Bapak Rudi, salah satu anggota Developer Properti Indonesia (Deprindo) bertanya ke saya, apakah rumah subsidi boleh dijual dengan skema komersil, dan bagaimana menentukan harga jualnya?
Rumah subsidi bisa dan boleh dijual secara komersil, meskipun developer dalam memperoleh perjiinan dan fasilitas pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan pengurangan Pajak Penghasilan (PPh) dalam rangka pembangunan rumah subsidi.
Yang dimaksud subsidi pada dasarnya subsidi untuk kepentingan calon konsumen yaitu Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang memenuhi syarat tertentu.
Dalam rangka memenuhi kebutuhan tempat tinggal buat rakyat, pemerintah membuat kebijakan sedemikain rupa sehingga harga rumah menjadi terjangkau untuk MBR.
Meskipun pemerintah memberikan pembebasan PPN dan pengurangan PPh serta dukungan subsidi infrastruktur untuk developer, pada dasarnya tujuan utamanya adalah harga menjadi murah dan terjangkau MBR.
Beberapa Alasan Rumah Subsidi Dijual Dengan Skema Komersial
-Konsumen sendiri yang tidak memenuhi syarat subsidi, tetapi tetap ingin membeli.
Syarat utama MBR memperoleh fasilitas subsidi adalah belum pernah punya rumah dan Batasan maksimal penghasilan.
MBR meskipun penghasilan masih kecil tetapi pernah punya rumah dan rumah sudah dijual, dia tidak dapat fasilitas rumah subsidi.
Jika MBR tersebut tetap berkeinginan membeli juga, dia akan dikenakan skema penjualan komersial.
Demikian juga MBR dengan penghasilan lebih dari 8 juta, meskipun belum pernah punya rumah, keinginan punya rumah di komplek subsidi tersebut akan menggunakan skema komersial
-Konsumen MBR tidak lolos dukungan KPR Bank tapi ingin membeli tunai atau cash bertahap
Meskipun BI Cheking bagus, penghasilan juga masih kecil, bisa saja MBR tidak disetujui bank untuk dukungan KPR Subsidi.
Hal ini disebabkan antara lain karena adanya pinjaman atau cicilan yang besar sehingga rasio RPC atau sisa kemampuan angsurannya sudah terlalu kecil.
Contoh lain adalah konsumen sudah berusia mendekati pensiun. Sebegaimana kita ketahui, bank dalam menentukan masa atau jangka waktu kredit adalah sampai dengan usia pensiun.
Jika MBR saat mengajukan dukungan KPR berusia 55 th, sementara masa pensiunnya adalah 56 tahun, dengan sendirinya bank akan menolak permohonan KPR subsidi.
Jika MBR tetap berkeinginan membeli rumah di lokasi subsidi, bisa dengan cash keras atau pembayaran bertahap
-Membeli rumah subsidi di komplek subsidi untuk investasi
Bisa saja, jika kita memiliki kelebihan dana dan bingung mau dikemanakan, atau kita ingin membelikan rumah untuk anak atau cucu, kita bisa membeli rumah unit subsidi dengan cara cash keras atau cash bertahap.
Mengitung Harga Jual Rumah Subsidi Dengan Skema Komersial
Kadang kita sering ketemu developer yang menawarkan rumah subsidi dengan penjualan komersial dengan harga yang tidak berbeda jauh dari harga rumah subsidi.
Contoh, harga rumah subsidi di Jabodetabek 168 juta. Jika ingin beli cash atau KPR Komersial, harga 180 juta. Terdapat kenaikan sekitar 22 jt. Apakah penentuan harga ini sudah ideal?. Berikut ulasan saya.
Terdapat hal-hal yang harus diperhitungkan ketika rumah subsidi akan dijual dengan skema komersial.
Terdapat beban biaya yang semula tidak ada atau lebih kecil ketika dijual dengan skema subsidi yang akan timbul jika dijual dengan skema komersial.
Beban tersebut adalah PPN 10%, dimana dengan skema subsidi kita memperoleh pembebasan PPN, jika dijual skema komersial kita wajib pungut PPN 10%.
Demikian juga dengan PPh yang semula 1 % menjadi 2.5%. Dengan demikian harga jual komersial yang akan dikenakan ke konsumen menjadi naik 10%. Disisi biaya PPh juga terdapat kenaikan 1.5%.
Diluar PPN dan PPh, kenaikan biaya bisa timbul dari biaya penjualan seperti fee notaris. Pada umumnya untuk rumah subsidi, notaris banyak memberikan discount atas jasa fee nya.
Namun jika akan dijual komersial, bisa saja notaris akan melakukan penyesuaian jasanya.
