asriman.com – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Strategi Jitu Menjadi Agen Properti Sukses di Indonesia

Menjadi agen properti di Indonesia bisa jadi profesi yang menjanjikan. Dengan pertumbuhan sektor properti yang terus meningkat, peluang untuk mendapatkan penghasilan besar terbuka lebar. Namun, sukses di bidang ini bukan hanya soal jualan rumah atau apartemen, tapi juga soal strategi dan kerja cerdas. Nah, kalau kamu tertarik terjun ke dunia ini, berikut strategi yang bisa kamu terapkan agar bisa sukses sebagai agen properti di Indonesia.

Pahami Pasar Properti

Sebelum mulai terjun sebagai agen properti, hal pertama yang harus kamu lakukan adalah memahami pasar. Beberapa hal yang perlu kamu pelajari antara lain:

Tren harga properti: Apakah harga rumah atau apartemen di daerah tertentu sedang naik atau turun?
Permintaan dan penawaran: Area mana yang banyak dicari pembeli? Apakah rumah tapak lebih laris dibanding apartemen?
Kebijakan pemerintah: Misalnya soal pajak properti, regulasi KPR, atau kebijakan insentif rumah pertama.

Kamu bisa belajar dari portal properti seperti Rumah123, OLX Properti, atau membaca laporan dari perusahaan riset properti. (more…)

Langkah Menjadi Investor Properti: Panduan Santai untuk Pemula

Investasi properti itu kayak perjalanan seru yang bisa bikin kamu cuan dalam jangka panjang. Tapi tentu aja, ada ilmunya! Kalau kamu kepikiran buat nyemplung ke dunia investasi properti, yuk simak langkah-langkahnya berikut ini!

1. Tentukan Tujuan Investasi

Sebelum mulai, tanyakan ke diri sendiri: kenapa sih mau investasi properti? Apakah buat passive income dari sewa, buat jangka panjang (capital gain), atau buat dijual kembali dalam waktu singkat (flipping)? Dengan tujuan yang jelas, kamu bisa menentukan strategi yang pas.

2. Siapkan Modal

Properti bukan investasi yang murah, jadi pastikan kamu punya modal yang cukup. Modal bisa dari tabungan, pinjaman bank, atau bahkan kerja sama dengan investor lain. Kalau modal masih terbatas, kamu bisa mulai dari properti kecil seperti rumah subsidi atau apartemen tipe studio.

3. Belajar dan Riset

Jangan asal beli properti hanya karena “katanya bakal naik harganya”. Pelajari dulu berbagai faktor yang memengaruhi nilai properti, seperti lokasi, perkembangan infrastruktur, fasilitas sekitar, dan prospek ke depannya. Bisa juga ikut seminar atau baca buku tentang investasi properti. (more…)

Ini Beberapa Strategi Mudah untuk Menjual Properti Anda

Di dunia bisnis pemasaran adalah hal utama yang musti diperhatikan. Jika pemasaran sebuah produk lancar maka keseluruhan bisnis akan berjalan dengan baik. Demikian sebaliknya jika pemasaran produk tidak bagus maka bisnis akan mengalami hambatan.

Tak terkecuali di bisnis properti. Penjualan merupakan urat nadi proyek. Oleh karena itu bagi seorang developer yang sedang mengembangkan sebuah proyek, harus memberi perhatian penuh terhadap pemasaran proyek.

Kenapa itu jadi penting? Karena penjualan sebuah proyek properti itu berkaitan erat dengan modal untuk membangun sebuah proyek itu besar sekali.

Penjualan adalah salah satu cara “mengakali” kebutuhan modal sehingga kebutuhan modal sehingga modal proyek tidak hanya berasal kas internal proyek.

Bisa dibayangkan sebuah proyek properti mengandalkan modal sendiri tanpa memaksimalkan penjualan. Jika ini terjadi maka semua kebutuhan untuk membangun proyek berasal dari kas sendiri dan itu butuh uang besar sekali.

Kebutuhan modal yang dimaksud di sini diantaranya untuk membeli tanah, mengurus perizinan, mengurus legalitas, membangun infrastruktur, dan membangun unit rumah atau properti lainnya. Karena produk properti itu tidak hanya rumah, bisa apartemen, bisa perkantoran, bisa ruko atau pergudangan, bisa juga vila-vila atau resort.

