Begini Cara Menjadi Developer Kecil-kecilan

Selain menjadi developer yang akan mengembangkan tanah yang luas dengan membentuk badan hukum berupa perseoran terbatas (PT) dirimu juga bisa menjadi pengembang properti untuk lahan kecil-kecil.

Mungkin saja dirimu memiliki lahan seluas 500 m2 dipecah-pecah menjadi beberapa kaveling, mungkin bisa menjadi 5 kaveling. Lalu di kaveling-kaveling tersebut akan dibangun rumah untuk dijual.

Langkah pertama yang harus dilakukan ketika akan membangun rumah di atas beberapa unit kaveling adalah mempersiapkan legalitasnya.

Persiapan legalitas

Legalitas terdiri dari 2 macam yaitu legalitas tentang sertifikasi dan legalitas tentang perizinan bangunannya.

Sertifikat tanah untuk mengembangkan proyek di atas unit seperti contoh ini bisa dalam bentuk sertifikat hak milik (SHM) atas nama pribadi pemilik lahan.

Atau bisa juga tanah masih atas nama pemilik lahan yang dikerjasamakan dengan orang lain sebagai developer.

Jadi secara hukum dan perizinan boleh saja seseorang mengembangkan lahan milik orang lain. Syaratnya adalah ada hubungan hukum antara pengembang dengan pemilik lahan.

Hubungan hukum itu biasanya adalah adanya surat perjanjian kerjasama pembangunan proyek di atas tanah pemilik lahan.

Sementara legalitas perizinan bangunan adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Dulu PBG ini bernama IMB, dimana nama perizinan bangunan berubah karena begitu amanat UU Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja.

Dulunya IMB diurus di pemda setempat sekarang PBG diurus secara online di website yang disediakan oleh pemerintah.

Semua persyaratan dalam mendirikan bangunan di-upload di website tersebut.

Nantinya setelah semua persyaratan PBG dipenuhi akan didapatlah PBG secara online juga. Hasilnya tinggal download di website tersebut.

Boleh atas nama pribadi saja

Untuk mengembangkan lahan yang kecil ini tidak memerlukan badan hukum. Sebagai pengembang bisa dengan atas nama pribadi saja.

Artinya tanah bisa atas nama diri sendiri sebagai pribadi dan perijinanpun bisa atas nama pribadi. Pemerintah menganggap bahwa perizinan bangunan ini bukan untuk perumahan tetapi untuk rumah pribadi.

Walaupun sebenarnya pemerintah juga paham bahwa jika ada orang yang mengurus perizinan 5 unit rumah tentu bukan untuk ditinggali. Karena rumah untuk ditinggali cukuplah 1 saja.

Apalagi lokasi rumah yang diurus perizinan tersebut berdampingan atau dalam 1 lokasi. Sudah pasti nanti akan dijual oleh pemilik. Logis memang hehehehe

Bagaimana batasannya?

Batasannya ya menurut peraturan dari pemerintah daerah (Pemda) setempat.

Jika ketika mengajukan perijinan untuk luasan tertentu Pemda mewajibkan bahwa proyek harus atas nama PT (perseroan terbatas) maka dirimu wajib mematuhinya. 

Tetapi tidak menutup kemungkinan ada Pemda yang membolehkan pengembangan proyek atas nama pribadi saja untuk luasan yang lebih luas.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Misalnya untuk luasan di bawah 1 ha boleh atas nama pribadi.

Karena memang sampai saat ini masih banyak Pemda yang membolehkan pengembangan proyek properti atas nama pribadi untuk luasan 1 ha ke bawah.

Sebelum memulai proyek sebaiknya dirimu cari tahu tentang pengaturan pemecahan ini di Pemda masing-masing.

Sehingga nantinya dirimu bisa mengatur perencanaan terhadap proyek yang akan dibangun.

Masing-masing Pemda memiliki aturan sendiri-sendiri yang mungkin saja berbeda dengan daerah lain.

Jika Pemda mengizinkan pengembangan atas nama orang pribadi

Mari kita lihat jika Pemda setempat membolehkan pembangunan proyek atas nama pribadi untuk luasan yang kecil. Misalnya suatu lokasi akan dibangun lima unit rumah saja.

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan perencanaan.

Lalu dilanjutkan dengan mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) untuk masing-masing sertifikat pecahan.

Jika tanahnya belum bersertifikat tentu saja langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan permohonan sertifikat ke kantor pertanahan setempat terlebih dahulu.

Jika tanah yang belum bersertifikat tersebut adalah tanah girik, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi yaitu surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.

Surat-surat tersebut dibuat oleh kepala desa atau lurah setempat.

Satu lagi yang penting juga untuk dipersiapkan adalah jika nama di giriknya tersebut sudah meninggal dunia.

