Pengembangan proyek properti secara syariah saat ini makin diminati, baik oleh konsumen maupun oleh developer.
Developer properti syariah adalah pengembang yang membangun dan memasarkan proyek properti yang sesuai dengan syariat Islam. Perwujudannya adalah dalam pengembangannya tidak melibatkan bank konvensional.
Apakah bisa mengembangkan proyek properti tanpa melibatkan bank?
Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta Workshop Developer Properti yang saya adakan. Saya jawab, bisa!.
Untuk lebih mengetahui secara detil, mari kita runut langkah-langkah yang kita lakukan ketika akan membangun proyek properti.
Dari langkah-langkah tersebut kelihatan mana step yang membutuhkan campur tangan perbankan dan cara mengatasinya.
Mengakuisisi lahan
Langkah pertama ketika akan mengembangkan sebuah proyek adalah mengakuisisi tanah. Langkah ini diperlukan jika seorang developer belum memiliki tanah.
Ketika kita mengakuisisi lahan tidak ada bank yang terlibat. Kita hanya membeli dari pemilik tanah dan membaliknama ke atas nama kita atau PT sebagai developer.
Peran Bank pada Masa Persiapan Proyek
Mengurus sertifikat tanah proyek dan perizinan
Selanjutnya adalah pekerjaan rutin seorang developer properti yaitu mengurus sertifikasi lahan jika lahannya belum bersertifikat dan mengurus perijinan. Pada tahapan inipun tidak ada bank yang terlibat.
Harusnya seorang developer sudah menganggarkan biaya untuk pengurusan sertifikat dan perizinan. Karena inilah syarat awal sebuah proyek bisa lanjut ke tahapan selanjutnya, yaitu pembangunan dan pemasaran.
Persiapan lahan
Kemungkinan bank terlibat adalah pada saat Anda melakukan pekerjaan persiapan lokasi jika Anda tidak punya modal untuk mengerjakannya.
Besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengerjakan persiapan lokasi ini tergantung kondisi lokasi.
Jika lokasi membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill dan pengurukan maka uang yang dibutuhkan cukup besar.
Tetapi jika lahan hanya butuh pekerjaan ringan seperti pembersihan saja, maka tidak diperlukan alat berat dan biaya juga tidak terlalu besar.
Untuk memenuhi kebutuhan ini, Anda bisa mengajukan kredit ke bank dengan jaminan sertifikat tanah proyek atau bisa juga mengajukan jaminan lainnya.
Pinjamannya bisa jadi dalam bentuk KYG (Kredit Yasa Griya) atau KK (Kredit Konstruksi), KMK (Kredit Modal Kerja). atau jenis pembiayaan apapun yang bisa diberikan oleh lembaga keuangan.
Tetapi syarat untuk mendapatkan pembiayaan pada tahapan ini cukup berat, yaitu semua legalitas sudah harus clear.
Artinya sertifikat sudah harus HGB atas nama developer dan perizinan juga sudah didapatkan sampai dengan IMB/PBG.
Untuk mengerjakan tahapan ini, harusnya seorang developer sudah menganggarkan dan mempersiapkan di awal proyek, apakah sumber modal dari internal atau dari investor sehingga peran bank tidak diperlukan pada tahapan ini.
Peran Bank pada Masa Pembangunan Fisik Proyek
Selanjutnya, pada tahap pembangunan unit juga bisa melibatkan bank dengan mengajukan KYG, kredit kontruksi atau langsung dengan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi unit yang sudah terjual.
Kenapa menjual dengan skema KPR?
Karena terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah. Dengan terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah, maka mereka meminta bantuan dari perbankan.
Bank yang membayarkan rumah kepada developer terlebih dahulu, lalu konsumen mencicil kepada bank sesuai dengan tenor yang disepakati.
Inilah kondisi konsumen di Indonesia saat ini, mayoritas masih mengandalkan bantuan perbankan ketika membeli rumah.
Ditambah lagi kondisi developer tidak punya modal (atau tidak mau) membangun rumah sampai selesai.
Namun peran bank pada tahap ini bisa Anda hilangkan dengan memanfaatkan modal dari investor, atau uang pembelian dari konsumen.
Jadi ketika konsumen sepakat membeli, mereka diminta membayarkan sejumlah DP, dan kemudian uang DP tersebut yang digunakan untuk membangun.
Ini Dia Strategi Menjadi Developer Properti Syariah
Melihat besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengelola sebuah proyek properti, sangat sulit bagi Anda membangun proyek tanpa bantuan bank.
Tapi Anda tidak perlu khawatir karena ada cara yang bisa Anda terapkan, berikut strateginya:
Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai oleh Konsumen
Ya, inilah cara yang paling mudah prosesnya dan paling diidam-idamkan oleh developer. Pembayaran tunai.
Karena transaksi dapat dilakukan dengan cepat dan developer mendapatkan uang hasil penjualan dengan segera.
Tapi pada umumnya konsumen yang membayar secara tunai ini juga menginginkan rumah miliknya cepat dapat digunakan (ready stock).
Artinya developer sudah harus memiliki modal terlebih dahulu untuk membangun unitnya.
