Bisnis developer properti mutlak membutuhkan modal, dimana modal terutama dibutuhkan untuk membeli lahan, mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan, membangun fisik proyek, biaya overhead dan biaya untuk marketing.
Ada beberapa sumber permodalan yang bisa dimanfaatkan diantaranya; modal dari kantong sendiri, dari anggota keluarga, dari teman, pemilik lahan, investor dan kontraktor.
Modal dari Kantong Sendiri
Modal dari kantong sendiri merupakan kondisi yang paling ideal karena Anda dapat mengatur dan mengontrol proyek sesuai dengan keinginan sendiri.
Selain itu, tentu saja dengan modal sendiri, keuntungan proyek juga akan menjadi milik Anda sendiri, tanpa harus berbagi dengan orang lain.
Apabila ini suatu keharusan maka tidak banyak orang yang bisa menjadi developer properti karena tidak banyak orang yang memiliki uang yang cukup untuk modal bisnis properti.
Hal ini disebabkan terutama sekali oleh besarnya modal yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek properti.
Modal terbesar yang dibutuhkan terutama sekali untuk membeli lahan. Modal ini harus di awal-awal proyek karena kebutuhan membeli lahan ini harus ada di depan.
Modal Uang dari Anggota Keluarga
Jika modal dari kantong sendiri tidak memungkinkan maka Anda bisa meminta bantuan dari anggota keluarga.
Yang dimaksud dengan keluarga di sini adalah orang-orang yang memiliki hubungan yang paling dekat dengan Anda, seperti orang tua, anak, adik, kakak dan lain-lain.
Keluarga tentu akan percaya apabila Anda meminta bantuan untuk keperluan bisnis. Apalagi bisnis developer properti yang merupakan bisnis dengan fisik yang jelas.
Tidak tertutup kemungkinan Anda mengajukan kerjasama dengan keluarga, bukan dalam bentuk bantuan. Dengan kerjasama pengerjaan proyek lebih terjamin dan memenuhi unsur-unsur bisnis.
Barang yang akan dibeli dan dibisniskan jelas yaitu berupa tanah. Hitung-hitungan bisnisnya juga jelas termasuk pola pembagian keuntungannya transparan dan bisa dibuatkan perjanjian tertulis.
Hanya saja Anda dapat mengajukan kerjasama pendanaan proyek kepada keluarga apabila keluarga Anda memiliki modal.
Tidak hanya itu, yang penting lagi diperhatikan adalah bahwa Anda harus memiliki riwayat yang bagus dengan anggota keluarga.
Maksudnya Anda tidak pernah berlaku curang terhadap keluarga. Misalnya pernah pinjam uang saudara tetapi sampai saat ini belum dibayar. Nah, catatan ini menjadi penghalang keyakinan saudara terhadap Anda.
Modal dari Teman
Sama halnya dengan syarat mutlak untuk mendapatkan bantuan dari keluarga, teman-teman Anda tentu akan melihat track record Anda selama bergaul dengan mereka.
Jika track record Anda bagus maka akan ada teman yang membantu Anda atau sepakat menjalin kerjasama bisnis dengan Anda.
Karena dalam hal apapun, apalagi dalam hubungan bisnis, kunci utama untuk mendapatkan kerjasama bisnis adalah rasa percaya (trust). Sekali nama Anda cacat jangan harap akan dipercaya lagi.
Memberdayakan Pemilik Lahan sebagai Pemodal Proyek
Anda bisa memberdayakan pemilik lahan sebagai sumber modal membangun proyek properti Anda.
Mereka menyumbang modal bukan dalam bentuk uang tapi berupa tanahnya dengan tidak meminta pembayaran tunai di depan.
Jadi tanahnya dibayar ketika proyek sudah menghasilkan penjualan atau dibayar bertahap dengan jangka waktu tertentu.
Dengan kondisi ini sama saja pemilik lahan menyetor modal dalam bentuk sejumlah uang untuk membeli lahan. Lantas bagaimana cara pembayaran tanah tersebut?
Pembayaran tanahnya bisa ketika unit terjual atau bisa juga secara bertahap dalam waktu tertentu.
Pembayaran tanah ketika unit terjual
Dengan kesepakatan pembayaran tanah sesuai dengan unit terjual, pembayaran tanah dilakukan ketika unit rumah sudah terjual.