Berikut simulasi harga jual rumah subsidi jika dijual dengan skema komersial
Asumsi yang digunakan adalah konsumen menanggung semua biaya notaris, akta-akta dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Penjualan rumah subsidi
- Harga jual subsidi Jabodetabek:Rp. 168.000.000,
- PPN: 0%
- PPh: 1% Rp1.680.000,-
- Nilai penjualan bersih: Rp166.320.000,-
Rumah subsidi dijual komersial
- Harga jual subsidi Jabodetabek: Rp. 168.000.000,-
- PPN 10%: Rp16.800.000,-
- Harga jual konsumen: Rp 184.800.000,-
- PPh 2,5 %, Rp4.200.000,-
- Nilai penjualan: Rp180.600.000,-
- PPN disetor ke negara: Rp16.800.000,-
- Nilai penjualan bersih: Rp163.800.000,-
Dengan simulasi tersebut, terlihat harga jual komersial 184.800.000,- developer hanya menerima Rp163.800.000,- lebih kecil dibandingkan dijual dengan skema subsidi dimana menerima Rp166.320.000,-
Untuk memperoleh nilai penjualan yang minimal sama dengan skema subsidi, harga jual minimal adalah Rp190 juta include PPN 10%.
- Harga jual incl PPN ke konsumen: Rp190.000.000,-
- PPN 10% disetor ke negara: Rp19.000.000,-
- Hasil penjualan: Rp171.000.000,-
- PPh 2,5 %: Rp4.750.000,-
- Nilai penjualan: Rp166.250.000,-
Tambahan Biaya Dari Sisi Konsumen
Dari sisi calon konsumen, khususnya yang akan membeli dengan KPR Komersial, juga terdapat kenaikan beban biayanya dan uang muka.
Ketika MBR membeli dengan skema subsidi, selain subsidi berupa bunga rendah, juga memperoleh subsidi premi asuransi jiwa dan kebakaran.
Nilai premi asuransi jiwa dan kebakaran kurang lebih 3% sd 4% dari nilai kredit selanjutnya ditanggung negara. Jika membeli dengan komersial, konsumen harus menyediakan biaya premi tersebut.
Demikian juga dari sisi uang muka dan beban PPN. Pada umumnya bank menetapkan DP untuk rumah komersial adalah 10%.
Ketika membeli dengan skema subsidi, DP yang disediakan hanya 5% dikurangi subsidi uang muka (SBUM) Rp4 juta dari negara. Dengan harga jual Rp168 juta, DP real adalah 5% atau Rp8.4 juta dikurangi Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) 4 jt, maka cukup menyediakan DP Rp4.4 juta dengan PPn 0%. Perhitungan ini diluar BPHTB dan fee notaris yang juga jadi tanggungan konsumen.
Namun ketika dijual dengan skema komersial, konsumen harus menyediakan 10% atau Rp16.8 juta. Demikian juga untuk PPN.
Selain menyediakan DP Rp16.8 juta, konsumen harus menyediakan PPn Rp19 juta. Total DP dan PPn sekitar Rp35.8 juta. Plus beban biaya akad KPR karena unsur biaya premi asuransi jiwa dan kebakaran kurang lebih Rp7 juta, total konsumen harus menyediakan Rp42 juta-an, diluar BPHTB dan biaya notaris.
Sekali lagi, hitung cermat ketika rumah subsidi kita akan dijual dengan skema komersial. Tanpa tambahan renovasi atau fisik dan ukuran sama, rumah subsidi dijual dengan skema komersial setara Rp171 juta dengan konsumen harus menyediakan biaya dan ppn total Rp40 juta. Atau dengan harga Rp190 juta dengan konsumen menyediakan biaya akad dan DP kurang lebih Rp24 juta-an.
Semoga bisa dipahami, yuk hitung cermat, selamat belajar
Mandor Tomo | Sekjen Deprindo
Lihat artikel lainnya:- Program Subsidi BP2BT Dihapus
- Rumah Subsidi yang Dijual Tunai dengan Diskon tidak Kena PPN
- Kesulitan Pelaku UKM Dalam Rangka Dukungan KPR Subsidi Skema BP2BT Jika Sudah Memiliki Pinjaman Usaha
- Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
- Cara Menjual Kembali Perumahan Subsidi yang Sudah Dibeli
- Masyarakat Yang Memiliki Penghasilan Rp6 Juta-an Bisa Dapat Subsidi KPR Sampai Dengan Rp40 Juta
- Tahun 2023 Anggaran Subsidi Perumahan Rp30,38 Trilyun Terbanyak Sepanjang Sejarah
- WOW! Membeli Rumah Saat Ini Bebas PPN
- Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan atau BP3 Untuk Mempercepat Penyediaan Hunian Bagi MBR
- KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
- Omnibus Law – UU No. 11 Tentang Cipta Kerja Mendirikan BP3, Pengembang Apartemen Wajib Membayar Kompensasi ke Pemerintah
- Cara Menghitung PPh dan BPHTB Rumah Subsidi
- Bank BTN Kembali Salurkan Kredit Perumahan Subsidi BP2BT untuk 11.000 Unit Rumah
- Begini Gurihnya Bisnis Perumahan Bersubsidi
- Bebas PPN Harus Diperpanjang dan Bisa Juga Untuk Rumah Inden Harusnya
