asriman.com – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Pak Menteri Sumbang Tanah, Koh Aguan Sumbang Uang, Apakah Menyelesaikan Masalah?

Program 3 juta rumah pertahun oleh pemerintah sudah mulai berjalan dan digeber dengan kencang. Salah satu pertandanya adalah pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah di Tangerang. Pembangunan proyek perumahan tersebut di atas lahan milik perusahaan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait sementara yang akan membiayai pembangunan adalah PIK 2 atau Agung Sedayu Group. Konon uang yang digelontorkan untuk proyek ini sampai 60 miliar rupiah.

Langkah ini perlu kita apresiasi, tetapi tentu saja ini belumlah cukup untuk menuntaskan program 3 juta rumah pertahun. Jauh dari cukup, karena jika kita lihat, khusus untuk perumahan ini, luas lahannya hanya 2,5 ha, dan nantinya akan dibangun kurang lebih 250 unit rumah.

Langkah gotong royong

Jika sumbangan tanah dan pembangunan rumah tersebut bertujuan untuk memenuhi target 3 juta rumah pertahun, masing jauh panggang dari api. Amat jauh dari target program. Jika dihitung baru memenuhi 0,0083% dari 3 juta rumah.

Tetapi penting untuk melihat bahwa bantuan lahan dan pembangunan perumahan tersebut dari sisi lain. Ini sebagai perlambang bahwa elemen bangsa bersatu bergotong royong dan berniat baik untuk mensukseskan program 3 juta rumah pertahun. Dengan adanya bantuan tersebut masyarakat melihat bahwa semua pihak perlu berkontribusi terhadap program pemerintah. Diharapkan, nanti akan ada lagi pengusaha yang berinisiatif memberikan sumbangsihnya dalam melaksanakan program 3 juta rumah pertahun yang digagas pemerintah.

Kontribusi berbagai sumberdaya

Pengusaha atau masyarakat yang ingin ikut berkontribusi bisa dalam bentuk sumbangan lahan, jika punya, atau menyumbang uang untuk pembangunan perumahan seperti yang dilakukan oleh Aguan dari Agung Sedayu. Tidak tertutup kemungkinan jika sebuah perusahaan kontraktor juga ikut menyumbangkan tenaga dan sumberdaya yang mereka punya untuk membangun rumah di atas lahan yang sudah disediakan oleh pihak lain. Intinya dalam kerja besar ini semua pihak berkomitmen bekerjasama. (more…)

ROCK! Cicilan 300 Ribu Tenor 40 Tahun, Nyicil Rumah Setara Nyicil Hape

Pemerintah saat ini penuh gebrakan, beberapa waktu lalu beredar informasi bahwa dalam pembelian properti, pemerintah akan menggratiskan PPN dan BPHTB. Tentu saja ini disambut baik oleh insan properti. Karena jika ini diberlakukan maka konsekuensinya amat serius. Tentu saja konsekuensi dalam artian yang positif.

Penjualan properti akan meningkat, karena lebih murah dan mudah. Jika penjualan properti meningkat akan lebih banyak lagi proyek properti yang akan berjalan. Selanjutnya, akibat turutannya adalah membuat semua bisnis yang berada di sekitar bisnis properti akan turut bergerak juga. Ini akan menjadi snow ball effect yang membuat beberapa industri bergerak.

Orang-orang yang terlibat di industri tersebut akan kecipratan pekerjaan. Mulai dari business owner-nya sampai dengan karyawan. Dan tidak ketinggalan negara mendapatkan pemasukan berupa pajak-pajak atau pemasukan negara bukan pajak. (more…)

Gempita Developer Menyambut Bebas PPN dan BPHTB

Entah dari mana awalnya, entah siapa yang memulai beredar semacam flyer di grup-grup WA yang menyatakan bahwa beberapa pajak dalam pembelian properti akan dihapuskan. Pajak-pajak tersebut adalah PPN (Pajak Pertambahan Nilai) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

PPN dan BPHTB merupakan kewajiban pembeli properti

Saat ini PPN dipungut terhadap pembeli properti primary atau properti yang dijual oleh developer, sementara BPHTB wajib dibayarkan oleh pembeli properti, karena seperti itulah undang-undang mengaturnya. Tentang BPHTB ini diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000. UU BPHTB ini menyatakan bahwa perolehan properti melalui jual beli merupakan salah satu transaksi yang diwajibkan membayarkan BPHTB, disamping perolehan lainnya seperti, tukar menukar, hibah (perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah masih hidup), hibah waris (perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia) dan waris.

