Banyak pertanyaan yang masuk ke inbox email saya tentang keabsahan jual beli di bawah tangan, apakah sah secara hukum?
Surat jual beli bawah tangan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Untuk menjawab ini, ada dua kondisi; jika surat jual beli bawah tangan atau akta pemindahan hak dilakukan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, maka surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum.
Dengan syarat surat jual beli tersebut terdapat tandatangan saksi kepala adat/kepala desa/lurah dari desa atau kelurahan bersangkutan.
Jadi jika jual beli saja tanpa adanya saksi dari kepala adat, kepala desa atau lurah maka AJB bawah tangan tersebut tidak sah. Musti diulang lagi AJB-nya.
Jika surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum, artinya pembeli pada surat jual beli di bawah tangan tersebut merupakan pemilik yang sah dan dapat mengajukan permohonan sertifikat berdasarkan surat jual beli tersebut.
Surat jual beli bawah tangan yang dibuat setelah berlakunya PP No. 24 Tahun 1997
Kondisi kedua, jika surat jual beli bawah tangan yang dibuat setelah berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 tidak sah secara hukum. Jual beli musti dengan akta PPAT atau akta Camat sebagai PPAT sementara.
Bagaimana solusinya?
Jika para pihak masih hidup bisa dilakukan lagi jual beli dengan akta PPAT dengan menghadirkan lagi pemilik dan pembeli.
Dengan adanya akta AJB PPAT maka timbul kewajiban membayar pajak-pajak sesuai dengan nilai sekarang.
Pajak Penghasilan atau PPh kewajiban penjual besarnya 2,5% sedangkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan terhadap pembeli, besarnya sekitar 5%.
Detilnya besarnya BPHTB = 5% (NPOP dikurang NPOPTKP)
Dimana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. NPOP ini sama dengan nilai transaksi, namun jika tidak ada transaksi atau pembayaran BPHTB karena permohonan hak baru maka dasar pengenaannya adalah nilai taksiran harga pasar oleh petugas dinas pendapatan daerah setempat.
Nilai taksiran ini dibandingkan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) diambil mana yang lebih tinggi.
Sementara NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, nilainya tetap 60 juta, kecuali DKI Jakarta nilai NPOPTKP-nya 80 juta.
Bagaimana jika pemilik sudah meninggal, sementara AJB musti diulang?
Jika pemilik sudah meninggal, maka AJB bisa ditandatangani oleh ahli waris dari pemilik tersebut. Siapa saja ahli warisnya akan terlihat dalam surat keterangan waris.
Surat keterangan waris untuk penduduk pribumi cukup dibuat di bawah tangan. Surat keterangan waris di bawah tangan maksudnya para ahli waris menyatakan dalam surat keterangan waris tersebut bahwa mereka adalah para ahli waris yang sah dari pewaris, dan kemudian ditandatangan oleh semua ahli warisnya.
Selanjutnya SKW ditandatangani juga oleh kepala desa/lurah dan camat untuk membenarkan dan meregister SKW tersebut.
Surat keterangan waris untuk WNI keturunan Tionghoa dibuat dengan akta notaris. Sedangkan surat keterangan waris untuk WNI keturunan Timur Asing seperti India, Arab dan lainnya dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.
Intinya adalah jual beli bawah tangan yang dibuat setelah tahun 1997 tidak berlaku secara hukum.
Secara fisik mungkin tanah sebagai objek jual beli tersebut sudah berpindah penguasaannya menjadi milik pembeli. Tapi secara hukum masih atas nama pemilik sebelumnya.
Jika tidak hendak mengurus sertifikat atas tanah tersebut maka hal itu ok ok saja, toh tanah sudah berpindah penguasaan fisiknya sejak terjadi jual beli bawah tangan tersebut, tetapi jika akan mengurus sertifikat maka AJB bawah tangan itu tidak berlaku, musti diulang lagi AJB dengan akta PPAT atau PPAT Camat, sebagai dasar kepemilikan pemohon.
Lihat artikel lainnya:- Jika Sudah Ada Surat Kuasa Untuk Menjual Apakah Pemberi Kuasa Perlu Hadir Ketika Penandatanganan AJB?
- Bagaimana Cara Mengecek Keabsahan Tanah Girik?
- Surat Keterangan Waris untuk Beberapa Golongan Penduduk
- Fungsi Surat Keterangan Tidak Sengketa Dalam Permohonan Sertifikat Tanah Girik
- Hati-hati; Ini Dia Sebab Batalnya Surat Kuasa Jual
- Apakah Tanah Yang Masih Girik Aman Untuk Dibeli Untuk Dibangun Proyek?
- Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
- Begini Cara Mensertifikatkan Tanah yang Tidak Ada Surat-Suratnya
- Bagaimana Memperpanjang HGB Yang Sudah Berakhir Tapi Pemilik Juga Sudah Meninggal?
- Apakah yang Dimaksud Dengan Tanah Girik? Bagaimana Cara Mengurusnya Menjadi Sertifikat?
- Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
- Cara Mengurus Sertipikat Induk Atas Nama PT Dari SHM
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik
- Apakah Jual Beli Sah Jika Salah Satu Ahli Waris Tidak Tandatangan?
