Salah satu cara seorang developer properti menerapkan pricing strategy dalam menjual produknya adalah dengan cara menetapkan uang muka sekecil mungkin.
Bahkan bisa dengan hanya sekedar uang booking fee saja yang besarnya tidak seberapa. Sehingga uang muka dianggap 0 rupiah.
Hal ini untuk mengakomodir konsumen yang kesulitan menyediakan uang muka yang besar tetapi sanggup untuk mencicil.
Karena memang banyak sekali masyarakat dengan tipe seperti itu, mereka sanggup mencicil untuk harga rumah sampai dengan lima ratus juta rupiah tetapi jika diminta untuk menyediakan uang muka dua puluh persen atau seratus juta, mereka tidak mampu.Satu lagi penyebabnya adalah kondisi perekenomian makro negara kita yang masih dalam tahap pemulihan pasca pandemi.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Karena ketika dilanda pandemi Covid19, masyarakat menengah ke bawah sangat telak kena dampaknya, imbasnya adalah kemampuan mereka dalam menyediakan uang tunai untuk membeli rumah menurun.
DP 0%, developer rugi?
Kok bisa dengan uang booking fee saja sudah bisa membeli rumah? Developer rugi dong.
Ngga juga karena harga yang ditetapkan sudah diperhitungkan dengan matang. Ngga mungkin developer menjual rugi produknya.
Bagaimana strateginya?
Langkah pertama yang harus dilakukan developer adalah dengan menetapkan target pemasukan.
Hal ini penting karena dengan adanya target pemasukan maka seorang developer akan fleksibel dalam menentukan harga jual produknya.
Sebagai contoh kita menetapkan harga untuk produk kita adalah 500 juta. Anggap bahwa nilai appraisal produk berdasarkan lokasi dan spek bangunan adalah 500 juta juga.
Dari angka di atas dapat kita hitung pemasukan yang diterima oleh developer jika konsumen tidak kita mintakan uang muka (down payment, DP) yang besar. Atau kita anggap DP-nya 0 rupiah. Hanya sekedar uang booking fee saja 5 juta.
Artinya dari konsumen kita tidak mendapatkan pemasukan, 5 juta itu anggaplah untuk para tenaga marketing sebagai closing fee dan biaya administrasi marketing.
Boleh-boleh saja karena seorang developer itu bebas menetapkan skema pemasaran dan harga produknya. Sultan mah bebas 😀
Begini cara menghitungnya:
- Harga jual, 500 juta. Harga ini bisa berubah, tetapi harus ditetapkan hati-hati karena perhitungan pajak-pajak mengikuti harga jual ini.
- Plafond KPR, 500 juta.
- Pajak Pertambahan Nilai (PPN), 10% x 500 juta = 50 juta.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), (500 juta – 60 juta) x 5% = 22 juta
- Biaya proses KPR dan notaris, 5% x 500 juta = 25 juta. Biaya ini sudah termasuk biaya notaris, APHT, appraisal, administrasi, provisi, biaya proses, angsuran pertama, premi asuransi kebakaran, premi asuransi jiwa.
- Marketing fee, 3% x 500 juta = 15 juta. Biaya marketing fee ngga harus 3%, mungkin 2,5% bisa juga 5%. Bebas saja.
- Pajak Penghasilan final, 2,5% x 500 juta = 12,5 juta.
- Pemasukan ke developer tersisa 375.500.000.
Jadi dari harga jual 500 juta yang ditetapkan itu seorang developer hanya mendapatkan pemasukan sebesar 375.000.000 saja.
Nah, nilai ini musti diperhitungkan betul-betul apakah dengan pemasukan segini proyek masih layak untuk dikerjakan?
Kunci jawaban layak atau tidaknya adalah kemampuan dalam membuat studi kelayakan terhadap proyek tersebut. Karena dalam sebuah studi kelayakan tentu sudah diperhitungkan semua faktor-faktor yang mempengaruhi proyek termasuk biaya-biaya dan laba.
Setelah melihat analisa ini dirimu tidak usah lagi heran kalau ada developer yang menjual produknya hanya dengan membayar booking fee 5 juta saja maka konsumen sudah bisa akad dan bebas biaya-biaya semua.
Artinya biaya PPN, BPHTB, biaya notaris dan proses yang menjadi kewajiban pembeli ditanggung semua oleh developer. Tapi sebenarnya bukan developer yang membayar, uangnya dari akad KPR yang nanti dicicil oleh konsumen… hehehe
Lihat artikel lainnya:- Fakta Ekonomi Properti: Trendnya Lambat Sehingga Mudah Diprediksi
- Begini Langkah Memiliki Properti Tanpa Harus Membeli Tunai
- Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
- DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?
- Beberapa Penyebab KPR Anda Ditolak
- Relaksasi LTV dan FTV, Beli Rumah Dengan DP 0 Persen
- Cara Membuat Surat Pemesanan Rumah
- Ini Besaran Bunga KPR yang Ideal Menurut Pengembang
- Cara Mudah Menetapkan Harga Perumahan Dengan Mengutak-Atik Uang Muka
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank
- Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- DP 0 % To Rocket Your Sales!! Bagaimana Menerapkan DP 0% dalam Penjualan Perumahan?
- Ini Alasan Gampangnya Menjual Properti
- Gaji 12 Juta Per-Bulan, Bisa Beli Rumah Harga Berapa?
- Beli Rumah Saat Ini Bisa Dengan DP 0 Persen
