Banyak halangan yang dirasakan oleh seseorang yang ingin menjadi developer properti sehingga banyak orang gagal dalam mewujudkan niatnya menjadi seorang pengembang.
Halangan-halangan itu membuat orang takut untuk memulai. Diantara halangan tersebut adalah karena tidak punya modal, tidak punya ilmunya dan halangan yang berasal dari dalam diri sendiri.
Halangan utama adalah karena tidak punya modal
Saya kan tidak memiliki modal, sementara untuk menjadi developer properti butuh modal besar. Demikian keluhan banyak orang yang ingin menjadi pengembang properti yang banyak saya terima. Dan sayangnya itu betul.
Ketidakpunyaan modal merupakan penghalang utama orang untuk menjadi developer properti. Karena memang untuk menjadi developer properti membutuhkan modal besar.
Modal utama yang dibutuhkan tentu untuk membeli tanah
Mari kita lihat suatu contoh, apabila seorang developer properti akan membeli tanah seluas 1 hektare, tak kurang dibutuhkan uang 3 milyar apabila tanah tersebut dihargai 300.000,- permeter perseginya.
Pertanyaannya tentu saja, dari mana saya mendapatkan uang 3 milyar rupiah?
Itu suatu contoh yang besar, ok sekarang mari kita lihat tanah yang tidak begitu besar, katakanlah luasnya 2.000 meter persegi dengan harga 500.000,- permeter persegi.
Maka biaya yang dibutuhkan untuk membeli tanahnya saja sudah 1 milyar. Masih merupakan angka yang besar bagi sebagian orang.
Biaya selanjutnya untuk mengurus perijinan
Biaya tersebut masih akan membengkak jika dihitung biaya untuk mengurus perijinan. Anggap saja untuk membiayai perijinan butuh biaya 10 juta per-unit. Maka biaya yang dibutuhkan adalah 100.000.000,- jika tanah ini bisa dibangun 10 unit.
Perlu biaya untuk persiapan lahan
Biaya akan bertambah lagi jika kondisi tanah tidak rata atau memerlukan pengurugan dalam pekerjaan persiapannya.
Kondisi site sangat berpengaruh terhadap biaya persiapan ini. Semakin butuh pekerjaan berat dalam persiapan maka biaya yang diperlukan juga semakin besar.
Kebutuhan biaya terbesar adalah untuk membangun fisik
Selanjutnya, biaya tambahan diperlukan untuk biaya konstruksi. Misalkan akan dibangun rumah tipe 45 (luas bangunan 45 m2). Maka diperlukan biaya untuk membangun 1 unit rumah sebesar 135.000.000,- jika biaya konstruksi 3 juta permeter persegi.
Bisa dihitung biaya untuk membangun 10 unit rumah tak kurang diperlukan modal 1,35 milyar!.
Untuk membangun infrastruktur juga butuh biaya besar
Kebutuhan biaya selanjutnya adalah untuk pembangunan prasarana, sarana dan utilitas. Yang termasuk dalam PSU ini adalah jalan dan saluran drainase, jaringan listrik, jaringan air, tempat ibadah, arena bermain anak, taman dan ruang bersama lainnya, dan lain-lain.
Dari perhitungan sederhana di atas dapat dilihat bahwa kebutuhan modal untuk memulai sebuah proyek properti itu memang besar. Sehingga tidak semua orang merasa sanggup menjadi developer properti.
Solusi untuk beli tanah adalah dengan pembayaran tanah tidak tunai di depan, Negosiasilah!
Mari kita lihat sebuah contoh strategi untuk mengatasi kebutuhan modal. Untuk membeli tanah, anda bisa menawarkan pembayaran tanah tidak secara tunai di awal tapi dengan cara pembayaran bertahap, sehingga untuk membeli tanah hanya perlu beberapa persen saja.
Sedangkan untuk pembayaran sisanya dilakukan setelah proyek menghasilkan penjualan. Mudah bukan? Dengan demikian untuk membayar harga tanah selanjutnya bisa diambil dari hasil penjualan.
Kerjasama lahan juga bisa
Strategi selanjutnya adalah dengan menawarkan kerjasama dengan pemilik lahan. Inti dari kerjasama lahan adalah tanahnya tidak dibeli, dan pemilik lahan, selain berhak atas harga tanahnya juga berhak terhadap keuntungan proyek. Itulah konsep sederhananya.
Dengan cara inipun anda tetap harus keluar modal, sekurangnya untuk membayar uang muka kepada pemilik lahan atau sekedar uang tanda jadi. Karena biasanya pemilik lahan tetap meminta uang muka (beberapa broker mengatakan ini adalah uang tunggu. Hehehe).
Tentu saja pemilik lahan khawatir kalau developer betul-betul ngga punya modal sama sekali, nanti malah menyebabkan proyeknya mangkrak di tengah jalan. Nah, dengan meminta uang muka itulah dia ingin keseriusan developer.
