Pembeli sepakat membayar tunai
Ini pertanyaan pembaca di blog asriman.com ini. Jadi begini kondisinya, ada seseorang akan membeli rumah kepada developer. Pembeli sudah sepakat akan membeli secara tunai dan sudah menyiapkan uangnya.
Jika membeli tunai tetapi sertifikat belum selesai diurus, bisa PPJB
Jika pembeli sepakat membayar tunai dalam membeli rumah dalam kondisi rumah belum jadi, sertifikat sedang diurus dan IMB/PBG juga masih belum selesai, antara penjual dan pembeli harus diikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Hal ini dilakukan agar antara penjual dan pembeli ada ikatan yang pasti dan langkah selanjutnya terhadap transaksi tersebut dijabarkan semua di dalam PPJB. Misalnya bagaimana tata cara pembayaran selanjutnya dan kapan pelunasannya.
Developer tidak setuju PPJB
Tetapi dalam kondisi ini, developer mengatakan tidak perlu ada PPJB, dia beralasan nanti langsung tandatangan Akta Jual Beli (AJB) saja ketika rumah sudah selesai dibangun dan sertifikat juga sudah selesai diurus dan dipecah.
Developer menjanjikan bahwa waktu serahterima bangunan dan pengurusan legalitas, seperti sertifikat dan IMB/PBG adalah 8 bulan. Jadi AJB akan dilakukan 8 bulan sejak si pembeli membayar harga rumah secara cash keras atau lunas.
Pembeli bisa dirugikan
Terhadap kondisi ini, jika pembeli membayar tunai sementara ada jeda waktu 8 bulan untuk AJB yang diiringi dengan serahterima rumah, maka pembeli bisa dirugikan karena tidak ada pegangan hukum yang kuat.
Karena si pembeli hanya memegang bukti penyerahan uang tunai seharga rumah berupa kuitansi dan Surat Pemesanan Rumah (SPR).
Pegangan hukum yang kuat itu harusnya PPJB dengan akta notaris, sehingga kekuatannya sangat mengikat sebagai bukti otentik. Dibandingkan bukti pembayaran berupa kuitansi dan SPR saja.
Kenapa harus PPJB?
Dengan PPJB, keamanan pembeli terjamin, artinya uang yang dibayarkan kepada developer ada jaminannya.
Karena di dalam PPJB tersebut jelas tercantum hak dan kewajiban termasuk sanksi-sanksi terutama sekali. Hak dan kewajiban dalam PPJB jelas tercantum, itu normatif dalam setiap perjanjian.
Hak konsumen adalah menerima apa yang dibelinya sesuai dengan waktu yang diperjanjikan, apakah dalam waktu 8 bulan, 12 bulan atau berapapun.
Intinya berapapun jangka waktu yang tertulis di dalam PPJB tersebut wajib dipenuhi oleh developer karena itu adalah hak konsumen.
Kewajiban konsumen adalah membayar. Dalam hal ini tentu saja kewajiban konsumen sudah ditunaikan karena pembayaran rumah tersebut secara tunai di depan.
Lalu developer, haknya adalah menerima pembayaran. Dalam hal ini developer sudah menerima haknya.
Dan terakhir, kewajiban developer; kewajiban developer tentu saja menyerahterimakan rumah sesuai waktu yang diperjanjikan. Itulah hak konsumen yang merupakan kewajiban bagi developer.
Sanksi-sanksi yang merupakan kekuatan sebuah perjanjian
Sanksi-sanksi wajib ada di dalam setiap perjanjian. Karena dengan adanya sanksi maka pihak-pihak yang berikatan merasa ada pemaksa untuk memenuhi kewajibannya.
Misalnya dalam kasus ini, kewajiban konsumen sudah ditunaikan yaitu membayar harga rumah secara cash keras. Dengan demikian hak developer sudah diperoleh.
Tinggal lagi kewajiban developer, yang merupakan hak dari konsumen; yaitu membangun rumah dan menyerahkan kepada konsumen.
Bagaimana jika developer wanprestasi?
Atau developer tidak sanggup menepati janjinya seperti yang tertuang di dalam PPJB? Nah inilah gunanya sanksi.
Sanksi ini harus mampu memaksa developer untuk tidak melanggarnya, karena developer akan menerima konsekuensi yang berat.
Misalnya developer harus mengembalikan uang yang sudah diterimanya tersebut seluruhnya ditambah dengan denda sekian persen. Dendanya mungkin saja 20%, 30%, 50% atau berapapun yang sekira disetujui oleh developer.
Jika tanpa PPJB, maka sanksi itu tidak memaksa developer untuk memenuhi janjinya. Karena memang tidak ada ikatan. Kalau hanya sekedar SPR, tidak mengikat karena SPR itu bukan dibuat dengan akta notaris.
Dan dalam SPR biasanya juga tidak ada sanksi, hanya berupa komitmen sepihak developer untuk menyerahterimakan sesuai waktu kesepakatan.
Langkah hukum
Jika developer menerima uang secara tunai seharga rumah yang belum dibangun dan dijanjikan akan serahterima rumah dalam jangka waktu tertentu, maka ketika janji itu tidak ditepati maka ada langkah hukum yang bisa dilakukan oleh pembeli.
Langkah hukum yang dilakukan oleh pembeli menjadi kuat apabila dasarnya adalah wanprestasi developer dalam memenuhi janji di dalam PPJB. Apalagi PPJB dengan akta notaris yang merupakan akta bukti otentik yang memiliki kekuatan hukum sangat kuat.
Tetapi langkah hukum ini adalah langkah terakhir, jika upaya mediasi di luar hukum tidak bisa menyelesaikan masalah.
Lihat artikel lainnya:- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
- Jika Transaksi Dengan PPJB Sertifikat Dipegang Siapa?
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Begini Cara Menjadi Developer Tanpa KPR Bank
- Memahami Hard Cash, Installment, KPR dan Balloon Payment dan Syarat-Syaratnya
- Jika Developer Terlambat Membangun, Apakah Pembeli Bisa Meminta Pengembalian Uang Booking Fee dan DP?
- Cara Membeli Tanah Sawah SHM Sebagian yang Sedang Menjadi Jaminan Hutang Di Bank
- Strategi Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah, Hindari BOM Waktu
- Apa Beda MoU dan PPJB?
- Ini Dia Kewajiban Penjual dalam PPJB yang Diatur dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
- Perbedaan PPJB dan AJB
- Begini Sistem PPJB Dalam Pemasaran Perumahan Menurut PP No. 12 Tahun 2021 Sebagai Turunan Dari UU Cipta Kerja
- Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR
- Cara Membeli Tanah Sebagian dan Memecah Sertifikat dari Sertifikat Induk
- Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
