Cara Memecah Tanah Girik Dan Memohonkan Sertifikat

Memecah tanah girik itu maksudnya adalah jika sebidang tanah girik akan dialihkan sebagian kepada pihak lain.

Misalnya sebidang tanah Girik luasnya 5000 m2 akan dialihkan atau dibeli oleh seseorang seluas 1000 m2 saja.

Maka langkah yang bisa dilakukan adalah membuat akta jual beli sebagian atas tanah tersebut.

Dalam AJB tersebut dituliskan bahwa yang dibeli adalah seluas 1000 m2 saja sementara sisanya 4000 m2 masih milik si pemilik awal.

AJB atas tanah tersebut harus dibuat dengan akta PPAT atau akta PPAT sementara atau PPAT Camat.

Biasanya jika di daerah tersebut sudah ramai dan banyak notaris yang buka kantor maka AJB lebih cenderung dibuat oleh PPAT.

Tetapi jika di daerah tersebut masih jarang terdapat kantor notaris/PPAT maka biasanya AJB dibuat oleh Camat sebagai PPAT sementara.

Jadi untuk membeli sebagian tanah girik ini prosesnya tidak sama dengan membeli tanah yang sudah bersertifikat.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Jika membeli tanah yang sudah bersertifikat, baik sertifikat hak milik (SHM) atau sertifikat hak guna bangunan (HGB) prosesnya adalah sertifikat tersebut dilakukan pemecahan terlebih dahulu.

Lalu setelah proses pemecahan sertifikat selesai dilakukan di kantor pertanahan maka dilakukan jual beli atas bidang yang bersangkutan. 

Untuk memperoleh hak atas tanah si pembeli, ada dua cara yang bisa dilakukan:

Cara pertama:

Sertifikatkan tanah seluas 5000 m2 terlebih dahulu atas nama pemilik awal. Setelah sertifikat selesai lalu pecah masing-masing 4000 m2 dan 1000 m2.

Lalu yang seluas 1000 m2 yang dibeli dibuatkan AJB di hadapan PPAT. Berdasarkan AJB tersebut bisa diajukan baliknama. Setelah baliknama selesai maka peralihan hak sudah sempurna.

Langkah ini memang perlu waktu agak lama, karena harus menunggu waktu penyelesaian sertifikat. Mungkin beberapa bulan. Artinya si pemilik tidak dapat memperoleh uang jual belinya saat ini.

Namun jika si pemilik butuh uang cepat sementara sertifikat belum selesai, maka untuk pengikatan dapat dibuat PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Bahkan pembayaran lunaspun bisa dilakukan dengan PPJB tersebut.

Setelah sertifikat selesai tinggal dilakukan AJB dan baliknama.

Jika PPJB yang disepakati adalah PPJB lunas, maka AJB yang dibuat berdasarkan PPJB tidak memerlukan tandatangan si penjual lagi.

Cukup si pembeli saja yang bertandatangan di AJB, ia bertindak sebagai pembeli dan penjual.

Kok bisa? Apakah sah secara hukum?

Ya bisa, karena memang begitulah hukum mengaturnya. Karena di dalam PPJB lunas ada pasal kuasa menjual dari pihak pertama kepada pihak kedua.

Dalam kuasa tersebut disebutkan bahwa pihak kedua dikuasakan menjual kepada siapapun termasuk kepada pihak kedua.

Jadi sebenarnya ketika ditandatangani PPJB lunas, maka sudah putus hubungan dengan si pemilik.

Karena si pemilik sudah mendapatkan haknya yaitu pembayaran lunas atas tanahnya.

Namun jika PPJB yang disepakati bukan PPJB lunas, maka pada saat penandatanganan AJB, penjual wajib menandatangani AJB.

Kapan pembayaran PPh dan BPHTB?

Pembayaran pajak-pajak dalam transaksi dengan PPJB ini (baik lunas ataupun tidak lunas) sama waktunya.

PPh di bayarkan pada saat penandatanganan AJB, sedangkan BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) dibayarkan ketika penandatanganan AJB.

Besarnya PPh adalah 2,5% dari nilai transaksi, sedangkan BPHTB besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak) yang besarnya Rp60 juta.

Rumus untuk menghitung BPHTB = 5% (NPOP-NPOPTKP)

NPOP = nilai perolehan objek pajak, sama juga artinya dengan nilai transaksi seperti yang tertulis dalam AJB.

Cara kedua:

Buat AJB seluas 1000 m2, lalu berdasarkan AJB tersebut diajukan sertifikat ke BPN.

Setelah sertifikat selesai maka asli giriknya dimintakan lagi ke BPN untuk dikembalikan ke pemiliknya.