Maka diperlukan surat keterangan kematian dan surat keterangan waris. Surat keterangan kematian berguna untuk menerangkan bahwa benar si pemilik girik tersebut sudah meninggal dunia pada waktu yang dicantumkan dalam surat keterangan kematian tersebut.

Surat keterangan waris berguna untuk menentukan dan melihat siapa saja para ahli warisnya.

Surat keterangan waris dibuat secara di bawah tangan saja oleh para ahli waris, nantinya surat keterangan waris tersebut dicatatkan dan daftarkan di kantor kepala desa dan kantor camat.

Itu jika yang meninggal adalah pribumi Indonesia asli. Jika yang meninggal adalah golongan Tionghoa maka surat keterangan warisnya dibuat dengan akta Notaris.

Seterusnya untuk golongan non Tionghoa, surat keterangan waris dibuat oleh Balai Harta Peninggalan (BHP).

Jika jumlah pemecahan kecil dari 5 bidang dan lebih dari 5 bidang

Jika jumlah unit yang akan dibangun kecil dari lima bidang, maka untuk tanah tersebut bisa langsung dipecah.

Tetapi jika lokasi akan dibangun lebih dari lima unit maka pemecahan tidak bisa dilakukan.

Karena ada peraturan yang melarang memecah sertifikat hak milik atas nama pribadi lebih dari lima bidang.

Larangan tersebut diatur dalam SK Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 yang Membatasi Pemilikan SHM Hanya 5 Bidang.

Solusinya adalah developer yang akan membangun harus mendirikan PT sebagai developer properti. Karena pengembang properti atas nama PT bisa mengembangkan lahan menjadi proyek properti dalam jumlah dan luas berapapun.

Turunkan haknya dari SHM ke HGB

Solusi lainnya jika akan mengembangkan lahan SHM menjadi perumahan dengan jumlah unit lebih dari 5 bidang adalah dengan cara mengajukan perubahan SHM tersebut menjadi HGB terlebih dahulu.

Perubahan jenis hak ini bisa diajukan ke kantor pertanahan setempat.

Karena yang dilarang dipecah lebih dari 5 bidang adalah SHM, artinya HGB bisa saja dipecah dalam jumlah berapapun, walaupun sertifikat tersebut atas nama pribadi bukan badan hukum.

Karena menurut UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria) atau UU No. 5 Tahun 1960 Sertifikat Hak Guna Bangunan bisa dimiliki oleh orang pribadi WNI dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia. Jadi problem solved tho?

Hanya saja memang ada orang yang berpemahaman bahwa bukti kepemilikan sertifikat HGB kurang kuat.

Sehingga mereka tidak mau merubah SHM menjadi HGB. Tetapi sebenarnya tidak ada masalah jika SHM diturunkan menjadi SHGB.

SHGB tetap kuat secara hukum dan bisa di-SHM-kan lagi

Kekuatan hukum kepemilikan tetap kuat. Hanya saja memang HGB ada jangka waktu berlakunya. Dan masa berlakunya cukup lama yaitu 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun dan bisa diperbarui 30 tahun.

Tetapi hal ini tidaklah menjadi masalah karena setelah menjadi HGB lalu dipecah sesuai unit-unit kaveling, lalu diperjualbelikan dalam bentuk unit rumah, nantinya pembeli bisa mengajukan SHM lagi atas unit rumah yang dibelinya tersebut.

Syaratnya mudah, yang penting ada PBG untuk rumah tinggal. Karena bangunan non rumah tinggal memang tidak bisa mendapatkan SHM. Seperti ruko, rukan, gedung kantor dan bangunan selain rumah tinggal lainnya tidak bisa mendapatkan sertifikat SHM atas tanahnya.

Paling tinggi SHGB, bahkan bisa juga hanya mendapatkan Sertifikat Hak Pakai (HP) sesuai peruntukan lokasi.

Mengurus HGB menjadi SHM cepat dan murah

Tentang pengurusan SHM dari HGB itu cepet kok. Tidak sampai berbulan-bulan. Juga tidak mahal.

Memang ada sebagian orang memang berkonsultasi ke saya dengan mengisi kolom komentar di blog ini dan di video di Channel Youtube saya mengatakan bahwa mereka dipintai biaya yang mahal ketika meningkatkan sertifikat dari SHGB ke SHM.

Ketika saya tanya memang pengurusannya tidak dilakukan sendiri. Mereka menguasakan ke orang lain atau ke kantor Notaris. 

Orang lain yang mengurus ini tentu meminta uang jasa dan ongkos jalan. Menurut saya itu adalah sesuatu yang wajar.

Solusinya jika tidak ingin mengeluarkan uang banyak dalam meningkatkan hak ini ya kerjakan sendiri ke BPN.

