Untuk menjadi pengembang perumahan Anda harus melakukan langkah-langkah berikut; cari tanahnya, urus perizinan yang diperlukan, buat desain proyek, lalu bangun fisik proyeknya dan pasarkan.
Ya, hanya itu langkah-langkah yang harus dilakukan jika Anda ingin menjadi pengembang perumahan. Langkah ini bisa dilakukan oleh siapapun asalkan ada niat yang kuat untuk sukses menjadi developer properti.
Mencari lahan
Tanah adalah prasyarat utama yang harus ada dalam pengembangan proyek properti. Ya, karena proyek perumahan tersebut dibangun di atas tanah.
Jika tanah sudah ada, maka langkah untuk menjadi developer properti menjadi lebih mudah dan murah. Lebih mudah karena jika sudah ada tanah maka tinggal melakukan langkah selanjutnya.
Lebih murah karena memang dalam pengembangan sebuah proyek properti harga tanah mengambil porsi biaya yang besar.
Baca juga: Lihat materi workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula
Beli secara tunai
Untuk mendapatkan tanah, salah satu cara yang bisa dilakukan adalah dengan cara membeli secara tunai.
Keuntungannya jika tanah dibeli secara tunai adalah proyek menjadi milik sendiri sehingga mudah mengontrolnya dan nantinya keuntungan proyek juga milik sendiri.
Kelemahannya adalah membutuhkan modal besar untuk memulai proyek. Sekurangnya modal yang harus disediakan adalah sebesar harga tanah.
Penyediaan modal harus ditambah lagi dengan biaya mengurus legalitas dan persiapan fisik lokasi.
Beli dengan pembayaran bertahap
Jika untuk membayar tanah secara tunai tidak sanggup, seorang pengembang bisa mengajukan penawaran cara bayar tanah secara bertahap kepada pemilik lahan.
Besarnya pembayaran masing-masing tahapan dan berapa lama tahapannya bisa dinegosiasikan dengan pemilik lahan.
Pembayaran tanah secara bertahap ini dapat mengurangi kebutuhan modal awal (initial cost) dari proyek. Jika modal proyek lebih sedikit maka persentase laba menjadi lebih besar.
Sehingga terbuka peluang menawarkan investasi kepada investor dengan keuntungan yang menarik.
Kerjasama lahan
Jika pembayaran tunai tidak bisa dilakukan, sedangkan pembayaran bertahap juga tidak bisa diterima oleh pemilik lahan, maka ada satu lagi strategi mengakuisisi lahan yang bisa Anda praktekkan yaitu kerjasama lahan.
Kerjasama lahan itu maksudnya tanahnya tidak dibeli tunai, tetapi dibayar secara bertahap atau dibayar nanti dalam jangka waktu tertentu.
Di samping pemilik lahan mendapatkan harga tanahnya, dia juga mendapatkan bagian dari laba proyek.
Besarnya bagian laba proyek ini sangat fleksibel untuk disepakati.
Membuat desain proyek
Langkah selanjutnya yang harus dilakukan oleh seorang developer setelah mengakuisisi lahan adalah membuat desain proyek.
Desain proyek ini mencakup perencanaan masterplan atau siteplan, desain unit rumah dan desain-desain lainnya.
Desain proyek dibuat oleh arsitek yang bekerjasama dengan ahli lainnya. Karena dalam mendesain itu tidak hanya dibutuhkan desain arsitek, tetapi butuh juga desain lainnya seperti desain lanskap, analisa struktur dan desain mechanical electrical dan plumbing (MEP).
Semua desain ini harus dibuat oleh ahli yang memiliki sertifikat keahlian.
Urus perizinan
Setelah lahan diakuisisi, maka selanjutnya yang harus dilakukan adalah mengurus perizinan proyek. Output dari perizinan proyek ini adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
PBG ini adalah pengganti IMB yang sudah tidak berlaku seiring diundangkannya UU No. 11 Tahun 2021 Tentang Cipta Kerja.
PBG diurus secara online di website yang disediakan oleh pemerintah hxxps://simbg.pu.go.id
Tetapi sebelum memohonkan PBG secara online, persyaratannya harus diurus terlebih dahulu.
Persyaratan tersebut berupa rekomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas teknis daerah.
Rekomendasi-rekomendasi tersebut berupa rekomendasi Tempat Pemakaman Umum (TPU) dari Dinas Pemakaman setempat.
Lalu ada juga rekomendasi tentang Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) atau Usaha Pengelolaan Lingkungan Hidup-Usaha Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL) yang dikeluarkan oleh Dinas Lingkungan Hidup.
Rekomendasi selanjutnya adalah rekomendasi Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin) dari Dinas Perhubungan.
Selanjutnya wajib diurus juga rekomendasi peil banjir dari dinas di lingkungan Kementerian Pekerjaan Umum.
Rekomendasi atau pertimbangan teknis baku mutu air dari dinas lingkungan hidup dan rekomendasi-rekomendasi lainnya.
KPR dan KKPR
Sebelum pengajuan rekomendasi-rekomendasi ke dinas-dinas terkait, seorang pengembang harus sudah mengurus KPR dan KKPR.
KPR (Konfirmasi Peruntukan Ruang) diperlukan untuk memastikan bahwa lokasi yang akan dimohonkan perizinan perumahan memang berada di zona permukiman.
Setelah KPR didapatkan selanjutnya seorang developer mengurus KKPR (Konfirmasi Kegiatan Pemanfaatan Ruang ke kantor Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional setempat.
Persiapan fisik
Setelah tanah didapatkan, sambil mengerjakan perizinan dan desain proyek, seorang developer bisa mempersiapkan lokasi proyek.