Namun di lembaran girik tersebut diberi catatan bahwa seluas 1000 m2 atas girik ini sudah terbit sertifikat nomor 08/KAMPUNG GALAPUNG, misalnya. (Ingat luas girik total adalah 5000 m2)

Dengan langkah ini tidak perlu membuat PPJB terlebih dahulu, langsung saja AJB atas sebagian tanah girik.

Selain itu, pemilik juga langsung mendapatkan uang penjualan atas tanahnya saat penandatanganan AJB karena memang hak atas tanah tersebut sudah beralih dengan AJB.

Berikut syarat permohonan sertifikat jika alas hak atas tanah tersebut masih tanah girik:

1. Asli giriknya, jika tidak ada bisa minta salinan letter C ke kantor desa atau kelurahan.
2. Surat keterangan tidak sengketa
3. Surat keterangan riwayat tanah
4. Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik
5. Identitas pemohon (KTP dan KK) dan pasangan
6. Surat nikah
7. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
8. Surat keterangan kematian dan surat keterangan waris, jika nama yang tecantum dalam girik sudah meninggal.
9. Identitas nama-nama yang tercantum dalam surat keterangan waris.
10. Asli akta-akta peralihan jika tanah tersebut sudah pernah beralih dari pemilik yang tercantum dalam girik ke pemilik terakhir. Tidak boleh terputus kepemilikannya.

Cara memohonkan sertifikat

Untuk memohonkan sertifikat atas tanah girik, langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengurus beberapa dokumen dari kantor desa atau kelurahan.

Dokumen tersebut adalah surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.

Jika asli girik tidak ada, maka kepala desa atau lurah bisa juga mengeluarkan salinan girik atau salinan letter C tanah sebagai dasar kepemilikan untuk permohonan sertifikat ke kantor BPN.

Setelah persyaratan lengkap lalu daftarkan permohonan sertifikat di kantor pertanahan setempat.

Nanti petugas loket penerimaan berkas akan memberikan tanda terima setelah pemohon membayar uang pelayanan.

Pengukuran lokasi

Langkah selanjutnya tinggal menunggu kabar dari petugas BPN yang ditunjuk untuk melakukan pengukuran ke lokasi.

Karena memang untuk setiap permohonan hak baru, tanah harus diukur untuk mengambil data fisiknya. Data fisik itu termasuk luas dan batas-batasnya.

Setelah diukur, petugas BPN tersebut akan memetakan dan mem-plotting lokasi di peta tanah yang ada di BPN.

Dengan demikian bidang tanah tersebut sudah terdaftar di negara dan mendapatkan surat ukur dan NIB (nomor identifikasi bidang).

Nah, jika sudah mendapatkan surat ukur, maka selangkah proses permohonan sertifikat sudah selesai.

Permohonan SK hak milik

Langkah selanjutnya adalah permohonan surat keputusan pemberian hak milik atau konversi oleh kepala kantor pertanahan.

Proses ini memerlukan waktu agak lama karena perlu kajian yang mendalam atas permohonan sertifikat ini. Kajian dilakukan oleh para petugas yang dibentuk oleh BPN. Petugas ini biasa dinamakan Panitia A.

Selain itu waktu agak lama dibutuhkan karena untuk tanah girik ada proses pengumuman data tanah di kantor pertanahan dan kantor desa atau kelurahan. Pengumuman dilakukan selama 2 bulan.

Tujuan pengumuman ini adalah untuk memastikan bahwa tidak ada sanggahan atau keberatan dari pihak lain atas permohonan sertifikat ini.

Setelah rangkaian proses tersebut selesai dilakukan maka kepala kantor pertanahan menerbitkan SK pemberian hak milik disertai kewajiban membayar BPHTB.

Pencetakan buku sertifikat

Lalu SK hak milik tersebut beserta bukti pembayaran BPTB selanjutnya didaftarkan lagi untuk dibuatkan buku sertifikatnya. Lalu setelah menunggu beberapa lama, maka selesailah sertifikat dan dapat diambil di loket pengambilan sertifikat.

Lihat artikel lainnya:

• Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
• Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
• Bagaimana Cara Memecah Girik?
• Berapa Besarnya Biaya Akta AJB PPAT?
• Bagaimana Cara Mengecek Keabsahan Tanah Girik?
• Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris  
• Apa Sih yang Dimaksud Dengan Surat Keterangan Riwayat Tanah?
• Fungsi Surat Keterangan Tidak Sengketa Dalam Permohonan Sertifikat Tanah Girik
• Cara Membeli Tanah Sawah SHM Sebagian yang Sedang Menjadi Jaminan Hutang Di Bank
• PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
• Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?
• Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik
• Apakah Jual Beli Sah Jika Salah Satu Ahli Waris Tidak Tandatangan?
• Apakah Tanah Yang Masih Girik Aman Untuk Dibeli Untuk Dibangun Proyek?
• Jika Transaksi Dengan PPJB Sertifikat Dipegang Siapa?