Besarnya tiap pembayaran kepada pemilik lahan tersebut amat sederhana yaitu dengan cara; hitung harga tanah (dikurangi dengan DP) lalu bagi dengan jumlah unit rumah yang akan dibangun di lokasi tersebut.
Lalu tiap terjadi penjualan langsung dibayarkan kepada pemilik lahan. Bisa juga pembayaran per-waktu tertentu. Misalnya tiap bulan dilihat berapa unit terjual lalu dihitung haknya pemilik lahan dan langsung dibayarkan.
Dengan pembayaran tanah sesuai unit terjual ini, modal yang dibutuhkan di tahap awal mungkin hanya untuk mengurus sertifikasi lahan dan perizinan, membersihkan lahan, dan membuat desain proyek.
Atau tidak tertutup kemungkinan pemilik lahan meminta uang sebagai tanda keseriusan developer atau sekedar ikatan kerjasama.
Besarnya uang ikatan ini umumnya tidak terlalu besar, mungkin sekitar 1 atau 2 persen saja dari nilai lahan.
Jika harga lahan adalah 10 Milyar rupiah, maka wajar apabila uang ikatan sebesar 100 sampai dengan 200 juta saja.
Tidak tertutup kemungkinan pemilik lahan meminta uang yang lebih besar dalam bentuk uang muka pembayaran tanah. Dimana besarnya uang muka ini mungkin 5 sampai dengan 10 persen dari harga tanah.
Pembayaran dengan cara bertahap sesuai kesepakatan
Cara pembayaran lahan bisa juga dengan cara bertahap dengan termin tertentu. Misalnya pembayaran tiap 6 bulan sekian persen.
Misalnya uang muka 10%, lalu dibayarkan 20% di bulan ke-12, 20% di bulan ke-18, 20% di bulan ke 24 dan 30% di bulan ke-30.
Ini hanya sebagai contoh saja, karena bebas-bebas saja menyepakati skema pembayaran dengan pemilik lahan. Asalkan saling setuju ya ok ok saja.
Mengundang Investor untuk Membiayai Proyek
Sumber modal lainnya yang bisa Anda manfaatkan adalah dengan mengundang investor untuk membiayai proyek Anda. Investor bisa berupa perorangan bisa juga berupa badan hukum atau Perseroan Terbatas (PT).
Untuk proyek dengan skala kecil lebih mudah dan menguntungkan dengan memakai investor perorangan, tetapi jika proyek Anda dengan skala besar lebih baik dengan menggunakan investor korporat atau PT.
Investor perorangan
Kelebihan investor perorangan adalah kerjasama lebih fleksibel. Maksudnya kerjasama bisa dimulai ketika akan memulai proyek.
Misalnya investor bisa diajak ketika awal-awal proyek bahkan bisa diajak untuk membeli lahan. Atau sekedar untuk membayar uang muka pembayaran tanah jika pemilik lahan sepakat pembayaran tanahnya dengan cara bertahap.
Hanya saja kerjasama dengan investor perorangan ini biasanya jumlah uangnya tidak terlalu besar. Mungkin sekitar 1 atau 2 milyar saja.
Investor korporat
Berbeda dengan investor perorangan, investor korporat dapat membiayai proyek dengan nominal lebih besar. Investor korporat ini bisa dalam bentuk perbankan, asset management, lembaga pensiun suatu perusahaan atau instansi dan lain-lain.
Perbankan sanggup membiayai proyek dalam jumlah besar, hanya saja butuh persyaratan banyak. Persyaratan tersebut diantaranya adalah tanahnya sudah musti milik developer, perizinan sudah harus selesai dan umumnya mensyaratkan developer memiliki sejumlah modal usaha.
Jadi investor perbankan tidak cocok untuk dilibatkan sejak awal proyek.
Demikian juga asset management dan lembaga pensiun, mereka memiliki kriteria sendiri dalam menilai proyek yang akan dibiayai. Syaratnya tidak jauh-jauh dari syarat yang diajukan perbankan.
Pembayaran investor dengan skema bagi hasil
Pembayaran kepada investor bisa dengan cara bagi hasil dengan hitungan persentase tertentu. Misalnya investor mendapatkan bagian 50% atau 60% atau sesuai dengan kesepakatan.