PPN dan BPHTB memberatkan masyarakat dalam membeli properti

Jika pajak-pajak ini betul akan dihilangkan akan memberikan gairah tak terbantahkan di bisnis properti. Karena selama ini pajak-pajak ini agak memberatkan masyarakat dalam membeli properti terutama untuk rumah dengan harga menengah. Rumah harga menengah ini range harganya antara harga perumahan subsidi sampai dengan 1 milyar rupiah. Jadi harganya antara 200 juta sampai dengan 1 milyar. (more…)

Program 3 Juta Unit Rumah Tiap Tahun, Masalah dan Solusinya

Melihat angka backlog perumahan yang demikian besar, pemerintah memutuskan untuk membuat kementrian khusus untuk mengurus perumahan. Nama kementriannya adalah Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP). Kementrian ini dikepalai oleh seorang menteri dan wakil menteri.

Kementerian PKP memiliki tugas menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum untuk membantu Presiden dalam menyelenggarakan pemerintahan negara.

Dalam beberapa kali pemaparannya Menteri PKP berkomitmen mewujudkan program pemerintah untuk menyediakan rumah 3 juta per-tahun.

Tugas ini tentu amat berat jika dipikul sendiri oleh pemerintah dalam hal ini Kementerian PKP tanpa berkerjasama dengan pemangku kepentingan dalam penyediaan perumahan untuk masyarakat. Pemangku kepentingan yang dimaksud di sini adalah perbankan dan swasta khususnya developer properti.

Keterlibatan perbankan

Pentingnya perbankan untuk terlibat dalam mewujudkan program pemerintah tersebut karena perbankan adalah institusi yang membantu pembiayaan untuk masyarakat dalam membeli rumah. Karena saat ini bagaimanapun juga masyarakat dalam membeli rumah masih lebih banyak dengan cara KPR (Kredit Pemilikan Rumah). (more…)

Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah untuk Dibangun Proyek Properti

Legalitas tanah amat penting untuk dipastikan sebelum tanah tersebut diakuisisi dan akan dibangun proyek properti. Karena apapun yang terjadi terhadap tanah ketika tanah tersebut sudah diakusisi dan dibangun proyek properti melekat kepada developer. Jika tanah tersebut bermasalah maka developer wajib menyelesaikan permasalahan tersebut. Apalagi permsalahan terhadap tanah tersebut meningkat jadi sengketa maka developer wajib menyelesaikan sengketa.

Pastikan tanah tidak sengketa

Sebelum mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti Anda harus memastikan legalitas lahannya. Pastikan tidak ada sengketa di tanah tersebut. Karena jika tanah tersebut sengketa amat panjang proses yang harus dilalui untuk meyelesaikannya.

Jadi ketika akan mengakuisisi sebidang tanah pastikan bahwa tanah tersebut memiliki alas hak yang jelas, jika tanah belum sertifikat maka harus dipastikan bahwa syarat-syarat untuk memohonkan sertifikat ke Kantor Pertanahan dapat terpenuhi. Karena sebidang tanah wajib dimohonkan sertifikat ketika akan dibangun proyek properti.

Pada tahapan ini, Anda sebagai developer harus sudah memastikan bahwa tanah yang akan dibangun proyek ini tidak ada sengketa dengan pihak lain, baik sengketa dari sisi surat kepemilikan maupun sengketa dari sisi fisik tanah. Maksudnya tanah memiliki batas-batas yang jelas dan tidak ada overlap dengan batas tanah sebelah menyebelah.

Apabila secara legal dan fisik aman tidak ada sengketa maka pengerjaan proyek akan aman sampai selesai dan tidak akan menimbulkan tuntutan di kemudian hari. Karena jika tanah ini ada sengketa di kemudian hari maka diperlukan waktu, biaya dan energi ekstra untuk menyelesaikannya.

Tanah yang sedang bersengketa harus dalam status quo

Banyak dilihat tanah yang bersengketa yang sudah sampai pada tahap persidangan di pengadilan berstatus quo (tidak bisa dilakukan tindakan apapun terhadap tanah tersebut) dalam jangka waktu yang sangat lama bahkan sampai puluhan tahun tidak selesai sengketanya.