Sekaligus ingin memastikan developer punya uang. Selain mungkin saja si pemilik lahan juga membutuhkan uang untuk suatu keperluan.
Pertanyaannya adalah apakah anda punya uang untuk membayar uang muka atau uang tanda jadi? Jika anda punya uang, tentu tidak ada masalah. Tetapi jika anda tidak punya uang maka itu baru masalah.
Dalam blog ini permasalahan tentang pembayaran lahan ada solusinya. Silahkan dibaca terus. Sebagai bocoran strategi yang bisa anda pakai adalah dengan menawarkan kepada orang lain untuk membiayai proyek. Orang ini lazim disebut sebagai investor
Kenapa ada orang yang mau membiayai proyek anda? Karena mereka akan mendapatkan bagian keuntungan proyek. itu saja.
Halangan selanjutnya adalah tidak memiliki keberanian
Bagi orang yang ingin menjadi developer properti halangan selanjutnya selain modal adalah keberanian. Ia tidak memiliki keberanian untuk memulai sebuah proyek.
Karena sebelum memulai sudah terbayang duluan rumitnya pengelolaan sebuah proyek.
Sudah terbayang rumitnya mengurus sertifikat tanah, mengurus perizinan, membangun dan memasarkannya.
Terbayang rumitnya mengurus sertifikat tanah proyek
Untuk mengurus sertifikat tanah saat ini memang yang terbayang adalah kerumitan dan biaya yang besar. Selain itu masih banyak cerita orang yang mengurus sertifikat sudah bertahun-tahun tidak selesai-selesai juga padahal sudah menghabiskan biaya.
Mengurus sertifikat tanah harus bolak-balik tiap hari ke kantor BPN. Betul-betul melelahkan bagi sebagian orang.
Itu semua memang betul, tetapi untuk mengurus sertifikat tanah untuk proyek tidak perlu dilakukan sendiri. Bisa serahkan kepada orang lain yang memang sudah biasa mengurusnya.
Jadi waktu seorang developer tidak tersita untuk mengerjakan hal-hal teknis. Bisa fokus terhadap pengembangan proyek selanjutnya.
Terbayarng rumitnya mengurus perizinan proyek
Demikian juga dalam hal mengurus perizinan proyek, yang terbayang orang masyarakat adalah rumitnya mengurus perizinan tersebut. Banyak sekali jenis perizinan yang harus diurus untuk sebuah proyek properti.
Mulai dari perizinan dari warga, dari kepala desa, camat sampai dengan perizinan ke pemerintah daerah setempat.
Di pemerintah daerah setempat masih banyak lagi rekomendasi dan perizinan yang harus diurus mulai dari rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup. Dinas Perhubungan, Dinas Pemakaman, Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Cipta Karya, Dinas Pertanian sampai dengan Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP).
Sama prinsipnya dengan mengurus sertifikat, mengurus perizinan ini tidak perlu dilakukan sendiri. Bisa serahkan kepada orang lain. Atau kerjakan sendiri dengan menunjuk seorang karyawan yang memang tugasnya untuk mengurus perizinan.
Dengan demikian seorang developer tidak perlu mondar-mandir ke kantor-kantor dinas tersebut.
Terbayang rumitnya membangun proyek
Untuk membangun proyek lebih mudah lagi, jika Anda tidak mau dipusingkan dengan pembangunan fisik proyek, pembangunan tersebut bisa diserahkan kepada kontraktor.
Jadi Anda tidak perlu mengurus detil pembangunan, misalnya Anda tidak perlu mengurus upah tukang, belanja material, dan lain-lain.
Pekerjaan tersebut sudah diserahkan sepenuhnya kepada kontraktor. Pastikan saja kontrak dengan kontraktor tersebut jelas detilnya.
Kejelasan tentang detil kontrak sangat penting agar tidak terjadi dispute di kemudian hari. Kejelasan tentang detil spesifikasi bangunan dan detil waktu pengerjaan.
Semuanya harus disepakati sehingga nanti jika ada kesalahan bisa langsung ketahuan apa kesalahannya serta apa solusinya.
Misalnya kesalahan tentang spefisikasi bangunan, jika tidak sesuai dengan spesifikasi yang ada dalam kontrak maka bisa saja bangunan tersebut dirobohkan dan dibangun ulang sesuai kontrak dengan biaya ditanggung oleh kontraktor.
Demikian juga tentang waktu pelaksanaan pembangunan, jika tidak selesai dalam jangka waktu yang disepakati, maka kontraktor harus didenda sesuai dengan waktu keterlambatannya.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula
- Begini Cara Mencari Tanah Untuk Proyek Bagi Orang Yang Tidak Punya Modal
- Begini Cara Menghilangkan Mental Blok Untuk Menjadi Pengembang
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Sampai Dimana Komitmen Mu?
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Tantangan Aktual Pengembang Properti Syariah
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Relaksasi Bebas PPN Perlu Diperpanjang, Tidak Hanya Sampai Bulan Agustus
- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Ini Besaran Bunga KPR yang Ideal Menurut Pengembang
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
