Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?

Sertifikat rumah awalnya dalam bentuk HGB atas nama developer, lalu baliknama berdasarkan AJB

Sertifikat HGB atas nama developer

Jika seseorang membeli rumah dari developer maka sertifikat atas rumah tersebut awalnya adalah SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan. Kenapa sertifikat tersebut masih dalam bentuk HGB?

Karena pada saat pengurusan sertifikat dan jual beli dengan konsumen tanah proyek masih milik developer.

Jika developernya PT maka sertifikat harus HGB, karena PT sebagai badan hukum tidak diperbolehkan memiliki tanah dalam bentuk SHM. Hal ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.

Dalam UU tersebut SHM hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia dan badan tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Sementara PT badan hukum yang didirikan untuk menjalankan usaha tidak termasuk badan hukum yang ditetapkan pemerintah boleh memiliki tanah dalam bentuk SHM.

Lalu saat dibeli oleh konsumen dan dilakukan penandatanganan akta jual beli (AJB) dan dibaliknama ke atas nama konsumen tersebut, saat itu masih dalam bentuk HGB.

Setelah baliknama selesai ke atas nama konsumen atau pembeli, barulah bisa diajukan perubahan SHGB tersebut menjadi SHM ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Syarat peningkatan HGB menjadi SHM

Sertifikat HGB bisa diajukan menjadi SHM ke kantor BPN dengan persyaratan tertentu, diantaranya adalah pengajuan SHM harus atas nama orang perorangan dan untuk rumah tinggal

Apa syaratnya untuk memohonkan SHM atas SHGB? Syaratnya adalah asli sertifikat HGB tersebut dan IMB/PBG yang mencantumkan bahwa rumah tersebut digunakan sebagai rumah tinggal.

Kedua syarat ini tentu mudah dipenuhi karena jika seseorang memiliki rumah sudah pasti ia memegang sertifikat aslinya. Demikian juga setiap rumah yang dibangun oleh developer sudah pasti ada IMB-nya atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Syarat untuk mengurus peningkatan hak dari SHGB menjadi SHM ini diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal, kemudian syarat selanjutnya adalah KTP dan KK pemilik sertifikat.

Dan membayar uang pemasukan ke negara sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Jika bukan rumah tinggal

Jika dalam IMB/PBG tersebut tertera selain rumah tinggal, seperti rumah toko atau ruko, gudang, kantor atau peruntukan lainnya selain rumah tinggal maka objek tersebut tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM. Objek-objek tersebut, sertifikatnya paling tinggi adalah HGB.

Kelemahan HGB dibanding dengan SHM adalah HGB ada masa berlakunya, dari 20 sampai dengan 30 tahun dan bisa diperpanjang. HGB bisa untuk orang pribadi WNI, bisa juga untuk PT.

Jika jual beli dengan cara tunai

Jika jual beli atas tanah dan bangunan secara tunai maka lebih mudah meningkatkan sertifikat menjadi SHM

Proses peningkatan hak dari HGB menjadi SHM dalam proses jual beli ini mudah dilakukan jika pembelian dengan cara tunai keras, atau langsung lunas.

Pembeli langsung membayar harga rumah, lalu ditandatanganinya Akta Jual Beli dan kemudian diajukan baliknama ke BPN. Selanjutnya tinggal diajukan peningkatan hak dari HGB menjadi SHM.

Membayar pajak-pajak sebelum tandatangan AJB

Sebelum ditandatangani AJB penjual dan pembeli wajib terlebih dahulu membayar pajak-pajak. Penjual dikenakan PPh 2,5% bersifat final dan pembeli dikenakan BPHTB sebesar 5% x (NPOP – NPOPTKP).

Dimana NPOP adalah nilai perolehan objek pajak atau nilai transaksi, sementara NPOPTKP adalah nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, besarnya rata-rata Rp60 juta kecuali DKI Jakarta, nilai NPOPTKP-nya adalah Rp80 juta dan Surabaya NPOPTKP-nya adalah Rp75 juta.

Apabila semua persyaratan administrasi untuk baliknama telah terpenuhi, maka BPN memproses baliknama tersebut.

Kemudian selama beberapa hari proses baliknama selesai, harusnya sih tidak lebih dari 7 hari kerja.

Jika pembelian dengan KPR

Saat ini masyarakat membeli rumah mayoritas dengan menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau dengan bantuan perbankan.

Karena dengan membeli melalui KPR hanya butuh sedikit saja uang yang diperlukan. Uang yang dibutuhkan hanya dalam bentuk DP saja yang jumlahnya tidak terlalu besar jika dibandingkan dengan harga rumah. Bisa saja DP 10%, 15% bahkan bisa saja kurang.

Dengan demikian masyarakat yang belum mampu membeli tunai rumah tetap dapat membeli rumah dengan bantuan KPR tersebut.

Hanya saja nanti ada kewajiban mencicil tiap bulan yang jumlahnya tergantung besarnya harga rumah dan lamanya tenor kredit.

KPR selesai sebelum HGB berakhir

Jika masa kredit selesai sebelum HGB berakhir maka sertifikat tidak perlu ditingkatkan menjadi SHM.

Peningkatan hak menjadi SHM dilakukan oleh pemilik nanti setelah lunas dan sertifikatnya sudah diambil dari bank.

Jadi selama masa kredit, sertifikat masih dalam status HGB dan dipegang oleh bank kreditur sebagai jaminan kredit.

HGB berakhir sebelum masa kredit selesai

Jika HGB berakhir sebelum cicilan lunas, maka ada kesulitan tertentu. Karena ketika HGB berakhir maka secara hukum objek jaminan tersebut telah gugur dan tidak bisa lagi menjadi jaminan hutang.

Maka untuk mengantisipasi ini, jika jangka waktu KPR lebih lama dibandingkan dengan masa berlaku sertifikat HGB, maka sertifikat harus ditingkatkan dulu menjadi SHM.

Setelah sertifikat menjadi SHM, maka ditandatangani APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan yang mencatatkan pembebanan hutang atas objek tersebut. Dengan proses ini, aman bagi bank dan juga aman bagi debitur.

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

Supaya proses akad kredit tidak tertunda, maka pada saat akad kredit ditandatangani juga SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Nanti APHT ditandatangan setelah sertifikat menjadi SHM.

Sedangkan yang menandatangani APHT cukup kreditur saja karena sudah ada kuasa dalam SKMHT.

SHM Vs HGB

Memang dengan memiliki rumah dengan sertifikat SHM masyarakat merasa aman, karena SHM adalah jenis kepemilikan yang paling tinggi karena tidak akan pernah berakhir masa berlakunya.

Berbeda halnya dengan SHGB yang ada masa berlakunya, paling lama 30 tahun. Tetapi pemerintah memberikan waktu beberapa tahun untuk perpanjangan dan pembaruan hak. Masing-masing 20 dan 30 tahun.

Selain itu jika rumah sudah SHM maka menjualnyapun lebih mudah karena masyarakat lebih senang membeli tanah dan bangunan dalam bentuk SHM.

Lihat artikel lainnya:

asriman.com