Jangan ngeres dulu, ini beneran. Ini adalah menu di coffee shop langganan yang biasa saya kunjungi di bilangan Jakarta Selatan bareng rekan-rekan member DEPRINDO (Developer Properti Indonesia, deprindo.org).
Kopi susu kiri itu kopi susu gula aren pake es. Sementara kopi susu kanan yang tanpa es.
Enak yang mana?
Tentu berpulang ke selera. Terlepas dari selera, kopi susu kiri atau kanan ada kelebihan kekurangan.
Salah satunya kopi susu kiri bisa langsung di seruput secara ia dingin, begitu terhidang langsung hajar, maknyuss.
Lagi pula kalau kelamaan kopi susu pake es itu dibiarkan, es-nya turut mencair, lalu mencampuri susu sehingga merubah komposisi, mendadak airnya lebih banyak ketimbang susu dan kopi. Ambyarr…
Kalo susu kanan tentu ngga bisa diperlakukan seperti itu, musti sabar menunggu secara ia masih berasap ketika dihidangkan. Perlu waktu beberapa saat supaya ia siap dihirup pelan-pelan, khas ngopi.
Nggak glek langsung saja sampai habis, itu bukan ngopi tapi itu minum kopi. Beda ya… hehehehe.
Enaknya developer pribadi atau bikin PT?
Pertanyaan ini sering sekali ditanyakan oleh member PLT (Property Learning Technologies), alumni workshop developer properti yang saya adakan.
Jika mendapatkan pertanyaan seperti itu, jawab saya; ada kelebihan dan kekurangan. Artinya jika proyek atas nama perorangan kondisinya begini, dan dengan menggunakan PT kelebihannya ini dan ini.
Jadi ngga bisa saya jawab hitam putih, atau jawaban dua belas pas seperti hukum di negeri monarki absolut zaman Fir’aun, yang titah sang raja adalah undang-undang. Senyumnya adalah peraturan pemerintah dan apabila ia mendehem, itulah peraturan-peraturan turunannya.
Keuntungan berproyek sebagai orang pribadi saja
Jika perseorangan menjadi developer ya prosesnya lebih cepat. Tinggal pecah sertfikat lalu ajukan IMB (PBG) per-bidang. Izinnya diperlakukan sebagai rumah tunggal. Izinnya satu-satu. Pengurusannya di kantor kecamatan saja bisa.
Baca juga: Ini dia jadwal workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula
Ngga perlu ke dinas tata ruang pemda setempat, atau ke PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu).
Keuntungan lainnya adalah harga jual lebih murah karena tidak wajib pungut PPN (Pajak Pertambahan Nilai) ketika menjual. Dimana PPN ini cukup besar, 10% dari harga rumah.
Jadi sekurangnya produk perorangan lebih murah sepuluh persen dibanding produk setara yang dikerjakan oleh PT.
Kekurangan berproyek sebagai orang pribadi
Kekurangannya? Ada. Beberapa daerah ngga boleh developer pribadi untuk luasan di atas seribu meter persegi (misalnya).
Tetapi mungkin juga ada daerah yang membolehkan bahwa proyek perumahan dengan luasan maksimal satu hektar masih bisa dengan per-orangan. Tetapi tetap dengan perizinan perumahan.
Seperti tetap memerlukan siteplan yang disahkan oleh instansi terkait. Itu domain pemda masing-masing.
Nah, ini untung-untungan, karena ada beberapa rekan di beberapa daerah bisa saja pecah banyak.
Tapi kondisi ini ngga bisa dijadikan referensi bahwa pemecahan sertipikat secara banyak bisa saja dilakukan.
Dalam bisnis, amat berbahaya jika menerka-nerka, saya kira, atau mengandalkan keberuntungan.
Keberuntungan itu ada, tapi ngga bisa dijadikan sandaran, apalagi tentang kebijakan. Berubah jamannya, berganti orangnya, kebijakan bisa berganti juga.
Mengutip Bong Chandra; Keberuntungan itu ada ilmunya, The Science of Luck. Beda bangetlah sama untung-untungan.
Kekurangan lainnya; ketika pemecahan sertfikat musti “adu strategi” dengan peraturan, secara ada larangan pemecahan SHM lebih dari lima bidang.
Nah, tapi ini bisa disiasati, karena yang dilarang adalah pemecahan SHM, maka sertifikat tersebut bisa diubah dulu haknya menjadi HGB atas nama orang yang sama. Karena boleh-boleh saja memecah HGB sampai dengan berapapun, tidak ada larangan.
Proses ini mudah dan murah, karena tidak ada peralihan hak, jadi tidak memerlukan akta-akta apapun, baik akta PPAT maupun akta notaris. Juga tidak perlu bayar pajak-pajak apapun.
Jadi jika ingin merubah SHM menjadi HGB langsung saja datang ke kantor pertanahan setempat. Nanti ada syaratnya, hanya syarat administrasi saja.
Apa untung dan ruginya jika mendirikan PT?
Yang jelas PT itu adalah sebuah entitas bisnis, lebih dipercaya oleh partner. Dan geraknya sangat leluasa ketika melakukan usaha.
Dan dirimu dianggap pengembang betulan!
Kekurangannya? Lebih ke proses adminstrasi saja, karena mendirikan PT ada beberapa langkah yang musti dilakukan. Yaitu dengan membuat akta pendirian PT di kantor notaris, juga perlu biaya.
Jadi mau yang mana? Kopi susu kiri atau kopi susu kanan? Pengembang pribadi atau PT?
Lihat artikel lainnya:- Ia Suka Kopi Susu Kiri, Tawarkan Kopi Susu Kanan, Mungkin Saja Ia Suka
- Pentingnya Akses Jalan Masuk ke Proyek
- Jangan Lupa Perhatikan Lebar Akses Jalan ke Proyek Anda
- Wajib Baca Untuk Anda yang Sering Terima Penawaran Takeover Proyek
- Cara Mengurus Sertifikat Tanah yang Hilang
- [WAJIB TAHU] Melihat Potensi Perijinan Atas Lahan
- Dampak Ketika Salah Memperlakukan Kegagalan Tenaga Marketing
- Berapa Sebaiknya Lebar Jalan Akses Sebuah Perumahan?
- Langkah Mudah Memulai Bisnis Developer Properti Yang Bisa Anda Praktekkan
- Begini Cara Memasarkan Proyek Properti Anda di Portal Jual Beli Properti
- Suhu Politik Memanas
- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- Ini Dia Alasan Anda Harus Punya Taman Minimalis di Belakang Rumah
- Lahannya Seksi, 14Ha, Yakin Sudah Mampu?
- Tantangan Aktual Pengembang Properti Syariah
