Prinsip 5C dalam penyaluran kredit
Prinsip usaha pembiayaan atau Lending pada dasarnya sama. Perusahaan pembiayaan termasuk bank dalam penyaluran pinjaman mengenal dengan prinsip 5C (caracter, capacity, capital, collateral dan conditional).
Dengan demikian baik crowdfunding syariah (sebagai contoh kita ambil Dana Syariah Indonesia, DSI) maupun bank tetap minta jaminan, kepastian, kemampuan, modal dan karakter dari peminjam.
Crowdfunding vs Bank
Dari sisi sumber dana, DSI sebagai perusahaan pengumpul dana masyarakat melalui crowd funding juga sama dengan Bank dalam bentuk tabungan, giro dan deposito.
Bedanya, pada Bank, dana dikumpulkan terlebih dahulu dalam bentuk tabungan, giro dan deposito, selanjutnya disalurkan dalam bentuk pinjaman atau kredit.
Pada perbankan bisa terjadi kelebihan dana (likuditas) akibat lebih banyak uang tabungan dari pada nasabah yang meminjam.
Sedangkan di DSI, DSI mencari developer yang membutuhkan pembiayaan terlebih dahulu, jika layak dan disetujui, selanjutnya ditawarkan ke masyarakat untuk pengumpulan dananya.
Pada situasi ini, DSI tidak ada dana idle, semua dana yang berhasil dikumpulkan sudah ditujukan untuk membiayai proyek developer yang telah disetujui terlebih dahulu.
DSI menggunakan skema Syariah, dimana pembagian keuntungan disebut margin. Pada perbangkan konvensional menggunakan sistem pembungaan.
Margin Crowdfunding vs Bunga Bank
Margin DSI saat ini berkisar 25% per tahun, dimana 15 sd 18% diperuntukan untuk investor yang tertarik sedangkan 5 sd 7 % untuk biaya dan keuntungan DSI.
Pada perbankan konvensional dengan menggunakan sistem bunga. Dana tabungan dan deposito yang saat ini rata-rata 3% per-tahun, dijual bank ke developer dalam bentuk KYG (Kredit Yasa Griya) dengan bunga sekitar 11 sd 12%. Selisih 7 sd 8% untuk biaya dan keutungan bank.
Dilihat dari penjelasan di atas, prinsipnya hampir sama, bedanya yang mendasar justru besarnya margin yang harus dibagi dibanding sistem pembungaan di perbankan. DSI jauh lebih mahal dibanding KYG Bank BTN berkisar 11 sd 12% pertahun.
Lalu apa keuntungan kita ambil DSI kalau jauh lebih mahal?
Jawabannya adalah DSI memberikan ruangan dukungan pada developer yang sama-sama bankable tapi perbankan tetap belum bisa mencairkan kreditnya.
Contoh kasus
Seorang developer ketika mengajukan pembiayaan ke bank (KYG) ke BTN, dengan berbekal fotocopy SHGB/SHM dan perijinan, maka perbankan akan memproses sampai terbit Surat Persetujuan Putusan Kredit (SP2K).
Namun ketika akan diakadkan Bank meminta fisik asli SHM atau SHGB diserahkan terlebih dahulu sebelum tanda-tangan kredit.
Timbul persoalan di developer ternyata tanah belum lunas, SHM atau SHGB asli masih dipegang pemilik tanah karena belum lunas.
Pemilik tanah baru akan memberikan asli jika dilunasi, sementara bank akan keluarkan uang kredit jika asli diterima dulu.
Pada kasus seperti ini DSI hadir untuk menjembatani developer. Dengan jaminan adanya SP2K dari Bank BTN, DSI menalangi developer untuk pelunasan tanah.
Ketika sertifikat asli bisa diserahkan bank dan akhirnya akad, hasil pencairan Sebagian untuk mengembalikan talangan tersebut, Hal ini pula yang menjawab kenapa masa pinjaman di DSI hanya 12 bulan.
Contoh lain
Di Bank BTN, developer perorangan mewajibkan pemohon adalah nama yang ada di sertifikat. Terdapat situasi dimana tanah milik orang tua yang berusia lanjut.
Jika debitur atas nama orang tua, bank tidak bersedia karena resiko umur dan kemampuan menjalankan proyek.
Meskipun secara legal bisa dibuatkan kuasa ke anak untuk menggarap, mengolah dan menjual tanahnya, bank tetap tidak bersedia.
Berbeda dengan DSI, dengan kuasa penuh dari orang tua, developer bisa saja atas nama anak (sepanjang standing legal terpenuhi), tanpa harus balik nama terlebih dahulu ke anak.
Developer tanpa pengalaman
Bank mensyaratkan developer harus berpengalaman. Jika tidak ada pengalaman sama sekali, meskipun faktor resiko sudah terjamin dengan jaminan yang cukup, bank tetap mensyaratkan pengalaman.
Di DSI hal ini masih bisa dijalankan dengan cara adanya penjamin dari developer lain yang berpengalaman termasuk rekomendasi dari Deprindo (meskipun tidak mengikat).
Contoh, saya baru pertama kali jadi developer, proyek pertama membangun 5 unit rumah, SHM dan IMB sudah pecah satuan. Secara pengalaman saya tidak ada sama sekali, bahkan saya masih sambil bekerja.
Pada kasus ini bank tidak bisa menyetujui. DSI bisa membantu sepanjang ada Developer lain yang mau jadi penjamin.
Bentuk jaminan antara lain, jika dalam kurun waktu tertentu proyek tidak terjual, developer penjamin akan membeli unit rumahnya, uang hasil pembeliannya sebagai sumber pengembalian ke DSI.
Penulis: Pratomo Harimawan, a.k.a Mandor Tomo | Sekjend DEPRINDO
Lihat artikel lainnya:- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen
- Tahun 2023 Anggaran Subsidi Perumahan Rp30,38 Trilyun Terbanyak Sepanjang Sejarah
- BP Tapera Akan Membiayai 51.000 Unit Rumah
- Beberapa Penyebab KPR Anda Ditolak
- Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
- Bank Apa Saja yang Bisa Menyalurkan KPR Dengan DP Nol Rupiah, Atau Nol Persen?
- Keuntungan Menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah Syariah Dibandingkan dengan KPR Konvensional
- Bank Sangat Menyukai Agunan Berupa Properti
- Ketika Konsep Properti Syariah Non Bank Kecampur Konsep Properti Konvensional
- Pengertian-pengertian UU No. 4 Tahun 2016 Tentang Tabungan Perumahan Rakyat
- BP Tapera: ASN Semakin Mudah Memiliki Rumah
- Kesalahan yang Sering Dilakukan Orang Sehingga Permohonan KPR-nya Ditolak
- Maraknya KPR Syariah, Alternatif Investasi Properti Yang Menarik
- Apakah yang Dimaksud Dengan RPC?
