Ada beberapa broker yang menawarkan lokasi tanah ke saya yang katanya cocok untuk dibangun apartemen. Lokasinya memang di lokasi yang sudah ramai.
Lokasinya di pinggir jalan besar, jalan tersebut jalan utama. Sehingga si broker langsung menawarkan paket bundling bahwa lokasi tersebut bisa dibangun apartemen.
Maksudnya ia membayangkan ke saya bahwa nanti saya bisa membangun apartemen di lokasi tersebut.
Jika untuk hanya mengetahui bahwa lokasi itu bisa dibangun apartemen, ya memang bisa. Tinggal cek ke kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) daerah bersangkutan, akan kelihatan bahwa lokasi tersebut memang bisa dibangun apartemen.
Bukan hanya bisa dan tidak bisa dibangun apartemen
Tapi ketika akan membangun apartemen, pertanyaan yang harus dijawab kan tidak hanya bisa atau tidak dibangun apartemen, tapi apakah secara bisnis lokasi tersebut sudah layak untuk dibangun apartemen.
Apakah ada orang yang akan membeli apartemen di lokasi tersebut? Ini “pertanyaan besar” yang harus dijawab.
Jika lokasi tersebut memang di tengah kota besar seperti Jakarta dan Surabaya atau kota-kota besar lainnya misalnya tentu banyak orang yang akan membeli apartemen. Karena memang harga rumah landed atau rumah tapak sudah sedemikian mahal.
Harga rumah di tengah kota mahal karena dipicu oleh harga tanah sudah sangat mahal sehingga hanya orang-orang yang berduitlah yang bisa membeli rumah tapak di kota besar.
Misalnya di Jakarta, sekarang sulit mencari sebuah perumahan dengan harga di bawah satu milyar.
Pilihannya jika ingin punya properti hunian di Jakarta ya beli apartemen dengan harga di bawah satu milyar.
Karena harga apartemen di Jakarta masih banyak dengan harga di bawah 1 milyar, tentu saja untuk tipe paling kecil, tipe studio atau satu kamar tidur, yang luasnya antara 20 sampai dengan 30 m2.
Saat ini masih ada apartemen yang dijual dengan harga tigapuluh juta per-meter persegi. Sehingga untuk tipe studio dengan luas dua puluh meter persegi harganya masih 600 juta-an. Nah, harga ini menarik bagi orang yang memang beraktifitas di tengah kota.
Apalagi mereka adalah kaum milenial Gen Y atau Gen Z yang masih single atau baru berkeluarga atau punya anak satu maksimal.
Akan tambah menarik jika lokasi apartemen tersebut dekat dengan tempat ia bekerja, atau properti tersebut tergolong properti TOD atau Transit Oriented Development, harga satu unit apartemen dengan harga segitu amat menarik bagi masyarakat.
Bagaimana kalau lokasinya agak ke pinggir kota atau kalau di Jakarta ada yang namanya daerah penyangga yaitu Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi. Apakah sudah bagus dibangun apartemen di lokasi tersebut?
Memang sudah ada beberapa lokasi di prime area yang memang sudah banyak pengembangan apartemen dan perkantoran.
Tetapi tidak semerta-merta lokasi non prime area di daerah penyangga ini bisa untuk dibangun apartemen.
Berapa harga rumah tapak di sekitar lokasi?
Banyak yang harus diperhatikan. Tidak hanya berpatokan kepada hasil feasibility study yang dibuat oleh konsultan. Tetapi kondisi kasat mata harus menjadi landasan untuk mengambil keputusan.
Misalnya berapa harga rumah tapak di sekitar lokasi. Lihat area yang berdekatan. Misalnya tak lebih dari 3 kilometer dari lokasi berapa harga rumah tapak.
Jika rumah tapak di dekat lokasi yang rencananya akan dibangun apartemen tersebut masih berharga sama dengan rencana harga jual apartemen yang akan dibangun maka tunda dulu rencana membangun apartemen saat ini.
Orang akan memilih membeli rumah tapak jika harganya sama dengan apartemen. Karena orang Indonesia lebih senang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah dibandingkan dengan memiliki apartemen.
Mungkin harus ditunda 10 tahun lagi
Kapan cocok dibangun apartemen?
Mungkin sepuluh tahun lagi, mungkin limabelas tahun lagi atau lebih lama. Sampai harga rumah di lokasi tersebut lebih mahal dibandingkan dengan rencana harga jual apartemen. Minimal dua kali lipatnya.
Jika apartemen akan dijual dengan harga limaratus juta, maka harga rumah tapak harusnya lebih dari satu milyar. Itu baru joss.
Lihat artikel lainnya:- Pentingnya Akses Jalan Masuk ke Proyek
- [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
- Mengenal Berbagai Macam Produk Bisnis Properti
- Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti
- Bagaimana Kalau Elevasi Proyek Lebih Rendah Dari Jalan?
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)
- Ternyata Tanahnya Tempat Jin Buang Anak
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Aspek Hukum WNA Membeli Properti di Indonesia
- Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh
- Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
- Bagaimana Pengaruh Pembangunan Moda Transportasi Massal Terhadap Proyek Properti
- Ini Beberapa Pilihan Properti untuk Investasi
- Testing The Water, Teknik Jitu Menilai Respon Konsumen
- Berapa Sebaiknya Lebar Jalan Akses Sebuah Perumahan?