Bisa saja pembayaran tunai untuk rumah yang belum dibangun, tapi biasanya konsumen meminta imbalan yang setimpal berupa potongan harga.
Solusinya adalah Anda harus pintar memainkan strategi harga (pricing strategy).
Tidak masalah Anda memberikan potongan harga kepada konsumen yang membayar dengan tunai.
Walaupun laba Anda tergerus tetapi Anda tidak butuh uang sama sekali untuk membangun unit milik konsumen tersebut.
Pembayaran Konsumen dengan Cara Bertahap ke Developer
Strategi selanjutnya yang bisa anda mainkan dalam menjadi developer properti syariah adalah dengan pembayaran bertahap ke developer.
Namun, jadwal dan besarnya pembayaran pertahap harus anda perhitungkan dengan benar-benar dan disesuaikan dengan kemampuan Anda membangun.
Supaya tidak memberatkan cashflow proyek sebaiknya jangka waktu pembayaran tidak terlalu lama, maksimal 2 sampai dengan 3 tahun saja.
Sehingga developer dapat cepat membangun rumahnya dari uang cicilan konsumen.
Pengamannya adalah PPJB
Untuk pengikatan awal ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dengan konsumen.
Setelah PPJB ditandatangani maka developer bisa langsung membangun unitnya sampai selesai. Ini bisa dilakukan jika developer punya uang untuk membangun.
Namun bagaimana jika developer tidak punya uang untuk membangun?
Yah, terpaksa pembangunan rumahnya dengan uang muka dan menunggu uang angsuran konsumen sampai cukup untuk membangun.
Untuk membangun mengandalkan uang muka dan cicilan
Itulah gunanya uang muka pembelian konsumen cukup bear dan tenor pembayaran bertahap tidak terlalu lama, sehingga angsuran konsumen cukup besar, sehingga angsuran konsumen kira-kira 4 sampai dengan 6 bulan saja bulan saja sudah cukup digunakan untuk membangun.
Dengan cicilan 30 juta perbulan (misalnya) maka di bulan ke-empat sudah ada uang 120 juta yang bisa digunakan untuk mulai membangun.
Selanjutnya di bulan ke-lima uang konsumen sudah 150 juta sejalan dengan progres pembangunan.
Dan di bulan ke-enam sudah ada uang 180 juta rupiah dimana dengan jumlah ini sudah cukup untuk menyelesaikan pembangun rumah sampai finishing.
Apakah pembayaran angsuran di bulan ke-enam sudah cukup untuk menyelesaikan pembangunan unitnya?
Ya, karena untuk membangun rumah bisa dianggarkan 3 juta permeter persegi untuk rumah menengah 1 lantai.
Sehingga biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah tipa 54 adalah 54 x 3 juta yaitu 162 juta saja. Sementara konsumen sudah membayar 180 juta pada bulan ke-enam. Klop tho?
Pembayaran Konsumen dengan Mencicil ke Developer
Dengan strategi cicilan kepada developer, si konsumen mecicil ke developer sesuai dengan jangka waktu yang disepakati. Jangka waktu ini tergantung kemampuan konsumen dalam mencicil.
Sedapat mungkin jangka waktu cicilannya juga tidak boleh terlalu lama.
Besarnya DP sebesar biaya pembangunan rumah
Akan lebih maknyus efeknya kalau uang muka (DP) dirancang sebesar biaya membangun rumah.
Jika kita merujuk ke contoh di atas, dimana harga rumah adalah 700 juta dan biaya pembangunan rumah adalah 162 juta, maka supaya proyek bisa berjalan, aturlah supaya pembayaran uang muka sebesar 162 juta.
DP tersebut boleh dicicil selama 3 bulan atau 6 bulan atau berapapun dengan syarat pembagunan rumah dimulai ketika DP sudah dibayar sejumlah 162 juta.
Beres kan?
Dengan uang sebesar 162 juta rumah selesai dibangun, tinggal lagi memperhitungkan besarnya cicilan perbulan konsumen.
Tenor cukup panjang sebagai strategi bisnis
Jika anda merasa cukup punya uang untuk menjalankan proyek dan untuk ekspansi ke proyek selanjutnya maka Anda bisa menetapkan jangka waktu cicilan lebih lama.
Tentu saja jangka waktu cicilan ini tergantung kemampuan konsumen membayar cicilan dan rencana bisnis Anda ke depannya.
Halnya tentang waktu serah terima unit juga diatur supaya tidak memberatkan keuangan Anda. Sebaiknya diatur supaya waktu serah terima unit sekitar 12 bulan (maksimal 18 bulan) setelah penerimaan uang muka.
Perbedaan harga tergantung cara bayar konsumen
Anda boleh menerapkan perbedaan harga dalam kasus ini, misalnya dengan pembayaran tunai harganya 700 juta, maka dengan pembayaran bertahap 2 tahun harga menjadi 850 juta dan cicilan ke developer anda tetapkan harga 950 juta.
Atau berapapun harga yang pantas untuk produk Anda. Ingat, salah satu sifat properti adalah kita bebas menetapkan harga properti kita.
