Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik

Apa itu tanah girik?

Tanah girik adalah jenis tanah hak lama yang belum didaftarkan kepemilikannya ke negara. Dulunya bukti girik itu adalah sebagai tanda bahwa sebidang tanah terdaftar sebagai objek pajak. Namanya pajak Ijuran Pembangunan Daerah (IPEDA).

Namun setelah terbitnya Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan bukti pembayaran pajak menjadi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan).

Dengan adanya bukti girik ini sebidang tanah dapat daftarkan haknya ke negara, dimana dengan terdaftarnya sebidang tanah di negara ditandai dengan tanah tersebut memiliki sertifikat.

Bagaimana caranya menjual tanah girik dan apa saja syaratnya?

Pertanyaan seperti ini sering ditanyakan orang, terutama masyarakat umum yang tidak memahami legalitas suatu tanah.

Pertanyaan ini amat wajar karena saat ini masih banyak tanah yang masih berstatus girik. Masih banyak bidang tanah yang belum bersertifikat.

Tanah girik atau tanah lainnya yang belum bersertifikat bisa dimohonkan haknya menjadi jenis hak tanah yang diakui oleh negara.

Bidang tanah tersebut bisa menjadi Sertifikat Hak Milik atau SHM, Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), Sertifikat Hak Pakai (HP), Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU) dan jenis hak lainnya yang sesuai dengan undang-undang.

Tetapi walaupun tanah girik belum didaftarkan ke negara, kepemilikannya tetap diakui negara. Artinya pemilik tanah girik tetap sebagai pemegang hak atas tanah tersebut.

Tanah girik dapat diperjualbelikan

Dengan memiliki tanah yang masih berstatus girik, pemiliknya bebas melakukan sesuatu hal atas tanah tersebut. Pemiliknya bisa saja menjual, memohonkan sertifikat, menjaminkan atau melakukan sesuatu tindakan hukum apapun terhadap tanah tersebut.

Menjual tanah girik

Tanah girik bisa saja dijual dalam kondisi apa adanya. Maksudnya tanah tersebut tidak perlu disertifikatkan terlebih dahulu sebelum dijual.

Jadi transaksi jual beli masih dalam kondisi girik. Hanya saja memang transaksi jual beli terhadap tanah girik ini harus memenuhi beberapa persyaratan, diantaranya surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadis.

Ketiga syarat tersebut wajib ada ketika sebidang tanah girik akan diperjualbelikan. Ketiga surat keterangan tersebut harus atas nama di penjual. Tidak boleh atas nama pemilik sebelumnya.

Jika surat keterangan tersebut atas nama pemilik sebelumnya maka harus dibuat surat keterangan baru atas nama pemilik sekarang.

Hal ini mungkin saja terjadi jika tanah tersebut sudah diperjualbelikan beberapa kali hingga sampai kepada pemilik sekarang.

Syarat selanjutnya untuk memperjualbelikan tanah girik adalah syarat identitas seperti KTP, KK, NPWP dan identitas lainnya yang dipersyaratkan.

Transaksi tanah girik dengan akta jual beli

jual beli tanah girik

Apabila semua persyaratan tersebut sudah terpenuhi maka bisa dilakukan jual beli dengan akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau PPAT sementara atau camat setempat.

Akta yang dibuat adalah akta jual beli biasa dengan format yang sudah disediakan pemerintah. Jangan lupa selain persyaratan berupa surat ketarangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik masih ada syarat lainnya.

Syarat lainnya tersebut berupa syarat normatif sebuah transaksi jual beli tanah dan bangunan, diantaranya; KTP dan KK penjual, dilengkapi dengan KTP pasangan, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), surat nikah dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). Dimana nantinya pasangan juga ikut menandatangani akta jual beli tersebut sebagai persetujuan.

Satu lagi syarat yang harus ada biasanya adalah surat keterangan waris. Surat keterangan waris ini wajib ada jika pemilik sudah meninggal dunia dan sekarang yang menjual adalah para ahli warisnya.

Selain surat ketarangan waris harus ada juga KTP dan KK semua nama yang tercantum dalam surat keterangan waris.

Dan nantinya semua ahli waris tersebut harus turut menandatangani akta jual beli. Satu saja dari para ahli waris tersebut tidak bersedia menandatangani akta jual beli maka jual beli tersebut tidak sah.

Berbeda dengan AJB tanah yang sudah bersertifikat, jual beli tanah girik dengan AJB PPAT harus disaksikan oleh kepala desa. Artinya kepala desa atau lurah harus bertindak juga sebagai saksi atas jual beli tersebut.

Hal ini supaya jual beli tersebut dicatatkan di buku desa untuk dicantumkan sebagai riwayat tanah tersebut.

Berkomitmen mengurus seritifikat

mengurus sertifikat dari girik — Wajib mengurus sertifikat tanah

Biasanya PPAT tidak bersedia hanya membuat AJB saja. PPAT mengharuskan setelah penandatanganan AJB maka tanah girik tersebut harus dilanjutkan dengan memohonkan sertifikat ke kantor pertanahan.

Karena apabila semua persyaratan untuk jual beli tersebut terpenuhi maka selanjutnya tanah girik tersebut sudah bisa dimohonkan sertifikat.

