Ini Dia Perizinan Lengkap yang Dibutuhkan untuk Pembangunan Perumahan

Saat ini ketika akan mengurus perizinan proyek perumahan ada tiga langkah yang musti dilakukan; pertama mengurus perijinan secara online melalu lembaga online single submission (OSS) yang kedua mengurus perijinan secara fisik melalui instansi terkait.

Selanjutnya mengurus perizinan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) secara daring.

Mengurus perizinan melalui OSS

OSS adalah lembaga khusus yang dibentuk pemerintah untuk pendaftaran perijinan usaha bagi pelaku usaha untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota melalui sistem elektronik yang terintegrasi.

Mengurus perizinan secara online di OSS dengan cara membuat akun di situs resminya yaitu oss.go.id. Di situs tersebut ada panduan untuk memulai perizinan berusaha.

Izin yang didapat dengan OSS

Izin yang didapat ketika mengurus di lembaga Online Single Submission (OSS) adalah: 

1. Nomor Induk Berusaha (NIB)
2. PKKPR (Persetujuan Kegiatan Penataan Ruang)
3. Izin Usaha (Surat Izin Usaha Perdagangan)
4. Surat Pernyataan Pemenuhan Persyaratan Peizinan Komersil/Operasional
5. Surat Pernyataan Kesdiaan Mematuhi dan Menyelesaikan Perizinan Prasarana Usaha
6. Pendaftaran Kepesertaan BPJS Kesehatan
7. Pendaftaran Kepesertaan BPJS Kesehatan

Mendirikan badan hukum usaha dalam bentuk PT

Syarat untuk mengajukan perizinan perumahan adalah sudah lebih dahulu mendirikan badan hukum usaha, dimana bentuk badan hukum yang paling direkomendasikan adalah Perseroan Terbatas (PT)

Jadi jika saat ini Anda belum punya PT untuk mengajukan perizinan pembangunan perumahan maka langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mendirikan PT tersebut.

Membuat PT tidaklah rumit, cukup Anda datang ke kantor Notaris, maka notaris akan membantu Anda membuat PT beserta kelengkapannya.

Menyiapkan alternatif nama PT

Langkah awal, Anda musti menyediakan alternatif beberapa nama PT, untuk berjaga-jaga kalau nama PT yang akan Anda pilih sudah ada yang memakainya.

Nama PT ini akan teridentifikasi ketika Notaris mengajukan nama PT melalui sistem online.

Identitas dan besaran modal

Tidak lupa Anda harus mempersiapkan data-data identitas pendiri dan pengurus PT, jumlah modal dasar dan disetor, tempat kedudukan PT dan jenis usaha yang akan dilakukan oleh perseroan nantinya dan data lainnya yang dirasa perlu sebagai persyaratan.

Setelah Notaris membuat akta pendirian PT maka selanjutnya Notaris akan mengurus pengesahan surat keputusan (SK) pendirian PT tersebut ke Departemen Hukum dan Hak Azazi Manusia (DEPKUMHAM).

Setelah didapat SK PT tersebut maka selanjutnya bisa diurus perijinan melalui oss. Untuk mengurus perizinan di OSS tersebut diperlukan identitas para pemegang saham dan pengurus PT atau kartu tanda penduduk (KTP) dilengkapi dengan NPWP pribadi.

Tak lupa nomor pokok wajib pajak atau NPWP PT juga musti sudah ada sebagai syarat utamanya.

KBLI developer properti

Ketika mendirikan PT (membuat akta pendirian PT dengan akta Notaris) kita boleh memasukkan 4 bidang usaha seperti yang tercantum dalam Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI). Namun nantinya ada satu yang dipilih sebagai KBLI utama.

Untuk PT yang akan bergerak sebagai developer properti, maka KBLI yang cocok adalah 41011 dan atau 68111.

41011

Kelompok ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk hunian, contohnya saja seperti rumah tinggal, rumah tinggal sementara, rumah susun, kondominium, dan apartemen. Pembangunan gedung untuk hunian yang dikerjakan oleh perusahaan real estat dengan tujuan untuk dijual, kegiatan perubahan, dan renovasi gedung hunian.

Untuk pembangunan kawasan permukiman dengan resiko menengah dan tinggi maka KBLI yang cocok adalah 41011 ini. Contoh pembangunan dengan resiko menengah dan tinggi adalah pembangunan apartemen.

Untuk pembangunan apartemen atau kegiatan resiko menengah dan tinggi, pengawasan langsung dari pemerintah pusat.

