Dalam pengembangan sebuah proyek properti langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengurus perizinan. Dimana output akhir dalam mengurus perizinan ini adalah PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung.
PBG ini sebagai pengganti IMB karena saat ini IMB sudah tidak berlaku lagi sejak diundangkannya UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja, atau dikenal juga dengan Omnibus Lawa Cipta Kerja.
Mengurus PBG secara daring
PBG diurus secara daring atau online melalui website yang disediakan oleh pemerintah yaitu hxxps://simbg.pu.go.id.
Namun untuk mendapatkan PBG tersebut membutuhkan banyak rekomendasi dari dinas terkait di daerah setempat seperti; rekomendasi peil banjir dari dinas di lingkungan kementrian pekerjaan umum, pertimbangan teknis baku mutu air dari dinas lingkungan hidup, Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) atau Usaha Pengelolaan Lingkungan Hidup-Usaha Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL), juga dari dinas lingkungan hidup.
Rekomendasi lainnya yang wajib diurus adalah rekomendasi Tempat Pemakaman Umum (TPU) dari dinas pemakaman setempat.
Rekomendasi TPU ini didapatkan setelah developer membeli lahan untuk pemakaman dengan luas sesuai peraturan yang berlaku.
Pada umumnya pemda menetapkan bahwa setiap perumahan wajib menyediakan lahan untuk TPU seluas 2% dari luas lahan proyek. Lahan untuk TPU bisa dibeli di lokasi yang memang sudah diperuntukkan oleh pemda untuk pemakaman umum.
Selanjutnya developer wajib mengurus rekomendasi dari dinas pemadam kebakaran dan rekomendasi dari Pemda setempat atau dari kantor pertanahan bahwa lokasi proyek bukanlah Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) dan Lahan Sawah Dilindungi (LSD).
Tidak hanya itu sebuah proyek properti juga wajib mengurus rekomendasi dari warga bahwa mereka tidak keberatan bahwa lokasi akan dibangun proyek properti.
Rekomendasi selanjutnya dari kepala desa atau lurah dan camat yang menyatakan bahwa mereka tidak keberatan terhadap pembangunan proyek di wilayah mereka.
Lihat juga: Ini jadwal dan materi workshop developer properti bagi pemula
Wajib mengurus KPR dan KKPR terlebih dahulu
Namun sebelum semua perizinan dan rekomendasi tersebut dimulai harus diurus terlebih dahulu Konfirmasi Peruntukan Ruang (KPR).
Dimana di dalam KPR ini tercantum peruntukan lokasi. Jadi di dalam KPR ini akan kelihatan apakah lokasi bisa dibangun perumahan atau tidak.
Kalau dulu keterangan peruntukan ruang ini juga bernama advis planning. Jadi intinya pemda setempat menerangkan apa peruntukan di lokasi tersebut.
Apakah sebagai permukiman, pertanian, industri atau zona bisnis dan pergudangan atau peruntukan lainnya.
Setelah KPR didapatkan, maka developer wajib mengurus Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) ke kantor Dinas Cipta Karya atau Tata Ruang, atau daerah tertentu mengharuskan mengurus KKPR di kantor Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional setempat.
Dimana KKPR adalah salah satu perizinan dasar yang wajib didapatkan sebelum pelaku usaha dapat melanjutkan proses perizinan berusaha.
Izin KKPR ini sebagai perngganti izin lokasi, izin prinsip atau izin pemanfaatan ruang di zaman dahulu kala.
Pengesahan siteplan dan PBG
Jika semua persyaratan sudah dilengkapi, maka langkah selanjutnya adalah mengajukan PBG dengan cara meng-upload semua persyaratan termasuk desain siteplan.
Selain berkas desain, dokumen-dokumen lainnya yang wajib dilampirkan adalah sertifikat tanah, atau perjanjian kerjasama jika pengembang bukan pemilik tanah.
Nantinya berkas akan dinilai oleh ahli yang ditunjuk oleh pemerintah. Dalam proses penilaian ini akan ada proses asistensi atau revisi-revisi sehingga desain dan perencanaan sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Salah satu penilaian pokok adalah kesesuaian besarnya lahan efektif dibandingkan dengan lahan untuk fasum dan fasos. Lazimnya besar lahan efektif ini adalah 60% dari luas lahan.
Sedangkan 40%-nya adalah untuk fasum dan fasos atau prasarana, sarana dan utilitas (PSU). Nantinya dalam siteplan akan didetilkan lagi 40% tersebut untuk apa saja.
Misalnya berapa persentase untuk ruang terbuka hijau (RTH), untuk jalan dan parkir, untuk taman, fasilitas sosial, fasilitas olah raga, dan lain-lain.
Sementara dari sisi perencanaan dan teknis, penilaian tidak hanya mencakup desain arsitektural, tetapi mencakup seluruh desain teknis seperti perencanaan dan perhitungan struktur dan perencanaan Mechanical, Elektrical dan Plumbing (MEP).
Dimana semua desain-desain ini harus dibuat dan direncanakan oleh ahli yang bersertifikat. Jadi ketika meng-upload persyaratan dan perencanaan teknis juga ada form untuk mengupload sertifikat keahlian perencana.
Pembayaran retribusi
Persyaratan penerbitan PBG lainnya adalah pembayaran retribusi ke pemda setempat. Besarnya pembayaran retribusi ini diatur oleh pemerintah setempat. Biasanya hitungannya adalah berdasarkan luas bangunan yang sedang diajukan PBG.
Pembayaran retribusi ini sempat menjadi polemik di pemerintah daerah. Karena pada umumnya pemda belum memiliki aturan tentang retribusi PBG.
Aturan yang ada tentang retribusi daerah adalah retribusi IMB. Sehingga pemda tidak memiliki dasar hukum menarik retribusi dalam penerbitan PBG.
Lihat artikel lainnya:- Ini Perijinan yang Wajib Anda Urus untuk Memulai Proyek Properti
- Perijinan untuk Perumahan: Izin dari Badan Lingkungan Hidup (AMDAL/UKL-UPL)
- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Ini Dia Perizinan Lengkap yang Dibutuhkan untuk Pembangunan Perumahan
- Begini Cara Mengurus Rumah Lama yang Belum Punya IMB atau PBG
- Bagaimana Cara Menjadi Pengembang Perumahan?
- Perlu Dipahami Bahwa Developer Properti Adalah Bisnis Jangka Panjang
- Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek
- Mendirikan PT Nggak Perlu Setor Modal Di Awal, Hanya Butuh Uang Untuk Akta Notaris
- Ini Persyaratan yang Dibutuhkan Developer Untuk Bekerjasama Dengan Bank
- WAJIB HUKUMNYA: Seorang Developer Harus Mampu Menyiapkan Pendanaan Untuk Proyek
- Ini Tahapan Dalam Mengurus PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Omnibus Law; IMB Dihapus dan Digantikan PBG
- Ini Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Ketika Mengurus Perizinan Proyek Properti