Berapapun harga yang ingin anda pasang untuk produk anda ya ok ok saja asalkan konsumen sanggup membeli! Hehehe.
Pembangunan Rumah Dimulai Setelah DP Lunas
Dalam mengembangkan proyek properti syariah, kondisi idealnya adalah pembangunan rumah dimulai setelah uang muka (DP) dari konsumen lunas.
Dan besarnya nilai DP-pun diatur supaya bisa membiayai pembangunan unit sampai selesai.
Dengan demikian Anda memiliki uang untuk memutar roda proyek, karena pembayaran konsumen setelah DP lunas bisa digunakan untuk keperluan proyek lain seperti membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial atau membayar cicilan ke pemilik lahan, jika ada kewajiban membayar harga tanah.
Penyerahan Rumah Lebih Lama, Semakin Lama Semakin Bagus untuk Developer
Waktu penyerahan rumah yang lebih lama merupakan salah satu kunci sukses bagi developer properti syariah tanpa bank.
Inipun jika Anda tidak punya uang sama sekali untuk membangun rumah pesanan konsumen dan membangun fasilitas perumahan agar sesuai dengan perencanaan.
Sehingga untuk membangun unit dan mengerjakan pembangunan fasilitas perumahan Anda menunggu pembayaran dari konsumen.
Namun, jika Anda memiliki uang untuk melaksanakan pembangunan tentu penyerahan bisa dilakukan dengan cepat.
Begitu dibayar DP Anda langsung membangun sesuai dengan time schedule dan langsung serah terima begitu unitnya selesai dibangun.
Atau mungkin saja Anda membangun rumah lebih dahulu sehingga Anda sanggup menjual rumah dalam kondisi ready stock. Tentu ini lebih baik sehingga proyek cepat selesai.
Jika Konsumen Wanprestasi
Kondisi ini amat mungkin terjadi dalam sebuah perjanjian jual beli baik pada developer properti konvensional ataupun syariah, yaitu pembeli tidak sanggup lagi mencicil karena berbagai alasan.
Tentu kita berniat baik dalam hal ini karena si pembeli sebenarnya juga tidak ingin menunggak pembayaran cicilan.
Atas kondisi ini harus dicarikan jalan keluarnya yang menang-menang (win-win).
Developer dan konsumen jangan sampai ada yang dirugikan
Developer jangan sampai rugi karena dia sudah berniat baik membangun rumah untuk konsumen dan konsumen juga tidak boleh dirugikan karena mungkin saja dia tertimpa musibah sehingga tidak bisa membayar.
Karena jika kondisi normal tentu dia tetap bisa membayar cicilan sesuai kesepakatan awal. Jadi jangan lagi ditambah kesengsaraannya. Kita harus tetap berprasangka baik terhadap kondisi apapun.
Jual lagi rumah tersebut
Solusi yang bisa diberikan adalah dengan cara menjual rumahnya. Dimana uang hasil penjualan diberikan ke konsumen sesuai dengan angsuran yang sudah dia bayarkan.
Dan sisanya menjadi hak developer. Dengan demikian konsumen dapat lagi uangnya dan developer mendapatkan haknya dan terhindar dari kerugian. Semua hepi.
Tapi jangan lupa solusi ini harus sudah disepakati di awal dan dicantumkan dalam PPJB sehingga konsumen tidak merasa dizalimi dan sudah tahu resikonya. Sehingga dia menjual dengan sukarela.
Pada Proyek Properti Syariah Tanpa Melibatkan Bank, Tanpa BI Checking dan Tanpa Sita
Jika Anda ingin menjadi developer properti syariah Anda tidak melibatkan bank dalam proses pelaksanaan proyek.
Pada saat pembangunan fisik proyek Anda tidak membutuhkan KYG atau kredit konstuksi, demikian juga pada saat penjualan Anda tidak melibatkan bank dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Tanpa bank, memang tanpa bank seperti yang sudah di bahas di atas. Tanpa BI Checking ya nggak perlu BI checking karena dalam pembelian konsumen tidak melalui bank, langsung saja kepada developer.
Tanpa sita, ya memang betul dalam kesepakatan atau PPJB tidak ada sita dalam menyelesaikan permasalahan jika konsumen wanprestasi.
Namun harus Anda pahami bahwa ini adalah konsep sederhananya, dalam pelaksanaannya akan ada improvisasi-improvisasi untuk menyesuaikan dengan kondisi, baik kondisi konsumen, kondisi proyek maupun kondisi developer.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
- Keuntungan Menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah Syariah Dibandingkan dengan KPR Konvensional
- Kesalahan yang Sering Dilakukan Orang Sehingga Permohonan KPR-nya Ditolak
- Berapa Keuntungan Developer Perumahan di Suatu Proyek?
- Tantangan Aktual Pengembang Properti Syariah
- Ketika Konsep Properti Syariah Non Bank Kecampur Konsep Properti Konvensional
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank
- Apa Beda Pendanaan Crowdfunding Syariah Dengan Bank?
- DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?
- Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen
- Maraknya KPR Syariah, Alternatif Investasi Properti Yang Menarik
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Strategi Ampuh Menjadi Developer Properti Syariah