Bahkan sebenarnya status quo tidak hanya untuk tanah yang sudah dalam tahap persidangan di pengadilan. Ketika mulai diperkaran saja status tanah tersebut sudah menjadi status quo. Dengan status quo tanah tersebut tidak dapat dilakukan proses apapun terhadap tanah tersebut.

Kapan selesainya?

Ya, bisa lama, bisa sebentar tergantung proses terhadap penyelesaian sengketa. Tetapi walaupun proses bisa saja tidak terlalu lama, tetap akan memerlukan waktu bertahun-tahun. Hal ini karena sistem hukum kita yang menerapkan sistem peradilan bertingkat. Maksudnya jika suatu putusan pengadilan dirasa tidak adil oleh pihak yang dirugikan maka mereka bisa mengajukan banding atas putusan tersebut. Untuk mendapatkan putusan banding memerlukan waktu yang lama pula. (more…)

Kerjasama Lahan: Begini Strategi Menawarkan Laba yang Menarik Kepada Pemilik Lahan

Kerjasama lahan sering disepakati antara pemilik lahan dangan developer. Kerjasama lahan dapat diartikan sebagai kerjasama antara pemilik lahan dan developer untuk mengembangkan proyek di tanah pemilik lahan. Dengan pengertian ini pemilik lahan memiliki kewajiban untuk menyediakan lahannya sementara pengembang memiliki kewajiban membangun proyek di atas tanah tersebut.

Atas kontribusinya atas kepemilikan lahan, pemilik lahan mendapatkan bagian dari keuntungan proyek. Besarnya keuntungan untuk pemilik lahan ini besarnya proporsional, yaitu merujuk kepada besarnya harga tanah jika dibandingkan dengan keseluruhan biaya proyek. Jika harga tanah mengambil porsi tigapuluh persen maka bagian pemilik lahan sewajarnya juga tigapuluh persen dari laba proyek. Demikian selanjutnya.

Nilai nya bisa berubah-ubah tergantung lokasi karena ada lokasi yang harga tanahnya murah dan ada juga harga tanah yang sudah mahal.

Dalam menjalankan proyek, pemilik lahan bisa berposisi sebagai partner pasif bisa juga sebagai partner pasif. Partner pasif maksudnya adalah ia hanya sebagai penyedia lahan saja sementara dalam pengelolaan proyek sepenuhnya dikerjakan oleh developer. Bisa juga disepakati bahwa pemilik lahan sebagai partner aktif, maksudnya ia juga ikut serta dalam pengelolaan proyek. Untuk kondisi ini bisa diperhitungkan sebagai ikut serta sebagai seorang profesional. Karena nantinya keikutsertaannya dalam pengelolaan proyek tentu tergantung kepada keahliannya.

Untuk developer, sebagai pengelola ia juga wajib menyediakan modal untuk mengerjakan seluruh pekerjaan proyek. Modal ini bisa milik sendiri bisa juga modal milik orang lain.

Keuntungan pemilik lahan dalam kerjasama lahan

Dalam kerjasama lahan, pemilik lahan mendapatkan 2 keuntungan. Pertama, dia mendapatkan harga tanahnya dan kedua dia mendapatkan bagian keuntungan dari laba proyek. Oleh karena itu, jika tanah akan dikerjakan menjadi proyek dengan pola kerjasama lahan, maka langkah pertama yang harus dilakukan adalah menetapkan harga tanah.

Selain untuk menghitung biaya proyek, penetapan harga tanah juga berguna untuk menentukan besarnya hak pemilik lahan.

Mari kita lihat contoh perhitungan untuk tanah yang akan dikerjasamakan seluas 1 hektare (10.000 m2). Untuk tanah ini harga tanah yang disepakati adalah 300.000,- rupiah permeter persegi. Oleh karenanya, pemilik lahan berhak atas harga tanah sebesar 3 milyar rupiah.

Mengenai kapan pembayaran harga tanah ini bisa disepakati, apakah dibayarkan secara bertahap menurut penjualan atau bertahap berdasarkan interval waktu tertentu.

Dimana masing-masing metode pembayaran ini memiliki kelebihan tersendiri bagi developer dan pemilik lahan.

Jika pembayaran menurut unit terjual

Bagi seorang developer properti, keuntungannya jika pembayaran harga tanah menurut unit terjual adalah tidak ada pembayaran yang jatuh tempo karena kewajiban pembayaran muncul jika ada penjualan. Untuk membayar tanahpun uangnya berasal dari pembelian konsumen.

Namun bagi pemilik lahan pembayaran seperti ini bisa saja menjadi ketidakpastian karena mereka menerima uang jika ada penjualan, jika tidak ada penjualan mereka tidak menerima uang. (more…)

The Power of Bayar Tanah Bertahap

Pembayaran tanah secara bertahap kepada pemilik lahan oleh developer memiliki keuntungan tersendiri. Salah satu keuntungan yang terbesar yang didapatkan developer adalah modal awal yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek properti menjadi lebih kecil.

Misalnya sebidang tanah yang akan diakuisisi oleh developer seluas 10ha, harga per-m2 adalah 500 ribu, maka untuk mengakuisisi tanah tersebut dibutuhkan uang tak kurang 50 miliar. Jumlah yang amat besar. Lalu setelah negosiasi dengan pemilik lahan pembayaran boleh secara bertahap. Sehingga di awal perlu uang untuk DP saja sekitar 20%. Jadi dari awal kebutuhan modal 50 miliar bisa dikurangi menjadi 10 miliar saja.

The prower of bayar tanah bertahap

Hehehehe…. bukan bermaksud keren-kerenan pake judul artikel Bahasa Inggris… Tapi memang karena orang kita merasa lebih keren kalau pake bahasa Inggris..

Contohnya kalau di warung pinggir jalan secangkir kopi pahit dihargai tiga ribu rupiah saja.

Tapi kalau sudah dikemas sedemikian rupa dengan nama yang diubah menjadi black coffee, semerta-merta harganya juga melambung menjadi lima puluh ribu rupiah… cakep!!!

Begitu juga dalam penamaan perumahan, sebagian besar developer lebih suka memberi nama perumahannya dengan Bahasa Inggris. Dan dari pengalaman, nama perumahan yang berbau Inggris-Inggrisan memang lebih laku… Nah lho.!

Mau tahu contohnya? lihat saja nama perumahan yang sedang dipasarkan di sekitar Anda… rata-rata menggunakan Bahasa Inggris…

Depok Residence, Jatiasih Residence, Green Tambun Park, Golf Hill Residence, Office Park, The Branz, Residence 8, The Elements, The Eminent, Luminent, Oasis, Orange County, sila lanjut ndiri ya… hehehe… ada lagi Water Kingdom, The Jungle, Jungleland, semuanya pake Bahasa Inggris hanya tempatnya saja yang masih di Indonesia 🙁

… dan kalo disebutin satu-satu bisa ngga muat halaman ini. (more…)

Perkecil Modal, Pembayaran Tanah Secara Bertahap, Salah Satu Strategi Developer Membantu Pemerintah Mewujudkan Hunian Berimbang

Ada beberapa strategi pembayaran tanah yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan ketika negosiasi untuk pembayaran tanah, bisa dengan pembayaran tunai bisa juga dengan pembayaran secara bertahap. Masing-masing strategi pembayaran ini memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing. Baik dari sisi pemilik lahan maupun dari sisi developer.

Keuntungan dan kerugian pembayaran tanah secara tunai dan secara bertahap bagi pemilik lahan

Jika pembayaran tunai, dari sisi pemilik lahan keuntungannya adalah dia mendapatkan harga tanahnya secara langsung, dimana dengan uang tersebut ia bisa melakukan apapun. Sementara kerugiannya baginya adalah biasanya harga beli tunai itu lebih murah jika dibandingkan dengan pembelian secara bertahap. Karena pada umumnya jika seseorang membeli tanah secara tunai ia akan mengajukan penawaran harga yang jauh dari harga permintaan. Apalagi ketika membeli tanah yang luas tentu saja harganya juga mahal. Hanya orang tertentu saja yang sanggup membelinya. Oleh karena itu orang yang sanggup membeli tanah secara tunai itu akan mengajukan penawaran harga yang jauh lebih murah dari harga awal.

Keuntungan dan kerugian pembayaran tanah secara tunai dan bertahap bagi developer

Sementara bagi developer keuntungannya dengan membeli tunai adalah ia mendapatkan harga yang lebih murah. Dan selanjutnya ia bisa bebas mengelola proyek karena tanah sudah menjadi hak dia sepenuhnya. Kerugiannya bagi developer adalah ia mengeluarkan uang besar untuk membeli tanah, jika dibandingkan dengan jika ia membeli dengan cara bertahap. (more…)