Tentu ada konsekuensinya yaitu berupa tersitanya waktu Anda beberapa kali datang ke kantor BPN.

Cara mudah mengurus HGB menjadi SHM

Ngga tahu cara mengurus SHGB menjadi SHM?

Ya tinggal datang ke kantor BPN dan tanyakan kepada petugas di bagian informasi tentang cara meningkatkan hak dari HGB menjadi SHM. Done.

Tapi secara umum untuk meningkatkan SHGB menjadi SHM syaratnya tidaklah rumit.

Syaratnya adalah; asli sertifikat, SPPT-PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran, KTP dan KK pemohon. Tak ketinggalan si pemohon harus melampirkan perizinan bangunan untuk rumah tinggal. Dan nanti setor ke kas negara setelah ada surat perintah setor (SPS) dari petugas loket di kantor pertanahan.

Mari kita lanjut untuk pengembang properti pribadi, setelah sertifikat selesai dipecah sesuai perencanaan maka langkah selanjutnya adalah mengurus IMB atau PBG ke instansi terkait.

Pengajuan IMB/PBG cukup sebagai permohonan IMB/PBG rumah tunggal, karena sertifikat masing-masing unit sudah dipecah.

Pengajuan PBG juga satu-satu perunit sertifikat. Dan nantinya juga akan didapatkan PBG untuk tiap unit sertifikat pecahan.

Mengajukan PBG saat ini secara online

Tetapi dengan adanya UU Cipta Kerja, maka permohonan perizinan bangunan (PBG) saat ini dilakukan secara daring di website yang memang sudah disediakan oleh pemerintah. Websitenya adalah hxxps://simbg.pu.go.id

Silahkan bukan link-nya dan buat akun di situ nanti akan ada pilihan untuk mengajukan permohonan PBG untuk bangunan baru.

Nanti akan banyak persyaratan yang harus dipenuhi diantaranya tentang legalitas kepemilikan tanah, apakah sudah bersertifikat atas nama pemohon atau tanah tersebut atas nama orang lain yang dikerjasamakan dengan pelaku pembangunan atau developer.

Proses perijinan untuk rumah tunggal ini biasanya tidak terlalu rumit. Pastinya lebih sederhana jika dibandingkan dengan mengurus perumahan dengan skala besar.

Jadi tidak perlu mengurus bermacam perijinan seperti ijin lokasi, peil banjir, rekomendasi tanah pemakaman umum, rekomendasi tempat pembuangan sampah, rekomendasi dari dinas pemadam kebakaran, Amdal dan lain-lain.

Syarat teknis wajib disediakan

Hanya saja banyak persyaratan yang musti dipenuhi yang bersifat teknis, seperti desain arsitektural yang dilengkapi dengan gambar kerja. Tak lupa lisensi dari arsitek juga musti dilampirkan.

Jika desain arsitek dibuat oleh arsitek yang tidak memiliki SKA maka sistem tidak bisa memproses permohonan.

Demikian juga diperlukan beberapa persyaratan yang sifatnya sebuah proyek properti besar, seperti desain mekanikal elektrikal dan plambing (MEP), perhitungan struktur dari ahli struktur yang memiliki SKA.

Tak lupa sistem juga mempersyaratkan adanya hasil test tanah, atau jamak disebut soil test.

Tujuannya adalah untuk memastikan desain memang sudah sesuai dengan kondisi tanah.

Apalagi rumah yang akan dibangun adalah rumah 2 lantai, maka hasil soil test menjadi amat penting. Karena berhubungan dengan keselamatan bangunan dan penghuni.

Persyaratan seperti ini dulu ketika zaman IMB tidak diperlukan.

Itulah semua persyaratan yang harus ada ketika mengajukan PBG melalui website. Untuk bisa diproses oleh sistem, maka semua persyaratan tersebut harus lengkap sesuai dengan yang dipersyaratkan. 

Jika tidak lengkap maka sistem di web tersebut tidak bisa berjalan.

Contohnya di sistem tersebut wajib meng-upload perhitungan struktur dan sertifikat keahlian dari perencana atau arsitek.

Selanjutnya setelah IMB/PBG didapat maka proyek boleh dibangun dan dipasarkan. Done!

Ditulis oleh Asriman A. Tanjung, ST

Lihat artikel lainnya:

• Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
• Cara Memecah SHM yang Luas dan Lebih Dari 5 Bidang Sekaligus
• Strategi Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah, Hindari BOM Waktu
• Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?
• Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
• Bolehkan Seorang Developer Menjual Tanah Kaveling?
• Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
• Begini Cara Menjadi Pebisnis Kavling Tanah
• Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
• Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
• Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan
• Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Matang dan Tanah Mentah
• Cara Kerjasama Lahan untuk Dibangun Perumahan  
• Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse
• Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek