Jalan akses menuju sebuah perumahan sangat penting untuk membuat perumahan tersebut nyaman untuk ditinggali.
Karena jika jalan aksesnya tidak bagus, sempit, sehingga menyulitkan lalu lintas penghuni, maka masyarakat enggan untuk membeli.
Tetapi jalan aksesnya lega, lebar, mulus, tidak ada gangguan samping-sampingnya maka masyarakat yang akan membeli nantinya merasa senang.
Tergantung luasnya sebuah perumahan
Jika perumahan tersebut sangat luas, skala kota, atau lebih dikenal dengan township maka jalan aksesnya haruslah sangat lebar.
Sedapat mungkin langsung bersinggungan dengan jalan umum yang besar, karena nantinya volume jalan tersebut sangat tinggi.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula
Jalan umum yang bersinggunganpun harusnya jalan nasional, atau sekurangnya jalan kabupaten.
Terkait jalan masuk menuju cluster-cluster, tergantung desain dan perencanaan dari arsiteknya.
Bisa jadi dibuat jalan 2 jalur dengan median di tengahnya atau lebih dikenal dengan nama bulevar (boulevard).
Jika lahan di bukaan depan lebih lebar lagi, maka di area depan tersebut bisa dibuat area komersil seperti ruko-ruko, atau area komersil lainnya.
Perumahan skala menengah
Untuk perumahan skala menengah, atau dengan jumlah perumahan sampai dengan 500 unit, jalan akses sekurangnya harus dapat dilewati mobil secara berpapasan.
Lebarnya perkerasan (pavement) sekurangnya 5 meter, ditambah dengan area untuk saluran drainase di kiri dan kanan maka lebar ROW (right of way) maka 6 meter sudah cukup.
Lebih lebar tentu semakin bagus, sehingga menambah performance dari perumahan tersebut.
Tentu akan berbeda kesannya, sebuah perumahan dengan akses jalan masuk tunggal saja dengan sebuah perumahan dengan jalan masuk dua jalur.
Dengan jalan masuk dua jalur tersebut tersedia area yang lebar untuk membuat gerbang yang unik sekaligus ikonik, sehingga memberikan kesan kepada orang yang melihatnya.
Orang yang melihatnya akan berkata; suatu saat jika saya akan membeli rumah maka saya akan membelinya di perumahan ini.
Jika area di depan lebih lebar lagi, sama prinsipnya dengan proyek skala kota, bisa dibangun area komersil.
Bisa membangun ruko-ruko, sehingga bisa menambah nilai sebuah perumahan.
Lebih jauh dengan adanya ruko-ruko tersebut akan signifikan menambah revenue dari proyek.
Perumahan skala kecil
Untuk perumahan skala kecil, ada banyak kemungkinan kondisi.
Pertama jika perumahan skala kecil itu berupa cluster di tengah kota. Amat lazim sebuah cluster di tengah kota jalan aksesnya tidak terlalu lebar.
Hanya cukup satu mobil. Atau bisa dua mobil tetapi sangat pas-pasan. Misalnya lebar jalan hanya 4 meter.
Dengan lebar jalan 4 meter itu bisa dilalui mobil, bahkan mobil berpapasanpun bisa. Hanya saja memang perlu ada yang mengalah. Supaya mobil tidak bersenggolan.
Cluster model ini, dengan jalan lebar pas-pasan banyak di tengah kota, karena memang tidak memungkinkan mendapatkan jalan akses yang lebar.
Hal ini bisa terjadi karena awalnya area tersebut berupa perkampungan tradisional, lalu karena perkembangan manusia dari waktu ke waktu area tersebut sudah berada di tengah perkotaan yang ramai sehingga permintaan terhadap hunian sangat tinggi.
Sehingga area yang tanpa akses baguspun bisa sangat laku, karena lokasinya yang di tengah kota.
Hal ini dimanfaatkan oleh developer untuk membangun perumahan dalam bentuk cluster kecil-kecil eksklusif di tengah kota.
Perumahan kecil di daerah
Kemungkinan selanjutnya adalah sebuah perumahan skala kecil yang dibangun di daerah.
Jalan akses untuk perumahan model ini harus lebih besar. Karena pada umumnya di lokasi tersebut tersedia tanah untuk akses tersebut.
Artinya ada kemungkinan pelebaran jalan di samping kiri dan kanan. Karena kemungkinan masih berupa tanah kosong.
Untuk menghindari kondisi yang tidak diinginkan, seperti jalan masuk yang kecil, tidak bisa diperlebar, maka sebelum memulai proyek harus dipastikan terlebih dahulu kemungkinan mendapatkan tanah untuk pelebaran jalan akses.
Karena jika nanti akan diurus setelah proyek berjalan, biasanya pemilik tanah jalan akses tersebut meminta harga yang lebih tinggi.
Jalan akses syarat bantuan pembiayaan
Lebar jalan akses masuk sebuah perumahan tidak hanya diperlukan untuk kenyamanan dan performa perumahan tersebut, tetapi berhubungan juga dengan penilaian dari perbankan untuk memberikan bantuan pembiayaan.
Jika jalan akses masuk perumahan tersebut bagus, lebar, milik sendiri, maka bank dapat memberikan bantuan pembiayaan.
Tetapi jika jalan akses ke perumahan tersebut tidak bagus, sempit atau tidak masuk mobil, maka bank keberatan memberikan pembiayaan untuk proyek tersebut.
Tidak hanya pembiayaan kepada developer tetapi juga pembiayaan kepada konsumen dalam membeli dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Bank khawatir jika nanti dibiayai dalam bentuk KYG atau Kredit Yasa Griya nantinya perumahan tersebut tidak laku karena jalan aksesnya jelek.
Akibatnya developer tidak bisa mengembalikan KYG sehingga akan menjadi catatan NPL (non performing loan) terhadap bank.
Selanjutnya kekhawatiran bank dalam memberikan KPR untuk perumahan yang jalan aksesnya tidak bagus; jika konsumen macet atau tidak bisa mencicil lagi, agunan sulit dijual lagi.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
.
Lihat artikel lainnya:- Jangan Lupa Perhatikan Lebar Akses Jalan ke Proyek Anda
- Pentingnya Akses Jalan Masuk ke Proyek
- Cara Mudah Menilai Kelayakan Lahan Untuk Dikembangkan Jadi Proyek
- Double Decker, Solusi untuk Lahan Sempit yang Butuh Penghijauan dan Area Bermain
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Ini Tugas Bagian Kontstruksi Di Sebuah Proyek Properti
- Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan
- Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?
- Bagaimana Kalau Elevasi Proyek Lebih Rendah Dari Jalan?
- Apakah Sunrise Property itu?
- Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Bagaimana Membuat Materi Umbul-Umbul Perumahan Yang Menarik