68111

Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan hunian dan bangunan non hunian (seperti fasilitas penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan. Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan hunian untuk rumah yang bisa dipindah-pindah.

Untuk perumahan yang resikonya rendah KBLI yang digunakan adalah 68111 ini dimana asistensinya ke pemda setempat.

Mengurus rekomendasi-rekomendasi di dinas terkait di pemda

Setelah semua izin-izin melalui OSS didapat maka para pelaku usaha berkomitmen untuk memenuhi mengurus perizinan atau rekomendasi-rekomendasi teknis secara fisik ke instansi atau dinas terkait.

Khusus untuk perizinan perumahan, ini izin atau rekomendasi yang selanjutnya harus dimohonkan: 

Izin warga

atau izin gangguan (HO). Izin ini diperlukan supaya perumahan yang akan kita bangun mendapat persetujuan dari warga. Sehingga ketika proyek sudah berjalan tidak ada lagi gangguan. Izin warga ini menjadi salah satu syarat untuk mengurus izin atau rekomendasi-rekomendasi selanjutnya.

Dimana di dalam izin warga ini terdapat kesepakatan bahwa warga sekitar lokasi proyek tidak keberatan terhadap pembangunan proyek.

Rekomendasi lurah/kepala desa

Rekomendasi kepala desa atau lurah menyatakan bahwa kepala desa atau lurah tidak keberatan atas pembangunan proyek di daerahnya.

Rekomendasi camat

Sama dengan rekomendasi kepala desa, rekoemndasi dari camat juga menyatakan bahwa camat tidak keberatan tentang pembangunan proyek di wilayahnya.

Pertek

Pertimbangan teknis pertanahan (Pertek) dari di Kantor Pertanahan. Pertek wajib diajukan untuk mengetahui bahwa lokasi yang akan dibangun proyek memang bisa untuk dibangun perumahan.

Itu jika proyek yang akan dibangun adalah perumahan. Jika proyek yang akan dibangun adalah ruko, apartemen, kawasan industri, pergudangan, maka peruntukan lokasi tersebut harus sesuai.

PKKPR sebagai pengganti Izin Lokasi dan IPPT

Permohonan persetujuan izin lokasi dari Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu. Permohonan persetujuan izin lokasi ini berguna untuk memberikan persetujuan terhadap izin lokasi yang sudah didapatkan melalu sistem OSS.

Persetujuan izin lokasi diberikan setelah adanya pertimbangan teknis tentang lokasi yang dimohonkan. Jika peruntukan lokasi memang untuk permukiman maka tidak ada halangan persetujuan izin lokasi ini.

Setelah berlakunya Undang-Undang Cipta Kerja No. 11 Tahun 2020 Persetujuan Izin Lokasi ini tidak diperlukan lagi. Izin Lokasi diganti dengan PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang)

-Izin Pemanfaatan Penggunaan Tanah (IPPT) dari Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu. IPPT dapat diajukan jika tanah sudah diakuisisi atau dibeli. Jadi IPPT dapat diajukan jika sudah ada peralihan hak dari pemilik lahan kepada perseroan pegembang.

IPPT juga tidak diperlukan lagi, sudah termaktub semuanya di dalam PKKPR.

Rekomendasi dari Dinas Perhubungan

Andalalin

Dari dinas perhubungan di pemerintah daerah setempat, seorang pengembang wajib mengurus Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin).

Rekomendasi ini penting agar pembangunan proyek tidak memberikan dampak buruk terhadap lalu lintas di sekitar lokasi proyek.

PJU

Dinas perhubungan selanjutnya menerbitkan rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU) yang menentukan titik-titik lampu penerangan di dalam lokasi proyek.

Karena ada aturan yang mengatur tentang jarak maksimum tentang lampu penerangan umum tersebut.

Rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup

Rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup dalam bentuk Amdal, UKL/UPL dan SPPL

Analisa Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (Amdal)

Rekomendasi Amdal adalah rekomendasi dari dinas lingkungan hidup, dimana rekomendasi Amdal diurus untuk kegiatan dengan skala tertentu. 

Skala proyek tersebut bisa berdasarkan luasan lahan atau luasan bangunan yang akan dibangun. 

Rekomendasi Amdal ini dibuat oleh konsultan, jadi tidak dibuat sendiri oleh pengembang.

Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) 

Demikian juga dengan rekomendasi UKL/UPL, dibuat juga oleh konsultan. Amdal dan UKL/UPL sama fungsinya yaitu rekomendasi dari dinas lingkungan hidup dengan mempertimbangkan dampak dari pembangunan proyek terhadap lingkungan.