Persiapan ini bertujuan supaya lokasi siap untuk dibangun ketika perizinan sudah didapatkan dan siap pula untuk dipasarkan.
Lamanya waktu dan biaya persiapan lahan ini sangat tergantung kondisi lokasi.
Jika lokasi tidak membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill atau pengurukan maka pekerjaan persiapan tidak membutuhkan waktu lama dan biayanyapun murah.
Mungkin hanya diperlukan membersihkan lokasi dari semak-semak, menebang pohon, membersihkan puing atau sisa bangunan lama.
Dengan menyewa beberapa orang untuk mengerjakannya, dengan alat manual saja, lokasi bisa dibersihkan.
Jika membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill maka waktu yang dibutuhkan lebih lama dan biayanyapun lebih mahal dibanding jika hanya pekerjaan pembersihan saja.
Waktu lebih lama lagi dibutuhkan jika lokasi membutuhkan pengurukan. Selain lama juga butuh biaya yang lebih besar.
Nah, untuk menghindari besarnya biaya untuk persiapan lahan ini, pada saat menilai kelayakan lahan harus dipastikan elevasi eksisting tanah dibandingkan dengan elevasi proyek yang diizinkan.
Jangan sampai elevasi proyek yang direncanakan lebih rendah dibandingkan dengan elevasi banjir. Bisa bahaya.
Itulah gunannya developer perumahan wajib mengurus peli banjir dalam setiap pengajuan perizinan proyek.
Membangun fisik proyek
Langkah selanjutnya adalah membangun fisik proyek. Membangun fisik proyek ini terdiri dari pembangunan infrastruktur dan unit-unit rumahnya.
Pembangunan infrastruktur dan unit rumah bisa dilakukan secara bersamaan. Jadi ketika rumah selesai dan diserahterimakan kepada konsumen infrastruktur juga sudah siap.
Utilitas
Ada pekerjaan lainnya yang juga musti dilakukan berbarengan dengan pekerjaan proyek yaitu pekerjaan utilitas berupa pemasangan listrik dan penyediaan air.
Pemasaran
Paralel dengan semua pekerjaan proyek, seorang developer juga bisa memulai kegiatan marketing. Kegiatan marketing ini dimulai dengan membuat marketing tools dan anggota tim marketing juga memulai kegiatan marketing communication.
Kegiatan ini bertujuan untuk memperkenalkan proyek kepada masyarakat.
Selanjutnya jika proyek sudah siap untuk dipasarkan baik secara legal maupun secara fisik maka selanjutnya kegiatan pemasaran langsung mengarah kepada penjualan.
Pemasaran ini bisa diserahkan ke agensi marketing properti bisa juga dikerjakan sendiri dengan membentuk tim marketing.
Atau bisa juga dengan skema hybrid yaitu dengan mamakai keduanya. Ada tim inhouse marketing, namun juga menerima kerjasama penjualan dengan agensi marketing.
Jual beli dengan konsumen
Setelah proyek dipasarkan dan ada konsumen yang membeli maka langkah selanjutnya adalah jual beli dengan konsumen.
Jamak dilakukan developer, ketika konsumen setuju untuk membeli konsumen menandatangani booking form terlebih dahulu.
Dimana di dalam booking form tersebut disepakati cara bayar oleh konsumen.
Apakah konsumen membayar dengan cara tunai, cash bertahap atau dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Konsumen bebas memilih sesuai dengan kondisi dan kemampuan membayarnya.
PKS dengan bank
Khusus pembelian konsumen dengan KPR, bank mensyaratkan terlebih dahulu developer mengajukan Perjanjian Kerjasama (PKS) dengan bank.
PKS ini berguna jika konsumen sepakat membeli dengan KPR untuk unit yang belum dibangun atau KPR inden.
Jika tidak ada PKS, maka bank tidak bersedia memberikan KPR untuk unit inden, tetapi KPR untuk unit yang sudah dibangun biasanya bank tidak masalah.
Menjadi anggota asosiasi
Untuk mengajukan PKS dengan bank, saat ini bank mensyaratkan setiap developer menjadi anggota asosiasi developer.
Banyak asosiasi developer yang sudah ada, salah satunya adalah Developer Properti Indonesia (Deprindo). Anda bisa mendaftar Deprindo sebagai persyaratan mengajukan PKS dengan bank pemberi kredit.
Serah terima ke konsumen
Setelah pembayaran lunas dan rumah juga sudah selesai dibangun, maka langkah selanjutnya adalah serahterima dengan konsumen.
Sertahterima dengan konsumen dilakukan dengan cara menandatangani Berita Acara Serahterima (BAST) rumah.
Dan pekerjaan developer selesai untuk rumah tersebut. Dilanjutkan dengan pembangunan unit lainnya untuk diserahterimakan dengan konsumen lain.
Lihat artikel lainnya:- Berapa Keuntungan Developer Perumahan di Suatu Proyek?
- Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
- Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Menjadi Karyawan Developer Properti Lebih Dulu, Langkah Mudah Menjadi Pengembang
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Bagaimana Mencari Lahan untuk Dijadikan Proyek Properti Jika Dirimu Tidak Punya Uang
- Dahsyatnya SiKasep, Sebuah Aplikasi untuk Membeli Rumah Subsidi
- Begini Cara Menjadi Investor Properti yang Mudah Anda Praktekkan
- Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!
- Begini Langkah-Langkah Pengembangan Perumahan Subsidi
- Strategi Membuat Perencanaan Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Perusahaan Manajemen Konstruksi Dan Proyek Perumahan Subsidi
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
