Sebuah proyek properti wajib memiliki kelengkapan legalitas atau keabsahan. Dimana secara garis besar legalitas sebuah proyek properti dibagi menjadi dua macam, legalitas subjektif dan legalitas objektif.
Legalitas subjektif adalah subjek pelaksana sebuah proyek properti sementara legalitas objektif adalah legalitas yang melekat pada objek proyek tersebut; sertifikasi dan perizinan.
Legalitas subjektif
Legalitas subjektif adalah legalitas yang berhubungan dengan subjek atau pelaksana proyek.
Sebagai pelaksana proyek ada dua jenis subjek, yaitu badan hukum berupa perseroan terbatas (PT) dan orang pribadi.
Subjek berupa badan hukum
Subjek sebuah proyek properti berupa badan hukum diwakili oleh akta pendirian dan SK pengesahan PT tersebut dari Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia (Kemenkumham), Nomor Induk Berusaha (NIB), dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
Tentu saja nanti dilengkapi juga dengan perizinan-perizinan sesuai dengan bidang usaha PT seperti yang tercantum dalam Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).
Akta pendirian PT dibuat dengan akta notaris sekaligus pengajuan Surat Keputusan Badan Hukum dari Kemenkumham, dimana di dalam akta pendirian tersebut tercantum semua segala sesuatu tentang PT tersebut, mulai dari nama PT, bidang usaha, kedudukan, besarnya modal, siapa-siapa saja pemegang saham, siapa yang diangkat sebagai komisaris dan direksi.
Sementara NIB diurus secara daring atau online melalui website lembaga OSS (Online Single Submission), dimana NIB ini berfungsi sebagai pengenal PT di mata negara.
Selanjutnya legalitas lain sebuah badan hukum adalah NPWP atau Nomor Pokok Wajib Pajak. NPWP berhubungan dengan kewajiban pembayaran pajak badan hukum tersebut. NPWP diurus di kantor pelayanan pajak setempat.
Demikian juga KBLI perlu diurus sekaligus dengan pengesahan akta pendirian PT. Biasanya Notaris yang membuat akta pendirian PT sekaligus akan menanyakan KBLI dari PT yang akan didirikan dan langsung memasukkan di dalam akta.
Sebuah PT dapat mencantumkan maksimal 4 kode berusaha atau KBLI, nanti akan diminta KBLI utama yang menjadi bidang usaha utama dari PT.
Subjek berupa orang perorangan
Bisa juga dalam pelaksanaan proyek berupa orang pribadi saja. Jika orang pribadi sebagai pemilik proyek maka subjeknya adalah data-data yang ada di Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) termasuk NPWP.
Legalitas objektif
Aspek legalitas selanjutnya adalah legalitas objektif. Dimana legalitas objektif ini berhubungan dengan objek dari proyek tersebut.
Legalitas objektif juga terbagi menjadi dua macam, yaitu legalitas yang berhubungan dengan sertifikasi lahan dan legalitas berupa perizinan.
Sertifikasi lahan
Proses sertifikasi lahan dimulai ketika developer mulai membeli lahan. Pembelian lahan ini dilakukan dengan akta Surat Peralihan Hak atas Tanah (SPH).
Surat pelepasan hak atas tanah
SPH ini berlaku untuk pembelian tanah-tanah yang belum bersertifikat seperti girik, petok D, letter C, kikitir, yasan, pipil, eigendom verponding dan jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat.
Selanjutnya SPH juga dibuat untuk tanah yang sudah bersertifikat dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).
Karena sebuah PT tidak diperbolehkan membeli tanah dalam bentuk SHM karena dilarang oleh UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.
Setelah SPH, langkah selanjutnya adalah mengurus sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) berdasarkan SPH tersebut.
Tahapan mengurus HGB di kantor BPN diantaranya adalah mengajukan pengukuran, memohonkan SK HGB dan selanjutnya penerbitan sertifikat.
Pengukuran
Tahapan pertama dalam mengurus sertifikat HGB atas nama developer adalah mengajukan pengukuran.
Berkas pengukuran diterima oleh petugas loket penerimaan setelah berkas dinyatakan lengkap. Selanjutnya petugas pengukuran akan datang ke lokasi untuk mengambil data-data fisik tanah.
Setelah pengukuran dilakukan selanjutnya petugas akan memetakan lokasi di peta pertanahan untuk memplot lokasi tersebut.
Pada tahapan pemetaan ini akan kelihatan posisi lokasi persisnya di peta dan akan ketahuan pula jika tanah tersebut ada overlap dengan tanah sebelah menyebelah.
Atau akan ketahuan juga jika di lokasi tersebut sudah ada sertifikat yang terbit.
