Begini Skema Sewa Beli Untuk Membeli Rumah

 

Mayoritas masyarakat sanggup mencicil tetapi tidak punya uang untuk membayar DP

Dalam membeli rumah, mayoritas masyarakat kita saat ini, terkendala dalam hal menyediakan uang muka, walaupun sebenarnya mereka sanggup untuk mencicil. 

Berasal dari pemikiran itulah maka muncul ide sewa beli (rent to own, RTO) dalam membeli rumah.

Dengan skema sewa beli ini, orang yang ingin membeli rumah, di awal-awal mereka menyewa dahulu rumah yang akan mereka beli tersebut sampai dengan waktu tertentu.

Setelah jangka waktu sewa berakhir maka dilanjutkan dengan membeli rumah tersebut dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).  

Jadi selanjutnya, ia tetap mencicil rumah tersebut namun sejak saat akad kredit dilakukan, ia bukan lagi berstatus penyewa, tetapi sebagai pemilik rumah yang mencicil rumah yang sudah dibelinya dengan skema KPR.

Sewa-beli melibatkan RTO provider

Untuk menjalankan skema RTO ini, ada satu pihak yang berperan sebagai penghubung antara masa sewa sampai dengan masa pembelian.

Pihak penghubung ini dinamakan RTO provider, yang bertugas menalangi pembelian rumah kepada developer terlebih dahulu.

Lalu RTO provider inilah yang menyewakan rumah tersebut kepada penyewa-pembeli selama masa sewa yang disepakati.

Misalnya RTO provider sepakat untuk membeli satu unit rumah untuk kemudian disewakan kepada penyewa-pembeli. 

Kesepakatan antara RTO provider dengan penyewa-pembeli tersebut adalah rumah yang menjadi objek sewa-beli akan disewakan terlebih dahulu selama 3 tahun. Selanjutnya setelah 3 tahun, penyewa membeli rumah tersebut dengan KPR.

Dari skema ini dapat dilihat bahwa RTO provider ini berfungsi sebagai pihak yang membeli rumah dari developer terlebih dahulu, untuk selanjutnya menyewakan kepada calon pembeli.

Rumah yang di-RTO-kan adalah rumah ready stock bukan inden

Untuk menjalankan skema RTO ini, rumah yang akan dibeli, atau di-RTO-kan paling ideal adalah rumah yang dalam kondisi sudah dibangun, jadi bukan berupa rumah inden (pesan bangun).

Karena apabila rumah dalam kondisi inden, maka terdapat jeda waktu antara terjadinya kesepakatan sewa-beli antara RTO provider dengan penyewa-pembeli dengan rumah tersebut dapat ditempati oleh penyewa.

Jika ada jeda waktu seperti kondisi ini, penyewa akan keberatan karena pada prinsipnya seseorang jika menyewa rumah pasti untuk dipergunakan.

Keuntungan skema sewa beli bagi penyewa-pembeli rumah

Terdapat beberapa keuntungan bagi calon pembeli dalam membeli rumah dengan skema sewa beli ini, yaitu:

Tidak perlu uang muka besar

Dengan skema sewa beli ini, keuntungan bagi pembeli rumah adalah di tahap awal, uang yang perlu disediakan tidak perlu besar. Karena dia sebagai penyewa saja dalam waktu yang cukup lama, bukan (belum) sebagai pemilik. 

Berbeda halnya jika konsumen membeli rumah tersebut. Selain perlu menyediakan uang muka, mereka perlu juga menyediakan biaya-biaya lain seperti pajak-pajak, biaya notaris dan PPAT, biaya bank dalam bentuk administrasi, provisi dan asuransi.

Penyewa-pembeli terlatih untuk membayar sewa (cicilan)

Keuntungan selanjutnya adalah, penyewa, selama masa sewa akan terlatih membayar sewa dengan teratur sehingga nantinya menjadi nilai positif yang bisa menjadi pedoman bagi bank pemberi kredit dalam menyetujui atau menolak permohonan KPR.  

Jika selama masa sewa ia membayar sewa dengan teratur maka itu sudah memberikan penilaian baik bagi bank pemberi kredit bahwa ia sanggup mencicil rumah. Hal tersebut berlaku sebaliknya.

Tidak perlu bankable

Keuntungan selanjutnya bagi calon pembeli rumah adalah di tahap awal ia tidak perlu bankable dengan skema assesment seperti seorang debitur yang akan membeli rumah dengan KPR.

