Jika Anda ingin mengembangkan perumahan subsidi, ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan. Diantaranya adalah harga tanah, penyediaan modal kerja dan kuota subsidi dari pemerintah.
Harga tanah
Harga tanah merupakan hal yang sangat krusial dalam pengembangan perumahan subsidi. Karena harga tanah sangat berpengaruh terhadap kelayakan suatu lokasi untuk dibangun perumahan subsidi.
Hal ini disebabkan oleh harga jual rumah tidak bisa dinaikkan. Karena memang harga jual perumahan subsidi sudah ditentukan oleh pemerintah.
Kelayakan harga tanah untuk masing-masing daerah berbeda-beda. Karena karakter masyarakat tiap daerah juga berbeda-beda.
Contohnya untuk daerah-daerah yang berada di Pulau Jawa, berbeda karakternya (dalam hal membeli rumah) dengan daerah-daerah di Pulau Sumatera dan pulau-pulau lainnya.
Untuk Pulau Jawa, masyarakatnya bisa menerima luas tanah untuk rumah subsidi 60 m2, atau dengan ukuran 6m x 10m.
Sehingga untuk Pulau Jawa dengan luasan yang sama bisa lebih banyak dibangun unit rumah dibanding dengan daerah di pulau lainnya.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula
Hal ini tentu berpengaruh terhadap omzet proyek yang akhirnya berpengaruh juga terhadap margin. Nah, margin inilah yang menentukan kelayakan proyek.
Memang membangun perumahan subsidi ini ada faktor sosial dari si developer, tetapi faktor bisnis juga tidak bisa dinafikan.
Bagaimanapun juga seorang developer properti tentu memperhitungkan kelayakan proyek dari sisi margin atau laba.
Ambil contoh, suatu lokasi proyek di Pulau Jawa seluas 3 ha, maka di lokasi tersebut bisa dibangun 300 unit rumah subsidi.
Jika harga rumah subsidi sesuai peraturan pemerintah adalah Rp150.500.000,- maka omzet proyek ini adalah Rp45.150.000.000,-
Jika developer menargetkan margin 20 sd 30 persen saja, maka developer mendapatkan margin Rp9.030.000.000 sampai dengan Rp13.545.000.000,-
Hal ini tidak berlaku di Sumatera misalnya, untuk luasan 3 ha, paling banyak bisa membangun 180 unit rumah subsidi. Sehingga omzet proyek Rp27.090.000.000,- dan margin atau laba juga tentu lebih kecil dibandingkan dengan daerah di Jawa.
Nah, dari simulasi ini, dapat dilihat bahwa harga tanah lebih mahal di Jawa dibanding Sumatera amat wajar.
Jika dibuat pendekatan, harga tanah di Pulau Jawa sampai dengan 200 ribu permeter persegi masih layak.
Berbeda dengan Pulau Sumatera, harga 200 ribu permeter persegi tidak layak. Harga tanah ideal untuk perumahan subsidi di Pulau Sumatera di bawah 120 ribu permeter persegi.
Itupun masih dipengaruhi oleh kondisi lokasi. Apakah lokasi membutuhkan pekerjaan berat atau tidak.
Jika membutuhkan pekerjaan berat seperti pengurukan, maka harga tanah musti lebih rendah lagi karena harus diperhitungkan biaya pengurukan tersebut terhadap harga tanah.
Untuk daerah lainnya seperti di Pulau Sulawesi, Kalimantan, Maluku dan Papua, harga tanah harusnnya lebih rendah lagi jika akan dibangun perumahan subsidi.
Selain dipengaruhi oleh luas tanah untuk tiap-tiap unit rumah subsidi juga dipengaruhi oleh biaya untuk membangun.
Kemungkinan biaya untuk membangun di daerah tersebut lebih tinggi dibanding dengan biaya di daerah lain karena terkait ketersediaan dan harga material, khususnya material fabrikasi.
Penyediaan Modal kerja
Modal kerja menjadi hal yang sangat penting dalam pengembangan perumahan subsidi. Karena developer perumahan subsidi hanya mendapatkan uang masuk dari penjualan perumahan dengan skema KPR.
Bisa dengan skema KPR FLPP atau Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan perumahan, KPR BP2BT atau KPR Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan. Bisa juga nantinya skema KPR SSB atau KPR Subsidi Selisih Bunga.
Sayangnya akad KPR bisa dilakukan jika perizinan sudah selesai, sertifikat sudah atas nama developer dan unit rumah beserta infrastruktur dan utilitas sudah selesai.