Setelah melalui proses pemetaan selanjutnya BPN akan menerbitkan Peta Bidang Tanah (PBT).
Permohonan SK HGB
Langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan SK hak berdasarkan PBT. Nantinya akan ada proses analisa pada Panitia A. Dimana anggota panitia A ini terdiri dari para petugas dari beberapa seksi di kantor pertanahan.
Misalnya seksi Pemberian Hak, Penataan Lahan, Pemetaan, Sengketa dan seksi lainnya.
Setelah melalui analisa selanjutnya diterbitkan SK HGB dan ditandatangani oleh kepala kantor.
Selanjutnya setelah SK Hak ditandantangani pemohon diwajibkan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya 5% dari nilai tanah.
Pensertifikatan
Setelah pembayaran BPHTB, selanjutnya pemohon melanjutkan dengan memohonkan pensertifikatan berdasarkan PBT, SK dan BPHTB.
Tidak beberapa lama, sekitar 1 sampai dengan 2 minggu, kemudian sertifikat HGB atas nama developer terbit.
Setelah HGB selesai langkah selanjutnya adalah memecah sesuai dengan siteplan yang sudah disahkan oleh dinas perizinan.
AJB langsung kepada developer
Sementara apabila sertifikat dalam bentuk Hak Guna Bangunan (HGB) maka peralihannya langsung dengan Akta Jual Beli (AJB).
Setelah AJB ditandatangani bisa diajukan baliknama ke atas nama developer sebagai pembeli ke BPN.
Perizinan proyek
Legalitas objektif lainnya berupa perizinan proyek. Perizinan proyek ini macam-macam juga, dimana muaranya adalah mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Awalnya didapat IMB induk selanjutnya dipecah sesuai dengan siteplan.
PBG sebagai pengganti IMB
Seiring dengan berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibuslaw Cipta Kerja, maka IMB sudah tidak berlaku. Perizinan bangunan menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang diurus secara online di hxxps://simbg.pu.go.id
Langkahnya amat sederhana, buat akun di website tersebut lalu lakukan langkah-langkah sesuai petunjuk. Nanti semua persyaratan akan diupload di website tersebut.
Persyaratan yang wajib diupload diantaranya adalah rekomendasi-rekomendasi dari dinas teknis yang ada di lingkungan pemerintah daerah.
Rekomendasi dari dinas teknis daerah
Ini beberapa macam perijinan dan rekomendasi ketika mengurus perijinan:
-Pertimbangan Teknis Pertanahan, diurus di kantor BPN.
-Ijin penggunaan dan pemanfaatan tanah (IPPT) atau ijin pemnfaatan ruang (IPR), diurus di Dinas Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP). Saat ini dengan berlakunya perizinan secara online untuk mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) maka IPPT diganti menjadi KKPR (Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang)
-Ijin Lokasi, Diurus di DPMPTSP; menjadi KKPR
-Surat Izin Warga
-Surat Izin Kepala Desa/Lurah
-Surat Izin Camat
-Rekomendasi Peil Banjir, diurus di Dinas PUPR atau sejenis
-Rekomendasi Cadangan Tanah Makam, diurus di Dinas Pemakaman Umum
-Rekomendasi Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas, diurus di Dinas Perhubungan
-Rekomendasi Tempat Pembuangan Sampah Sementara, diurus di Dinas Lingkungan Hidup
-Rekomendasi Penerangan Jalan Umum, diurus di Dinas Perhubungan
-Rekomendasi Amdal/UKL-UPL/SPPL, diurus di Dinas Lingkungan Hidup
-Rekomendasi Pemadam Kebakaran, diurus di Dinas Pemadam Kebakaran
-Pengesahan Siteplan, diurus di Dinas PUPR
-Saran Teknis, diurus di DPMPTSP
-Pembayaran retribusi
-Penerbitan IMB oleh DPMPTSP; sekarang menjadi PBG
-Memecah IMB per-kaveling, di DPMPTSP; PBG langsung diurus perkaveling, jadi tidak perlu pemecahan lagi
Lihat artikel lainnya:- Aspek Dasar Developer Properti
- Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
- Merancang Proyek Properti tanpa Modal: Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Pentingnya Memiliki PT Bidang Developer Properti dan Langkah Mendirikannya
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Ini Persyaratan yang Dibutuhkan Developer Untuk Bekerjasama Dengan Bank
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Proyek KSO – Kerjasama Lahan antar PT Dalam Membangun Proyek Properti
- Kapan Waktunya Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Lahan?
- Inilah Kenapa Anda Harus Menekuni Bisnis Developer Properti
- Apa Saja Tugas Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti?
- Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah untuk Dibangun Proyek Properti
- Cerita Ketum Deprindo tentang Take Over Proyek Mangkrak
- Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
