HATI-HATI, Ini Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer, Kontraktor, Kreditur dan Konsumen

Di dalam perjanjian yang telah disetujui dan ditandatangani terdapat prestasi yang harus dilakukan oleh masing-masing pihak.

Tetapi dalam prakteknya ada pihak tertentu yang tidak dapat memenuhi prestasi tersebut, kondisi inilah yang dinamakan wanprestasi.

Jadi wanprestasi adalah kondisi dimana para pihak/salah satu pihak yang telah membuat perjanjian tidak bisa melakukan/memenuhi apa yang telah diperjanjikan.

Ada beberapa kondisi yang dianggap wanprestasi:

1. tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya

2. melakukan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan

3. melakukan apa yang dijanjikan tapi terlambat

4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan

Oleh karena adanya kerugian kepada salah satu pihak, maka pihak yang wanprestasi harus melakukan sesuatu agar pihak yang dirugikan dapat memperoleh haknya:

1. membayar kerugian yang diderita oleh kreditur atau ganti rugi

2. pembatalan perjanjian atau pemecahan perjanjian

3. peralihan resiko

4. membayar biaya perkara kalau sampai berperkara di pengadilan

Bagaimana dengan kemungkinan wanprestasi dalam bisnis properti?

Dalam bisnis properti, terdapat banyak pihak yang berikatan. Diantaranya developer dengan konsumen, antara developer dengan kontraktor/penyedia jasa konstruksi, antara kreditur dan konsumen, antara developer dengan lembaga pembiayaan.

Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer Dengan Konsumen

Dalam pengembangan proyek properti, pihak yang melakukan pengembangan itu dinamakan pengembang atau lazim dikenal sebagai developer properti.

Tujuan akhir sebuah proyek dikembangkan adalah untuk dijual kepada konsumen. Penjualan kepada konsumen ini dilakukan dengan akta jual beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pembuatan AJB ini bisa dilakukan jika; rumah sudah selesai dibangun, sertifikat dan segala sesuatu yang berhubungan dengan legalitas juga sudah lengkap, dan pembayaran oleh konsumen dilakukan dengan tunai disertai dengan pembayaran pajak-pajak yang terhutang ketika penjualan properti, seperti PPh final, BPHTB, PPN.

Dalam praktiknya, ada kondisi dimana unit rumah sudah dijual ketika pembangunan baru dimulai atau belum dibangun sama sekali dan sertifikat atas rumah tersebut juga belum selesai diurus.

Dengan kondisi ini tidak bisa dilakukan AJB karena belum memenuhi persyaratan.

Untuk mengakomodir kondisi ini bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dengan konsumen yang berisi antara lain persetujuan developer akan menjual rumah kepada konsumen dan persetujuan konsumen akan membeli rumah tersebut.

Dalam PPJB tersebut ada hak dan kewajiban masing-masing pihak. Diantaranya hak developer adalah menerima pembayaran dari konsumen sesuai yang diperjanjikan, baik besarnya maupun waktunya.

Demikian juga hak konsumen, dia berhak mendapatkan rumah sesuai dengan waktu dan spesifikasi yang diperjanjikan.

Sementara kewajiban developer adalah membangun rumah sesuai spesifikasi yang disepakati dan menyerahterimakan kepada konsumen tepat waktu.

Di samping itu kewajiban konsumen adalah melakukan pembayaran sesuai dengan tahapan yang disepakati di dalam PPJB.

Dimana kemungkinan wanprestasi timbul?

Wanprestasi di pihak developer timbul ketika developer tidak sanggup menyerahkan rumah sesuai dengan waktu yang diperjanjikan. Kemungkinan lainnya adalah developer membangun tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan.

Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer Dengan Kontraktor/Penyedia Jasa Konstruksi

Ketika mengerjakan pembangunan fisik proyek, developer properti bisa menyerahkan pengerjaan pembangunan tersebut kepada pihak lain, lazim dikenal sebagai kontraktor.

Developer berposisi sebagai pengguna jasa sedangkan kontraktor adalah penyedia jasa.

Ketika developer dan kontraktor setuju untuk berkerjasama, maka dibuatkan suatu perjanjian yang mengikat di antara mereka.

Dalam perjanjian tersebut dicantumkan pasal-pasal yang disepakati, terutama tentang spesifikasi pekerjaan, harga dan waktu selesainya pekerjaan.

Kewajiban developer membayar sesuai kesepakatan harga dan waktunya, sementara kewajiban kontraktor adalah mengerjakan pekerjaan sesuai dengan mutu dan selesai pada waktunya.

Wanprestasi yang terjadi adalah ketika developer tidak pembayar sesuai dengan kesepakatan, demikian juga wanprestasi kontraktor terjadi ketika dia tidak mengerjakan sesuai dengan yang disepakati baik dari segi mutu dan waktu selesainya pekerjaan tersebut.

Wanprestasi yang Terjadi Antara Kreditur dan Konsumen

Saat ini pembelian dengan memanfaatkan bantuan lembaga pembiayaan masih mendominasi cara masyarakat dalam membeli rumah.

Dalam prakteknya antara pembeli (konsumen) dengan lembaga pembiayaan (kreditur) dibuatkan sebuah perjanjian kredit.

Dalam perjanjian kredit tersebut dicantumkan hak dan kewajiban para pihak. Hak dan kewajiban konsumen dan kreditur.

Dalam perjalanannya ada kondisi dimana konsumen tidak sanggup memenuhi kewajibannya. Yaitu mereka tidak sanggup membayar sesuai dengan yang dijanjikan.  Dalam hal ini konsumen dianggap wanprestasi.

Lihat artikel lainnya:

• Fungsi sebuah Perjanjian Kredit
• Begini Untung Ruginya Menggunakan Kontraktor Dalam Membangun
• Pentingnya Persetujuan Anak Dalam Membuat Perjanjian Kerjasama Pembangunan Perumahan
• Begini Solusinya Jika Suatu Perjanjian Tidak Bermaterai
• Developer Bisa Jualan Walaupun Bangunannya Belum Ada
• Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
• Beli Rumah Cash Keras Tapi Developer Ngga Mau PPJB. Nah Lho?
• Strategi Mengamankan Pekerjaan Tambah Kurang Ketika Membangun Proyek
• PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
• Apa yang Harus Dicermati dalam Membeli Properti Lelang Eksekusi
• Pralelang, Tahapan Krusial dalam Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
• Kapan Waktunya Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Lahan?
• Hati-hati, Akta Kuasa Untuk Menjual bisa Ditolak oleh Bank
• Bagaimana Jika Konsumen Gagal Membayar Cicilan Ke Developer
• Apa Beda MoU dan PPJB?