Ada banyak hal yang harus diperhatikan ketika akan memilih sebidang tanah untuk dijadikan proyek properti. Diantaranya adalah; harga, jalan akses, saluran pembuangan, jaringan listrik, dan ketersediaan market.
Menilai kelayakan dari harga tanah
Harga tanah sangat sensitif jika Anda akan mengembangkan perumahan untuk kalangan menengah ke bawah. Bagi mereka, beda harga 10 juta mungkin saja membuat mereka pindah ke kompetitor Anda. Pada umumnya mereka membeli rumah untuk ditempati atau rumah pertama.
Inilah mengapa harga akuisisi lahan sangat berpengaruh, karena beda harga akuisisi lahan maka harga jual produk nantinya juga berbeda.
Tetapi jika Anda mengembangkan perumahan untuk masyarakat menengah ke atas, terdapat fleksibelitas tentang harga. Perbedaan harga antara pilihan produk tidak terlalu berpengaruh terhadap mereka.
Mereka lebih mementingkan kualitas dibandingkan dengan perbedaan harga yang tidak terlalu besar. Satu hal lagi, mereka memperhatikan juga prestise. Mereka bangga tinggal di suatu kawasan tertentu yang diakui sebagai kawasan elite.
Bagaimana menilai kelayakan tanah tersebut? Nah, untuk membahas ini perlu dipahami bahwa dalam pengembangan sebuah proyek properti, seorang pengembang mengambil keuntungan pada kenaikan harga tanah.
Kenapa ada kenaikan harga tanah?
Karena tanah ini dikaveling-kaveling, dibangun infrastruktur seperti jalan, saluran, diserahkan luasan tertentu untuk penghuni sebagai fasilitas umum dan fasilitas warga, untuk penghijauan, maka harga tanah yang dijual menjadi lebih mahal.
Karena semua biaya infrastruktur, tanah yang terbuang untuk fasum fasos ditanggung oleh tanah yang bisa dijual tersebut.
Termasuk di dalam harga jual tersebut juga diperhitungkan laba untuk developer.
Walaupun begitu kenaikan harga tanah setelah diperhitungkan semua biaya bisa diperkirakan. Jika harga tanah mentahnya limaratus ribu permeter persegi, maka harga jual kaveling seharusnya lebih mahal, karena harus diluarkan sekurangnya empat puluh persen untuk fasum, fasos, taman, RTH dan penggunaan lainnya.
Wajarlah jika harga beli tanah limaratus ribu maka menjualnya nanti menjadi dua juta permeter persegi.
Apakah boleh seorang pengembang mengambil untung dari harga bangunan? Ya, boleh saja tidak ada larangan. Developer mah bebas menentukan cara menghitung harga jual produknya.
Menghitung harga bangunan ini lebih mudah, karena biaya ini sifatnya tetap. Tinggal hitung saja harga borongan bangunan, maka ketemulah biaya untuk membangun.
Menilai kelayakan suatu lahan dari kondisi jalan akses
Demikian juga jalan akses, sangat menentukan ketertarikan konsumen untuk membeli. Jika jalan akses ke lokasi perumahan kita bagus, maka ini sangat menarik bagi calon pembeli. Tetapi jika jalan akses jelek maka ini mengurangi minat beli konsumen.
Jalan akses minimal seharusnya 6 meter, terdiri dari minimal 5 meter untuk perkerasan. Perkerasan bisa dengan paving, cor atau aspal. Tergantung kesukaan developer dan bujet yang tersedia.
Prinsipnya, semakin lebar jalan akses ini semakin bagus, jika memungkinkan bisa dibuat jalan 2 jalur dengan median di tengah. Lalu di median tersebut dibuat taman, termasuk juga samping kiri dan kanan bisa juga dibuat penghijauan.
Akan lebih baik lagi jika lahan lebih lebar lagi. Di depan bisa dibangun area komersil seperti ruko. Tetapi dengan syarat bahwa di lokasi memang sudah sangat layak dibangun ruko.