Karena jika ia akan membeli rumah sebagai seorang debitur KPR, maka akan banyak sekali faktor-faktor yang akan di-assess oleh kreditur.

Tetapi dengan skema sewa-beli ini, (di awal) ia tidak membeli rumah tersebut, melainkan hanya sebagai penyewa saja untuk waktu tertentu. Dan selanjutnya jika waktu sewa telah berakhir barulah ia akan melanjutkan membeli rumah tersebut.

Saat masa sewa berakhir dan riwayat pembayaran sewa lancar, maka ketika ia melanjutkan membeli dengan KPR, ia sudah membuktikan bahwa ia bankable karena sanggup membayar sewa secara teratur dan lancar.  

Mencoba suasana lingkungan atau rumah

Keuntungan selanjutnya bagi penyewa (pembeli) adalah ia dapat merasakan kondisi rumah atau lingkungannya terlebih dahulu sebelum ia benar-benar membelinya. 

Apabila ia merasa tidak cocok dengan rumah dan suasana lingkungannya maka ia bisa saja tidak melanjutkan pembelian. Cukup sebatas sewa saja selama masa yang disepakati tersebut. 

Tetapi jika ia merasa cocok maka ia dapat melanjutkan membeli rumah tersebut.

Kerugian skema sewa beli bagi penyewa-pembeli rumah

Selain keuntungan ada beberapa kerugian bagi penyewa (pembeli) yang menggunakan skema sewa beli ini. Diantara kerugian tersebut adalah:

Selama masa sewa penyewa-pembeli belum memiliki rumah tersebut

Kerugian pertama adalah bahwa selama ia menyewa, ia belum memiliki rumah tersebut. Karena memang ia hanya sebagai penyewa. Walaupun jangka sewanya cukup lama. Mungkin selama 2 tahun, 3 tahun atau lebih.

Rumah tersebut akan milik penyewa hanya jika sudah ada transaksi jual beli dengan RTO provider yang berkerjasama dengan bank pemberi KPR.

Jika penyewa-pembeli telat membayar sewa

Kerugian selanjutnya jika ia telat membayar sewa maka ini menjadi nilai negatif bagi riwayat kreditnya.

Bank pemberi kredit kemungkinan besar tidak bersedia menyetujui permohonan KPR-nya. Karena bank khawatir nantinya ketika mencicil KPR ia juga akan tidak disiplin dalam membayar. 

Karena apabila ia tidak membayar sewa rumah dengan teratur, maka ketika akan membayar cicilan KPR kemungkinan ia juga tidak disiplin (atau tidak mampu).

Keuntungan skema sewa-beli bagi RTO provider

Bagi RTO provider, keuntungannya adalah ia mendapatkan pemasukan berupa nilai sewa yang dibayarkan oleh penyewa.

Selain untuk keuntungan RTO provider nilai sewa juga dialokasikan sebagai ‘tabungan’ penyewa untuk uang muka (DP) pembelian rumah nantinya ketika masa berakhir.

Contoh hitungan keuntungan RTO provider

Contohnya satu unit rumah seharga Rp300 juta sepakat untuk di-RTO-kan. Rumah ini dibeli oleh RTO provider kepada pengembang. 

Setelah dibeli lalu rumah ini disewakan senilai Rp1,5 juta perbulan kepada seorang penyewa selama 3 tahun (contohnya). 

Sebagai pengikat dibuatlah perjanjian sewa-menyewa yang juga mencantumkan kemungkinan pembelian di masa akhir sewa. 

Selama masa sewa, penyewa membayar sebesar Rp1,5 juta dikalikan 36 bulan, yaitu Rp54 juta.

Uang Rp54 juta ini menjadi keuntungan bagi RTO provider dan sebagiannya sebagai DP penyewa untuk membeli rumah tersebut dengan skema KPR. 

Keuntungan lainnya bagi RTO provider adalah terdapat selisih harga rumah tersebut saat ini ketika dibeli dari developer dengan  harga rumah ketika dijual kepada penyewa-pembeli. 

Karena sewajarnya harga rumah naik (kemungkinan) 10% sampai dengan 20% pertahun.

