Mempersiapkan modal awal untuk memulai sebuah proyek sangat penting untuk kelangsungan sebuah proyek properti. Karena bagaimanapun juga sebuah proyek membutuhkan modal awal
Modal yang dibutuhkan di awal tersebut diantaranya akan digunakan untuk mengurus legalitas, desain dan mengerjakan persiapan lahan.
Modal awal untuk mengurus legalitas proyek
Mengurus legalitas proyek ini sangat penting karena tanpa legalitas, proyek tidak bisa dikerjakan. Yang termasuk dalam legalitas ini adalah mengurus perizinan dan sertifikasi lahan.
Saat ini mengurus perizinan dilakukan secara online, yang mana output akhirnya adalah Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Namun sekarang IMB sudah tidak ada karena sudah digantikan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Ini sebagai implementasi berlakunya UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja
Syarat PBG tetap diurus secara offline seperti biasa
Walaupun PBG diurus secara online namun persyaratannya tetap diurus secara offline ke masing-masing dinas terkait. Seperti Rekomendasi Peil Banjir tetap diurus terlebih dahulu di Dinas Pekerjaan Umum atau dinas yang berkaitan.
Lihat juga: Jadwal workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula
Rekomendasi Tempat Pemakaman Umum tetap diurus di Dinas Pemakaman Daerah, Amdal/UKL-UPL tetap diurus melalui konsultan di mendapatkan rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup setempat.
Demikian juga rekomendasi-rekomendasi lainnya seperti Rekomendasi Penerangan Jalan Umum, Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Rekomendasi Andalalin, Pemadam Kebakaran, Rekomendasi Baku Mutu Air, Rekomendasi Pemasangan Jaringan Listrik, Pengesahan siteplan tetap dilakukan secara offline melalui dinas terkait.
Setelah semua persyaratan tersebut selesai diurus disertai juga dengan desain dan detilnya lalu di-upload ke simbg.pu.go.id. Disamping persyaratan teknis tersebut para pemohon PBG juga wajib melampirkan (upload) juga data-data tanah dan sertifikat arsitek dan pemborong nantinya.
Nah, semua persyaratan tersebut membutuhkan biaya, tanpa legalitas maka proyek tidak bisa dikerjakan apalagi dijual.
Modal awal untuk sertifikasi
Legalitas lainnya yang wajib dikerjakan di awal-awal proyek adalah sertifikasi lahan. Output dari kegiatan ini adalah mengurus sertifikat lahan proyek menjadi sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama perseroan developer.
Langkah ini mungkin amat panjang, tergantung kondisi legalitas lahan yang diakuisisi. Jika legalitas awal lahannya masih belum bersertifikat seperti kebanyakan tanah di Indonesia, maka diperlukan waktu untuk memohonkan sertifikat atas lahan tersebut.
Termasuk biaya yang dibutuhkan adalah membayar pajak perolehan atas tanah, dikenal di masyarakat sebagai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atau lebih tenar sebagai pajak pembeli.
Melihat kondisi ini, tentu saja modal awal yang dibutuhkan menjadi lebih kecil jika tanah sudah dimiliki, atau sudah dibeli sejak waktu yang lama sehingga saat ini tidak diperlukan modal untuk mengakuisisi lahan.
Sebaliknya jika tanah belum dimiliki, maka dibutuhkan biaya yang jauh lebih besar untuk memulai proyek karena harus menyediakan uang untuk membeli tanah.
Modal awal juga perlu untuk membuat desain
Modal awal selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk membuat desain proyek. Desain ini dibuat oleh arsitek dengan biaya tertentu. Besarnya biaya arsitek ini tergantung arsitek bersangkutan karena masing-masing aritek memiliki standar harga.
Biasanya tergantung dari seberapa bagus desainnya, atau seberapa terkenal si arsitek. namun jangan khawatir biaya ini sifatnya negotiable dengan ariteknya. Ada ruang untuk negosiasi.
Untuk proyek yang menyasar segmen menengah ke atas atau proyek dengan dua lantai atau lebih diperlukan juga perencanaan untuk Mechanical Electrical and Plumbing (MEP) dan analisa struktur.
Perencanaan MEP dan analisa struktur ini dibuat oleh perencana yang berbeda dengan arsitek yang mendesain unit rumah.
Berapa besarnya masing-masing biaya ini? Biasanya para perencana ini yang mengajukan proposal biaya di awal lalu ada ruang untuk negosiasi harga.
Modal awal dibutuhkan untuk mengerjakan persiapan lahan
Modal awal lainnya dibutuhkan untuk mengerjakan persiapan lahan. Biaya untuk persiapan lahan ini besarnya relatif, tergantung kondisi lahan proyek. Jika kondisi lahan berupa lahan datar, tanah keras maka biaya persiapannya tidaklah terlalu besar.
Lain halnya jika kondisi lahan sangat tidak siap, sehingga perlu pekerjaan berat seperti pengurugan, cut end fill dan pekerjaan lainnya, maka biaya yang dibutuhkan sangat besar.
Rumah contoh penting banget
Lain dari pada itu modal awal dibutuhkan juga untuk membangun beberapa show houses atau rumah contoh. Rumah contoh ini dibangun sebaiknya sesuai dengan banyaknya tipe rumah yang akan dibangun dan dipasarkan.
Dimana dengan adanya show houses ini calon pembeli dapat melihat langsung calon rumah mereka. Dan ini sangat berpegaruh terhadap minat beli mereka.
Berbeda halnya dengan jika mereka hanya melihat dari gambar-gambar atau video animasi di marketing tools. Sebagus apapun gambar-gambar dan video tersebut tidak dapat mengalahkan rumah contoh yang bisa dilihat dan dimasuki langsung.
Karena belum bisa mengajukan pembiayaan
Pentingnya mempersiapkan modal awal ini karena di tahap awal proyek ini seorang pengembang belum bisa mengajukan pendanaan kepada lembaga keuangan. Bank belum bersedia membiayai proyek di tahap awal.
Mereka hanya mau membiayai proyek jika legalitas sudah lengkap, artinya tanah proyek sudah HGB atas nama PT pengembang dan perzinan juga sudah diperoleh. Atau dengan kondisi saat ini, PBG sudah didapatkan.
Pembiayaan tersebut bisa dalam bentuk Kredit Yasa Griya (KYG), Kredit Konstruksi (KK), Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau jenis kredit lainnya.
KYG dan KK merupakan pembiayaan yang dapat diajukan oleh developer kepada bank untuk membiayai pembangunan fisik proyek, termasuk membangun infrastruktur dan unit rumah sedangkan KPR adalah pembiayaan pembelian rumah oleh konsumen yang dapat juga dipergunakan oleh developer untuk membangun unit rumah.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Omnibus Law; IMB Dihapus dan Digantikan PBG
- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?
- Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru
- Wajib Hukumnya Developer Memiliki Tim Legal Cakap Di Proyek
- Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan
- Perlu Dipahami Bahwa Developer Properti Adalah Bisnis Jangka Panjang
- Mendirikan PT Nggak Perlu Setor Modal Di Awal, Hanya Butuh Uang Untuk Akta Notaris
- Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
- Begini Cara Menjadi Developer Kecil-kecilan
- Mudahnya Seorang Arsitek Menjadi Pengembang, Begini Langkah-Langkahnya
- Apa Saja Tugas Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti?
- Begini Cara Mengurus Rumah Lama yang Belum Punya IMB atau PBG
- Proyek KSO – Kerjasama Lahan antar PT Dalam Membangun Proyek Properti