Nah, agar pemasaran proyek lancar ada beberapa strategi yang bisa Anda gunakan untuk menjual properti. Apa saja trik itu? Ok mari kita bahas.

Renovasi Kosmetik

Melakukan renovasi kosmetik yang dimaksud sini bukanlah melakukan renovasi dengan menggunakan peralatan kosmetik, melainkan merenovasi bagian-bagian yang kurang menarik dan berbiaya murah sehingga calon pembeli lebih tertarik.

Sebab kebanyakan konsumen sebelum membeli sebuah properti dan melihat detail properti, biasanya konsumen akan melihat secara sekilas pandang dulu, pandangan pertama akan menentukan apakah calon pembeli Anda tertarik atau tidak

Semakin cantik properti yang Anda tawarkan semakin bagus pula respon dari calon pembeli dan peluang properti Anda terjual dengan harga yang bagus semakin besar.

Jadi untuk menghemat biaya lakukan hanya renovasi minor tetapi membuat properti tambah cantik. Misalnya mengecat ulang dinding dan bagian-bagian yang terlihat jelas dan memperbaiki beberapa kerusakan yang sangat mencolok. (more…)

Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?

Di kelas workshop yang saya adakah sering sekali peserta menanyakan ini, kapan kita bisa memulai pemasaran sebuah proyek perumahan. Selalu saya jawab bahwa pemasaran (marketing) itu luas sekali cakupannya. Intinya pemasaran itu adalah membuat orang tahu proyek kita.

Oleh karena itu pemasaran bisa dimulai kapanpun, ketika sedang mengurus perizinan sudah bisa dimulai kegiatan pemasaran. Atau ketika paralel mengurus perizinan dilakukan pula pekerjaan lapangan, maka saat itu bisa dilakukan kegiatan marketing.

Kegiatan yang dilakukan pada masa itu, mungkin saja hanya sekedar memberikan awareness kepada masyarakat sekitar atau orang sering lalu lalang di sekitar lokasi bahwa di lokasi tersebut akan dibangun sebuah proyek properti.

Awareness tersebut bisa dengan membuat banner di lokasi bahwa di sini akan dibangun proyek ABC, itu adalah kegiatan pemasaran. Atau bisa juga dengan langkah yang lebih tegas, misalnya dengan membuat banner dan umbul-umbul dengan desain mencantumkan gambar-gambar rencana proyek.

Pemasaran ketika perizinan mulai diurus

Pada prinsipnya pemasaran sudah bisa dimulai saat perijinan proyek (Ijin Mendirikan Bangunan, IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dimana sudah terbit. Dimana IMB/PBG didapat setelah melalui proses perijinan mulai dari Ijin Lokasi (IL), Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (KKPR) sampai dengan disahkannya siteplan.

Perzinan seperti ini adalah sebelum terbitnya Omnibus Law Cipta Kerja yang diundangkan dengan UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja. Setelah UU Cipta Kerja perizinan berubah dari awalnya IMB diubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Demikian juga perizinan-perizinan lain seperti Izin Lokasi berubah menjadi PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang).

Jika IMB dan Izin Lokasi diurus di pemda setempat, maka PBG dan PKKPR diurus secara online melalui SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung).

Lebih baik memulai pemasaran ketika pengerjaan fisik

Namun supaya target pemasaran tercapai, pemasaran hendaknya dilakukan setelah ada persiapan lokasi disamping perijinan. Sekurangya sudah ada pengerjaan beberapa pekerjaan seperti perataan lokasi, pembangunan jalan kavling dan gerbang proyek.

Apalagi proyek yang luas dan unitnya banyak sangat penting untuk melakukan persiapan lokasi agar calon konsumen yakin terhadap keberlangsungan proyek.

Pemasaran dengan kondisi ideal untuk konsumen

Jika pertimbangannya kondisi ideal untuk konsumen, maka pemasaran sebaiknya dilakukan pada saat rumah atau unit sudah selesai dibangun. Sehingga konsumen dapat melihat langsung rumah yang akan dibelinya.

Namun saat ini jarang developer yang menyiapkan unit ready stock karena dengan menyediakan unit yang ready stock developer membutuhkan modal yang besar untuk memulai proyek.

Tidak hanya itu, jika pembangunan unit dilakukan sebelum terjual maka developer berpotensi rugi ketika unit yang dibangun tersebut tidak terjual dalam jangka waktu yang lama.

Pemasaran dengan kondisi ideal untuk developer

Namun di sisi lain, menjual properti yang ready stock juga memberi keuntungan tersendiri bagi developer karena lebih mudah meyakinkan konsumen karena barangnya sudah ada.

Berbeda jika pembangunan proyek dilakukan setelah ada konsumennya atau yang lebih dikenal dengan istilah inden, developer tidak membutuhkan uang banyak untuk membangun karena pembangunan bisa dengan menggunakan uang muka dari konsumen. Inilah kondisi ideal untuk developer.

Bahkan developer tidak membutuhkan uang sama sekali untuk membangun unitnya apabila uang muka konsumen cukup untuk membiayai pembangunan. Jadilah ia menjadi developer tanpa modal!.

Menjual di awal-awal

Ada juga developer (umumnya developer kecil) yang menjual proyeknya di awal-awal sekali pada saat proyek belum memiliki PBG atau bahkan pengerjaan lapangan juga belum ada.

Tujuannya adalah; pertama untuk mengukur tingkat respon calon pembeli. Jika setelah dijual di awal-awal respon calon pembeli tidak bagus maka mungkin saja proyek tersebut urung dilaksanakan, mungkin pindah ke lokasi lain.

Tujuan selanjutnya adalah untuk mendapatkan modal dari calon pembeli. Karena penjualan di awal-awal ini biasanya dengan skema tunai tetapi dengan potongan harga yang lumayan besar.

Nah, modal yang didapat ini bisa digunakan untuk mengerjakan proyek sehingga pelaksanaan proyek tidak memerlukan modal dari kantong sendiri atau modal dari investor lain.

Namun dalam melaksanakan strategi ini seorang developer harus sangat hati-hati jangan sampai malah proyek gagal sementara orang sudah ada membeli. Runyamm.

Menjual degan strategi inden

Menjual dengan strategi inden memerlukan kerja keras bagi seorang developer untuk meyakinkan calon pembeli. Karena mereka hanya diyakinkan dengan alat-alat peraga seperti brosur yang memuat rencana gambar rumahnya atau melalui video tentang rekaan bentuk rumahnya jika sudah selesai dibangun nantiya. Saat ini jarang sekali developer yang hanya menjual bermodalkan gambar-gambar saja. Sekurangnya sudah ada rumah contoh untuk dilihat langsung oleh calon pembeli.

Kelebihan dan kekurangan membeli rumah inden dan ready stock untuk konsumen

Pemasaran sebuah proyek properti bisa dilakukan ketika rumah belum dibangun, kondisi ini dinamakan dengan pemasaran inden. Pada saat ini, harusnya legalitas sudah rapih, perizinan juga sudah didapat tetapi hanya rumah saja yang belum dibangun. Pemasaran rumah inden ini dilakukan oleh hampir semua developer.

Selanjutnya bisa juga pemasaran dilakukan pada saat rumah sudah dibangun atau pemasaran dengan kondisi ready stock. Masing-masing kondisi pemasaran ini memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing.

Kelebihan dan kekurangan membeli rumah inden

Membeli rumah dengan kondisi inden memiliki kelebihan yaitu biasanya harganya lebih rendah. Kelebihan selanjutnya adalah dalam proses pembangunan pembeli dapat melihat langsung proses pembangunan calon rumahnya.

Mungkin saja nanti ada perubahan material atau aspek teknis lainnya. Perubahan ukuran kamar, kamar mandi, perubahan material sanitair, dan lain-lain,

Sementara kekurangan membeli rumah inden bagi konsumen adalah rumahnya tidak bisa langsung ditempati karena memang belum dibangun. Butuh waktu agar rumah tersebut bisa dimanfaatkan.