Syarat untuk memohonkan sertifikat di kantor BPN adalah semua persyaratan jual beli yang dibuat di hadapan PPAT tersebut, diantaranya:

-Surat keterangan tidak sengketa

-Surat keterangan riwayat tanah

-Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik

Pentingnya surat-surat keterangan tersebut diatas adalah untuk menjamin keabasahan tanah yang akan diperjualbelikan.

Secara fisik tanahnya dikuasai oleh pemilik, riwayat penguasaannya jelas atau perolehan tanah tersebut oleh pemilik dulunya ada riwayatnya dan tanah tersebut dijamin oleh kepala desa atau lurah bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa dengan siapapun.

Selain ketiga surat keterangan tersebut ada beberapa persyaratan lainnya yang musti dilengkapi, yaitu:

-Asli giriknya atau legalisir letter C juga bisa.

-Foto copy KTP dan KK pemilik berserta pasangan.

-Foto copy NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).

-Foto copy SPPT PBB dan bukti pembayaran tahun berjalan.

-Surat keterangan waris jika yang namanya di girik sudah meninggal, atau nama yang tercantum di bukti kepemilikan terakhir sudah meninggal dunia, disertai dengan semua KTP dan KK nama-nama yang tercantum dalam surat keterangan waris.

Dari sisi pembeli juga harus memenuhi persyaratan jual beli:

-Foto copy KTP dan KK; untuk pembeli tidak butuh identitas pasangan, tetapi jika dilampirkan boleh juga karena sayang berlebih terhadap pasangan 🙂

-NPWP, ini berguna nanti untuk mengisi subjek pajak pada saat pembayaran BPHTB.

Jual beli tanah girik dengan Akta Pelepasan Hak

jual girik dengan sph

Apabila tanah girik dibeli oleh badan hukum atau perseroan terbatas, maka transaksi tersebut tidak bisa dilakukan dengan akta jual beli.

APH dengan akta notaris

Transaksi peralihan hak tersebut dilakukan dengan Akta Pelepasan Hak atas Tanah (APH) yang dibuat dengan akta notaris.

Hal ini karena tanah girik dipandang sebagai tanah hak milik adat. Dimana PT tidak dibenarkan membeli tanah dengan status hak milik, baik berupa sertifikat hak milik atau hak milik adat.

PT membeli tanah setelah ada izin awal

Satu lagi penyebabnya adalah sebuah PT akan membeli tanah, harus sudah mendapatkan izin pendahuluan dulu dari pemerintah.

Kalau dulu perizinan awal ini dalam bentuk izin prinsip, izin lokasi, namun sekarang perizinan awal ini bentuknya adalah PKKPR atau Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang.

PKKPR diurus di dinas teknis pemda setempat di lingkungan penataan ruang. Ada daerah yang menamakan dinas ini adalah dinas tata ruang, dinas cipta karya, dinas permukiman dan tata ruang, atau nama lainnya.

Untuk mengetahui tentang hal ini silahkan ditanyakan langsung ke DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu) setempat.

Jadi jalan keluarnya adalah transaksi jual beli tersebut harus dengan skema pelepasan hak. Jadi pemilik girik melepaskan haknya ke negara dengan mendapatkan ganti rugi.

Nah, ganti rugi tersebut dibayarkan oleh PT yang akan memohonkan hak atas tanah tersebut. Atas pelepasan hak ini kedua belah pihak tetap dikenakan pajak.

Pemilik girik sebagai pihak yang melepaskan hak akan dikenakan pajak berupa PPh yang bersifat final sebesar 2,5% sementara PT bagai pihak yang akan memohonkan hak tertagih Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5%.

Syarat jual beli tanah girik dengan AJB atau APH

syarat jual beli girik — Syarat jual beli tanah girik

Persyaratan jual beli tanah girik dengan akta jual beli (AJB) dengan akta PPAT dan akta pelepasan hak (APH) atau Surat Pelepasan Hak atas Tanah (SPH) sama, pemilik tetap harus mempersiapkan beberapa surat keterangan seperti surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik dan SPPT PBB.

Dimana persyaratan tersebut dilengkapi dengan identitas kedua belah pihak. Identitas pemilik girik dan identitas dari PT berupa akta pendirian dan perubahannya, KTP dan KK para pengurus PT dan pemegang saham.

Kepemilikan tanah girik tetap aman

Kepemilikian tanah girik tetap aman sepanjang bukti kepemilikan tanah girik tersebut asli dan sah secara hukum. Karena tanah yang masih berstatus girik tetap diakui kepemilikannya oleh negara.

Buktinya bahwa pemerintah menjamin bahwa masyarakat bisa memohonkan sertifikat berdasarkan surat girik tersebut.

Tanah girik yang dimohonkan sertifikat, maka sertifikatnya langsung menjadi sertifikat hak milik(SHM), dimana SHM ini adalah jenis kepemilikan tanah yang paling tinggi dan paling kuat di Indonesia karena SHM tidak akan pernah berakhir jangka waktu kepemilikannya.

Berbeda dengan SHGB, HGU dan Hak Pakai yang memiliki jangka waktu berlaku antara 20 sampai dengan 30 tahun. Dimana setelah jangka waktunya berakhir bisa diperpanjang atau diperbarui untuk jangka waktu tertentu.

Selain itu SHM bersama sertifikat lainnya dapat diperjualbelikan, dijaminkan atau dilakukan tindakan hukum apapun sepanjang tidak melawan hukum.

Lihat artikel lainnya:

asriman.com