Menarik untuk membahas jika ada orang yang mengatakan bahwa menjadi developer properti bisa dilakukan tanpa modal.
Kalimat ini menjebak, musykil dan musti dielaborasi lebih jauh.
Untuk memahami developer properti tanpa modal mari kita lihat apa saja tahapan yang musti dilakukan ketika akan mengembangkan suatu lahan menjadi proyek properti.
Dalam hal ini kita ambil contoh proyek sederhana, membangun perumahan. Tentu saja membangun perumahan lebih sederhana jika dibandingkan dengan membangun properti residensial lainnya seperti apartemen, condominium atau properti lainnya.
Membangun perumahan sangat fleksibel dari sisi luasan, lokasi dan modal yang dibutuhkan maupun strategi pembangunannya.
Luasan yang kecil yang cukup untuk dibangun duapuluhan unit sudah cukup untuk dijadikan perumahan, demikian juga lokasi, tidak perlu di tengah kota, yang penting adalah ada permintaan hunian di sekitar lokasi tersebut, kondisi itu sudah cukup bagi kita untuk membangun perumahan.
Dan tentang kebutuhan modal, membangun perumahan kebutuhan modalnya relatif lebih kecil jika dibandingkan dengan membangun proyek non perumahan.
Membeli lahan musti pakai modal
Lahan atau tanah merupakan bahan dasar untuk membangun perumahan, tidak ada lahan tentu tidak akan mungkin ada perumahan.
Sama dengan membuat omelet kan musti ada telurnya, demikian juga jika akan membuat kue bolu tentu harus ada tepung, telur sebagai bahan dasarnya.
Jika sudah punya lahan tentu tahapan mengakuisisi lahan ini bisa di-skip. Ngga perlu lagi membeli lahan karena sudah ada lahan yang siap dikembangkan.
Baca juga: Ini Jadwal Workshop Cara Benar Menjadi Developer Properti Bagi Pemula
Bagaimana jika tidak punya lahan? Ya musti cari lahannya dan beli.
Pada tahapan ini menjadi developer properti tanpa modal sudah terpatahkan. Musti butuh modal untuk membeli lahan.
Masih ada sedikit rongga di sini, jika pemilik lahan mempersilahkan lahannya dibangun tanpa dibayar. Tapi biasanya pemilik lahan tetap minta uang muka atas tanahnya walaupun tidak perlu dibayar seluruhnya.
Hal ini untuk memastikan bahwa si developer sanggup mengelola proyek, karena punya sedikit modal untuk memulai mengerjakan proyek. Pemilik lahan akan ragu juga jika si developer tidak punya modal sama sekali.
Tetapi tak tertutup kemungkinan, dengan penawaran dan strategi tertentu, si pemilik lahan bersedia dibayar di belakang saja, sehingga proyek bisa berjalan. Kondisi inilah yang dinamakan dengan kerjasama lahan murni.
Misalnya penawaran yang diajukan sangat menguntungkan bagi pemilik lahan; harga tanah dinaikkan dan selain mendapatkan harga tanahnya pemilik lahan juga mendapatkan bagian dari laba proyek.
Jadi dapat dilihat di tahap awal seorang developer sudah membutuhkan modal untuk membeli lahan kecuali lahan sudah punya terlebih dahulu atau pemilik lahan bersedia kerjasama lahan murni.
Mengurus perijinan butuh uang
Langkah selanjutnya, jika tentang akusisi lahan sudah selesai atau lahan sudah ada, waktunya mengurus perijinan. Mengurus perijinan ini banyak tahapannya. Kita anggap kita mengembangkan proyek perumahan dengan badan hukum, perseroan terbatas (PT).
Langkah pertama mengurus perijinan ini adalah mendapatkan ijin lokasi terlebih dahulu. Ijin lokasi didapat setelah mengurus pertimbangan teknis pertanah (Pertek).
Tahapan ini mutlak butuh uang, ngga mungkin tanpa uang bisa mendapatkan Pertek dan Ijin Lokasi. Jumlahnya memang amat relatif, tergantung luasan dan lokasi proyek.
Biayanya terbagi dua, biaya yang memang masuk ke kas negara, yang jumlahnya kecil, dan biaya untuk “pengurusan”. Biaya pengurusan ini yang biasanya lebih besar.
Itu baru ijin permulaan, belum lagi ijin-ijin yang bersifat teknis, seperti rekomendasi peil banjir, rekomendari tempat pembuagan sampah, rekomendasi Amdal, Andalalin, rekomendasi pemadam kebakaran, rekomendasi penerangan jalan umum, rekomendasi dari kepala desa, camat dan warga. Tahapan ini mutlak butuh uang.
Jika tidak ada uang untuk mengurus ini semua ya tidak akan mungkin perijinan didapat.