Yang membedakan antara Amdal dan UKL/UPL adalah skala besaran proyek. Proyek dengan skala besar diperlukan Amdal sementara untuk proyek dengan skala yang lebih kecil dan berdampak kecil pula terhadap lingkungan maka rekomendasi yang diperlukan adalah UKL/UPL saja.

Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan (SPPL)

Selanjutnya jika rencana proyek lebih kecil lagi sehingga tidak diperlukan Amdal dan UKL/UPL maka pengembang cukup membuat SPPL saja. 

SPPL ini bersifat pernyataan sepihak dari pengembang bahwa ia akan mengelola lingkungan di lokasi proyeknya. Contoh proyek yang cukup membuat SPPL saja adalah perumahan subsidi dengan luasan di bawah 5 hektar.

Tempat Pembuandan Sampah Sementara (TPSS)

Rekomendasi lainnya yang diperlukan dari dinas lingkungan hidup adalah rekomendasi TPSS. Rekomendasi ini berguna untuk menentukan lokasi tempat pembuangan sampah dari warga penghuni perumahan nantinya. 

Dalam rekomendasi tersebut terdapat posisi dan desain TPSS, sebagai tempat sampah sementara sebelum diangkut petugas ke tempat pembuangan sampah akhir.

Rekomendasi tentang baku mutu air 

Rekomendasi lainnya yang diperlukan dari dinas lingkungan hidup adalah rekomendasi tentang baku mutu air. Rekomendasi ini bertujuan agar air yang dipergunakan oleh penghuni nantinya sesuai dengan standar berbagai kebutuhan masyarakat.

Jika menggunakan air tanah maka mutu air tanah tersebut harus memenuhi standar kesehatan.

Rekomendasi dari Dinas Tata Air

Dinas Tata Air atau dinas yang mengurusi masalah air di lingkungan Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mengeluarkan rekomendasi peil banjir.

Dimana peil banjir adalah pengaturan ketinggian minimal lantai bangunan yang ditentukan berdasarkan lokasi bangunan tersebut, yang bertujuan untuk mencegah air banjir meluap dan masuk ke dalam bangunan. 

Dengan adanya rekomendasi ini, lantai dasar bangunan berada di atas level banjir yang pernah terjadi sehingga tidak terendam jika terjadi banjir.

Dalam rekomendasi peil banjir ini juga terdapat rekomendasi tentang saluran air hujan sehingga ketika terjadi hujan tidak menyebabkan banjir atau genangan di dalam area perencanaan.

Rekomendasi dari Dinas Pemadam Kebakaran

Dinas Pemadam Kebakaran (Damkar) menerbitkan rekomendasi tentang antisipasi kabakaran. Rekomendasi ini berkaitan dengan desain proyek agar memudahkan alat pemadam kebakaran seperti mobil kebakaran atau alat pemadam kebakaran lainnya.

Rekomendasi dari Dinas Pemakaman

Rekomendasi tentang cadangan tanah makam dikeluarkan oleh Dinas Pemakaman setempat.

Dalam rekomendasi tersebut tercantum kewajiban pengembang menyediakan lahan untuk pemakaman seluas +/-2% dari luas lahan proyek.

Jika proyek berupa apartemen maka kewajiban menyediakan lahan pemakaman adalah 5% dari luas lahan ditambah dengan luas lantai selain lantai dasar.

Lahan untuk cadangan tanah makam ini dibeli oleh pengembang di lokasi yang memang diplot pemda untuk pemakaman.

Setelah dibeli lalu diserahkan pengembang dengan berita acara penyerahan dan selanjutnya dinas pemakaman mengeluarkan rekomendasi bahwa si pengembang sudah menyediakan tanah makam untuk calon penghuni proyeknya.

Rekomendasi dari Dinas Pengairan

Jika proyek yang dibangun melewati sungai, maka dibutuhkan membangun jembatan. Salah satu syarat pembangunan jembatan dan penggunaan lahan di sekitar jembatan adalah Rekomendasi penggunaan tanah pengairan dari Perusahaan Umum (Perum) Jasa Tirta. 

Rekomendasi Dinas Pertanian

Rekomendasi dari dinas pertanian diperlukan untuk menyatakan bahwa lokasi yang dimohonkan bukanlah lahan pertanian.

Apalagi jika lahan pertanian tersebut merupakan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) dan Lahan Sawah Dilindungi (LSD).

Jika lahan proyek termasuk dalam LP2B dan LSD maka lahan tersebut tidak dapat dibangun. Solusinya ya cari tanah lain. 🙂

Tentang LSD dan LP2B ini bisa juga dilihat di kantor pertanahan dan tata ruang, atau langsung ke kantor ATR/BPN juga bisa.

