Apa Beda MoU dan PPJB?

Pengertian MoU

Dalam perikatan perdata lazim orang membuat kesepakatan dalam bentuk memorandum of understanding (MoU). Apa yang dimaksud dengan MoU?

MoU dalah nota kesepahaman yang berisi persetujuan antara pihak yang berikatan tentang suatu tujuan tertentu.

Dalam MoU disepakati perjanjian pendahuluan yang nantinya akan ditindaklanjuti dengan kontrak bisnis.

Jadi MoU berfungsi untuk menyatakan komitmen atau kesepakatan awal dari para pihak.

Sebenarnya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) tidak mengenal MoU, yang ada hanya perjanjian.

Tetapi penggunaan diksi MoU ini sudah sama-sama dipahami, sehingga para pihak yang saling berikatan apalagi di bidang bisnis sudah sama-sama mahfum maksud dan tujuan diadakannya MoU ini.

Jamak dilakukan bahwa MoU ini dalam bentuk kesepakatan di bawah tangan saja antara para pihak. Lalu sebagai penguat MoU ini bisa didaftarkan (waarmerking) ke kantor notaris.

Baca juga:

Contoh dan cara menghitung BPHTB

Workshop Developer Properti Untuk Pemula

Cara Meningkatkan Sertifikat Menjadi SHM

Di bidang properti sebagai developer, MoU yang sering dilakukan adalah ketika seorang pengembang sepakat dalam hal membeli tanah.

Dengan MoU itu pemilik menyatakan memang berniat untuk menjual tanahnya dan pembeli juga serius untuk membeli.

Dengan demikian penjual dan pembeli sudah ada ikatan pendahuluan. Sehingga si pemilik lahan tidak bisa lagi menjual tanahnya kepada orang lain karena merasa sudah terikat dengan adanya MoU tersebut.

Kapan MoU harus dibuat?

MoU dibuat sebaiknya Ketika harga tanah disepakati, isinya tentang harga dan cara pembayarannya.

Selain itu dalam MoU juga dicantumkan syarat-syarat lainya sampai transaksi dilakukan.

Apakah nanti transaksi langsung lunas dengan akta jual beli atau dengan pembayaran bertahap dengan menandatangani perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

Kenapa harus MoU?

Arti penting adanya MoU adalah untuk mengikat para pihak karena pada umumnya transaksi tidak bisa dilakukan pada saat terjadi kesepakatan.

Ada jeda waktu antara terjadi kesepakatan sampai dengan dilakukannya transaksi.

Karena dalam transaksi benda-benda tidak bergerak semacam tanah dan bangunan ada tahapan-tahapan transaksi yang harus dilakukan, diantaranya adalah pengecekan legalitas ke instansi terkait.

Jika tanah sudah sertifikat maka pengecekan legalitas dilakukan ke kantor pertanahan setempat.

Tetapi jika tanahnya belum sertifikat pengecekan legalitas cukup ke kantor desa atau kelurahan saja.

Pengecekan sertifikat ke kantor Badan Pertanahan Nasional perlu dilakukan untuk memastikan tidak ada catatan hukum atau sengketa pada objek bersangkutan.

Karena jika ada sengketa atau catatan di sertifikat maka transaksi tidak bisa dilakukan sampai sengketa itu selesai.

Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Setelah MoU ditandatangani maka masing-masing pihak mempersiapkan langkah selanjutnya untuk melaksanakan isi MoU.

Apabila dalam MoU disepakati waktu transaksi maka kedua belah pihak harus sudah siap melaksanakannya.

Si pemilik sebagai penjual mempersiapkan asli dokumen kepemilikan dan berkas lainnya, seperti sertifikat sebagai alas hak, surat pemberitahuan pajak terhutang pajak bumi dan bangunan (SPPT-PBB) sebagai bukti bahwa objek tersebut membayar pajak sesuai peraturan daerah setempat.

Berkas selanjutnya yang harus dipersiapkan oleh pemilik adalah syarat transaksi normatif seperti KTP dan KK, NPWP, surat nikah dan lain-lain.

Syarat-syarat ini biasanya sudah disampaikan oleh notaris yang akan membuat aktanya.  

Apabila transaksi dilakukan dengan cara pembayaran langsung lunas maka akta yang dibuat adalah AJB dengan akta PPAT.

Tetapi apabila dalam MoU kesepakatan pembayaran tanah dengan skema pembayaran bertahap maka membuat PPJB menjadi pilihan.

PPJB sebaiknya dibuat dengan akta notaris sehingga otentik mengikat kedua belah pihak dan PPJB ini manjadi dasar pembuata AJB nanti ketika pembayaran tanah sudah lunas.

Dalam PPJB disebutkan lagi kesepakatan tentang harga tanah dan cara bayarnya termasuk kapan pembayaran tersebut dilunasi.

Tak lupa dalam PPJB juga dicantumkan hak dan kewajiban para pihak beserta denda jika ada pihak yang tidak menunaikan kewajibannya (wanprestasi).

Jadi bisa dikatakan bahwa PPJB ini adalah kontrak bisnis yang sudah mengikat yang melanjutkan kesepakatan dalam nota kesepahaman atau MoU.

Jika pada saat MoU cukup diberikan uang ikatan sebagai tanda jadi, maka saat PPJB harus dibayar uang muka (DP tanah) yang jumlahnya berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.

Lihat artikel lainnya:

• Begini Cara Bikin MoU dengan Konsumen Kolektif
• Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
• Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
• Begini Solusinya Jika Suatu Perjanjian Tidak Bermaterai
• Jika Transaksi Dengan PPJB Sertifikat Dipegang Siapa?
• Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
• Hati-Hati Modus Investor Properti Tipu Tipu
• HATI-HATI, Ini Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer, Kontraktor, Kreditur dan Konsumen
• PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
• Pentingnya Persetujuan Anak Dalam Membuat Perjanjian Kerjasama Pembangunan Perumahan
• Jika Developer Terlambat Membangun, Apakah Pembeli Bisa Meminta Pengembalian Uang Booking Fee dan DP?
• Bagaimana Jika Konsumen Gagal Membayar Cicilan Ke Developer
• Cara Membuat Surat Pemesanan Rumah
• Contoh PPJB untuk Flipper
• Contoh LOI atau Surat Minat Membeli Properti