Mengerjakan persiapan lahan juga butuh uang
Paralel dengan pengurusan perijinan bisa dilakukan pengerjaan persiapan lokasi. Misalnya lokasinya masih berupa lahan mentah.
Mungkin lahannya masih penuh semak, belukar, genangan air, tanahnya tidak rata, masih rendah maka dibutuhkan pengerjaan persiapan supaya lahan menjadi siap bangun.
Jika lahan masih penuh dengan semak belukar maka perlu pembersihan lahan atau land clearing. Jika lahan masih banyak genangan air perlu dilakukan penimbunan supaya genangan air tersebut hilang.
Demikian juga jika lahan tidak rata, maka perlu pengerjaan persiapan berupa cut and fill. Tak lupa, ini kondisi ekstrim, yaitu lahannya masih kerendahan. Terhadap lahan ini perlu dilakukan pengurukan.
Nah, kesemua langkah di atas perlu modal untuk melakukannya. Kondisi yang paling berat adalah jika lahan masih rendah dan butuh pengurukan, biaya pengurukan ini yang paling besar.
Di samping biayanya besar, pengurukan ini butuh waktu sampai lokasi siap bangun. Tanahnya butuh konsolidasi beberapa waktu supaya menjadi tanah keras.
Di tiga tahapan ini, membeli lahan, mengurus perijinan dan melakukan pekerjaan persiapan, mutlak butuh uang. Besarnya tentu relatif tergantung lokasi dan kondisi fisik tanah.
Tetap ada solusi untuk mencukupi modal pada tahapan ini; mendapatkan lahan bisa dengan cara kerjasama lahan sedangkan untuk mendapatkan uang untuk mengurus perijinan dan pekerjaan persiapan bisa dilakukan dengan cara membuat kegiatan preselling.
Preselling ini bisa dilakukan dengan perhitungan dan persiapan matang, tidak bisa ugal-ugalan. Musti diperhitungkan betul resiko dan mempersiapkan langkah mitigasinya.
Dengan preselling ini kebutuhan modal untuk perijinan dan persiapan bisa agak longgar. Itupun jika preselling ini sukses, karena banyak hal yang musti diperhatikan ketika melakukan preselling. Pokoknya musti hati-hati jika melakukan preselling.
Ajak investor
Satu lagi solusinya jika developer kekurangan modal, yaitu dengan cara menawarkan kerjasama kepada orang yang punya uang. Ajak mereka untuk membiayai proyek.
Prinsipnya adalah si investor membiayai semua kebutuhan proyek, dan nanti akan mendapatkan bagi hasil dari laba proyek.
Dengan strategi mengajak investor ini kebutuhan modal bisa teratasi, tidak perlu uang sendiri untuk memodali proyek, bisa dengan menggunakan uang orang lain.
Sehingga tesis di awal bahwa menjadi developer properti tanpa modal bisa jadi benar, tetap kalimat lengkapnya adalah menjadi developer properti bisa tanpa modal dari kantong sendiri.
Membangun fisik bisa tanpa modal
Jika tanah sudah ada, perijinan sudah diurus dan pekerjaan persiapan lahan sudah ada solusinya, langkah selanjutnya yang diperlukan adalah membangun unitnya.
Membangun unit rumah agak fleksibel. Maksudnya bisa dengan modal sendiri bisa juga dengan menggunakan modal dari kontraktor.
Dengan modal sendiri tentu lebih enak dan leluasa. Biaya pembangunan bisa sesuai dengan harga pasaran.
Apabila membangun dengan menggunakan modal dari kontraktor, dalam hal ini pembayaran dilakukan setelah rumah selesai dibangun atau dalam sistem pembayaran dikenal dengan nama turn key, biaya membangun biasanya sedikit lebih mahal.
Karena kontraktor juga memperhitungkan modalnya yang digunakan untuk membangun. Tetapi jika pembangunan dengan cara kontrak pembayaran bertahap, kontraktor tidak butuh modal. Karena mereka sudah menerima pembayaran di awal sebelum pekerjaan dilakukan.
Demikian juga membangun fisik berupa infrastruktur, bisa dilakukan dengan pembayaran di belakang. Misalnya dibayar seminggu setelah serah terima.
Dari pembahasan di atas, menjadi developer properti tanpa modal tidak bisa dilakukan. Tetapi tanpa modal dari kantong sendiri alias menggunakan modal dari orang lain, bisa.
Semoga paham ya
Lihat artikel lainnya:- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
- Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Begini Cara Menjadi Pebisnis Kavling Tanah
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- Hati-hati Jika Menerima Permintaan Rumah Ready Stock
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- PENTING! Kegiatan di Lapangan Untuk Meyakinkan Konsumen
- Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Menjadi Karyawan Developer Properti Lebih Dulu, Langkah Mudah Menjadi Pengembang
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)