Pengesahan siteplan dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang

Setelah semua persyaratan rekomendasi-rekomendasi tersebut dipenuhi maka proses selanjutnya adalah memohonkan pengesahan siteplan di Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang.

Nama dinas ini mungkin saja berbeda tiap-tiap daerah, jadi tanyakan saja ke kantor PTSP dinas mana yang mengesahkan siteplan.

Rekomendasi dari TPA dan TPT tentang persetujuan PBG

Proses selanjutnya adalah mengajukan desain teknis proyek untuk dibahas oleh TPA (Tim Profesi Ahli) atau TPT (Tim Penilai Teknis).

Biasanya desain proyek akan menjalani beberapa kali asistensi sampai desain sesuai dengan peraturan. Selanjuntnya setelah desain sesuai dengan peratuan, TPT/TPA mengeluarkan rekomendasi penerbitan PBG.

TPT untuk permohonan PBG untuk rumah dengan luas paling besar 72 m2, sedangkan untuk rumah dengan luasan lebih besar, asistensinya dengan TPA. Termasuk bangunan dengan spesifikasi khusus seperti apartemen, gedung perkantoran, gudang, bangunan-bangunan industri, rumah sakit, ruko atau bangunan selain rumah tinggal, semuanya asistensi ke TPA.

Jika asistensi dengan TPT maka penyelesaiannya dalam waktu paling lama 5 hari, sementara jika asistensi dengan TPA maka penyelesaiannya dalam waktu 28 hari.

Pembayaran Retribusi

Setelah terbit rekomendasi dari TPT atau TPA maka terdapat kewajiban pemohon membayar retribusi daerah. Selanjutnya setelah pembayaran dilakukan maka PBG dapat diterbitkan.

Besarnya PBG tergantung perda setempat, yang nantinya besarnya retribusi tersebut dikalikan dengan luasan bangunan.

Misalnya jika besarnya retribusi adalah Rp20.000/m2, maka besarnya retribusi yang harus dibayarkan adalah Rp20 juta, jika luas bangunan yang diajukan adalah 1000 m2. Untuk luasan lain bisa dihitung sendiri.

Mengurus PBG secara online

Setelah semua rekomendasi seperti yang disyaratkan terpenuhi selanjutnya diupload di webiste yang disediakan oleh pemerintah untuk mengurus PBG. Kunjungi hxxps://simbg.pu.go.id

Di dalam website tersebut ada form-form untuk mengunggah berkas persyaratan PBG.

Berkas yang diupload diantaranya:

1. Data-data identitas pemohon

2. Alas hak atas tanah

3. Bukti perjanjian kerjasama jika pihak yang mengajukan PBG tidak sama dengan pemilik tanah.

4. Data-data teknis tanah

5. Perencanaan dari perencana yang memiliki sertifikat keahlian, diantaranya perencanaan arsitektur, struktur, Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing (MEP).

Dan persyaratan lainnya seperti yang disyaratkan di website tersebut.

Setelah semua dilalui dan semua persyaratan dipenuhi maka terbitlah PBG. Dan semua pekerjaan perizinan yang melelahkan sudah selesai.

Tetap semangat!

Lihat artikel lainnya:

• Horayyyy… Dengan OSS Mengurus SIUP dan TDP Cukup 30 Menit, Online
• Sekarang Bisa Saja Mengambil Ijin Lokasi Milik Pengembang Lain. Mudah Kok
• Dahsyatnya SiKasep, Sebuah Aplikasi untuk Membeli Rumah Subsidi
• Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
• Ini Perijinan yang Wajib Anda Urus untuk Memulai Proyek Properti
• Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru  
• Ini Persyaratan yang Dibutuhkan Developer Untuk Bekerjasama Dengan Bank
• Ini Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Ketika Mengurus Perizinan Proyek Properti
• Mendirikan PT Nggak Perlu Setor Modal Di Awal, Hanya Butuh Uang Untuk Akta Notaris
• Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
• Pentingnya Memiliki PT Bidang Developer Properti dan Langkah Mendirikannya
• Begini Langkah-Langkah Pengembangan Perumahan Subsidi
• Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan
• Arsitek yang Tidak Punya Sertifikat Keahlian Bisa Kena Denda Sampai Dengan 1 Milyar!
• Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek

Tags

• https://asriman com/ini-dia-perizinan-lengkap-yang-dibutuhkan-untuk-pembangunan-perumahan/