Taroklah harga rumah tersebut naik berdasarkan penilaian appraisal 15% pertahun. Maka untuk masa sewa rumah tersebut selama 3 tahun terdapat kenaikan harga rumah Rp45 juta. Itulah keuntungan untuk RTO provider. Gurih lah pokok e

RTO provider dan penyewa-pembeli diikat dengan perjanjian sewa dan beli

RTO provider atau provider sewa beli ini bersedia membeli rumah tersebut untuk selanjutnya akan disewakan kepada calon penyewa-pembeli karena sudah ada perjanjian sewa dan beli antara si pembeli dengan provider.

Dimana salah satu poin yang disepakati dalam perjanjian sewa dan beli adalah menyepakati harga rumah. Sehingga terdapat kepastian harga, sehingga dimana kepastian harga ini menjadi pegangan bagi pembeli, Provider RTO maupun bank pemberi kredit.

Poin selanjutnya yang ada di dalam perjanjian antara RTO provider dengan penyewa-pembeli adalah berapa besar sewa perbulan, berapa lama jangka waktu sewa dan hal lainnya yang dirasa perlu.

RTO provider sudah menjalin kerjasama dengan bank pemberi kredit  

Sebelum RTO provider melakukan kegiatannya, dalam hal ini membeli rumah dari developer untuk selanjutnya disewakan kepada calon penyewa-pembeli, mereka sudah menjalin kerjasama dengan bank pemberi kredit atau lembaga keuangan lainnya, sehingga ketika waktu sewa berakhir maka bisa dilanjutkan dengan akad KPR.

Kerjasama ini bertujuan untuk mendapatkan kepastian rumah tersebut dapat diakadkan dengan skema KPR.

Karena skema bisnis sebuah RTO provider adalah sebagai pihak yang menalangi pembelian rumah, bukan sebagai kreditur yang memberikan kredit kepada debitur (pembeli rumah) dalam waktu yang lama. 

Bank pemberi kredit juga tidak terlalu khawatir terhadap kredibilitas calon debiturnya karena sudah terdapat riwayat pembayaran sewa selama masa sewa.

Lagi pula ketika ada pengajuan dari penyewa-pembeli, RTO provider sudah melakukan penilaian terhadap calon penyewa-pembeli tersebut. Jadi bank tinggal terima bersih calon debiturnya.  

RTO provider berkerjasama dengan perusahaan pembiayaan

Selain bekerjasama dengan bank pemberi kredit, RTO provider bisa juga bekerjasama dengan perusahaan pembiayaan lainnya. 

Kerjasama ini dilakukan pada tahapan awal, yaitu untuk membantu pembiayaan pembelian rumah.

Karena jika hanya mengandalkan pendanaan internal mungkin saja perusahaan RTO provider tidak dapat melayani penyewa-pembeli dalam jumlah banyak dalam suatu waktu.

Tahapan sewa beli rumah

1. Penyewa-pembeli menentukan rumah.
2. RTO provider melakukan pengecekan terhadap legalitas.
3. Penyewa-pembeli memberikan data-data diri seperti KTP, NPWP, bukti penghasilan, dan data lainnya untuk dinilai kelayakannya.
4. Setelah data-data calon penyewa-pembeli dinyatakan layak, maka RTO provider membeli rumah kepada developer.
5. Penandatanganan perjanjian sewa-menyewa, termasuk perjanjian opsi pembelian.
6. Done, rumah dihuni oleh penyewa-pembeli

 

Lihat artikel lainnya:

• Keuntungan Menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah Syariah Dibandingkan dengan KPR Konvensional
• Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
• Begini Langkah Memiliki Properti Tanpa Harus Membeli Tunai
• Program Subsidi BP2BT Dihapus
• Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen
• Kebutuhan Hunian Merupakan Kebutuhan Primer Manusia
• Beli Rumah Saat Ini Bisa Dengan DP 0 Persen
• Relaksasi LTV dan FTV, Beli Rumah Dengan DP 0 Persen
• Akad KPR Subsidi Tahun 2021 Sudah Bisa Dilaksanakan dan Mendapatkan Bantuan Uang Muka
• DP 0 % To Rocket Your Sales!! Bagaimana Menerapkan DP 0% dalam Penjualan Perumahan?
• Fakta Ekonomi Aset Properti: Resiko Investasi Rendah
• Ini Beberapa Pilihan Properti untuk Investasi
• Fakta Ekonomi Properti: Trendnya Lambat Sehingga Mudah Diprediksi
• Begini Cara Menjadi Developer Tanpa KPR Bank
• Kelebihan dan Kekurangan Membeli Rumah Secara Tunai