Dari kondisi ini dapat dilihat bahwa developer perumahan subsidi wajib memiliki modal terlebih dahulu. Kebutuhan modal tersebut diantaranya untuk membeli lahan, mengurus perizinan, mengurus sertifikasi dan membangun unit rumah, infrastruktur dan utilitas.
Jika hal tersebut di atas belum selesai maka akad KPR tidak bisa dilakukan sehingga tidak ada uang masuk (cash in flow) ke kas developer.
Berapa modal yang diutuhkan? Nah ini tentu berbeda-beda untuk masing-masing developer tergantung luasan dan lokasi proyek.
Kredit Pemilikan Lahan
Ada peluang seorang developer properti yang mengembangkan perumahan subsidi untuk mendapatkan pendanaan perbankan untuk membeli lahan dengan skema Kredit Pemilikan Lahan (KPL).
Namun KPL ini tidak bisa ujug-ujug untuk membeli lahan. Ada prosesnya. Proses yang selama ini berjalan adalah sifat KPL ini adalah uang pengganti atau reinbursement.
Maksudnya, si developer harus membeli tanah tersebut terlebih dahulu dengan cara bagaimanapun sampai sertifikat menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama developer. Setelah sertifikat atas nama developer, barulah bisa diajukan KPL.
Artinya dalam skema ini, developer tetap membutuhkan uang terlebih dahulu untuk membeli lahannya.
Kuota subsidi
Selain harga tanah dan ketersediaan modal, kuota subsidi dari pemerintah patut menjadi perhatian seorang developer dalam pengembangan perumahan subsidi.
Jangan sampai ketika proyek siap diakadkan dengan pembeli, kuota subsidi sudah habis. Hal ini akan berakibat serius terhadap kelangsungan proyek.
Karena jika proyek tidak bisa akad kredit dengan konsumen maka proyek tidak mendapatkan pemasukan, sementara biaya over head dan cost lainnya tetap harus dikeluarkan.
Untuk mengatasi ini Anda harus jeli melihat ketersediaan kuota. Caranya adalah dengan terus menjalin komunikasi dengan pihak perbankan tentang ketersediaan kuota tersebut.
Biasanya kuota tersedia banyak di awal tahun karena memang penganggarannya tiap-tiap tahun. Lalu di pertengahan tahun kuota sudah menipis. Dan di akhir tahun, sekira 3 bulan akhir, kuota subsidi kemungkinan sudah habis. Kira-kira siklus ketersediaan subsidi itu seperti itu.
Untuk mengatasi ini, Anda harus memperhitungkan kapan proyek dimulai, kapan mulai jualan dan kapan waktunya proyek akad kredit dengan konsumen.
Jangan sampai proyek mulai diakadkan di akhir tahun, ini amat riskan. Jika ini memang terjadi tidak ada kata lain, Anda harus menunggu akad kredit dengan konsumen menunggu tahun berganti.
Dengan demikian kuota baru sudah di-reload oleh pemerintah. Jika sanggup menunggu sih ngga apa-apa.
Lihat artikel lainnya:
- Cara Menghitung PPh dan BPHTB Rumah Subsidi
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Begini Kerjasama Lahan dengan Perhitungan Bagi Unit untuk Pembangunan Proyek Properti
- KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
- Ini Dia Hambatan Dalam Penyediaan Perumahan Bagi Masyarakat
- MANTAP! Karyawan Kontrak Sudah Bisa Dapat KPR
- Masyarakat Yang Memiliki Penghasilan Rp6 Juta-an Bisa Dapat Subsidi KPR Sampai Dengan Rp40 Juta
- Cara Mudah Melakukan Studi Mendalam Terhadap Potensi Suatu Lokasi, Sehingga Anda Tidak Terjebak
- Begini Gurihnya Bisnis Perumahan Bersubsidi
- Inilah yang Dimaksud dengan Pembangunan Hunian Berimbang Sebagaimana Diatur Dalam PP No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman, Sebagai Turunan Dari UU Omnibus Law Cipta Kerja
- [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
- Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh
- Strategi Mengajukan Kredit Pemilikan Lahan atau KPL ke Bank
- Rumah Subsidi yang Dijual Tunai dengan Diskon tidak Kena PPN
- Bank BTN Kembali Salurkan Kredit Perumahan Subsidi BP2BT untuk 11.000 Unit Rumah