Ciri mudahnya adalah daerah tersebut memang sudah ramai, ini kelihatan dari volume lalu lintas tiap hari.
Dengan kondisi ini akan semakin membuat bagus suasana proyek. Semakin minat orang untuk membeli.
Kelayakan lokasi dari sisi saluran pembuangan
Halnya tentang saluran pembuangan, ini wajib ada karena ini fasilitas utama. Tanpa saluran pembuagan, perumahan pasti kacau balau.
Apalagi nanti memasuki musim hujan, perumahan yang tidak ada saluran pembuangan akan timbul banyak genangan air. Ini sangat mempengaruhi minat beli masyarakat.
Tidak hanya mempengaruhi minat beli, saluran pembuangan merupakan syarat bagi bank agar mau bekerjasama. Baik dalam hal pembiayaan untuk developer maupun pembiayaan untuk konsumen.
Karena tentu saja orang bank khawatir jika nanti diberi pinjaman, perumahan ini nanti tidak ada yang akan membeli karena sering tergenang air.
Jika tidak ada yang membeli perumahan tentu si developer tidak bisa mengembalikan peinjaman ke bank. Repot bank-nya, NPL naik nanti ditegur BI.
Kelayakan dilihat dari tersedia jaringan listrik
Tentang jaringan listrik, ini penting sekali. Karena ini terkait dengan biaya proyek. Jika di lokasi belum tersedia jaringan listrik maka perlu biaya tambahan untuk memasang jaringan listrik tersebut.
Walaupun seharusnya biaya jaringan menjadi beban negara, karena ini adalah fasilitas untuk warga negara. Warga negara berhak atas penerangan listrik.
Akan tetapi biasanya penyedia aliran listrik ini membebankan kepada developer untuk memasang jaringan listrik. Siapa penyedia listrik ini? Hehehehe
Market is the king!
Yang paling penting di atas itu semua adalah ketersediaan market. Jika market tidak ada semurah apapun proyek dijual ya tidak akan ada orang yang beli.
Ada banyak cara yang bisa dilakukan untuk melihat ketersediaan market ini, diantaranya yang paling mudah adalah dengan melihat perumahan yang sedang dikembangkan saat ini di lokasi tersebut. Apakah perumahan yang sedang dikembangkan ini laku atau tidak.
Lebih jauh jika penjualan perumahan di lokasi tersebut bagus, maka bisa juga dilihat tentang harga. Maksudnya berapa harga perumahan yang laku di daerah tersebut. Ini merupakan pedoman untuk seorang developer jika ingin mengembangkan proyek di suatu lokasi.
Nah, lebih mendalam tentang syarat kelayakan lokasi ini akan dibahas dalam workshop cara benar memulai bisnis developer properti bagi pemula. Pembahasan betul-betul detil. Tak jarang peserta langsung membahas rencana proyeknya. Why not?
Ini sangat penting untuk dipahami oleh orang yang akan menjadi pengembang. Jangan sampai terjebak di lokasi yang kurang bagus. Terlalu mahal ongkos yang harus Anda keluarkan nantinya.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Owner of asriman.com
Lihat artikel lainnya:- Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
- Begini Cara Merancang Pemasaran Perumahan yang Tepat Sasaran
- Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)
- Apa yang Harus Diperhatikan Dalam Membangun Perumahan
- Membuka Proyek Baru Di Lokasi Baru, Lakukan Ini Supaya Proyek Sukses
- Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?
- Follow Up, Langkah Penting untuk Terjadi Penjualan
- Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek
- Perhatikan Ini Jika Ingin Menjadi Developer Perumahan Subsidi
- Strategi Menyusun Rencana Pemasaran Properti
- Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti
- Pacu Penjualan dengan Menurunkan Target Profit untuk Mendulang Untung
- Pembebasan Lahan Itu Apa Sih?
