Perbedaan antara Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB) bisa dilihat dari beberapa sisi; akta, pembayaran dan pajak-pajak.
Dari sisi Akta
Dari sisi akta, PPJB dibuat dengan akta notaris sedangkan AJB dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Menurut Pasal 1 angka 1 UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris, notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya seperti yang diatur dalam Undang-Undang.
Selanjutnya Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Nah, itulah kewenangan pembuatan akta otentik oleh notaris.
Sedangkan PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, hal ini tercantum dalam Pasal 1 angka 1 PP 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Dari sisi pembayaran
Dari sisi pembayaran, PPJB dibuat jika pembayaran tidak lunas atau ada tahapan pembayaran.
Misalnya pada saat penandatanganan akta PPJB tersebut pembeli baru sanggup membayar limapuluh persennya sementara limapuluh persen lagi akan dibayarkan enam bulan kemudian (misalnya).
Dalam PPJB tersebut juga dicantumkan sanksi-sanksi jika pembeli tidak sanggup melunasi pembayaran pada waktu yang sudah dijanjikan.
Sanksinya bebas saja, misalnya jika pembeli terlambat melunasi pembayaran maka pembeli dikenakan sanksi sekian persen untuk tiap hari keterlambatan.
Atau jika sudah melewati waktu yang cukup lama, misalnya satu bulan sementara pembeli tidak bisa juga melunasinya maka sanksi terberat juga musti disepakati.
Misalnya uang yang sudah dibayarkan sebesar limapuluh persen yang sudah dibayarkan di awal hangus seluruhnya.
Hal ini supaya ada hal yang memaksa pembeli agar memenuhi janjinya. Karena penjual mungkin saja sudah merencanakan keuangan jika ia menerima pembayaran dari pembeli.
Tetapi karena pembeli tidak sanggup melunasi maka rencananya jadi gagal. Itulah kerugian yang diderita oleh penjual jika pembeli tidak memenuhi janjinya.
Selain itu jika pembeli tidak sanggup lagi melunasi pembayaran dan transaksi dibatalkan dan ada kewajiban penjual mengembalikan pembayaran yang sudah diterimanya sebesar limapuluh persen di awal maka mungkin juga terdapat kesulitan yaitu uang yang sudah diterima penjual mungkin saja sudah dipergunakan, sehingga ia sulit mengembalikan uang tersebut. Nah inilah akibatnya jika pembeli gagal melakukan pelunasan.
Untuk menghindari hal-hal seperti ini maka dalam PPJB tersebut musti dibuat sedetil mungkin kondisi-kondisi yang mungkin akan terjadi. Sehingga tidak ada pihak yang akan dirugikan. Jika kondisi tercapai tinggal langkasanakan sanksi yang sudah disepakati.
Sementara AJB dibuat jika pembayaran dari pembeli ke penjual sudah lunas seluruhnya, dan pajak-pajak juga sudah dibayarkan sebelum penandatanganan AJB.
Pajak-pajak
Pajak untuk PPJB yang wajib dibayarkan adalah PPh atau Pajak Penghasilan oleh penjual sebesar 2,5% sementara pajak pembeli atau BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) nanti dibayarkan apabila sudah pelunasan atau AJB.
PPh hanya dibayarkan satu kali yaitu hanya pada saat PPJB saja, ketika pelunasan atau penandatanganan AJB tidak diperlukan lagi pembayaran PPh.
Sementara apabila penandatanganan AJB maka seluruh pajak-pajak harus dibayarkan terlebih dahulu sebelum penandatanganan AJB. Jadi jika PPh dan BPHTB belum dibayarkan maka PPAT belum dibolehkan menandatangani aktanya.
Lihat artikel lainnya:- Apa Perbedaan dan Persamaan Notaris dan PPAT
- Berapa Besarnya Biaya Akta AJB PPAT?
- Bagaimana Solusinya Jika PPJB Hilang?
- Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
- Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
- Bagaimana Cara Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan yang Aman
- Jika Transaksi Dengan PPJB Sertifikat Dipegang Siapa?
- Jika Sudah Ada Surat Kuasa Untuk Menjual Apakah Pemberi Kuasa Perlu Hadir Ketika Penandatanganan AJB?
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final 2.5% atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
- Apa Beda MoU dan PPJB?
- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
