Pentingnya shareloc sebelum survey
Saya ditawain tanah oleh seorang broker langganan. Lokasinya di Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten. Lokasinya lumayan jauh dari pintu tol Balaraja. Sekitar 8 km.
Jarak ini bisa saya lihat dengan cara meminta share loc-nya lewat Googlemaps, sebuah aplikasi peta dari Google.
Saya belum mau survey sebelum mendapatkan share loc-nya karena dengan adanya share loc saya bisa dengan mudah menilai lokasi itu.
Data yang bisa saya peroleh adalah berapa jaraknya dari beberapa indikator, misalnya jarak ke pintu tol, ke stasiun kereta, ke pabrik, ke komplek pemda dan lain-lain. Ini berhubungan dengan dengan market yang bisa kita bidik nantinya.
Jika lokasi tersebut dekat pintu tol kita bisa menargetkan mereka yang menggunakan tol tiap hari. Atau jika lokasi itu dekat pabrik, maka tentu kita menargetkan karyawan yang bekerja di pabrik tersebut sebagai pembeli nantinya.
Lihat harga perumahan di sekitar lokasi yang ditawarkan
Kembali kita bahas lokasi yang ditawarkan itu. Setelah saya lihat jaraknya lalu saya lihat lagi perumahan yang sedang dipasarkan dekat lokasi. Tujuan saya adalah untuk melihat harga jual mereka.
Di peta Google itu terlihat harga perumahan tersebut, lalu dengan berbekal nama perumahan saya mencari datanya di marketplace properti seperi rumahdotcom, rumah123dotcom, 99dotcom atau portal jual beli internet lainnya.
Semua data akan kelihatan; tipe rumah yang dibangun, harga jualnya dan data-data lainnya.
Bisa menghitung sendiri kelayakan harga tanah yang ditawarkan
Setelah mendapatkan data-data seperti harga jual dan tipe perumahan yang berada berdekatan dengan lokasi tersebut maka saya bisa menghitung kelayakan harga tanah.
Jadi saya tidak mengandalkan apa kata si broker, karena kata broker tanah ini sangat bagus dan amat murah.
Saya ambil patokannya adalah pintu tol. Di dekat pintu tol, hanya sekitar 2 km, saya melihat sebuah perumahan yang sedang dipasarkan. Perumahan tersebut adalah perumahan subsidi yang harganya Rp168 juta.
Kelayakan harga tanah untuk perumahan subsidi
Untuk perumahan subsidi harga tanah tidak lebih dari Rp250 ribu harusnya (untuk Jabodetabek). Sementara tanah yang berada sejauh 8 km dari pintu ditawarkan dengan harga Rp350 ribu per-m2. Woa, mahal amit!
Setelah mendapatkan data ini saya memutuskan untuk tidak perlu survey tanahnya. Hanya membuang-buang waktu saja.
Lokasinya lebih jauh dari perumahan eksisting (perumahan subsidi), sementara harga tanah yang ditawarkan mahal sekali untuk lokasi tersebut. Jelas tidak feasible untuk perumahan subsidi.
Lokasi tersebut belum layak dibangun perumahan non subsidi
Setelah saya lakukan analisa, lokasi itu belum layak dibangun perumahan komersil atau non subsidi. Pasarnya tidak ada. Karena banyak perumahan komersil harga 300 juta-an berada di lokasi yang sudah ramai.
Jika orang mau membeli perumahan komersil tentu saja mereka membeli rumah di tengah kota dulu, itu amat wajar.
Jika akan membangun perumahan subsidipun saya tidak berani mengambil tanah tersebut karena tentu saja kalah bersaing dengan perumahan yang sedang dibangun.
Sementara perumahan yang sedang dibangun ini juga sedang memulai.
Lagi pula lokasi tersebut merupakan lokasi satu arah, maksudnya arus transpostasi hanya melalui perumahan pesaing. Tidak ada akses dari arah lain dari target market.
Lihat artikel lainnya:- Cara Melihat Ketersediaan Market, Faktor Penting Supaya Proyekmu Sukses
- Cara Mudah Melakukan Studi Mendalam Terhadap Potensi Suatu Lokasi, Sehingga Anda Tidak Terjebak
- Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek
- Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh
- Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini
- Faktor-Faktor Yang Menjamin Kesuksesan Pemasaran Proyek Properti
- Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti
- Harga Tanahnya Sudah 1,5 Juta/M2, Berapa Harga Jual Rumah Nantinya?
- Ternyata Tanahnya Tempat Jin Buang Anak
- Google Adwords dan Facebook Ads, Anda Pilih Mana?
- Begini Cara Membuat E-Brochuremu Menarik Calon Konsumen
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan
- ‘Intimidasi’ Konsumen Dengan Selling Point Produk Anda
- Dahsyatnya Umbul-umbul Sebagai Alat Marketing Proyek!
