah yang sudah dibebaskannya. Tentang tanah yang belum dibebaskan bisa saja dibeli oleh perusahaan lain dengan syarat perusahaan tersebut memohonkan PKKPR di lokasi tersebut.
Biaya mendapatkan PKKPR
Untuk mendapatkan PKKPR biayanya langsung disetorkan ke kas negara. Dimana ketika persyaratan dinyatakan lengkap oleh sistem maka pemohon PKKPR wajib menyetorkan sejumlah uang sesuai dengan jumlah yang tertera di surat perintah setornya.
Secara hukum biayanya hanya itu, namun dalam prosesnya mungkin saja ada tambahan biaya yang harus dibayarkan oleh pemohon PKKPR yang kadangkala biaya tersebut lebih besar dari pada setoran wajib PKKPR ke kas negara.
Besarnya macam-macam, tergantung daerah, ada yang tiga ribu, ada empat ribu tetapi ada juga yang gratis. Entahlah…
Jual beli PKKPR
Di beberapa daerah yang demand terhadap lahan (contohnya untuk pembangunan perumahan) kerapkali juga terjadi jual beli PKKPR oleh pelaku usaha.
Modusnya adalah sebuah perusahaan mengajukan PKKPR di suatu lokasi. Tetapi perusahaan tersebut tidak berniat membebaskan lahan di areal PKKPR-nya.
Alasannya bisa saja memang mereka hanya ingin memiliki PKKPR saja. Lalu setelah PKKPR didapat mereka menawarkan PKKPR tersebut kepada perusahaan lain yang memang berniat ingin berbisnis properti.
Yang mereka harapkan adalah perusahaan lain memberikan sejumlah uang kepada pemegang PKKPR sehingga mereka mendapatkan untung tanpa berusaha.
Jadi ketika mengurus PKKPR mereka mengeluarkan uang seribu, maka setelah mereka mendapatkan PKKPR maka mereka menjual dengan harga yang lebih tinggi, misalnya dua ribu atau lima ribu atau berapapun jumlah yang disanggupi oleh perusahaan pembeli PKKPR.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