Dasar perhitungannya adalah bagian dari laba bersih proyek.
Pembayaran investor dengan fix return
Selain dengan skema bagi hasil, strategi lainnya adalah dengan cara fix return. Maksudnya bagian investor sudah ditentukan di awal. Misalnya return-nya 20%, 30% atau berapapun.
Dasar perhitungannya adalah besarnya uang yang disetorkan oleh investor. Jika investor menyetor modal 1000 dan mendapatkan 20% per-tahun, maka investor mendapatkan 200.
Jika lamanya kerjasama pembiayaan adalah 2 tahun, maka investor mendapatkan 400.
Memanfaatkan Kontraktor untuk Turut Serta Membiayai Proyek
Selanjutnya Anda bisa memanfaatkan kontraktor untuk membangun proyek dengan cara menegosiasikan cara pembayaran. Pembayaran yang menguntungkan untuk developer adalah dengan cara pembayaran paling kecil di awal.
Dengan demikian developer tidak membutuhkan modal besar untuk mulai membangun.
Lebih baik lagi jika pembayaran kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan selesai. Skema ini lazim dinamakan turn key.
Jadi kontraktor silahkan mengerjakan proyek terlebih dahulu sampai selesai, lalu setelah selesai dilakukan penilaian dan jika pengerjaan proyek tersebut sudah sesuai dengan kontrak maka kontraktor baru mendapatkan pembayaran.
Dengan cara ini sama saja kontraktor memodali pembangunan proyek terlebih dahulu.
Lihat artikel lainnya:- Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Strategi Mempersiapkan Modal Untuk Menjadi Developer Properti
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti
- Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti
- Begini Cara Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula dan Cara Mengatasinya
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Berapa Keuntungan Developer Perumahan di Suatu Proyek?
- Menjadi Karyawan Sebuah Perusahaan Properti Sebagai Salah Satu Cara Mudah Untuk Menjadi Developer Properti
Trimakasih atas sharing ilmunya.
Sangat bermanfaat..
Terimakasih
Assalamualaikum
Pak saya mau bertanya bagaimana cara mendapatkan sumber dana yang cukup dalam memulai bisnis property sedangkan keluarga dan relasi tdk ada ?
Rencana kami ingin mendirikan suatu usaha jual beli rumah dan renovasi sampai pembangunan rumah cluster. terimakasih
Kalau bapak sudah punya PT dan Sertifikat Tanah atas nama PT, IJIN SDH LENGKAP dan Tidak punya hutang di Bank, sy bisa bantu ajukan ke Investor. Peluang akan sangat besar jika sudah di bangun minimal 20% dengan modal sendiri.
waalaikumsalam,
ya bingung juga saya menjawab, mungkin bpk ngga cocok di bisnis properti kalau ngga ada keluarga dan relasi sementera modal juga ngga punya.
cara paling mudah masuk di bisnis jasa, jasa jual beli rumah, renovasi rumah. tapi musti punya keahlian
Assalamualaikum pak sy baru mulai bisnis properti dengan keluarga kebetulan lahan PX keluarga.modal buat ngurus surat surat perijinan modal keluarga walaupun pijam sedangkan material bangunan kami pun pijam ,setelah 1 unit terjual dana oencairan nya buat bayar hutang td sedang kn sy ini mau membangun TDK ada modal lg.apa solusi nya agar sy bisa mengembangkan perumahan ini lg.terimakasih
solusinya ya cari modal bu. bisa ke keluarga lagi, ke teman atau kepada siapapun yang percaya
Malam pak Asriman…
Saya baru mendapatkan Proyek untuk Membangun Rumah di Jogya..sy msh pemula di Bisnis Properti/Developer makanya sy sangat tertarik membaca penjelasan ttg per properian dr bapak..
apakah ada link atau investor yg bisa bpk rekomendasikan ke saya agar proyek ini bisa jalan
saya mau pola kerja sama/bagi hasil pak..
Mou dg Pemilik lahan dan Intansi yg memerkukan rumah sudah ada..
Terima kasih atas masukan dan sarannya
Anto.
silahkan cari sumber pendanaan yang sekiranya percaya pada bpk
Mas anto kalau boleh tau rencana bangun rumahnya di daerah mana ya ? Mks