Kelebihan dan kekurangan membeli ruman ready stock

Kelebihan bagi konsumen jika membeli rumah dalam kondisi ready stock maka konsumen dapat melihat langsung rumah yang akan dibelinya dan langsung dapat menempati rumahnya begitu transaksi selesai.

Sementara keurangannya adalah biasanya harganya lebih mahal jika dibandingkan dengan rumah dengan kondisi inden. Kecuali ada program tertentu dari developer yang memsarkan rumah ready stock dengan cara pembayaran tunai. Ini dilakukan developer jika ada kebutuhan cashflow yang mendesak.

Jika pembelian melalui KPR

Jika pembelian rumah dengan menggunakan KPR, biasanya kreditur lebih mudah menyetujui pembiayaan jika rumah yang akan dijadikan objek jual beli sudah dibangun, karena mereka dapat melihat langsung dan melakukan penilaian terhadap objek yang menjadi jaminan.

Tentu saja setelah semua persyaratan dari bank kreditur terpenuhi baik dari sisi konsumen maupun dari sisi rumah termasuk legalitas dan perizinannya.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Bolehkan Seorang Developer Menjual Tanah Kaveling?

Tentang boleh tidaknya developer menjual tanah kaveling ini diatur dalam UU No. 1 Tahun 2011 tantang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Dimana apabila developer melanggar akan ada sanksi pidana. Sanksi pidana berupa denda dan atau penjara. Oleh karena itu tentang larangan ini developer harus memahami betul sehingga nantinya tidak terlibat dalam masalah hukum.

Penyebab developer menjual kaveling

Dalam pengembangan sebuah proyek properti seperti perumahan, adakalanya developer menjual produknya tidak berupa rumah, tetapi dalam bentuk kaveling kosong saja.

Ada beberapa penyebab, pertama developer yang menjual tanah kaveling karena memang bisnisnya adalah menjual tanah kaveling. Alasan kedua adalah developer menjual tanah kaveling karena strategi bisnis.

Maksudnya ada produk yang dijual berupa rumah jadi, ada juga yang dijual berupa tanah kosong saja. Alasan selanjutnya adalah developer memang terpaksa menjual tanah kaveling agar mendapatkan fresh money untuk keperluan menjaga cashflow.

Dengan menjual kaveling developer mendapatkan uang masuk cepat dan secara tunai, karena memang penjualan tanah kaveling tidak bisa dengan bantuan KPR bank. (more…)

Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh

Ketika akan mengembangkan suatu proyek di lokasi tertentu amat penting untuk mengetahui target pasar yang bisa dibidik. Karena jika salah dalam menganalisa target pasar maka nantinya akan sulit untuk menjual, ujung-ujungnya proyek menjadi terkendala.

Inilah langkah penting yang harus dilakukan oleh seorang developer atau tim analis-nya di awal-awal proyek. Akan lebih penting lagi jika proyek berada di lokasi khusus. Misalnya lokasi tersebut awalnya sepi karena jauh dari perkotaan tetapi karena adanya pembangunan fasilitas tertentu seperti kawasan industri, lokasi tersebut menjadi ramai.

Jika kondisinya seperti ini mau tidak mau pasar yang bisa ditargetkan adalah karyawan atau orang yang beraktifitas di sekitar lokasi tersebut. Selanjutnya penting untuk mengetahui kemampuan beli seorang karyawan atau siapapun yang menjadi target penjualan.

Perkirakan harga rumah yang mampu dibeli oleh target calon pembeli

Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut. Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.

Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR.

Karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai. (more…)

Pentingnya Menguasai Product Knowledge bagi Tenaga Marketing

Penguasaan terhadap product knowledge (PK) amat penting dipunyai oleh seorang tenaga marketing. Karena dengan menguasai product knowledge-lah seorang tenaga marketing sanggup meyakinkan orang lain untuk membeli apa yang dijualnya. Dengan menguasai PK ia dapat menceritakan dan menyampaikan tentang produk yang dijualnya dengan lancar dan percaya diri.

Jadi tak dapat dipungkiri bahwa inilah salah satu keterampilan yang harus dimiliki oleh setiap tenaga marketing, tanpa keterampilan ini seorang tenaga marketing akan kesulitan membuat calon pembelinya yakin tentang apa yang dijualnya.

