Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat

Di Indonesa banyak sekali jenis alas hak atas tanah, ada yang berupa girik, eigendom verponding, Petok D, tanah kas desa (TKD), surat keterangan ganti rugi (SKGR) dan lain-lain.

Jenis tanah tersebut merupakan tanah yang belum didaftarkan di negara atau belum bersertifikat.

Walaupun tanah-tanah ini belum terdaftar di negara, tanah-tanah ini tetap bisa dialihkan atau diperjualbelikan.

Cara peralihan haknya bisa dengan akta jual beli (AJB) bisa dengan surat pelepasan hak atas tanah (SPH) bisa juga dengan akta pengoperan hak.

Peralihan tanah girik

AJB dibuat untuk peralihan hak berupa tanah girik dan peralihan antar pribadi WNI yang disaksikan oleh perangkat desa setempat.

Namun apabila tanah girik ini dialihkan ke badan hukum atau PT maka peralihan haknya menggunakan SPH.

AJB dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sementara SPH dibuat dengan akta notaris.

Baca juga:

• Cara mudah berbisnis developer properti tanpa modal
• Lihat di sini jadwal workshop developer properti

AJB dibuat oleh PPAT setempat

PPAT yang bisa membuat akta adalah PPAT yang satu daerah tingkat dua dengan lokasi tanah berada.

Karena wilayah kerja PPAT hanyalah satu daerah tingkat dua. Jadi seorang PPAT hanya bisa membuat AJB untuk tanah yang berada di daerah tingkat dua setempat, atau sesama kabupaten atau kotamadya.

Contohnya PPAT yang ber-wilayah kerja di kabupaten Bogor hanya bisa membuat AJB untuk daerah kabupaten Bogor saja.

Demikian juga PPAT yang wilayah kerjanya kota Makassar hanya boleh membuat AJB untuk tanah-tanah di wilayah kota Makassar saja.

Apabila di lokasi tanah jarang terdapat PPAT maka AJB bisa dibuat oleh camat setempat karena camat berfungsi juga sebagai PPAT sementara.

Bagaimana peralihan hak untuk tanah yang belum sertifikat selain girik?

Untuk tanah yang belum bersertifikat selain girik, maka atas bidang tanah tersebut tetap bisa dialihkan dengan akta pengoperan hak yang dibuat di hadapan notaris.

Misalnya tanahnya adalah tanah garapan, tanah yang masih berupa surat keterangan tanah dari camat setempat, atau bisa juga tanahnya masih dalam bentuk surat keterangan ganti rugi (SKGR)

SPH, Akta Pengoperan Hak dibuat dengan akta Notaris 

Surat pelepasan hak atas tanah (SPH) dibuat dengan akta notaris dalam bentuk akta pelepasan hak.

Artinya orang yang saat ini menguasai sebidang tanah melepaskan haknya atas tanah tersebut ke negara.

Ketika dia melepaskan hak atas tanahnya ke negara maka ia menerima kompensasi uang, dimana uang ini nantinya dibayarkan oleh pihak yang memohonkan hak atas tanah tersebut. Dalam hal ini pihak yang memberikan ganti rugi tersebut adalah perusahaan developer.

Akta notaris berlaku di seluruh Indonesia

Notaris yang membuat akta pelepasan hak boleh notaris mana saja karena akta notaris berlaku untuk seluruh wilayah hukum Indonesia. Artinya akta yang dibuat oleh notaris di Jakarta berlaku di seluruh wilayah Indonesia.

SPH untuk tanah-tanah yang ada di wilayah Bandung bisa dibuat oleh notaris Karawang, akta SPH untuk tanah yang ada di Surabaya bisa dibuat oleh notaris di Sidoarjo.

Untuk akta selain untuk peralihan hak atas tanahpun berlaku kaidah serupa, akta notaris berlaku di seluruh wilayah hukum Indonesia.

Misalnya sebuah perseroan terbatas (PT) didirikan di Jakarta dengan akta notaris di Jakarta, maka akta pendirian tersebut berlaku dimanapun perseroan menjalankan usaha, apakah di Bali, Surabaya, Medan, Pekanbaru, Kampung Galapung dan daerah lainnya.

Demikian juga perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh notaris di Bandung tetap berlaku dibawa kemanapun sesuai dengan penggunaannya.

Setelah dibuatkan AJB, SPH atau akta pelepasan hak atau akta pengoperan hak maka selanjutnya tanah tersebut bisa diajukan permohonan hak di kantor pertanahan setempat.

Dimana sebagai pemohon adalah pembeli terakhir yang ada di masing-masing akta.

AJB, SPH, Akta Pengoperan Hak tertagih pajak-pajak

Ketika membuat peralihan atas tanah dengan semua cara peralihan di atas, para pihak tertagih pajak-pajak.

Dalam AJB untuk tanah girik, sebagai penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5%. Sementara pembeli tertagih Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai transaksi jual beli setelah dikurangi Rp60 juta.

Dimana Rp60 juta adalah NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. NPOPTKP ini nilainya tetap Rp60 juta, kecuali DKI Jakarta nilai NPOPTKP-nya Rp80 juta.

Hanya saja pengenaan BPHTB untuk AJB tanah girik ada pilihan, bisa dibayarkan pada saat transaksi, bisa juga dibayarkan pada saat memohonkan sertifikat ke BPN.

Pembayaran BPHTB ini wajib pada saat SK Hak atas permohonan sertifikat tersebut sudah selesai dan akan diajukan permohonan pembukuan SK Hak menjadi sertifikat.

Demikian juga dengan SPH dan akta pengoperan hak, pembayaran PPh yang menjadi kewajiban penjual harus dibayarkan sebelum akta ditandatangani.

Sedangkan BPHTB dibayarkan pada saat permohonan hak sertifikat dilakukan ke BPN.

Lihat artikel lainnya:

• Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris  
• Apakah Tanah Yang Masih Girik Aman Untuk Dibeli Untuk Dibangun Proyek?
• Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
• Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik
• Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
• Bagaimana Cara Mengecek Keabsahan Tanah Girik?
• Ini Dia Keuntungan dan Kerugian Membeli Tanah yang Sudah Bersertipikat dan Belum
• Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat
• Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
• Bagaimana Cara PT Membeli SHM? Kok Ngga Bisa Langsung AJB?
• Ini Keuntungan Membeli Lahan yang Sudah Sertifikat Oleh Developer
• Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
• Begini Cara Mensertifikatkan Tanah untuk Dibangun Proyek Properti
• Berapa Besarnya Biaya Akta AJB PPAT?
• Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?