Oleh karena itu tenaga marketing harus dilatih terus menerus untuk menguasai PK ini. Pelatihan bisa dilakukan secara internal dengan sesering mungkin mengadakan roleplay. Atau bisa juga dengan mengadakan acara pelatihan atau presentasi di hadapan seluruh tim bagi tenaga marketing.

Ada banyak product knowledge yang harus dipahami oleh seorang tenaga marketing, diantaranya adalah PK tentang arsitektur, pekerjaan sipil, mekanikal elektrikal, keunggulan kompetitif, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan serah terima unit, dan lain-lain.

Product Knowledge tentang Arsitektur

Salah satu product knowledge yang harus dikuasai adalah tentang arsitektur. Dia harus pintar dan lancar mendeskripsikan tema arsitektur yang diusung oleh produk.

Apakah minimalis, modern, minimalis modern, scandinavian, eco green, country, gothic, tropis, mediterania, klasik, modern klasik, industrial, arsitektur Islam dan lain-lain. Selanjutnya, tidak hanya menyampaikan langgam arsitektur, ia juga harus cakap menyampaikan keunggulan tema arsitektur yang dipilih.

Misalnya apa kelebihan arsitektur dengan minimalis dibandingkan dengan tema arsitektur modern atau tropis atau dengan tema arsitektur lainnya.

Akan lebih baik lagi jika tenaga marketing menguasai sejarah tentang tema arsitektur untuk dipresentasikan kepada calon konsumen. Misalnya bagaimana sejarah arsitektur minimalis sampai di Indonesia dan banyak digandrungi oleh masyarakat. Sehingga ia dapat bercerita tanpa mengarang-ngarang karena itu berdasarkan pengetahuan.

Tambah keren! (more…)

Pak Menteri Sumbang Tanah, Koh Aguan Sumbang Uang, Apakah Menyelesaikan Masalah?

Program 3 juta rumah pertahun oleh pemerintah sudah mulai berjalan dan digeber dengan kencang. Salah satu pertandanya adalah pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah di Tangerang. Pembangunan proyek perumahan tersebut di atas lahan milik perusahaan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait sementara yang akan membiayai pembangunan adalah PIK 2 atau Agung Sedayu Group. Konon uang yang digelontorkan untuk proyek ini sampai 60 miliar rupiah.

Langkah ini perlu kita apresiasi, tetapi tentu saja ini belumlah cukup untuk menuntaskan program 3 juta rumah pertahun. Jauh dari cukup, karena jika kita lihat, khusus untuk perumahan ini, luas lahannya hanya 2,5 ha, dan nantinya akan dibangun kurang lebih 250 unit rumah.

Langkah gotong royong

Jika sumbangan tanah dan pembangunan rumah tersebut bertujuan untuk memenuhi target 3 juta rumah pertahun, masing jauh panggang dari api. Amat jauh dari target program. Jika dihitung baru memenuhi 0,0083% dari 3 juta rumah.

Tetapi penting untuk melihat bahwa bantuan lahan dan pembangunan perumahan tersebut dari sisi lain. Ini sebagai perlambang bahwa elemen bangsa bersatu bergotong royong dan berniat baik untuk mensukseskan program 3 juta rumah pertahun. Dengan adanya bantuan tersebut masyarakat melihat bahwa semua pihak perlu berkontribusi terhadap program pemerintah. Diharapkan, nanti akan ada lagi pengusaha yang berinisiatif memberikan sumbangsihnya dalam melaksanakan program 3 juta rumah pertahun yang digagas pemerintah.

Kontribusi berbagai sumberdaya

Pengusaha atau masyarakat yang ingin ikut berkontribusi bisa dalam bentuk sumbangan lahan, jika punya, atau menyumbang uang untuk pembangunan perumahan seperti yang dilakukan oleh Aguan dari Agung Sedayu. Tidak tertutup kemungkinan jika sebuah perusahaan kontraktor juga ikut menyumbangkan tenaga dan sumberdaya yang mereka punya untuk membangun rumah di atas lahan yang sudah disediakan oleh pihak lain. Intinya dalam kerja besar ini semua pihak berkomitmen bekerjasama. (more…)